Τον αριθμό των ξενοδοχειακών κλινών της χώρας έφτασαν οι κλίνες των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σύμφωνα με νέα έρευνα του Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΙΝΣΕΤΕ), με θέμα: «Προσφορά καταλυμάτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης - συγκριτικά μεγέθη στον τουρισμό και στην κτηματαγορά».

Ειδικότερα, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της μελέτης, στο σύνολο της χώρας, την περίοδο Ιούλιος 2019 - Ιούνιος 2020, υπήρξαν διαθέσιμα στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb και HomeAway, 179 χιλ. καταλύματα με 854 χιλ. κλίνες 1. Να θυμίσουμε ότι σύμφωνα με στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος οι διαθέσιμες ξενοδοχειακές κλίνες στην Ελλάδα το 2019 έφτασαν τις 856.347 καταγράφοντας αύξηση άνω του 11% μέσα σε μια δεκαετία. 

Ωστόσο η αύξηση των κλινών στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης ήταν αποτέλεσμα αφενός της δυναμικής ανάπτυξης του τουρισμού στην Ελλάδα από το 2012 κι έπειτα κι αφετέρου της αύξησης της φορολογίας των ακινήτων στην χώρα, και καταγράφηκε πολύ πιο ραγδαία από την ανάπτυξη των ξενοδοχειακών κλινών. 

Ιδιαίτερα από το 2018 και έπειτα που η τουριστική δραστηριότητα ήταν πολύ αυξημένη, ολοένα και περισσότεροι επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων επιχείρησαν να αποκτήσουν μερίδιο της αγοράς, εισερχόμενοι στον κλάδο της φιλοξενίας ξένων επισκεπτών.

Παράλληλα με τον αριθμό των κλινών σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης που βαίνει αυξανόμενος, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η γεωγραφική τους κατανομή, η διάρθρωση της διασποράς τους δηλαδή η οποία σε συνδυασμό με την χρονική διάρκεια της εμπορικής τους δραστηριότητας μαρτυρά ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί ξεκάθαρα επαγγελματική δραστηριότητα εμφανίζοντας μάλιστα υψηλή τουριστική δραστηριότητα. 

Οι ελληνικές περιφέρειες με τα περισσότερα «Airbnb»


Όπως αποδεικνύει η μελέτη, η μερίδα του λέοντος για τέτοιου τύπου καταλύματα ανήκει σε τρεις περιφέρειες. Συγκεκριμένα Αττική (18%), Κρήτη(17%) και Κυκλάδες(17%), συγκεντρώνουν άνω του 50% των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, των υπνοδωματίων και των κλινών της χώρας. Ακολουθεί το Ιόνιο στο οποίο εντοπίζει κανείς το 14% των καταλυμάτων τέτοιου τύπου της χώρας ενώ ιδιαίτερα χαμηλό είναι το ποσοστό των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην περιοχή των Δεδωκανήσων, όπου εντοπίζει κανείς μόνο ένα 5% εκ των 179 χιλιάδων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. 

Παρόμοια είναι η εικόνα και στις διαθέσιμες κλίνες, όπου ο κύριος όγκος συσσωρεύεται στην Κρήτη (18%), στις Κυκλάδες (17%), στην Αττική (17%) και στο Ιόνιο (14%).

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον ωστόσο παρουσιάζουν οι Κυκλάδες. Δεδομένου ότι ο αριθμός των καταλυμάτων είναι στα ίδια επίπεδα με την Αττική και την Κρήτη αλλά και εξαιτίας του μεγαλύτερου μέσου μεγέθους, οι Κυκλάδες υπερτερούν της Αττικής σε υπνοδωμάτια και κλίνες και είναι ισοδύναμης δυναμικότητας με την Κρήτη- υπάρχουν 3 φορές περισσότερα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης και 3,5 φορές περισσότερες κλίνες απ’ ό,τι στα Δωδεκάνησα.

Την ίδια στιγμή η έρευνα διαπιστώνει ότι υπάρχουν και περιφέρειες όπου οι διαθέσιμες κλίνες σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι περισσότερες από τις αντίστοιχες σε ξενοδοχεία: στις Κυκλάδες το 73% των διαθέσιμων κλινών είναι σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, στην Αττική το 69%, στην Πελοπόννησο το 66%, στο Ιόνιο το 54% και στη Θεσσαλία το 52%. Αντίθετα, στα Δωδεκάνησα είναι μόλις το 20%, ενώ στην Κρήτη το 44%.

Μια διαχρονική εμπορική δραστηριότητα

Η έρευνα μελετά και την εξελικτική πορεία των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην αγορά από την οποία προκύπτει ότι πρόκειται για μια διαχρονική εμπορική δραστηριότητα. 

Συγκεκριμένα όπως αναφέρει η μελέτη από τα 179 χιλ. καταλύματα που υπήρξαν διαθέσιμα την περίοδο Ιούλιος 2019-Ιούνιος 2020, το 38% των καταλυμάτων πρωτοεμφανίστηκαν στην πλατφόρμα πριν το 2017. Αυτό επιβεβαιώνει ότι μεγάλο ποσοστό των καταλυμάτων που εμφανίζονται διαθέσιμα, οφείλεται ξεκάθαρα σε εμπορική δραστηριότητα με διαχρονική πορεία.

«Δεν μιλάμε πλέον για δραστηριότητα εκμετάλλευσης κάποιων αχρησιμοποίητων πόρων για λίγο επιπλέον εισόδημα, αλλά αντιθέτως, με την επαγγελματική διαχείριση και αξιοποίηση των σχετικών πλατφορμών, για δραστηριότητα που παίζει σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση του τουριστικού προϊόντος της χώρας, ειδικά σε ορισμένες σημαντικές τουριστικές περιοχές όπως είναι οι Κυκλάδες, η Αττική και το Ιόνιο, όπου οι διαθέσιμες κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης υπερβαίνουν, εν δυνάμει, και τις διαθέσιμες κλίνες σε ξενοδοχεία» επισημαίνεται χαρακτηριστικά στη μελέτη. 

Βέβαια όπως κάθε ταχέως αναπτυσσόμενη αγορά που δεν προϋποθέτει κάποια ειδίκευση έτσι κι αυτή της βραχυχρόνια μίσθωσης συνέχισε να εγγράφει νέα «μέλη» μέχρι και το ξέσπασμα της πανδημίας.  Μέχρι και το 2019, όπου και η Ελλάδα κατέγραφε νέα τουριστικά ρεκόρ, πολλοί ήταν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που αναζητώντας επιπλέον εισόδημα αξιοποίησαν τις σχετικές πλατφόρμες.

Ωστόσο η αύξηση αυτή σταμάτησε απότομα το πρώτο εξάμηνο του 2019, όπου η πανδημία του κορονοϊού και η κατακόρυφη πτώση του τουρισμού που αυτή επέφερε μείωση και των νέων καταλυμάτων - μόλις 5,3 χιλ. νέα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης εγγράφηκαν στις πλατφόρμες το 1ο εξάμηνο του 2020, έναντι των 28 χιλ. το 1ο εξάμηνο του 2019. 

Κορεσμός και πανδημία ίσως αλλάξουν το τοπίο 

Η συγκεκριμένη άνοδος, ειδικά από την στιγμή που νομιμοποιήθηκε, ενίσχυσε όπως ήταν φυσικό και την ελληνική οικονομία με περισσότερα από 444 εκατ. ευρώ και συγκεκριμένα 68 εκατ. ευρώ το 2017, 176 εκατ. ευρώ το 2018 και περίπου 200 εκατ. ευρώ το 2019. Σύμφωνα με παλαιότερη μελέτη του INSETE τα συνολικά έσοδα από τις μισθώσεις καταλυμάτων στην Ελλάδα μέσω των πλατφορμών Airbnb και HomeΑway, κατά το 12μηνο Ιουνίου 2018-Μαΐου 2019, έφτασαν το 1,15 δισ. ευρώ από 170.542 καταλύματα, εκ των οποίων τα 137.484, δηλαδή το 81%, μισθώθηκαν τουλάχιστον μια φορά μέσω των δύο δημοφιλέστερων πλατφορμών.  Ωστόσο ο φετινός απολογισμός αναμένεται να είναι εντυπωσιακά χαμηλότερος αφενός λόγω της πανδημίας κι αφετέρου λόγω του κορεσμού της αγοράς που ξεκίνησε να παρατηρείται και πριν την υγειονομική κρίση.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της AirDNA οι συνολικές καταχωρήσεις ακίνητων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα έχουν μειωθεί σε ποσοστό πάνω από 30%, ενώ τα εισοδήματα καταγράφουν μειώσεις ακόμη και 80%.
Ήδη, από τον Σεπτέμβριο – Οκτώβριο του 2019, προ πανδημίας δηλαδή, πολλοί ιδιοκτήτες, αποφάσισαν μετά τη ραγδαία μείωση των εισοδημάτων τους (συνολική μείωση ακόμη και 30% -35%), να επιστρέψουν στη μακροχρόνια – παραδοσιακή μίσθωση, κατάσταση που φυσικά εντάθηκε με την πανδημία του κορονοϊού η οποία στέρησε από την χώρα περίπου το 70% των εισερχόμενων τουριστών που ήρθαν το περσινό καλοκαίρι.

Αξίζει να υπενθυμίσουμε ότι  σύμφωνα με στοιχεία που ανακοίνωσε την Παρασκευή, η Τράπεζα της Ελλάδος, οι εισπράξεις από τον τουρισμό διαμορφώθηκαν στο 9μηνο Ιανουαρίου-Σεπτεμβρίου 2020 σε μόλις 3,5 δισ. ευρώ, από 16,1 δισ. ευρώ στην αντίστοιχη περίοδο του 2019, δηλαδή κατέγραψαν πτώση 78,2%. Οι αφίξεις μη κατοίκων ταξιδιωτών κατά το ίδιο διάστημα του 2020 μειώθηκαν κατά 77,2% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019.

Το τοπίο την επόμενη ημέρα της πανδημίας θα είναι σίγουρα διαφορετικό και ενδέχεται να απαλύνει τις πολλαπλές επιπτώσεις που καταγράφει η εν λόγω δραστηριότητα. Όπως επισημαίνεται και στη μελέτη, η μαζική μίσθωση καταλυμάτων από τουρίστες μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb και η HomeAway, έχει πολλαπλές επιπτώσεις, τόσο εντός του πλαισίου της τουριστικής δραστηριότητας, μέσω του συχνά αθέμιτου ανταγωνισμού προς τις επιχειρήσεις αλλά και της προσέλκυσης νέων αγορών, όσο και εκτός αυτής, δημιουργώντας προβλήματα πχ σε πολυκατοικίες, «εκτοπίζοντας» κατοίκους από ολόκληρες περιοχές, αλλάζοντας την φυσιογνωμία περιοχών, αυξάνοντας τα ενοίκια, προκαλώντας έλλειψη στέγης σε τουριστικούς προορισμούς κά.

Αξίζει να σημειωθεί ότι εξαιτίας της φύσης αυτής της δραστηριότητας όπου η προσφορά είναι συνεχώς μεταβαλλόμενη ανάλογα με τη ζήτηση, είναι εξαιρετικά δύσκολη η αποτύπωση του μεγέθους της ή της χρονικής και γεωγραφικής κατανομής της, σε αντίθεση με τα ξενοδοχεία που λειτουργούν μέσα σε ένα συγκεκριμένο, καθορισμένο χρονικό πλαίσιο κάθε χρόνο. Για τη παραπάνω αποτύπωση για παράδειγμα έχουν ληφθεί υπόψη μόνο καταλύματα που υπήρξαν διαθέσιμα στις πλατφόρμες Airbnb και HomeAway έστω και μια μέρα την εξεταζόμενη περίοδο. Συνεπώς, τα ανωτέρω μεγέθη απεικονίζουν τη μέγιστη δυναμικότητα των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι για 12 μήνες υπήρχαν συνεχώς διαθέσιμα 179 χιλ. καταλύματα με 854 χιλ. κλίνες.