Ροή
Αύξηση στα επίπεδα του 15% σημείωσε συνολικά η αξία των ακινήτων και συμμετοχών των εισηγμένων ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) Prodea, Trastor, Briq Properties και Intercontinental International (ICI) το 2021, έναντι 2020, βάσει των επενδυτικών καταστάσεων τους. Διαμορφώθηκε σε 2,8 δισ. ευρώ περίπου με την Prodea να παραμένει η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ, μακράν από τις υπόλοιπες.
Ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ που στήριξε το real estate την περίοδο της δεκαετούς οικονομικής κρίσης συνεχίζει να αναπτύσσεται. Η προοπτική είναι φέτος να εισαχθούν στο Χρηματιστήριο δύο ακόμα εταιρείες, η Noval του Ομίλου Βιοχάλκο και η Trade Estates του ομίλου Fourlis, ενώ αίτημα για τη μετατροπή της σε ΑΕΕΑΠ έχει καταθέσει στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς η Premia Properties, με την εισηγμένη να αναμένει πολύ σύντομα εξελίξεις. Αν συνυπολογιστούν τα χαρτοφυλάκια των Noval και Trade Estates, τότε η αξία των ακινήτων και συμμετοχών των 4+2 ΑΕΕΑΠ ανέρχεται σε περίπου 3,5 δις ευρώ αθροιστικά, με τη θυγατρική της Viohalco στο real estate να υπερβαίνει τα 413 εκατ. ευρώ και την αντίστοιχη της Fourlis να φτάνει στα 270 εκατ. ευρώ.
Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, εισηγμένες ή μη, αφενός προωθούν σημαντικά πλάνα σε πολλούς επιμέρους τομείς του real estate (logistics, γραφεία, εμπορικοί χώροι, big boxes, κοινωνικά κτήρια, υγεία, φοιτητικές και οικιστικές κατοικίες, τουρισμό κ.α.), αφετέρου, είναι σε περίοδο ζυμώσεων που έχει και χρηματιστηριακή διάσταση.
Ωστόσο, μένει να φανεί κατά πόσο η αβεβαιότητα και η επιδείνωση του οικονομικού κλίματος που επικρατούν γενικότερα στις αγορές, έπειτα από την ρωσική εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, ενδέχεται να καθυστερήσουν την υλοποίηση σχεδίων, συμπεριλαμβανομένων και αυτών που σχετίζονται με την έναρξη νέων αναπτύξεων, τουλάχιστον μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο αναφορικά με το κόστος των κατασκευών, σε μια περίοδο που ο ανταγωνισμός εντείνεται και οι αποδόσεις των ακινήτων, σε κάποιους τομείς, περιορίζονται.
Διεργασίες και… χρηματιστηριακού τύπου έχει μπροστά της η Prodea Investments η οποία βρίσκονταν εδώ και καιρό σε διαδικασία διενέργειας placement μέσω ιδιωτικής τοποθέτησης, για ποσοστό πέριξ του 15%. Θεωρητικά, το θέμα ίσως και να έκλεινε στις αρχές Απριλίου, μένει όμως να φανεί κατά πόσο η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί (πόλεμος, οικονομική κρίση) αλλάξει το χρονοδιάγραμμα. Σε κάθε περίπτωση πάντως, ο βασικός μέτοχος είχε αποφασίσει να προχωρήσει και σε ενίσχυση του free float της μετοχής καθώς τα ποσοστά του μέχρι πρότινος έφταναν σε σχεδόν 96-97%. Υπενθυμίζεται ότι η Prodea στο τέλος του 2021 είχε χαρτοφυλάκιο σχεδόν 2,3 δις ευρώ, είναι η μεγαλύτερη εγχώρια ΑΕΕΑΠ, έχει ένα pipeline έργων άνω των 600 εκατ. ευρώ, ενώ έχει βάλει ως στόχο την ενίσχυση της θέσης της στα logistics, όπου ήδη κινείται έντονα το τελευταίο 6μηνο, αλλά και στα οικιστικά ακίνητα, όπου όμως προχωρά με προσεκτικά βήματα, εξετάζοντας την αγορά, ενώ μάλλον αναμένεται να συνεργαστεί με developers. Στόχος της είναι, πέραν της αύξησης των εσόδων μέσα από νέα project που ωριμάζουν, η δημιουργία ενός σύγχρονου, ποιοτικού και «πράσινου» χαρτοφυλακίου. Βέβαια, η Prodea εξακολουθεί να έχει ως core business τον τομέα των γραφειακών χώρων υψηλού επιπέδου, αποτελώντας σήμερα τον μεγαλύτερο πράσινο επενδυτή στην ευρύτερη περιοχή δράσης της. Κατά πληροφορίες, η πληρότητα στο χαρτοφυλάκιο της Prodea φτάνει στο 95%, η ετήσια απόδοση μισθωμάτων στο 6,8%. Να αναφέρουμε επίσης ότι, σύμφωνα με πληροφορίες, η Prodea σε συνεργασία με την Invel (εκ των μετόχων της) είναι ένας από τους ενδιαφερόμενους για το project Skyline της Alpha Bank που αφορά σε χαρτοφυλάκιο 573 ακινήτων της τράπεζας, αξίας περίπου 500 εκατ. ευρώ. Για το προαναφερόμενο χαρτοφυλάκιο ενδιαφερόμενοι είναι επίσης η Dimand σε συνεργασία με το αμερικάνικο επενδυτικό κεφάλαιο HIG, η Brook Lane κ.α.
Στο μέτωπο της Trastor, πρόσφατα η Τράπεζα Πειραιώς εξαγόρασε το ποσοστό Värde Partners και με ενδιαφέρον αναμένεται η επόμενη κίνησή της. Η Πειραιώς κατέχει πλέον στην Trastor 96,9%, ποσοστό που την υποχρεώνει και σε δημόσια πρόταση για το υπόλοιπο. Το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο του Ομίλου την 31η Δεκεμβρίου 2021 ανήλθε σε €324,9 εκατ. (59 ακίνητα έναντι 65 το 2020) έναντι €301,6 εκατ. την 31η Δεκεμβρίου 2020. Η εισηγμένη προ ημερών σημαντική αύξηση των καθαρών κερδών του Ομίλου, τα οποία για τη χρήση 2021 ανήλθαν σε €23,0 εκατ. έναντι €3,1 εκατ. για το 2020. Τα κέρδη του Ομίλου προ φόρων, τόκων, αποσβέσεων, και κερδών από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων κατά το 2021 ανήλθαν σε €12,6 εκατ. έναντι €7,7 εκατ. κατά το 2020, παρουσιάζοντας σημαντική αύξηση 63,6%. Επίσης σημαντική αύξηση κατά 38,7% παρουσίασαν και τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα τα οποία ανήλθαν σε €18,14 εκατ. έναντι €13,08 εκατ. για την χρήση 2020. Τα μέτρα που έλαβε η ελληνική κυβέρνηση για την αντιμετώπιση της πανδημίας του Covid-19 μείωσαν τα έσοδα του Ομίλου κατά €1,5 εκατ., ήτοι 7,6% των ετήσιων εσόδων του. Όσον αφορά στις προοπτικές για τη συνέχεια και ειδικά για τις προθέσεις της ίδιας της Trastor, σύμφωνα με τις τάσεις της αγοράς και της έντονης ζήτησης για ακίνητα βιώσιμης ανάπτυξης και εφαρμογής κριτηρίων ESG, η εταιρεία θα εισέλθει εντός της χρήσης ενεργά στην κατασκευή τέτοιων ακινήτων (κτήρια γραφείων/αποθηκών) είτε αυτόνομα είτε σε συνεργασία με καταξιωμένους συνεργάτες/developers. Τέλος, η Εταιρεία θα συνεχίσει την επενδυτική της δραστηριότητα σε ακίνητα αποθηκών και γραφείων υψηλής προβολής και σύγχρονων προδιαγραφών, ενώ παράλληλα θα εντατικοποιήσει τη βελτιστοποίηση του χαρτοφυλακίου της μέσω της δυναμικής διαχείρισης των υφιστάμενων ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων επιλεκτικών πωλήσεων επιτυγχάνοντας σημαντικές υπεράξιες για τους μετόχους της.
H Briq είναι η ΑΕΕΑΠ με τη μεγαλύτερη διασπορά στη μετοχή της (άνω του 45%). Έχοντας σταθερά ως βασικό πυλώνα ανάπτυξης τον τομέα των logistics η BriQ Properties, συμφερόντων Φέσσα (όμιλος Quest), συνεχίζει την επενδυτική της πορεία με στόχο το «χτίσιμο» χαρτοφυλακίου άνω των 150 εκατ. ευρώ το προσεχές διάστημα μέσω και της ενίσχυσης της θέσης στο εν λόγω «κομμάτι» του real estate. Στην παρούσα φάση το portfolio της ΑΕΕΑΠ ανέρχεται σε περίπου 122 εκατ. ευρώ, με την κα Άννα Αποστολίδου, CEO της εισηγμένης, να αναφέρει πρόσφατα, κατά τη διάρκεια σχετικής παρουσίασης των οικονομικών μεγεθών του ομίλου σε αναλυτές, ότι υπάρχει μπροστά pipeline τουλάχιστον 30 εκατ. ευρώ. Οι βασικοί τομείς δράσης παραμένουν τα logistics, με την επικεφαλής του ομίλου να κάνει λόγο για «έξυπνη και σοφή κίνηση» του γκρουπ να επενδύσει και επεκταθεί στον χώρο αυτό, όπως βέβαια και τα γραφεία (π.χ. η τάση έχει αλλάξει μετά την πανδημία, υπάρχουν ευκαιρίες αλλά και ανάγκη για «πράσινα») μαζί με τα ξενοδοχεία (κυρίως σε νησιά και τουριστικές περιοχές). Σύμφωνα με τη σχετική παρουσίαση, η εισηγμένη αναμένει εγγυημένα έσοδα από μισθώματα ύψους στα 8 εκατ. ευρώ το 2022 και το 2023, στα 7,9 εκατ. το 2024, στα 7,6 εκατ. το 2025, στα 7,1 εκατ. ευρώ το 2026. Το gross yield συνολικά ανέρχεται σε 7%. Οσον αφορά στους επιμέρους τομείς, το gross yield των γραφείων εκτιμάται σε 6,7% των logistics σε 7,5% (χωρίς να υπολογίζονται οι νέες επενδύσεις), των ξενοδοχείων σε 6,5%. Από το τωρινό portfolio των σχεδόν 122 εκατ. ευρώ, τα 35 εκατ. ευρώ αφορούν επενδύσεις σε γραφεία, τα 58,8 εκατ. σε logistics, τα 20,7 εκατ. ευρώ σε ξενοδοχεία και τα 6,3 εκατ. ευρώ στα υπόλοιπα ακίνητα (retail κ.α.).
Η ICI το 2021 πρόσθεσε στο χαρτοφυλάκιό της ακίνητο επί της λεωφόρου Κηφισίας 266 στο Χαλάνδρι πρώην ιδιοκτησία της Glaxosmithkline στην οποία στη συνέχεια το μίσθωσε. Η Intercontinental International εμφάνισε στο τέλος του 2021 επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ύψους 112,5 εκατ. ευρώ.
Την ίδια στιγμή, ΑΕΕΑΠ με σημαντικά χαρτοφυλάκια βρίσκονται εκτός ΧΑ και δρομολογούν την είσοδό τους εντός του 2022. Η μεγαλύτερη εξ αυτών και δεύτερη μεγαλύτερη συνολικά, είναι η Noval Property του ομίλου Βιοχάλκο. Η Noval Property κατέγραψε αύξηση 13,35% σε ετήσια βάση στην εύλογη αξία του επενδυτικού χαρτοφυλακίου της, στα 413,29 εκατ. ευρώ (31 Δεκεμβρίου 2021). Το διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο της Noval Property περιλάμβανε 44 ακίνητα (το ένα έμμεσα, μέσω κοινής εταιρίας με επενδυτική εταιρία ακίνητης περιουσίας), κυρίως στην Ελλάδα και επιλεκτικά στη Βουλγαρία. Αποτελείται από συγκροτήματα γραφείων, εμπορικά κέντρα, logistics και τουριστικά ακίνητα συνολικής δομημένης επιφάνειας περίπου 453.000 τ.μ. Στο τέλος της προηγούμενης χρήσης ενισχυμένα ήταν τα διαθέσιμα της Noval (στα 129 εκατ. έναντι 4,5 εκατ.) καθώς τον Δεκέμβριο του 2021 εξέδωσε ομόλογο αξίας 120 εκατ. ευρώ. Η εταιρεία του Ομίλου Βιοχάλκο αναπτύσσεται διαρκώς. Επικεντρώνεται σε περιβαλλοντικά πιστοποιημένα κτήρια γραφείων σε προνομιούχες τοποθεσίες, logistics και data centres, ξενοδοχειακά θέρετρα, κατοικίες και έργα αστικής ανάπλασης μικτής χρήσης. Σήμερα είναι η δεύτερη μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ από άποψη χαρτοφυλακίου. Στόχος της διοίκησής της είναι η εισαγωγή της φέτος στο ΧΑΑ, κάτι όμως που θα εξαρτηθεί από τις συνθήκες που θα διαμορφωθούν. Τον Δεκέμβριο του 2021, η Noval Property προχώρησε επιτυχώς στην έκδοση πράσινου ομολογιακού δανείου ύψους 120 εκατ. ευρώ, εισηγμένου στην κατηγορία των τίτλων σταθερού εισοδήματος στην οργανωμένη αγορά του Χρηματιστηρίου Αθηνών.
Όσον αφορά στην Trade Estates ΑΕΕΑΠ, του ομίλου Fourlis, παραμένουν στο «τραπέζι» τα σχέδια για είσοδο της θυγατρικής ακινήτων στο ΧΑ εντός του 2022. Βέβαια, υπό τις νέες συνθήκες που έχουν προκύψει και από τον πόλεμο στην Ουκρανία εξετάζονται πλέον όλα τα ενδεχόμενα. Σε κάθε περίπτωση, ένα IPO θα μπορούσε να προσφέρει στον όμιλο κεφάλαια της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με χρηματιστηριακούς αναλυτές. Πάντως, υπάρχει ενδιαφέρον από πλευράς επενδυτών για απόκτηση στρατηγικού ποσοστού (μειοψηφικού αλλά ισχυρού) στην ΑΕΕΑΠ του γκρουπ, αν και οι εξελίξεις θα εξαρτηθούν και από το ευρύτερο περιβάλλον. Στα 270,9 εκατ. ευρώ ανέρχονταν η αξία των Real Estate Assets της θυγατρικής του ομίλου Fourlis στα ακίνητα, της Trade Estates ΑΕΕΑΠ, στις 22 Μαρτίου, σύμφωνα με σχετική παρουσίαση του εισηγμένου ομίλου με αφορμή την ανακοίνωση μεγεθών για το 2021. Στις 31/12/2021, το GAV ανέρχονταν σε 215,9 εκατ. ευρώ, ενώ στις 12/07/2021 έφτανε τα 184,5 εκατ. ευρώ. Σκοπός της Trade Estates ΑΕΕΑΠ είναι να δραστηριοποιηθεί αμιγώς σε ακίνητα λιανικής αγοράς μεγάλης επιφάνειας («Big Bοxes») και υποδομών ηλεκτρονικού εμπορίου, μέσω της απόκτησης νέων ακινήτων και εκτός Ομίλου, δημιουργώντας ένα χαρτοφυλάκιο υψηλής ποιότητας και απόδοσης, ενώ έχει σχέδια για αύξηση του χαρτοφυλακίου της κατά τουλάχιστον 200 εκατ. ευρώ τα επόμενα χρόνια.
Εκτός ΧΑ βρίσκονται επίσης η Orilina Properties της Brevan Howard του κ. Τρ. Νάτση, αλλά και η Μπλε Κέδρος της οικογένειας Ευμορφίδη που έχει πλάνα εισόδου σε αυτό.
Σε ΑΕΕΑΠ θα μετατραπεί και η Premia Properties, η οποία είναι ήδη εισηγμένη, έχοντας στόχο την ενίσχυση του χαρτοφυλακίου της σε 500 εκατ. ευρώ μεσοπρόθεσμα και σε άνω του 1 δις ευρώ τα προσεχή έτη. Μάλιστα, πρόσφατα η εταιρεία ανακοίνωσε την ολοκλήρωση των διαπραγματεύσεων με την εταιρεία Μπουτάρη και τους πιστωτές της, αποτέλεσμα της οποίας ήταν η υπογραφή Συμφωνίας Εξυγίανσης για τις εταιρείες «Ι. Μπουτάρης & Υιός Α.Ε.» & «Ι. Μπουτάρης & Υιός Εταιρεία Συμμετοχών & Επενδύσεων Α.Ε.», ανακοίνωσε η Premia Properties, με το insider.gr να παραθέτει τα δεδομένα σε σχετικό θέμα του Σαββάτου.
