Οποιαδήποτε στιγμή βρίσκεται στην επικαιρότητα το θέμα «έναρξης» των πλειστηριασμών ή/και αλλαγές στον τρόπο που λειτουργούν, η κτηματαγορά μελετά το ενδεχόμενο, αλλά και κατά πόσο μπορεί να επηρεάσει την ελεύθερη αγορά ακινήτων.
Στις 11/10/2021, ψηφίστηκε στη Βουλή το νομοσχέδιο για την πολιτική δικαιοσύνη με αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, αλλαγές που αφορούν:
1. τον τρόπο καθορισμού της τιμής εκπλειστηρίασης του ακινήτου μετά από άγονο διαγωνισμό χωρίς προηγούμενη δικαστική απόφαση που προέβλεπε μέχρι σήμερα ο νόμος,
2. την δυνατότητα από κοινού πλειοδοσία, δηλαδή την απόκτηση ενός ακινήτου από περισσότερους από έναν νέους ιδιοκτήτες είτε φυσικά, είτε νομικά πρόσωπα.
Οι άνωθεν αλλαγές που πλέον αποτελούν νόμο του κράτους «ενδεχομένως» να επιφέρουν αρχικά προβληματισμό, αλλά στο άμεσο μέλλον, ανάλογα με το ρυθμό – αριθμό των πλειστηριασμών και τα είδη των ακινήτων που θα εκπλπειστηριαστούν, καθώς και το προφίλ των ενδιαφερομένων νομικών και φυσικών προσώπων που θα θελήσουν να αποκτήσουν ακίνητα μέσω της άνωθεν διαδικασίας, μπορεί να αποτελέσει είτε στιγμιαίο ανάχωμα της ανοδικής πορείας των τιμών πώλησης που καταγράφεται για τέταρτη συνεχόμενη χρονιά, είτε οι εν δυνάμει ιδιοκτήτες – επενδυτές να προσανατολιστούν στην αναζήτηση ακινήτων μέσω των πλειστηριασμών που πλέον γίνονται περισσότερο «ελκυστικοί».
Αξίζει να αναφέρουμε ότι σύμφωνα με δημοσιεύματα, τα Funds/εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων έχουν ήδη στα χαρτοφυλάκια τους ενυπόθηκα δάνεια που αντιστοιχούν σε 300.000 ακίνητα δανειοληπτών.
Μείωση της αρχικώς ορισθείσας τιμής κατά 35%
Αξίζει να αναφέρουμε ότι η τιμής πρώτης προσφοράς, διαχρονικά είχε ως στόχο και τη προστασία του οφειλέτη, αλλιώς, δεν θα υπήρχε ουδείς λόγος να προβλέπετε. Αντιθέτως, οι πλειστηριασμοί θα διενεργούνταν με ελεύθερες προσφορές.
Πλέον, σύμφωνα με το νέο νομοσχέδιο, αν ο πλειστηριασμός καταστεί άγονος επαναλαμβάνεται με την ίδια τιμή πρώτης προσφοράς και σε ημερομηνία που ορίζεται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, μέσα σε σαράντα (40) ημέρες, αναρτωμένης της σχετικής δημοσιεύσεως στις αντίστοιχες ιστοσελίδες δημοσιεύσεως πλειστηριασμών ( Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ) και 6ΗΛΣΥΠΛΕΙΣ (e-auction)).
Αν και ο επόμενος πλειστηριασμός αποβεί άγονος, διεξάγεται νέος με τιμή πρώτης προσφοράς ίση προς το ογδόντα τοις εκατό (80%) της αρχικώς ορισθείσας τιμής και σε περίπτωση που και πάλι είναι άγονος, τότε διεξάγετε με τιμή πρώτης προσφοράς ίση προς το εξήντα πέντε τοις εκατό (65%) της αρχικώς ορισθείσας.
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να τονίσουμε ότι η τιμή πρώτης προσφοράς ενός πλειστηριασμού, έχει καθοριστεί από πιστοποιημένο εκτιμητή εγγεγραμμένο στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών.
Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές, εκτιμούν την εμπορική/αγοραία αξία του ακινήτου που θα εκπλειστηριαστεί ( Π.Δ 59/24.05.2016, ΦΕΚ 95Α/27.05.2016) , άρα, η τιμή πρώτης προσφοράς ανταποκρίνεται στις τιμές/αξίες της ελεύθερης αγοράς ακινήτων.
Συνοψίζοντας τα άνωθεν, κατανοούμε ότι αν στην Ελληνική κτηματαγορά υπάρχει η δυνατότητα μείωσης της αρχικής αγοραίας/εμπορικής αξία του ακινήτου που εκπλειστηριάζεται να μειωθεί κατά 35%, κατανοούμε ότι ανάλογα με το πλήθος – το ρυθμό και τα είδη ακινήτων, η κτηματαγορά θα έρθει ενδεχόμενα «αντιμέτωπη» αν ισχύουν οι δηλώσεις του επικεφαλής εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων, με 50.000 ακίνητα που θα διατίθενται μέσω πλειστηριασμών κάθε χρόνο για την επόμενη πενταετία σε τιμές μειωμένες ακόμη και 35% από τις τιμές της ελεύθερης αγοράς. Γεγονός που αν τελικά ισχύσει, θα επιφέρει πλήγμα στην εγχώρια κτηματαγορά.
Μη ξεχνάμε ότι οι περισσότεροι αλλοδαποί επενδυτές ακινήτων, είτε φυσικά, είτε νομικά πρόσωπα ή και ιδιωτικά σχήματα, επιθυμούν επενδύσεις που μπορούν να αποφέρουν αποδόσεις της τάξεως του 15%-25% εντός της επόμενης 3τιας-5ετιας, είτε μέσω τις άμεσης ανακαίνισης και μεταπώλησης, είτε λόγω της ανοδικής πορείας της κτηματαγοράς ιδιαίτερα σε περιοχές που καταγράφεται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον λόγω των έργων ανάπλασης, νέα γραμμή 4 του μετρό κλπ. Άρα, γιατί να μην προσανατολιστούν στην αναζήτηση ακινήτων μέσω των πλειστηριασμών που πλέον γίνονται περισσότερο «ελκυστικοί» και οι τιμές μπορεί να είναι μειωμένες ακόμη και 35% από την ελεύθερη αγορά.
Ενώ παράλληλα, λόγω της αυτόματης μείωσης της πρώτης προσφοράς ακόμη και 35%, ο οφειλέτης τελικά θα απολέσει το περιουσιακό του στοιχείο σε χαμηλότερη τιμή, με κίνδυνο να συνεχίζει να οφείλει στον δανειστή, αν το εκπλειστηρίασμα δεν έχει καλύψει το ποσό της οφειλής.
Πλειοδοσία περισσοτέρων από κοινού φυσικών και νομικών προσώπων
Σύμφωνα με τα νέα δεδομένα στους πλειστηριασμούς, μπορούν είτε φυσικά, είτε νομικά πρόσωπα από κοινού να αποκτήσουν ένα ακίνητο που εκπλειστηριάζετε. Η δυνατότητα από κοινού πλειοδοσίας, δεν αφορά σε μεγάλο ποσοστό τους ενδιαφερόμενους αγοραστές ακινήτων που επιθυμούν να καλύψουν τη στεγαστικής τους ανάγκη, διότι οι περισσότεροι δεν διαθέτουν τα ιδία κεφάλαια και στρέφονται στον δανεισμό, αλλά κυρίως επενδυτές που διαθέτουν ρευστότητα και στοχεύουν στην υπεραξία μέσω της μεταπώλησης.
Το άνωθεν προφίλ επενδυτών, ταυτίζεται σε πολλές περιπτώσεις με το προφίλ των επενδυτών που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των ενδιαφερομένων τη δεδομένη χρονική στιγμή στην Ελληνική κτηματαγορά. Αν δούμε ποιοι επένδυσαν στα ελληνικά ακίνητα τα τελευταία 3-4 χρόνια, θα δούμε ότι ήταν κυρίως εγχώριοι και αλλοδαποί επενδυτές μέσω ιδιωτικών σχημάτων και funds.
Η άνωθεν αλλαγή εν οχεύει κινδύνους που είναι άρρηκτα συνδεδεμένοι με την δυνατότητα μείωσης της αρχικώς ορισθείσας τιμής κατά 35% μετά από άγονους πλειστηριασμούς. Η αλλαγή μπορεί να πραγματοποιήθηκε με στόχο οι πλειστηριασμοί που πραγματοποιούνται να μην είναι άγονοι όπως στο παρελθόν, αλλά παράλληλα μπορεί να καλλιεργηθούν καθεστώτα «αμφιλεγόμενων συμφερόντων» με στόχο τη μείωση της αρχικώς ορισθείσας τιμής – αρχικής εμπορικής/αγοραίας αξίας.
Σύμφωνα με τα άνωθεν, το προφίλ των ενδιαφερόμενων αγοραστών που οι πλειστηριασμοί γίνονται περισσότερο «φιλικοί-ελκυστικοί», είναι κυρίως νομικά πρόσωπα που διαχειρίζονται χαρτοφυλάκια ακινήτων, διαχειριστές επενδυτικών κεφαλαίων που πλέον μπορούν μέσω νομικών προσώπων συμφερόντων τους να μοιράσουν την έκθεση τους σε ακίνητα επενδύοντας με διαφορετικά Α.Φ.Μ ακόμη και στο ίδιο ακίνητο μέσω της από κοινού πλειοδοσίας.
Ενώ, αποτελεί αναγκαιότητα να υπάρξει ελεγκτικός μηχανισμός των νομικών και φυσικών προσώπων που θα θελήσουν να προβούν σε από κοινού πλειοδοσία, διότι πρέπει να εξαλειφθούν περιπτώσεις που πιθανόν να σχετίζονται έμμεσα ή άμεσα με ενυπόθηκα χαρτοφυλάκια.
Οι βασικοί παράγοντες που θα καθορίσουν το ενδεχόμενο να επηρεαστεί η κτηματαγορά από την έναρξη των πλειστηριασμών.
Βασικοί παράγοντες για το εάν και πόσο θα επηρεαστεί η κτηματαγορά από την έναρξη των πλειστηριασμών και των αλλαγών που έχουν πλέον θεσπιστεί, αποτελούν οι κάτωθι παράγοντες:
1. η ανοδική πορεία που καταγράφει η ελληνική οικονομία
2. η αύξηση χορήγησης νέων στεγαστικών δανείων
3. η δυναμική του τουρισμού που καταγράφεται αυξητική με άμεσα αντανακλαστικά
4. οι άμεσες και έμμεσες ξένες επενδύσεις στην Ελληνική οικονομία
5. η διαχείριση των κονδυλίων από το ταμείο ανάκαμψης
6. οι τυχόν αιφνίδιοι παράγοντες που μπορεί να έρθει αντιμέτωπη η εκάστοτε οικονομία ( covid-19).
7. η αποτύπωση των μέτρων στήριξης της κτηματαγοράς στη πραγματική οικονομία όπως:
- η αναστολή ΦΠΑ για όλα τα ακίνητα από το 2006,
- αφορολόγητες γονικές παροχές,
- αφορολόγητες γονικές – χρηματικές δωρεές,
- πάγωμα φόρου υπεραξίας,
- κίνητρα για αλλοδαπούς (χαμηλή φορολόγηση) για μεταφορά φορολογικής έδρας ξένων πλούσιων στην χώρα μας
- έκπτωση φόρου 40% για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση
- συγχώνευση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων με τον κύριο φόρο
- κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων
- μείωση του ΕΝΦΙΑ
Η κτηματαγορά αποτελεί βασικό πυλώνα ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας και συμβάλλει καθοριστικά στη βιώσιμη ανάπτυξη της χώρας μας, ενώ απασχολεί περισσότερα από 3.000 επαγγέλματα. Παράλληλα, κάθε μείωση ποσοστιαίας μονάδας της φορολογικής κλίμακας, ισοδυναμεί με «μέρισμα» ανάπτυξης και ταυτόχρονη στήριξη της ρευστότητας στη πραγματική οικονομία.
