Ροή
Πρόσθετο «κουμπαρά» περίπου 500 εκατ. ευρώ για τα έσοδα από το Ελληνικό βάσει των προπωλήσεων, κυρίως των κατοικιών, έναντι των αρχικών προβλέψεων του επιχειρηματικού της σχεδίου, «δείχνουν» οι εκτιμήσεις της Lamda Development, όπως αποτυπώνονται, μεταξύ άλλων στοιχείων, σε πρόσφατη εταιρική παρουσίαση. Σε μια δύσκολη συγκυρία (αυξημένα κόστη υλικών και ενέργειας, πληθωρισμός, επιτοκιακό κόστος κ.α.) μέσα στην οποία οι περισσότερες επιχειρήσεις καλούνται να επικαιροποιήσουν (ή αναθεωρήσουν) στρατηγικά σχέδια και business plan βάσει των δεδομένων και των μελλοντικών προβλέψεων, οι εκτιμήσεις της Lamda για τα έσοδα από τη μεγάλη ανάπτυξη στο Ελληνικό εμφανίζονται βελτιωμένες κατά 0,5 δισ., επιτρέποντάς της να καλύψει απρόβλεπτες δαπάνες που μπορούν να «ανέβουν» και σε διψήφιο ποσοστό.
Τα έσοδα
Σύμφωνα, λοιπόν, με την τελευταία επίσημη αναφορά της Lamda (εταιρική παρουσίαση Ιανουάριος 2023, προφανώς με στοιχεία 2022) τα έσοδα της πρώτης φάσης του έργου από τις πωλήσεις προϋπολογίζονται σε 1,3 δισ. ευρώ, αντί 0,8 δισ. ευρώ αρχικής εκτίμησης -πρόβλεψης, αύξηση δηλαδή περίπου 60% ενώ χρονικά κατανέμονται ως εξής: 0,2 δισ. το 2022, 0,5 δισ. το 2023, 0,5 δισ. το 2024 και 0,1 δισ. το 2025.
Συνολικά ο προϋπολογισμός για τα έξοδα της πρώτης φάσης είναι 2,5 δισ. ευρώ και αφορούν τις δύο καταβολές του εφάπαξ τιμήματος για την αγορά της Ελληνικό ΑΕ τις δαπάνες για τις αναπτύξεις και τις υποδομές. Η χρηματοδότηση της πρώτης φάσης προέρχεται από την αύξηση κεφαλαίου του 2019 (600 εκατ. ευρώ) το ομολογιακό του 2020 (200 εκατ. ευρώ) από τραπεζικό δανεισμό (1 δισ.) και από τα έσοδα (τα οποία πλέον εκτιμώνται σε 1,3 δισ. από 800 εκατ. ευρώ αρχικά).
Όπως σημειώνεται στην ίδια παρουσίαση τα περισσότερα έσοδα δεν έχουν «κλειδώσει» εκτός από αυτά που αφορούν τις πωλήσεις διαμερισμάτων του Riviera Tower (περί τα 620 εκατ.) αφήνοντας περιθώριο για απορρόφηση της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους, όπως εξάλλου και η ίδια η εταιρεία έχει αφήσει να εννοηθεί ότι θα συμβεί.
«The Ellinikon is already de-risked»
Όπως σημειώνεται, το project έχει ήδη ξεπεράσει προβλήματα ρίσκου (the Ellinikon is already de-risked), όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται, μέσω ενός συνδυασμού προπωλήσεων και κοινοπραξιών με τους μεγαλύτερους επιχειρηματικούς εταίρους στην κατηγορία τους και μέσα από διάφορες συμφωνίες (προφανώς, εννοεί τα JV με ΤΕΜΕΣ, Πειραιώς, Fourlis, Brook Lane, Orilina και Eurobank, με την υποσημείωση για την τελευταία ότι μένει τα μέρη να συμφωνήσουν στις τελικές λεπτομέρειες σχετικά με την ανάπτυξη του έργου), επιχειρηματικές συμφωνίες με αξιόπιστους αντισυμβαλλομένους (πωλήσεις/μίσθωση οικοπέδου, πώληση χώρων γραφείων), ενώ οι προπωλήσεις οικιστικών έργων ξεπέρασαν τις προσδοκίες, αυξάνοντας την εμπιστοσύνη στα έσοδα μετρητών, φέροντας νέες οικιστικές αναπτύξεις στη Φάση 1. Οι προβλεπόμενες ταμειακές εισροές στη Φάση 1 από δράσεις αποφυγής κινδύνου ανέρχονται επί του παρόντος στο 160% του αρχικού σχεδίου, παρέχοντας πρόσθετο απόθεμα ασφαλείας. Υπενθυμίζεται και πάλι η συνολική NAV των 1,324 δισ. ευρώ (9μηνο 2022), εκ της οποίας το Ελληνικό συνεισφέρει με 676 εκατ. ευρώ (Assets GAV €1,860 m and Liabilities -net of cash €1,184m) και με 3,88 ευρώ/μετοχή).
Από τα JVs με την ΤΕΜΕΣ αναμένει έσοδα 91 εκατ. ευρώ (Proceeds from land plot sale) και από τα άλλα 4 (όχι της Brook Lane) περί τα 250 εκατ. ευρώ (Total cash proceeds, βάσει των MoUs).
Μετριασμός υπερβάσεων κόστους
Σχετικά με τον μετριασμό των υπερβάσεων κόστους αναφέρονται: απρόβλεπτα που περιλαμβάνονται στον Προϋπολογισμό Έργου για το 15%-18% του συνολικού κόστους hard & soft, συμβάσεις που προστατεύουν από διακυμάνσεις κόστους σε πολύπλοκα αναπτυξιακά έργα, τα μελλοντικά έσοδα δεν έχουν «κλειδωθεί» αφήνοντας περιθώριο για πιθανή απορρόφηση μελλοντικών αυξήσεων κόστους, συμφωνίες ισορρόπησης κινδύνου (προσαρμογή προκαθορισμένου εύρους κόστους στα κατασκευαστικά συμβόλαια), συνεχής αξιολόγηση των εκτιμήσεων κόστους με τους καλύτερους συμβούλους και αυστηρή διαδικασία εσωτερικού ελέγχου κόστους.
Τα χρονοδιαγράμματα σε μεγάλες αναπτύξεις
Αξίζει να αναφέρουμε ότι καταγράφονται ήδη κάποιες αλλαγές (μικρές μέχρι στιγμής) στα χρονοδιαγράμματα του έργου. Η κατασκευή του μητροπολιτικού πάρκου, σύμφωνα με το πιο πρόσφατο χρονοδιάγραμμα (σχετική αναφορά στην εταιρική παρουσίαση του τρέχοντος μηνός) θα ξεκινήσει το 2ο εξάμηνο του 2023, αντί στο πρώτο του ίδιου έτους, σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα που είχε δημοσιοποιηθεί τον περασμένο Αύγουστο.
Οι αθλητικές εγκαταστάσεις θα ολοκληρωθούν στο τέλος του 2024, αντί στα μέσα του ίδιου έτους, βάσει του προηγούμενου χρονοδιαγράμματος.
Για τις βίλες στο παραλιακό μέτωπο (Cove Villas) είχε εκτιμηθεί ότι θα μπορούσαν να υπάρξουν οικοδομικές άδειες από το 2ο εξάμηνο του 2022, ενώ τώρα εκτιμάται ότι θα ξεκινήσουν εντός του 1ου εξαμήνου του τρέχοντος έτους, όπως και η κατασκευή τους (ολοκλήρωση τέλη 2025).
Για το συγκρότημα διαμερισμάτων και διπλοκατοικιών (Cove Residences) οι άδειες αναμενόταν να εξασφαλιστούν το 2ο εξάμηνο πέρσι ώστε στο 1ο φέτος να ξεκινήσει η κατασκευή τους. Με το σημερινό χρονοδιάγραμμα άδειες και κατασκευή τοποθετούνται το 1ο εξάμηνο του τρέχοντος έτους και η ολοκλήρωση στα τέλη 2025.
Για το Vouliagmenis Mall Complex η αδειοδότηση έχει μεταφερθεί κατά ένα εξάμηνο (β’ 2023). Η ολοκλήρωσή του αναμένεται στο β’ εξάμηνο 2026 και η έναρξη εργασιών εντός του 2023. Η έναρξη της κατασκευής του Riviera Galleria, σε σχέση πάντα με το χρονοδιάγραμμα του Αυγούστου, έχει μεταφερθεί κατά ένα εξάμηνο (2ο 2023), ενώ η ολοκλήρωσή του είναι για το τέλος 2025.
Γενικότερα, τα κτήρια ΑΜΕΑ αναμένεται να είναι έτοιμα στο πρώτο 6μηνο 2023. Ο Riviera Tower αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί το α’ εξάμηνο 2026, η υπογειοποίηση της Λ. Ποσειδώνος στο τέλος 2024, άλλα έργα της πρώτης φάσης υποδομών στο β’ εξάμηνο 2025, το οικιστικό Park-front & Mainstream Residential στο α’ εξάμηνο 2026 (άδειες το 2023).
Για το έργο Vouliagmenis Offices αναμένονται άδειες τέλη 2023 και περίοδος κατασκευής α’ εξάμηνο 204 με α΄ εξάμηνο 2026. Για τον Mixed-Use Tower οι άδειες θα εκδοθούν τέλη 2023 και η κατασκευή θα διαρκέσει από το 2023 έως και το πρώτο εξάμηνο 2026.
Τα έργα υποδομών και οι κατεδαφίσεις
Σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσιοποιεί η Lamda, τα έργα υποδομών που έχει αναλάβει η ΑΒΑΞ, προχωρούν σύμφωνα με τον αρχικό σχεδιασμό. Έχουν ολοκληρωθεί όλες οι σχετικές μελέτες και άλλες πρώιμες εργασίες, μειώνοντας τους κινδύνους που μπορεί να προκύψουν π.χ. από τυχόν αρχαιολογικά ευρήματα.
Επίσης έχουν ολοκληρωθεί οι αναγκαίες για την έναρξη της πρώτης φάσης κατεδαφίσεις σε ποσοστό 80% (το υπόλοιπο 20% θα γίνει έως το τέλος της πρώτης φάσης).
Γενικότερα, αναφέρεται ότι όλες οι οικοδομικές άδειες για κτίρια ορόσημα θα έχουν εκδοθεί πριν από τον Ιούνιο του 2023 (2η επέτειος της πληρωμής αντιπαροχής συναλλαγής), ότι ισχύει ειδική νομοθεσία για τους ανεξάρτητους μηχανικούς για την έγκριση των έργων υποδομής ενώ σημειώνονται και τα περί Γραφείου Ελληνικού και το one-stop shop για όλες τις οικοδομικές και λειτουργικές άδειες.
Η ανάγκη για στελέχωση σε μια δύσκολη συγκυρία
Βέβαια, πρόκειται για μια μεγάλη και πολύπλευρη real estate ανάπτυξη, πρωτόγνωρη για τα ελληνικά δεδομένα, σε μια δύσκολη συγκυρία, μέσα μάλιστα στην οποία προχωρούν μεγάλα δημόσια έργα, στα οποία θα προστεθούν νέα projects σε διάφορους τομείς, ενώ απουσιάζουν «χέρια» για τα εργοτάξια αλλά και μηχανικοί. Κατά συνέπεια, αφενός οι τυχόν καθυστερήσεις είναι «μέσα στο πρόγραμμα», αφετέρου απαιτείται κινητοποίηση όλων των δυνάμεων για να προχωρήσει το mega εγχείρημα των 8 δις ευρώ (μελλοντικά, σύνολο ανάπτυξης).
Άλλωστε, χρειάστηκαν 10 χρόνια από τη στιγμή που το ΤΑΙΠΕΔ ξεκίνησε τον διαγωνισμό για την αξιοποίηση του Ελληνικού (2011) μέχρι να μεταφερθούν οι μετοχές της Ελληνικό ΑΕ στη Lamda (2021). Επίσης είναι γεγονός ότι η υλοποίηση μικρότερων έργων – αναπτύξεων στη χώρα μας καθυστερεί σημαντικά εξαιτίας της αδυναμίας των φορέων του δημοσίου να αντεπεξέλθουν στις αδειοδοτήσεις εντός κοινώς αποδεκτών χρονοδιαγραμμάτων, λόγω προβλημάτων πολεοδομίας, κτηματολογίου κ.λ.π..
Είναι προφανές ότι στην πορεία υλοποίησης ενός τόσο μεγάλου έργου θα παρουσιαστούν απρόβλεπτα – προβλήματα που απαιτούν τη συνδρομή – αρωγή των αρμοδίων κρατικών φορέων. Στην αγορά γίνεται λόγος για υποστελέχωση του Γραφείου Ελληνικού που έχει συγκροτηθεί στο υπουργείο Περιβάλλοντος με ευθύνη όλες τις αδειοδοτήσεις του Ελληνικού και ότι απαιτείται ενίσχυσή του αλλά και παράλληλα να βρεθεί ένας τρόπος να επιλύονται τα απρόβλεπτα προβλήματα με γρήγορες διαδικασίες με την τοποθέτηση πιθανώς εντός «συντονιστή» Ελληνικού. Ενός μεσολαβητή δηλαδή μεταξύ δημοσίου και developer που θα «προικιστεί» όλες τις αναγκαίες αρμοδιότητες.
