Ροή
Η πανδημία του κορονοϊού απειλεί κατ΄αρχάς ανθρώπινες ζωές, μα όχι μόνο. Τα μέτρα καταπολέμησής της είναι περίπου κοινά διεθνώς και δοκιμάζουν την αντοχή των οικονομιών όλων των πληττόμενων χωρών και των ανθρώπων τους. Στην Ελλάδα ολόκληροι κλάδοι επιχειρήσεων και επαγγελματιών σε λίγες ημέρες θα έχουν συμπληρώσει έναν μήνα καθολικής απαγόρευσης λειτουργίας τους. Ωστόσο όσο επιβεβλημένα είναι αυτά τα μέτρα από υγειονομικής άποψης, άλλο τόσο πλήττουν την βιωσιμότητα των επιχειρήσεων, οι οποίες τα υφίστανται ως σήμερα αλλά και άγνωστο μέχρι πότε.
Η ελληνική κυβέρνηση επιδεικνύοντας γοργά αντανακλαστικά ταυτόχρονα με την λήψη των μέτρων για την αντιμετώπιση των συνεπειών του κινδύνου διασποράς του κορονοϊού, προέβλεψε με σχετική πράξη νομοθετικού περιεχομένου μέτρα στήριξης των εργαζόμενων και των επιχειρήσεων, οι οποίες πλήττονται, καθορίζοντας ειδικά ως προς το μίσθωμα της κατοικίας των πρώτων και της επαγγελματικής στέγης των δευτέρων την καταβολή μειωμένου μισθώματος (το 60% του συμπεφωνημένου για τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο), χωρίς η καταβολή αυτού να γεννά δικαιώματα καταγγελίας των ιδιοκτητών.
Ωστόσο, μια σειρά εύλογων ερωτημάτων γεννά η εν λόγω ρύθμιση και η παρούσα οικονομική συνθήκη: 1) Η μειωμένη αυτή καταβολή του 60% είναι δεσμευτική για ιδιοκτήτη και μισθωτή ; 2) Μπορεί ο μισθωτής να αξιώσει μεγαλύτερη μείωση ; 3) Μπορεί να ζητηθεί μειωμένο μίσθωμα από μισθωτή, ο οποίος δεν πλήττεται αμέσως από τα εν λόγω μέτρα, αλλά υφίσταται έμμεση απώλεια στον κύκλο εργασιών του από την γενικότερη παύση συναλλαγών; 4) Τι ισχύει για τις επιχειρήσεις εποχιακού χαρακτήρα (ξενοδοχεία, αλυσίδες/καταστήματα εποχιακών ειδών κλπ) ; 5) Πως πρέπει να ενεργήσουν οι επιχειρήσεις/επαγγελματίες, προκειμένου να επιτύχουν ένα καλύτερο μίσθωμα;
Η πανδημία του κορονοϊού (covid-19) ως λόγος ανωτέρας βίας (“fοrce majeure”) και ως αιτία απρόβλεπτης μεταβολής συνθηκών στο ελληνικό δίκαιο:
Το ελληνικό δίκαιο δεν προβλέπει ρητά την πανδημία ως λόγο ανωτέρας βίας ή ως γεγονός που προκαλεί απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών στις οποίες βασίστηκε μια εμπορική συμφωνία. Ουδεμία, ωστόσο ,αμφιβολία χωρεί ότι η πανδημία, η οποία συνεχίζει μαίνεται στο μεγαλύτερο μέρος του πλανήτη αποτελεί εν προκειμένω αμφότερα τα ανωτέρω για τους ακόλουθους περιληπτικά λόγους: Αποτελεί φυσικό φαινόμενο, δεν ήταν δυνατό να προβλεφθεί από τον μέσο συνετό συναλλασσόμενο, τα μέτρα τα οποία λήφθηκαν για την ανάσχεσή του είναι υποχρεωτικά και άρα αναπόφευκτά και παρότι αναγκαία, δρουν καταλυτικά για μεγάλο εύρος επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.
Ο νόμος εν προκειμένω είναι περιληπτικός και αδιάστικτος: Κατά τα άρθρα 335 και 336 ΑΚ όταν κατά την εκπλήρωση της η παροχή είναι ολικά ή μερικά αδύνατη, ο οφειλέτης απαλλάσσεται από κάθε υποχρέωση εξαιτίας της αδυναμίας του να εκπληρώσει την παροχή, αν η αδυναμία οφείλεται σε γεγονός, για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Επιπλέον, το άρθρο 388 ΑΚ ορίζει ότι αν τα περιστατικά στα οποία τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει.
Τα εν λόγω ζητήματα έχουν αντιμετωπιστεί από τα ελληνικά δικαστήρια σε σχέση με τις μισθώσεις (και γενικότερα τις εμπορικές συμβάσεις) κατά την πρόσφατη οικονομική κρίση (η οποία επίσης κρίθηκε ότι αποτέλεσε γεγονός απρόβλεπτο αλλά και ότι μετέβαλε ουσιωδώς τις συνθήκες) με αποτέλεσμα πολλοί μισθωτές να επιτύχουν (δικαστικό) επανακαθορισμό του ύψους του καταβλητέου μισθώματος.
Δεδομένων των ανωτέρω και βάσει του ότι η παραπάνω πράξη νομοθετικού περιεχομένου επιχειρεί -ορθώς- να επιτύχει μια άμεση/πρώτη/ελάχιστη εξισορρόπηση των δυσμενών για τις επιχειρήσεις μέτρων που ελήφθησαν, τα παραπάνω ερωτήματα απαντώνται ως εξής :
1) Η καταβολή του 60% αποτελεί σε κάθε περίπτωση μείωση εκ του νόμου και είναι δεσμευτική για τον ιδιοκτήτη. Ωστόσο η παραπάνω πρόνοια του νομοθέτη ουδόλως αναιρεί τις γενικές αρχές του δικαίου και συγκεκριμένα του αστικού κώδικα, οι οποίες συνεχίζουν να ισχύουν και οι οποίες δεν περιορίζουν τις δυνατότητες του μισθωτή.
2) Ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει ακόμη μεγαλύτερη μείωση του μισθώματος. Η πλήρης απαγόρευση της λειτουργίας μιας επιχείρησης και η πλήρης απώλεια του κύκλου πωλήσεών της, χωρίς καμία ευθύνη της, προφανώς μπορεί να δικαιολογήσει μια γενναιότερη μείωση του μισθώματος, όσο διαρκούν τα μέτρα (πιθανώς και μετά από αυτά).
3) Προφανώς και οι λοιπές επιχειρήσεις, οι οποίες πλήττονται εμμέσως μπορούν να ζητήσουν μείωση του μισθώματος, η οποία να αναλογεί στις νέες οικονομικές συνθήκες, οι οποίες διαμορφώνονται μετά από αυτήν την υγειονομική κρίση και τις συνθήκες που διαμορφώνει για το επόμενο χρονικό διάστημα.
4) Οι εποχιακές επιχειρήσεις, οι οποίες προφανώς υφίστανται λόγω εποχικότητας της δραστηριότητάς τους ακόμη μεγαλύτερη ζημία, εφόσον κατά την τρέχουσα δύσκολη περίοδο υφίστανται αναλογικά μεγαλύτερη απώλεια των εσόδων τους από ότι θα είχαν για το ίδιο διάστημα κάποια άλλη εποχή του χρόνου, δύνανται όχι μόνο να ζητήσουν μεγαλύτερη μείωση του μισθώματος αλλά κάλλιστα μπορούν να αξιώσουν και μια μακρύτερη διάρκεια μείωσης αυτού.
5) Όλα τα ανωτέρω είναι εφικτά να επιτευχθούν με προσφυγή στα πολιτικά δικαστήρια, εφόσον δεν μπορεί να επιτευχθεί μια συμβιβαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος. Για το προσεχές διάστημα εξαιτίας της αναστολής των εργασιών των δικαστηρίων οι σχετικές προθεσμίες για τις σχετικές διαδικασίες έχουν «παγώσει». Ωστόσο, εν όψει ότι η επαναφορά στην κανονικότητα θα βρει τις επιχειρήσεις αντιμέτωπες με πρωτοφανείς δυσκολίες, αλλά και με δεδομένο ότι ο νόμος –υπό συνθήκες κανονικότητας- δεν συγχωρεί ουδεμία καθυστέρηση στην καταβολή του μισθώματος, συνίσταται οι πληττόμενοι επαγγελματίες εγκαίρως να ενημερωθούν για τις δυνατότητές που τους δίνει ο νόμος, ώστε να λάβουν αποφάσεις.
Η κρίση που σήμερα βιώνουμε κατέδειξε εμφατικά ότι όλοι βρισκόμαστε συνταξιδιώτες, που μοιραζόμαστε την ίδια βάρκα. Σε πιο ήρεμα νερά μαζί θα πλέουμε αμέσως μόλις ξεπεράσουμε και αυτήν την φορτούνα. Τις όποιες απώλειες καλούμαστε να τις μοιραστούμε όλοι. Η «επιβολή του νόμου» θα αφορά μόνο αυτούς, για τους οποίους το πάθημα δε θα έχει γίνει μάθημα αλλά και εκείνους που αντίστροφα θα επιχειρήσουν να εκμεταλλευτούν αυτό που συνέβη.
