Ροή
Pipeline επενδυτικών projects συνολικής αξίας 1,163 δισ. ευρώ διαθέτει η μεγαλύτερη ιδιωτική εταιρεία ανάπτυξης DIMAND, έναντι 700 εκατ. ευρώ περίπου πριν από ένα χρόνο (σχεδόν +60%). Την ίδια περίοδο, η εισηγμένη έχει κάνει μεγαλύτερη «στροφή» και προς τον οικιστικό τομέα, εστιάζοντας όμως σε κατοικίες με μέση τιμή 5 έως 10 χιλ. ευρώ/τ.μ. κατά βάση σε μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα, Θεσσαλονίκη) και όχι σε πιο πολυτελείς κατοικίες στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. Αυτά ανέφερε, μεταξύ πολλών άλλων, ο ισχυρός άνδρας της DIMAND, Δημήτρης Ανδριόπουλος, στο πλαίσιο της χτεσινής τακτικής γενικής συνέλευσης της εταιρείας, περίπου 1 έτος μετά την είσοδό της στο ελληνικό Χρηματιστήριο, προβλέποντας επίσης ανοδική συνέχεια σε τιμές και γενικότερα στο real estate, ίσως και διανομή μερίσματος από το 2024 (χρήση).
Όπως σημείωσε ο κ. Ανδριόπουλος, επί της ουσίας μέσα σε διάστημα σχεδόν 10-11 μηνών τα κεφάλαια που αντλήθηκαν πήγαν και σε επενδύσεις, με το χαρτοφυλάκιο της εισηγμένης να περιλαμβάνει 23 σημαντικά έργα, που στην συντριπτική τους πλειοψηφία ανήκουν στην DIMAND (σε κάποια υπάρχει συμμετοχή των Prodea, EBRD κ.α.). Η εταιρεία με τα κεφάλαια της εισαγωγής αφενός βελτίωσε το χρηματοοικονομικό/δανειακό της προφίλ, έχοντας χαμηλότερο δείκτη και κόστος δανεισμού από πριν (ξένα κεφάλαια προς ίδια ή προς αξία ενεργητικού), αφετέρου, ενίσχυσε το επενδυτικό της πλάνο. Όπως σημείωσε ο ίδιος, τα 23 αυτά έργα στο σύνολό τους αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί σταδιακά έως το 2026.
Εξ αυτών, και για όσα projects ολοκληρωθούν έως το 2026, ήδη για ποσοστό 30% (επί του συνόλου των τετραγωνικών μέτρων) υπάρχουν προσυμφωνίες και υπογραφές. Για τα κάπως πιο ώριμα (ορίζοντας ολοκλήρωσης 2023-2024), το 52% εξ αυτών (επί του συνόλου των τετραγωνικών μέτρων πάλι) είναι μισθωμένα, με ανταγωνιστικά ενοίκια σε σχέση με τα συγκριτικά της αγοράς, σε μεγάλες εγχώριες ή πολυεθνικές εταιρείες, ενώ τον Σεπτέμβριο το σχετικό ποσοστό θα υπερβεί το 60%. Από το portfolio των 23 επενδύσεων, το 30-35% αφορά σε γραφεία, ποσοστό 35-37% σε mixed use έργα (από 3 έως 5 διαφορετικές χρήσεις), ενώ 15-17% αφορά σε logistics. Το υπόλοιπο ποσοστό σχετίζεται με έργα οικιστικού τομέα και hospitality (ξενοδοχεία, serviced apartments). «Είναι κλάδοι που ξέρουμε, δίνουν διασπορά ρίσκου», σημείωσε.
Η κατοικία και το θετικό outlook
Στο σημείο αυτό, ο κ. Ανδριόπουλος ανακοίνωσε την εντονότερη στροφή της DIMAND στον οικιστικό τομέα, κάνοντας λόγο για υλοποίηση 4-5 επενδύσεων και απόκτηση κτηρίων (2 έως 5 χιλ. τ.μ.) σε αστικά κέντρα (Αθήνα, Θεσσαλονίκη) με βασικούς άξονες το μέγεθος, να απευθύνονται σε Έλληνες ή ξένους που θέλουν να έρχονται και να μένουν εδώ, κάνοντας λόγο για μέση κατοικία και όχι πολυτελή. Σε γενικές γραμμές γίνεται λόγος για κατοικίες με μέση τιμή τα 5 έως 10 χιλ. ευρώ/τ.μ.. Μέρος των κατοικιών θα αναπτυχθούν στο ιστορικό Μινιόν (25% έκτασης), σε ακίνητο στη συμβολή Λυκούργου και Απελλού, στο ακίνητο ΦΙΞ στη Θεσσαλονίκη, σε τμήμα του ακινήτου (πρώην Εμπορικής Τράπεζας) στη Σοφοκλέους και Αιόλου (μέρος του project SkyLine), κ.α., ενώ εξετάζεται και ο Πειραιάς.
«Στα διατηρητέα και στα καινούργια θα υλοποιήσουμε περίπου 300 διαμερίσματα τα επόμενα τρία χρόνια με πέντε χρόνια», ανέφερε ο ίδιος. «Θέλουμε να γυρίσει ο πολίτης στο κέντρο, σε περιοχές και σπίτια value for money, κοντά σε Μετρό και ελεύθερους χώρους», συμπλήρωσε ο κ. Ανδριόπουλος.
Ως προς το outlook της αγοράς και ιδίως της κατοικίας, η ζήτηση έχει θετικό πρόσημο, οι αξίες θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, στα ενοίκια το ίδιο αλλά πλέον με σημάδια σταθεροποίησης (οικιστικά, γραφεία). Αν, δε, μετά τις εκλογές έρθει και το πολυ-αναμενόμενο investment grade, τότε ενδεχομένως να έρθουν περισσότερα κεφάλαια για μακροπρόθεσμες επενδύσεις. «Το μέλλον των ακινήτων είναι λαμπρό, εκτός από το κέντρο μελετούμε τους 15 μελλοντικούς σταθμούς της γραμμής 4 ώστε να εντοπίσουμε προϊόν και να αρχίσουμε να υλοποιούμε έργα στο μέλλον», ανέφερε χαρακτηριστικά. Κατά τον ίδιο, η ζήτηση στην κατοικία στηρίζεται στην έλλειψη ποιοτικού προϊόντος, στο ενδιαφέρον από digital nomads, στις νέες ανάγκες που δημιουργήθηκαν λόγω πανδημίας για μεγαλύτερα σπίτια και για εξοχικά κ.α..
Τα κόστη δανεισμού και κατασκευής – Εξασφαλισμένα τα έργα
Ο κ. Ανδριόπουλος σημείωσε ότι το μέσο κόστος δανεισμού της εταιρείας είναι περίπου στο 3%, ενώ ανέφερε ότι, κόντρα στον υπόλοιπο κόσμο, στην Ελλάδα αυξήθηκε ήδη περαιτέρω φέτος το κόστος κατασκευής κατά περίπου 15-17%, προσθέτοντας ότι «ελπίζουμε από Σεπτέμβριο να εξισορροπήσει η κατάσταση». Επίσης, αναφέρθηκε και στο πρόβλημα έλλειψης προσωπικού αλλά και διαθεσιμότητας κατασκευαστικών καθώς γίνονται πολλά έργα ταυτόχρονα. Μίλησε για θέμα προσφοράς και ζήτησης και προέβλεψε προβλήματα τα προσεχή έτη. «Εμείς πάντως, έχουμε κάνει μακροχρόνιες συνεργασίες με κατασκευαστικές για να έχουμε αξιόπιστους εταίρους και με δίκαιη τιμή», σημείωσε ο ίδιος. Κατά πληροφορίες, μεταξύ άλλων, υπάρχουν καλές σχέσεις και συνεργασίες με ΤΕΡΝΑ, Intrakat, Εργοκάτ, Μπαλλιάν κ.α.
Σχετικά με τον δανεισμό της εταιρείας, είναι όλος στα 23 έργα. Η συντριπτική πλειοψηφία έχουν εξασφαλισμένο το 35% των αναγκών και το υπόλοιπο 65% των κεφαλαίων διασφαλίζεται από τις τράπεζες. Κατά τον ίδιο, το κόστος δεν επηρεάζει τη ρευστότητα και μόνο αν η Dimand χρειαστεί κεφάλαια για κάποια νέα, μη ορατή για την ώρα, εξαιρετική περίπτωση (π.χ. τύπου στο Ελληνικό), θα αναζητήσει «φρέσκα» κεφάλαια. Το κάθε έργο δανείζεται ξεχωριστά (project finance) και μέχρι το 2025 είναι εξασφαλισμένες οι χρηματοδοτήσεις των έργων.
Πάντως, πέραν της εστίασης και σε logistics (π.χ. στη Βόρεια Ελλάδα), η DIMAND συνεχίζει να επενδύει στα γραφεία σταθερά, αν και όχι με αυξανόμενο ρυθμό. Έκανε ειδική αναφορά και στο project στην Αθηναϊκή Χαρτοποιία (γραφεία περίπου 50.000 τ.μ.) σημειώνοντας ότι τα ενοίκια δεν είναι ακριβά, περί τα 18-20 ευρώ/τ.μ., αλλά ο χώρος βρίσκεται κοντά σε Μετρό, στην Ακρόπολη, στον Κεραμεικό και το Γκάζι.
Πρόβλημα υποδομών στην Αθηναϊκή Ριβιέρα
Όπως αναφέρθηκε, κυρίαρχος τομέας της Dimand είναι οι αστικές αναπλάσεις, και όχι το παραλιακό μέτωπο, καθώς «κρύβουν» πολλαπλασιαστική αξία για κοινωνία και πολίτες. Μάλιστα, όπως χαρακτηριστικά σημείωσε, «δεν στρέφουμε την πλάτη στο παραλιακό μέτωπο αλλά είμαστε αντίβαρο. Το μέλλον των ακινήτων είναι λαμπρό, εκτός από το κέντρο μελετούμε τους 15 μελλοντικούς σταθμούς της γραμμής 4 ώστε να εντοπίσουμε προϊόν και να αρχίσουμε να υλοποιούμε έργα στο μέλλον. Δεν είναι απλό εγχείρημα και θα πάρει χρόνο, μας ενδιαφέρει να γυρίσει ο μόνιμος κάτοικος στο κέντρο της πόλης, να γίνει πιο ελκυστικό, θα απευθυνθούμε σε μόνους τους και ζευγάρια ή μικρές οικογένειες». Για να συμπληρώσει ότι «στην Αθηναϊκή Ριβιέρα υπάρχει θέμα με υποδομές, πρέπει οι αρμόδιοι να το κοιτάξουν πριν καταστραφεί το project. Αν γίνουν χρήσεις για 400 χιλ. άτομα αλλά η παροχή υπηρεσιών φτάνει για τους μισούς, θα υπάρχει πρόβλημα. Μη φτάσουμε σε... ιδρυματοποίηση ανθρώπων». Προσθέτοντας ότι τα οικιστικά στην παραλία απευθύνονται σε άλλα βαλάντια και target groups.
