Μέσα στους επόμενους μήνες, και εντός του 2026, αναμένεται η εκκίνηση των βασικών εργασιών για την ανάπτυξη του μεγάλου Retail Park, επένδυση της τάξεως των 71-75 εκατ. ευρώ (μαζί με την αγορά γης), στο Ελληνικό που προωθείται από την Trade Estates, την ΑΕΕΑΠ που είναι συνδεδεμένη με τον όμιλο Fourlis.
Το project αυτό αποτελεί μέρος του επενδυτικού προγράμματος της ΑΕΕΑΠ περιόδου 2024-2028, συνολικού ύψους 250 εκατ. ευρώ, μέρος του οποίου, περί τα 116 εκατ. ευρώ, είχε ήδη ολοκληρωθεί στο τέλος του 2025, με το υπόλοιπο που εκκρεμεί να σχετίζεται με την ανάπτυξη logistics center στην Ελευσίνα (45 εκατ.) και νέου (δεύτερου) Top Park στο Ηράκλειο Κρήτης (25 εκατ. περίπου).
Στόχοι της εισηγμένης, όπως αυτοί αποτυπώθηκαν χτες κατά τη διάρκεια παρουσίασης από τη διοίκησή της και από τον κ. Βασίλη Φουρλή (πρόεδρο και μεγαλομέτοχο) και τον κ. Δ. Παππούλη (CEO της ΑΕΕΑΠ) στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών (ΕΘΕ) είναι, μεταξύ άλλων, το «χτίσιμο» χαρτοφυλακίου της τάξεως του 1 δις ευρώ σε βάθος 3-4 ετών, μέσω οργανικής ανάπτυξης αλλά και εξαγορών (με δανεισμό αλλά χωρίς επιπλέον ίδια κεφάλαια, χωρίς να χρειαστεί να αυξηθεί το LTV που θα παραμένει κάτω από 60% όπως είναι ο στόχος της εταιρείας), η ενίσχυση της NAV από τα 340 εκατ. τώρα στα 500 εκατ. ευρώ την ίδια περίοδο, όπως, βέβαια, και η διεύρυνση του free float (απευθυνόμενη κυρίως σε ξένα χαρτοφυλάκια και μέσω road shows) αλλά και η διατήρηση της μερισματικής απόδοσης (άνω του 7% πλέον). Ώστε, να καταστεί δυνατή η ενίσχυση του μετοχικού προφίλ με ξένους επενδυτές που θα ποντάρουν και στη μείωση του discount.
Τι έρχεται σε Ελληνικό, Ελευσίνα, Κρήτη
Όπως αναφέρθηκε χτες, για το project στο Ελληνικό, από πλευράς του φορέα ανάπτυξης Lamda Development ολοκληρώθηκαν κάποιες διαδικασίες που σχετίζονταν με την αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας ευρύτερα στην περιοχή του Commercial Hub, όπως πρόσφατα ανέφερε το insider.gr, με αποτέλεσμα να ανοίγει ο δρόμος για την έκδοση οριστικών αδειών, εντός του προσεχούς 2μήνου, και την εκκίνηση των εργασιών το προσεχές διάστημα. Με ορίζοντα ολοκλήρωσης της επένδυσης στο α’ 6μηνο 2029. Η Lamda, βάσει της προ ετών συμφωνία, θα παραδώσει στην Trade Estates την «πλάκα» πάνω στην οποία θα αναπτυχθεί (σε 2 κτήρια, 2 ορόφων) συγκρότημα τύπου big boxes με 8-10 καταστήματα - χώρους, συνολικής επιφάνειας 30.000 τ.μ. (GLA).
Όπως ανέφερε η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ, ήδη γίνονται κινήσεις σε επίπεδο μελετών και σχεδίων, το 40% των χώρων θα μισθωθεί στην ΙΚΕΑ ενώ υπάρχουν ήδη προσύμφωνα με 2-4 ακόμα μισθωτές για επιπλέον 20% με 30% των χώρων. Σε 6 με 9 μήνες θα εκκινήσουν χωρίς για την ώρα να έχει επιλεγεί κάποιος ανάδοχος – κατασκευαστής, αν και η ΑΕΕΑΠ έχει μοντέλο συνεργασίας και στενής παρακολούθησης των εργασιών στα projects της. Η επένδυση θα ανέλθει σε περίπου 71-75 εκατ. (με τα 31 εκατ. του κόστους της αγοράς γης, έχουν δοθεί ήδη τα 4,5 εκατ.), με την διοίκηση της ΑΕΕΑΠ να αναφέρει ότι σε άλλα retail parks το κόστος κατασκευής είχε ανέλθει σε 1.150 ευρώ/τ.μ.. «Εμείς κάνουμε πιο απλά projects τύπου big boxes, όχι τα ακριβά τύπου Malls, άρα είμαστε πιο ευέλικτοι στα κόστη», αναφέρθηκε χαρακτηριστικά.
«Η Αθήνα δεν κινδυνεύει από το Ελληνικό, αντιθέτως η επένδυση θα προσθέσει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων, ήδη υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον δεν ανήκω στους μεμψίμοιρους όσον αφορά στην επένδυση», είπε ο κ. Φουρλής. Με τον κ. Παπούλη να αναφέρει ότι «αγοράσαμε 2,5 φορές χαμηλότερα από το κόστος που αποκτούνται σήμερα τα οικόπεδα με τη συμφωνία μας για το Ελληνικό».
Τα άλλα δύο σημαντικά projects του επενδυτικού πλάνου που απομένουν είναι η ανάπτυξη logistics park στην Ελευσίνα, σε προς πολεοδόμηση έκταση 106 στρεμμάτων περίπου, για χώρο περί τα 58.500 τ.μ., κόστους 45 -47 εκατ. ευρώ (υπήρξαν καθυστερήσεις με συνενώσεις πολλών διάσπαρτων και μικρών εκτάσεων), αλλά και ενός νέου, δεύτερου, Top Park στο Ηράκλειο Κρήτης, επένδυση ύψους 25,5 εκατ. ευρώ (σε έκταση 50 στρεμμάτων, 10.000 τ.μ. GLA).
Με αυτά τα παραπάνω projects και το Ελληνικό, το χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ θα έχει GAV 740-760 εκατ. ευρώ (με την ΑΕΕΑΠ να έχει τη δυνατότητα να δομήσει 59 χιλ. τ.μ. χωρίς κόστος γης), ήτοι άνοδος 23-26% από το τέλος 2025, ενώ στόχος της εισηγμένης είναι το μίγμα να αποτελείται από 75% retail parks και 25% logistics προσεχώς.
Όπως σημείωσε ο κ. Φουρλής, η εταιρεία εξετάζει κάθε ευκαιρία και διαγωνισμό που αφορά σε μεγάλου μεγέθους logistics, σε Ελλάδα και εξωτερικό, ενώ έχει βάλει στο στόχαστρό της τη Β. Ελλάδα καθώς εκτιμά ότι έχει σημαντική θέση λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων.
Μάλιστα, θυμίζουμε ότι σε συμμαχία με Goldair-AKTOR, και κόντρα στον ΟΛΘ, διεκδικεί το project αξιοποίησης, μέσω παραχώρησης άνω των 200 εκατ. ευρώ, του πρώην στρατοπέδου Γκόνου (672 στρέμματα της ΓΑΙΑΟΣΕ) στη Θεσσαλονίκη (χρήσεις logistics κ.α.), σε θέση κοντά σε οδικούς άξονες, σιδηρόδρομο και το λιμάνι. Ο διαγωνισμός είναι σε φάση ολοκλήρωσης ανταγωνιστικού διαλόγου και αναμένεται η πρόσκληση (από το Υπερταμείο) για υποβολή οικονομικών προσφορών.
Η στρατηγική, οι ξένοι επενδυτές, το free float
Όπως, επίσης, ανέφερε ο κ. Φουρλής, «επιβεβαιώνεται η στρατηγική της επικέντρωσης στους κλάδους των εμπορικών πάρκων και των αποθηκών, όπως συμβαίνει στην Ευρώπη, καθώς η εξειδίκευση στους κλάδους δημιουργεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και μεγιστοποίηση της απόδοσης στους μετόχους. Οι ΑΕΕΑΠ δεν έχουν πάρει τη θέση που πρέπει στα χαρτοφυλάκια. Εμείς, όταν ξεκίνησε η εταιρεία είχε προίκα ακινήτων 170 εκατ. ευρώ, ενώ πήρε από το ΧΑΑ 55 εκατ., άρα σύνολο αξίας τότε στα 230 εκατ. ευρώ. Σήμερα έχει NAV 340 εκατ. και έχει δώσει και 50 εκατ. μερίσματα, άρα η αξία ανέβηκε σε 390 εκατ., ήτοι δημιουργήθηκε αξία για τους μετόχους 160 εκατ. χωρίς να έχουμε αναπτύξει όλο μας το πρόγραμμα. Που σημαίνει απόδοση 70% μέσα σε τρία χρόνια, άρα, υπάρχει προοπτική για το σωστό real estate στην Ελλάδα και σημασία έχουν οι επιλογές στα είδη των ακινήτων και στη διαχείρισή τους».
Μάλιστα, η ΑΕΕΑΠ μέσω της συμμετοχής της στον European Public Real Estate Administration (και τη σταδιακή υιοθέτηση των Best Practice Recommendations, ενισχύοντας τη διαφάνεια και τη συγκρισιμότητα των οικονομικών στοιχείων) και την παραγωγή αυξημένων FFO ευελπιστεί να προσεγγίσει τους επενδυτές που μπορούν να αντιληφθούν την αξία της εισηγμένης, όπως είπε η διοίκησή της. Που σχεδιάζει road shows αλλά και άνοιγμα σε 3.000 αναλυτές μέσω τέτοιων συνεργασιών (π.χ. με την Edison). Ήδη τα Κεφάλαια από Λειτουργικές Δραστηριότητες - Funds from Operations ανήλθαν σε 22,0 εκατ. ευρώ έναντι 15,2 εκατ. ευρώ, αυξημένα κατά 44,3%, σε σχέση με την χρήση 2024, έπιασαν τον στόχο που είχε τεθεί για το μέλλον, με τον πήχη προσεχώς να μένει στα επίπεδα των 23-24 εκατ. ευρώ για επόμενα 5 έτη, με ένα μέρος να προέρχεται από την υπεραπόδοση των μισθωτών και καλύτερη διαχείριση κόστους).
Σύμφωνα με τη διοίκηση της ΑΕΕΑΠ, πλέον ο όμιλος δεν ενοποιείται από την Fourlis, δεν έχει ρίσκο με λίγους tenants (η ΙΚΕΑ από 97% έπεσε στο 34%), έχει αυξημένα adj. EBitda και FFO, όπως και μισθωτικά έσοδα, άρα, είναι σε θέση να «κλείσει το discount». Στους μισθωτές εντάσσονται οι ΙΚΕΑ με 34%, η Trade Logistics με 7%, από 4% όμιλοι Inditex και Βασιλόπουλος, με 3% η Leroy Merlin ενώ άλλοι μισθωτές με 47%.
Ως προς το μετοχολόγιο, όπου δεν αποκλείεται προσεχώς η διάθεση ποσοστού από κάποιον μέτοχο, φιγουράρουν οι Fourlis με 47,08%, Autohellas με 12,82%, Latsco με 7,53%, το management με 1,87%, υπάρχουν ίδιες μετοχές 0,15% και free float με 30,56%.
Σύμφωνα, επίσης, με τον κ. Φουρλή, «για την ώρα ο όμιλος δεν διατρέχει κάποιο κίνδυνο λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων, ωστόσο, είναι ακόμη νωρίς, θα φανεί η κατάσταση μετά το Πάσχα. Αν συνεχιστεί ο πόλεμος και η αβεβαιότητα, ίσως υπάρξει κάμψη στις πωλήσεις μισθωτών μας άρα θα επηρεάσει και εμάς, ως προς την υπεραξία που θα παίρναμε από άνοδο των εσόδων τους».
Έρχονται έσοδα από το InterIKEA
Ολοκληρώθηκε τον Απρίλιο 2025 η κατασκευή του Εμπορικού Πάρκου Top Parks Ηρακλείου Κρήτης, συνολικής επιφάνειας 14.000 τ.μ. και προϋπολογισμού 23 εκατ. ευρώ, με τον πρώτος χρόνο λειτουργίας του πάρκου στο Ηράκλειο να κρίνεται από τη διοίκηση της ΑΕΕΑΠ ως ιδιαίτερα πετυχημένος. Επίσης, ολοκληρώθηκε στις 30 Δεκεμβρίου 2025 η απόκτηση του υπολειπόμενου 55% των μετοχών της εταιρείας “EVITENCO ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΚΑΙ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» ιδιοκτήτριας οικοπέδου επιφάνειας 110.000 τ.μ. στην περιοχή Ασπροπύργου, επί του οποίου ολοκληρώθηκε εντός χρονοδιαγράμματος η κατασκευή του διεθνούς logistics center της InterIKEA. Το τίμημα της συναλλαγής ανήλθε σε 10,42 εκατ. ευρώ. Η επένδυση θα αρχίσει να αποδίδει έσοδα από τα γ’ τρίμηνο 2026.
Επίσης, ισχυροποιήθηκε το Smart Park με νέα «εμπορικά σήματα», όπως Pandora, Kiabi, Public, TGI Fridays, Moystakas κ.α..
Ισχυρά μεγέθη, πάνω του guidance
Γενικότερα, ισχυρά θεμελιώδη μεγέθη και υψηλές αποδόσεις καταγράφει το χαρτοφυλάκιο της εταιρείας, με τη μικτή απόδοση να διαμορφώνεται στο 7,8% και τη συνολική εκμισθώσιμη επιφάνεια να ανέρχεται σε 394,4 χιλ. τ.μ. Η μέση διάρκεια μισθώσεων (WAULT) φθάνει τα 9,7 έτη, ενώ το ποσοστό πληρότητας διατηρείται σε υψηλά επίπεδα, στο 94%. Παράλληλα, η υπολειπόμενη δομήσιμη επιφάνεια ανέρχεται σε 59,2 χιλ. τ.μ., διαμορφώνοντας προοπτικές περαιτέρω ανάπτυξης.
Το κόστος χρήματος, και μέσω hedging (κλειδωμένο το 75%, τα 205 από τα 280 εκατ. του δανεισμού, στα 260 εκατ. ο καθαρός) είναι στο 3%, προς όφελος του cash flow.
Σε επίπεδο εμπορικής δραστηριότητας, οι συνολικές πωλήσεις των καταστημάτων ανήλθαν σε 556,4 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 14,8% σε σχέση με το 2024, ενώ σε συγκρίσιμη βάση (like-for-like) διαμορφώθηκαν στα 506,1 εκατ. ευρώ, με άνοδο 7,4%. Αντίστοιχα, η επισκεψιμότητα ενισχύθηκε σημαντικά, φθάνοντας τα 23,96 εκατ. επισκέψεις (+19,5%), ενώ σε συγκρίσιμη βάση ανήλθε σε 21,1 εκατ., καταγράφοντας αύξηση 7,2%.
Η συνολική αξία του χαρτοφυλακίου (GAV) ανέρχεται σε 602 εκατ. ευρώ, με τα retail parks να κυριαρχούν, αντιπροσωπεύοντας το 80% των επενδύσεων, ενώ τα logistics καλύπτουν το 17% και τα έργα ανάπτυξης το 3%. Σε ό,τι αφορά τα ακίνητα που παράγουν εισόδημα, η αξία τους διαμορφώνεται στα 580 εκατ. ευρώ, με τα retail parks να αυξάνουν τη συμμετοχή τους στο 83% και τα logistics να διατηρούν ποσοστό 17%.
Ισχυρή επίδοση σε σχέση με τις αναθεωρημένες εκτιμήσεις για το 2025 καταγράφει η εταιρεία, με τα βασικά μεγέθη να κινούνται πάνω ή εντός στόχων. Τα ακαθάριστα έσοδα από μισθώματα διαμορφώθηκαν στα 41,1 εκατ. ευρώ, υπερβαίνοντας τον στόχο των 40,0 εκατ. ευρώ και επιτυγχάνοντας ποσοστό υλοποίησης 102,7%.
Σε επίπεδο λειτουργικής κερδοφορίας, το προσαρμοσμένο EBITDA ανήλθε σε 31,3 εκατ. ευρώ, ευθυγραμμισμένο πλήρως με τις προβλέψεις, με επίτευξη στόχου 100%. Την ίδια ώρα, τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (FFO) διαμορφώθηκαν στα 22,0 εκατ. ευρώ, ξεπερνώντας το εύρος εκτίμησης των 20,0–21,0 εκατ. ευρώ, με επίδοση 104,8%.
Σημειώνεται ότι στα παραπάνω μεγέθη δεν περιλαμβάνονται κέρδη ή ζημίες από αποτιμήσεις, ούτε το πρόγραμμα μακροπρόθεσμων κινήτρων (LTIP) για το 2025.
