Ροή
H εύλογη αξία των ακινήτων υπό διαχείριση της Prodea Investments ανήλθε σε σχεδόν 2,7 δισ. ευρώ στο 9μηνο (αύξηση 9,7% σε σχέση με 31/12/2021). Η Εσωτερική Αξία (NAV) του ομίλου την 30η Σεπτεμβρίου 2022 ανήλθε σε 1,45 δισ. ευρώ ή 5,71 ευρώ ανά μετοχή. Την 30 Σεπτεμβρίου 2022, το χαρτοφυλάκιο του Ομίλου αποτελείτο συνολικά από 383 (31 Δεκεμβρίου 2021: 373) εμπορικά ακίνητα (κυρίως καταστήματα και γραφεία) συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 1.407 χιλ. τ.μ.
Τριακόσια είκοσι οκτώ (328) από αυτά τα ακίνητα βρίσκονται στην Ελλάδα, εκ των οποίων τα περισσότερα από αυτά βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής και εμπορικότητας. Επίσης, είκοσι τέσσερα (24) ακίνητα βρίσκονται στην Κύπρο, είκοσι επτά (27) ακίνητα στην Ιταλία, δύο (2) ακίνητα στη Βουλγαρία και δύο (2) ακίνητα στη Ρουμανία. Η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα του Ομίλου στις 30 Σεπτεμβρίου 2022 ανέρχεται σε 2,485 δισ. ευρώ, όπως προκύπτει από την οικονομική έκθεση 9μήνου.
Η εικόνα στο real estate
Όπως αναφέρεται, παρά την πρόσφατη αύξηση του πληθωρισμού και των επιτοκίων τα prime ακίνητα εξακολουθούν να είναι ιδιαίτερα ελκυστικά, υπαγορεύοντας χαμηλές αποδόσεις γεγονός που εν μέρει οφείλονται και στην έλλειψη κατάλληλου επενδυτικού προϊόντος. Αναφορικά με τα γραφεία, πλέον των προαναφερόμενων, συνεχίζεται να καταγράφεται μεγάλη ζήτηση, ιδιαίτερα για κτήρια υψηλών προδιαγραφών ή/και βιοκλιματικά κτήρια, συμπαρασύροντας παράλληλα την αγορά γραφείων γενικότερα, ενώ φαίνεται ότι οι αποδόσεις για πράσινα γραφεία μπορεί να συμπιεστούν ακόμα περισσότερο. Στα ξενοδοχεία, φαίνεται ότι η επίδραση του COVID-19 έχει παρέλθει, με την τουριστική αγορά να σημειώνει ιδιαίτερα δυναμική επάνοδο το 2ο εξάμηνο του 2022. Οι εμπορικές αποθήκες (logistics) συνεχίζουν σταθερά να έχουν μεγάλη ζήτηση, με αποτέλεσμα να εξακολουθεί να σημειώνεται συμπίεση των αποδόσεών τους. Τα αντίστοιχα μισθώματα καταγράφουν μικρές αυξήσεις. Σταδιακά διαφαίνεται και σχετική διαφοροποίηση του προϊόντος με την κατασκευή αποθηκών ιδιαίτερα μεγάλου ύψους (13,5μ), ακόμα και κατασκευές με πράσινη πιστοποίηση.
Πωλήσεις και επενδυτικό πρόγραμμα
Όπως σημειώνεται, η διοίκηση της εισηγμένης πάντα αξιολογεί τη βέλτιστη διαχείριση των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του Ομίλου, συμπεριλαμβανομένων επιλεκτικών πωλήσεων αν οι συνθήκες της αγοράς είναι οι κατάλληλες. Η εταιρεία συνεχίζει το επενδυτικό της πρόγραμμα με βασική στρατηγική της να είναι η αλλαγή τόσο της σύνθεσης του επενδυτικού χαρτοφυλακίου (με έμφαση στα αειφόρα ακίνητα, τις εμπορικές αποθήκες και, επιλεκτικά, στον κλάδο της κατοικίας) όσο και των ποιοτικών χαρακτηριστικών των ακινήτων.
Η Prodera επιδιώκει τη μεγιστοποίηση της απόδοσης των επενδύσεων της Εταιρείας και του Ομίλου μέσα από ενεργή διαχείριση του χαρτοφυλακίου και δημιουργία υπεραξίας. Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται η προαναφερθείσα προσπάθεια βελτιστοποίησης της σύνθεσης του χαρτοφυλακίου (συμπεριλαμβανομένων πωλήσεων ώριμων ή μη στρατηγικών ακινήτων), η απόκτηση και / ή ανάπτυξη σύγχρονων κτηρίων, η αλλαγή χρήσης και / ή ανακαίνιση ώριμων ακινήτων, η εκμίσθωση κενών χώρων κ.λπ.
Αυτές οι ενέργειες απαιτούν ένα διάστημα ωρίμανσης, με τα συνεπαγόμενα έξοδα (σχετιζόμενα με ακίνητα και χρηματοοικονομικά), προκειμένου να αποδώσουν νέα έσοδα στον Όμιλο. Ήδη τα πρώτα έργα ανάπτυξης έχουν ολοκληρωθεί και σταδιακά ολοκληρώνονται και άλλα με αποτέλεσμα την αύξηση των εσόδων από μισθώματα και τη βελτίωση της κερδοφορίας στις επόμενες χρήσεις.
Οι κλάδοι αιχμής – Ακίνητα, logistics, ESG γραφεία, ξενοδοχεία
Συγκεκριμένα, λαμβάνει πιο εμφατικά υπόψιν παραμέτρους που αποτελούν πυλώνες της ανάπτυξης της Εταιρείας, όπως η επένδυση σε βιοκλιματικά κτήρια γραφείων που υιοθετούν τις αρχές της Αειφορίας (Environment - Society - Governance, «ESG») και λαμβάνοντας υπόψιν πρακτικές για τη διασφάλιση της υγείας και ευεξίας των χρηστών με σύγχρονο ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό που πληροί τις πιο σύγχρονες προδιαγραφές στον τομέα της υγειονομικής ασφάλειας.
Ακίνητα με αντίστοιχες προδιαγραφές δεν υπάρχουν έτοιμα στην αγορά οπότε η Εταιρεία είτε αναπτύσσει η ίδια τα ακίνητα (ενδεικτικά το βιοκλιματικό κτήριο γραφείων Element επί της οδού Φραγκοκκλησιάς στο Μαρούσι), είτε συνεργάζεται με developers μέσω συμμετοχής σε κοινοπραξίες ή με την σύναψη προσυμφώνων για την απόκτηση ακινήτων αφού έχει ολοκληρωθεί η κατασκευή τους.
Από πλευράς σύνθεσης του χαρτοφυλακίου, εστιάζει στην αύξηση των επενδύσεων στον κλάδο των εμπορικών αποθηκών (logistics), -ένα στρατηγικό κλάδο ανάπτυξης της χώρας μας λαμβανομένης υπόψιν της κομβικής γεωγραφικής θέσης της. Στρατηγική της Εταιρείας είναι η απόκτηση εμπορικών αποθηκών σύγχρονων προδιαγραφών, οι οποίες, όπως και στην περίπτωση των γραφείων, ανωτέρω, δεν είναι άμεσα διαθέσιμες και απαιτείται χρόνος για την ωρίμανσή τους, ο οποίος κυμαίνεται μεταξύ εννέα και δώδεκα μηνών.
Επίσης, ήδη ξεκίνησε την επιλεκτική τοποθέτησή της και στον τομέα της ανάπτυξης οικιστικών ακινήτων με σκοπό τη δημιουργία ποιοτικού οικιστικού προϊόντος προς πώληση και ενοικίαση. O όμιλος PRODEA έχει αποκτήσει δέκα οικιστικά οικόπεδα σε περιοχές όπως το Ελληνικό, η Νέα Ερυθραία, η Πολιτεία, η Αγία Παρασκευή, το Χαλάνδρι και η Κυψέλη, και ένα υφιστάμενο, πλήρως μισθωμένο κτήριο κατοικιών στην Καλλιθέα. Η δυναμική είσοδος της εταιρείας στο κατοικείν έρχεται να συμβάλει στην κάλυψη της ιδιαίτερα υψηλής ζήτησης για στέγη, με όρους πραγματικής αειοφορίας, ποιότητας και ασφάλειας, προσφέροντας ένα προϊόν με τη σιγουριά και τα εχέγγυα ενός οργανισμού με ιδιαίτερη εμπειρία και εξειδίκευση.
Αναφορικά με τις επενδύσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο, η Εταιρεία δραστηριοποιείται στον χώρο του πολυτελών resorts σε Ελλάδα και Κύπρο μέσω της συμμετοχής της στην «MHV Mediterranean Hospitality Venture Limited» (η οποία αποτελεί το κοινό επενδυτικό όχημα της Εταιρείας, της Invel Real Estate και του κυπριακού ομίλου εταιρειών YODA Group) και με απευθείας επιλεκτικές επενδύσεις στις υπόλοιπες κατηγορίες ξενοδοχειακών μονάδων στην Ελλάδα και το εξωτερικό. Η πιο πρόσφατη τοποθέτηση της Εταιρείας αφορά στο Moxy Athens City by Marriott, το οποίο βρίσκεται στο κέντρο της Αθήνας και αποτελεί το πρώτο πράσινο ξενοδοχείο στην Ελλάδα πιστοποιημένο κατά LEED Gold.
Οι συναλλαγές και τα δάνεια
Η ΑΕΕΑΠ είχε στο 9μηνο 2022 ταμείο 222,8 εκατ. ευρώ, μακροχρόνιες δανειακές υποχρεώσεις 1,27 δις ευρώ και βραχυπρόθεσμες 16,88 εκατ. ευρώ, καθαρό κέρδος από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία ύψους 56 εκατ. ευρώ, ταμειακές ροές από λειτουργικές δραστηριότητες 20,4 εκατ. ευρώ,
Στις 31 Οκτωβρίου 2022 η Prodea ολοκλήρωσε την πώληση ενός ακινήτου της στη Θεσσαλονίκη. Το τίμημα για την πώληση ανήλθε σε 2,2 εκατ. ευρώ ενώ η λογιστική του αξία ανερχόταν σε €1.392.
Στις 2 Νοεμβρίου προέβη σε σύναψη ομολογιακού δανείου ποσού έως 25 εκατ. ευρω με την Τράπεζα Eurobank Α.Ε. Το δάνειο είναι διάρκειας 7 ετών με επιτόκιο Euribor 3 μηνών πλέον περιθωρίου 2,15% ετησίως.
Στις 4 Νοεμβρίου 2022 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την απόκτηση δύο πλήρως μισθωμένων ακινήτων γραφείων στο κέντρο της Αθήνας συνολικής επιφάνειας περίπου 9 χιλ. τ.μ. Το τίμημα για την απόκτηση των ακινήτων ανήλθε σε 49 εκατ. ενώ η εύλογη αξία τους κατά την ημερομηνία της απόκτησης, σύμφωνα με σχετική εκτίμηση που πραγματοποίησαν οι ανεξάρτητοι εκτιμητές, ανερχόταν σε 47,87 εκατ. ευρώ.
Στις 15 Νοεμβρίου 2022 ολοκληρώθηκε η πώληση του κτηρίου γραφείων της Panterra Α.Ε., 100% θυγατρική της Εταιρείας, για την πώληση του οποίου είχε υπογραφεί δεσμευτικό προσύμφωνο. Το τίμημα της πώλησης ανήλθε σε 36,36 εκατ. ευρώ.
Επίσης, στις 15 Νοεμβρίου 2022 συστάθηκε η εταιρεία Σύγχρονο Κατοικείν Μονοπρόσωπη Α.Ε. στην Ελλάδα. Σκοπός της εταιρείας είναι η απόκτηση οικοπέδων για ανάπτυξη οικιστικών ακινήτων προς πώληση.
Στις 25 Νοεμβρίου 2022 η θυγατρική εταιρεία Panterra Α.Ε. προχώρησε σε σύναψη ομολογιακού δανείου ποσού έως 25 εκατ. ευρώ με την Άλφα Τράπεζα Α.Ε. Το δάνειο είναι διάρκειας 6 ετών με επιτόκιο Euribor 3 μηνών πλέον περιθωρίου 2,55% ετησίως.
Πληθωρισμός, αύξηση κόστους, επιτόκια και ενεργειακή κρίση
Ως κυριότερα σημεία που χρήζουν προσοχής η ΑΕΕΑΠ αναγνωρίζει την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους ακινήτων και την αύξηση των επιτοκίων δανεισμού (Euribor). Ωστόσο ο Όμιλος έχει περιορισμένη έκθεση σε έργα ανάπτυξης ακινήτων σε σχέση με το σύνολο του επενδυτικού χαρτοφυλακίου, με την πλειοψηφία αυτών να βρίσκονται σε προχωρημένη φάση ολοκλήρωσης.
Παράλληλα έχει καταγραφεί αυξητική τάση στα επίπεδα των μισθωμάτων στους κλάδους της ελληνικής αγοράς ακινήτων στους οποίους δραστηριοποιείται με αποτέλεσμα η όποια αύξηση του κατασκευαστικού κόστους να αναμένεται να εξισορροπηθεί ως ένα βαθμό από τα αυξημένα έσοδα από μισθώματα. Συνεπώς δεν αναμένεται να είναι ουσιώδης η επίπτωση στα συνολικά αποτελέσματα.
Αναφορικά με την έναρξη νέων έργων ανάπτυξης, είναι σε φάση αναμονής και αξιολόγησης πριν προβεί στην έναρξη εργασιών. Ως προς την αύξηση του Euribor, ο Όμιλος έχει ήδη συνάψει σύμβαση αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου για ποσό 175 εκατ. ευρώ και βρίσκεται σε διαδικασία σύναψης επιπλέον συμβάσης αντιστάθμισης ώστε να περιορίσει περαιτέρω τον επιτοκιακό κίνδυνο. Το ποσοστό των δανειακών κεφαλαίων του Ομίλου με όρους σταθερού επιτοκίου ή για τα οποία έχουν ήδη συναφθεί συμβάσεις αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου ανέρχεται σε 36,5% ενώ μετά τη σύναψη της επιπλέον συμβάσης αντιστάθμισης το ποσοστό θα ανέλθει σε 67,2%.
Το μέσο πραγματικό επιτόκιο των δανειακών υποχρεώσεων του Ομίλου ανέρχεται σε 2,75% (31 Δεκεμβρίου 2021: 2,66%) και η μέση σταθμισμένη υπολειπόμενη διάρκεια των δανείων είναι 4,1 έτη. Ο Όμιλος δεν είναι εκτεθειμένος σε συναλλαγματικό κίνδυνο σε σχέση με τα δάνειά του, αφού τα δάνεια είναι στο λειτουργικό νόμισμα, με εξαίρεση το δάνειο της θυγατρικής εταιρείας I&B Real Estate EAD με έδρα τη Βουλγαρία το οποίο είναι σε ξένο νόμισμα (BGN), η ισοτιμία του οποίου είναι κλειδωμένη από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.
Αναφορικά με την πληθωριστική πίεση, τα έσοδα της εταιρείας από μισθώματα είναι στην πλειοψηφία τους συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή. Σε αυτή τη φάση δεν είναι δυνατόν να προβλεφθεί η γενικότερη επίπτωση που μπορεί να έχει στην οικονομική κατάσταση των πελατών του Ομίλου μια παρατεταμένη ενεργειακή κρίση και αύξηση των τιμών εν γένει.
Τέλος η εταιρεία θα εντατικοποιήσει τις ενέργειές της για την υλοποίηση σε επιλέξιμα ακίνητά της «πράσινων» ενεργειακών επενδύσεων (π.χ. εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων στις οροφές αποθηκευτικών χώρων) έτσι ώστε να μειωθεί το ενεργειακό κόστος των μισθωτών της μέσω του περιορισμού της εξάρτησής τους από παραδοσιακές πηγές ενέργειας.
