Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης τοποθετείται στον πυρήνα της πολεοδομικής μεταρρύθμισης που επιχειρείται την περίοδο 2026–2027, σε άμεση σύνδεση με την υλοποίηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων και την ανάγκη ενεργοποίησης της μεταφοράς συντελεστή δόμησης με θεσμική ασφάλεια.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η ψηφιακή πλατφόρμα που θα υποστηρίζει την Τράπεζα Γης προβλέπεται να τεθεί σε λειτουργία εντός του 2026, με μεταβατική εφαρμογή το 2026–2027, ώστε να μπορεί να αξιοποιείται σε περιοχές όπου υπάρχουν ώριμος χωρικός σχεδιασμός και θεσμοθετημένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.
Για δεκαετίες, η απουσία λειτουργικού μηχανισμού μεταφοράς συντελεστή, σε συνδυασμό με την έλλειψη επικαιροποιημένων πολεοδομικών σχεδίων σε μεγάλο μέρος της χώρας, είχε ως αποτέλεσμα χιλιάδες ακίνητα να φορτώνονται περιορισμούς χωρίς ουσιαστική δυνατότητα αποζημίωσης ή αξιοποίησης. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης επιχειρεί να καλύψει αυτό το θεσμικό κενό, όχι επαναφέροντας τη γενικευμένη δόμηση, αλλά μετατρέποντας το «χαμένο» δικαίωμα δόμησης σε μεταβιβάσιμη αξία, ενταγμένη σε ένα αυστηρά ελεγχόμενο, ψηφιακό σύστημα.
Στον πυρήνα της, η ρύθμιση πατάει πάνω στην αρχή ότι το δικαίωμα δόμησης δεν «εξαφανίζεται» αδιακρίτως αλλά μετατρέπεται σε τίτλο και μεταφέρεται εκεί όπου ο σχεδιασμός το επιτρέπει. Δηλαδή, όχι οπουδήποτε αλλά μόνο σε Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) που προκύπτουν μέσα από χωρικό σχεδιασμό. Και αυτό δεν αποτελεί λεπτομέρεια: είναι το σημείο που έχει κρίνει επανειλημμένα το Συμβούλιο της Επικρατείας ως κρίσιμο για να μη μετατραπεί η μεταφορά συντελεστή σε «παράλληλη πολεοδομία».
- Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια: Aγώνας δρόμου με τον χρόνο και αναδιανομή χώρου, αξίας και προσδοκιών
- Μεταρρύθμιση στις πολεοδομίες: Τι σημαίνει για ιδιοκτήτες με αυθαίρετα
Από τη «χειρόγραφη» μεταφορά σε κλειστό ψηφιακό σύστημα
Η βασική αλλαγή που φέρνει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης είναι ότι η διαχείριση και αξιοποίηση των τίτλων μεταφοράς συντελεστή μπαίνει σε αποκλειστικό ψηφιακό κανάλι. Στο σχετικό θεσμικό πλαίσιο προβλέπεται ότι η διαχείριση των τίτλων γίνεται αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Αυτό έχει δύο αναγνώσεις: τη θετική, η οποία προδιαγράφει διαφάνεια, ιχνηλασιμότητα και λιγότερο χώρο για γκρίζες ζώνες και μία πιο δυσλειτουργική όπου αν δεν υπάρχει ώριμος σχεδιασμός (ΖΥΣ), ο τίτλος μπορεί να μένει «παρκαρισμένος» μέχρι να υπάρξει «υποδοχή», δηλαδή μέχρι να προχωρήσουν τα Τοπικά/Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Η μεγάλη αλλαγή: «Αποζημίωση» χωρίς κρατικό ταμείο
Ο θεσμός έχει σχεδιαστεί ως μηχανισμός εξισορρόπησης: ο ιδιοκτήτης που χάνει δικαίωμα δόμησης (π.χ. σε προστατευόμενη ζώνη, σε διατηρητέο, σε δεσμευμένο ακίνητο) δεν παίρνει κατ’ ανάγκη επιταγή από το Δημόσιο, αλλά παίρνει τίτλο που αποκτά οικονομική αξία όταν αγοραστεί/αξιοποιηθεί σε ΖΥΣ. Αυτή ακριβώς η λογική αναδεικνύεται και σε επίσημες περιγραφές του έργου ως μηχανισμός αποζημίωσης χωρίς δημοσιονομικό κόστος.
Ωστόσο, η «αξία» δεν είναι δεδομένη. Εξαρτάται από το πού υπάρχουν ΖΥΣ, πόση ζήτηση υπάρχει και πόσο γρήγορα ο σχεδιασμός μετατρέπεται σε πράξη.
Πώς θα λειτουργεί στην πράξη η Ψηφιακή Τράπεζα Γης
Αφού τεθούν οι βασικοί κανόνες και τα θεσμικά όρια του μηχανισμού, το κρίσιμο ερώτημα είναι πώς μεταφράζεται η Ψηφιακή Τράπεζα Γης σε πραγματικούς όρους για τους ιδιοκτήτες και την αγορά. Το «χαμένο» δικαίωμα δόμησης μετατρέπεται σε τίτλο και αποκτά οικονομική αξία, ανάλογα με το αν μια περιοχή λειτουργεί ως προέλευση ή ως υποδοχή συντελεστή.
Για παράδειγμα, στη Μύκονο, σε αγροτεμάχιο πέντε στρεμμάτων εκτός σχεδίου, το οποίο στο παρελθόν διέθετε δυνητικό δικαίωμα δόμησης έως 200 τετραγωνικά μέτρα κατοικίας αλλά λόγω νεότερων πολεοδομικών ή περιβαλλοντικών περιορισμών, η δόμηση καταστεί μη επιτρεπτή, το δικαίωμα αυτό δεν εξαφανίζεται, αλλά μετατρέπεται σε τίτλο μεταφοράς συντελεστή δόμησης 200 τετραγωνικών μέτρων και καταχωρίζεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης.
Η Μύκονος, ως κορεσμένη και ιδιαίτερα ευαίσθητη περιοχή, λειτουργεί σε αυτή την περίπτωση κυρίως ως περιοχή προέλευσης συντελεστή και όχι ως ζώνη υποδοχής, καθώς το πού και αν μπορεί να αξιοποιηθεί ο τίτλος εξαρτάται από τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή που θεσμοθετούνται σε άλλες περιοχές μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού. Σε ενδεικτικό σενάριο αποτίμησης, αν η αγορά αποδώσει αξία 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ο τίτλος των 200 τετραγωνικών μεταφράζεται σε έσοδο περίπου 60.000 ευρώ. Το ποσό αυτό δεν συνιστά πλήρη αποζημίωση της αρχικής αξίας του ακινήτου, προσφέρει όμως μια σχετική ρευστότητα εκεί όπου μέχρι σήμερα υπήρχε πλήρες πολεοδομικό και οικονομικό αδιέξοδο.
Στον αντίποδα, η Αθηναϊκή Ριβιέρα αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα περιοχής που μπορεί να λειτουργήσει ως ζώνη υποδοχής συντελεστή, ακριβώς επειδή σε τμήματά της προωθούνται ή έχουν εγκριθεί Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια με σαφείς όρους δόμησης και χωρικής ανάπτυξης. Σε τέτοιες οργανωμένες αστικές αναπλάσεις, το κρίσιμο στοιχείο δεν είναι μόνο η υψηλή εμπορική αξία της γης, αλλά η ύπαρξη θεσμικού «χώρου υποδοχής», που επιτρέπει την απορρόφηση τίτλων μεταφοράς συντελεστή χωρίς να δημιουργείται νέα πολεοδομική επιβάρυνση εκτός σχεδίου. Έτσι, για τον ίδιο τίτλο 200 τετραγωνικών μέτρων που προέρχεται από περιοχή περιορισμένης δόμησης, μια ενδεικτική αποτίμηση της τάξης των 1.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο οδηγεί σε συνολική αξία περίπου 240.000 ευρώ. Με τον τρόπο αυτό, η Ψηφιακή Τράπεζα Γης δεν εξισώνει αυτομάτως τις απώλειες, αλλά μεταφέρει αξία από περιοχές κορεσμού και αυστηρών περιορισμών προς εκείνες όπου ο πολεοδομικός σχεδιασμός επιτρέπει, με όρους και κανόνες, την πρόσθετη δόμηση.
Γιατί «έλειπε» αυτό το εργαλείο και τι κόστιζε
Για να γίνει κατανοητό γιατί η μεταφορά συντελεστή και η Ψηφιακή Τράπεζα Γης άργησαν τόσο να λειτουργήσουν στην πράξη, αρκεί να δει κανείς την κατάσταση του πολεοδομικού σχεδιασμού στη χώρα. Στο πλαίσιο του Προγράμματος Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας αναγνωρίζει ότι για πάνω από το 70% της επικράτειας ο χωρικός σχεδιασμός είτε δεν υπάρχει είτε είναι παρωχημένος. Πρόκειται για ένα μέγεθος που λειτουργεί ως σαφές καμπανάκι για το γιατί εργαλεία όπως η Τράπεζα Γης δεν μπορούσαν να στηριχθούν σε σταθερό θεσμικό υπόβαθρο.
Με άλλα λόγια, το πρόβλημα δεν ήταν απλώς η απουσία ενός ψηφιακού μηχανισμού. Ήταν η έλλειψη ενός επαρκούς χωρικού «σκελετού» πάνω στον οποίο θα μπορούσαν να οριστούν με ασφάλεια δικαίου οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή. Αυτό, με τη σειρά του, τροφοδοτούσε έναν φαύλο κύκλο: τίτλοι που δεν μπορούσαν να αξιοποιηθούν, παρατεταμένη αβεβαιότητα για επενδύσεις, αλλεπάλληλες προσφυγές, διοικητικές καθυστερήσεις και, τελικά, πολιτική πίεση για αποσπασματικές εξαιρέσεις αντί για έναν σταθερό κανόνα.
Πότε αναμένονται οι μεγάλες αλλαγές
Το σημείο-κλειδί που εξηγεί γιατί η Ψηφιακή Τράπεζα Γης μπαίνει σε τροχιά το 2026–27, χωρίς όμως να λειτουργεί πλήρως παντού, είναι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή. Αν δεν έχουν θεσμοθετηθεί ΖΥΣ, ο μηχανισμός περιορίζεται στην καταγραφή τίτλων και όχι στην πραγματική κυκλοφορία τους στην αγορά. Με απλά λόγια, μπορεί να υπάρχει τίτλος μεταφοράς συντελεστή, αλλά όχι απαραίτητα το σημείο όπου αυτός μπορεί να αξιοποιηθεί. Γι’ αυτό και η λειτουργία της Τράπεζας Γης συνδέεται άμεσα με την πρόοδο των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία καθορίζουν πού επιτρέπεται πρόσθετη δόμηση και εγκρίνονται, μετά από έλεγχο νομιμότητας, με Προεδρικό Διάταγμα.
Στο σκέλος του timing, το αφήγημα των τελευταίων μηνών είναι ότι η χώρα μπαίνει σε φάση «αγώνα δρόμου» για να κουμπώσουν πολεοδομικός σχεδιασμός (ΤΠΣ/ΕΠΣ) και εργαλεία εφαρμογής όπως η Ψηφιακή Τράπεζα Γης.
