Real Estate – Γραφεία: Το μεγάλο «κενό» ανάμεσα σε ζήτηση και προσφορά – Οι ανάγκες για χιλιάδες τ.μ. ετησίως και η έλλειψη prime προϊόντος

Γιώργος Παπακωνσταντίνου
Μοιράσου το
Real Estate – Γραφεία: Το μεγάλο «κενό» ανάμεσα σε ζήτηση και προσφορά – Οι ανάγκες για χιλιάδες τ.μ. ετησίως και η έλλειψη prime προϊόντος
Παρά την προώθηση σημαντικών αναπτύξεων σε γραφειακούς χώρους επιφάνειας δεκάδων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων, και μάλιστα σύγχρονων και βιοκλιματικών, εντούτοις, φαίνεται ότι η εν λόγω αγορά αντιμετωπίζει «κενό», ή αλλιώς έλλειψη κατάλληλου προς απορρόφηση και χρήση προϊόντος. Ζητούνται 100 χιλ. τ.μ. ετησίως, προβλέπεται παράδοση 370-400 χιλ. τ.μ. έως το 2025. Ποιες είναι οι τιμές ενοικίασης.

Παρά την προώθηση σημαντικών αναπτύξεων σε γραφειακούς χώρους επιφάνειας δεκάδων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων, και μάλιστα σύγχρονων και βιοκλιματικών, όπως πλέον επιτάσσει και η τάση στον επαγγελματικό τομέα του real estate, εντούτοις, φαίνεται ότι η εν λόγω αγορά αντιμετωπίζει «κενό», ή αλλιώς έλλειψη κατάλληλου προς απορρόφηση και χρήση προϊόντος.

Ζήτηση για γραφεία συνολικής επιφάνειας 100 χιλ. τ.μ. σε ετήσια βάση

«Αυτή τη στιγμή υπάρχει ζήτηση για γραφεία συνολικής επιφάνειας 100 χιλ. τετραγωνικών μέτρων σε ετήσια βάση. Το βασικό πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει έτοιμο ή κατάλληλο προϊόν να καλύψει αυτή τη ζήτηση». Τάδε έφη Δημήτρης Ανδριόπουλος, επικεφαλής της μεγαλύτερης εταιρείας αναπτύξεων ακινήτων στη χώρα, της DIMAND, στην πρόσφατη παρουσίαση των νέων γραφείων της εταιρείας Dialectica στον περίφημο «Piraeus Tower» στο μεγαλύτερο λιμάνι της χώρας. Και μπορεί το νούμερο να ακούγεται μεγάλο για μια αγορά όπως της Αθήνας (ή και σε ευρύτερο επίπεδο), πλην όμως, προέρχεται από ένα στέλεχος της αγοράς με σαφή γνώση των τάσεων, των προοπτικών και βέβαια των αναγκών.

Και ο «Πύργος Πειραιά» θα καλύψει μόλις ένα μέρος των αναγκών αυτών προσθέτοντας περί τα 20-21 χιλ. τ.μ. (με συμπληρωματικές δράσεις) χώρους γραφείων, μεγάλο μέρος των οποίων «κλείνει» προσεχώς με νέους μισθωτές (πέραν των 6.200 + 3.100 τ.μ., μαζί με την option της Dialectica).

Υπάρχει σημαντικό «gap» - Ποιοι ζητούν νέους χώρους

Κατά συνέπεια, όπως προφανώς εννοεί το μεγαλοστέλεχος της αγοράς ακινήτων, υπάρχει ένα σημαντικό «gap» ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση. Το οποίο μάλλον δεν φαίνεται να «κλείνει» από τις νέες αναπτύξεις, τα νέα office complex σε Μαρούσι, Λ. Συγγρού, κέντρο της Αθήνας, νότια προάστια. Βέβαια, έρχονται μελλοντικές επενδύσεις σε Πειραιά, Αθηναϊκή Ριβιέρα, πέριξ της Λ. Κηφισίας ή της Αμαρουσίου – Χαλανδρίου, σε Βοτανικό/Ελαιώνα και αλλού. Ωστόσο, μένει να φανεί αν αυτές οι επενδύσεις είναι σε θέση να απορροφήσουν τη ζήτηση, καθώς, όπως έχει διαφανεί, πολυεθνικές, εγχώριοι όμιλοι, startups, ναυτιλιακές, εταιρίες του χρηματοπιστωτικού κλάδου, τεχνολογικοί όμιλοι, ξένα funds και διεθνείς όμιλοι που αναζητούν «πόστο» στην αγορά, επιχειρήσεις που «χτίστηκαν» τα τελευταία χρόνια και θέλουν νέους «πράσινους» και ενεργειακά αναβαθμισμένους χώρους, οι εταιρείες που επενδύουν σε data centers, οι ανάγκες των ίδιων των εταιρειών κ.α. συντηρούν σε ικανοποιητικά έως ψηλά επίπεδα τη ζήτηση.

Η τάση ανάκαμψης και το ρεκόρ απορρόφησης χώρων

Όπως προ μηνός είχε αναδείξει το insider.gr, δημοσιεύοντας σχετική έρευνα της Cushman & Wakefield Proprius, η ζήτηση για ποιοτικούς και ευέλικτους χώρους γραφείων εμφανίζει τάση ανάκαμψης. Η Λεωφόρος Κηφισίας παραμένει βασικός άξονας προτίμησης των επενδυτών στην αγορά γραφείων, καθώς προσέλκυσε το μεγαλύτερο μέρος των συμφωνιών με επενδυτές που επικεντρώθηκαν σε εγνωσμένης αξίας περιουσιακά στοιχεία. Μάλιστα, κεφάλαια ύψους 165 εκατομμυρίων ευρώ επενδύθηκαν στην αγορά γραφειακών χώρων κατά τη διάρκεια του δεύτερου τριμήνου του 2022, με τα ακίνητα υψηλής ποιότητας να «τραβάνε» το ενδιαφέρον. Αν και στο β’ τρίμηνο 2022 η απορρόφηση των χώρων που κατασκευάστηκαν επιβραδύνθηκε σε σύγκριση με την υψηλή δραστηριότητα του πρώτου τριμήνου, φτάνοντας τα 20.000 τ.μ., στον συγκεκριμένο κλάδο του real estate σε βάθος 6μήνου καταγράφηκε ρεκόρ απορρόφησης των προς ενοικίαση χώρων στα 55.000 τετραγωνικά μέτρα. Η πλειοψηφία των εκτάσεων κατέληξε σε μισθωτές από τον χρηματοοικονομικό τομέα, ενώ από γεωγραφική άποψη, το επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας ήταν η πιο ενεργή αγορά.

Προβλέπεται παράδοση 370.000 τ.μ. μέχρι το 2025

Πάντως, είναι σαφές ότι οι περισσότερες εταιρείες του real estate, ΑΕΕΑΠ ή μη, εστιάζουν στον τομέα γραφείων και μάλιστα στα λεγόμενα «πράσινα» - βιοκλιματικά που αποτελούν και τη νέα τάση του εν λόγω χώρου της κτηματαγοράς. Δεν είναι άλλωστε τυχαίο το γεγονός ότι οι εταιρείες του κλάδου προωθούν συνολικά εκατοντάδες εκατομμύρια επενδύσεων σε γραφειακούς χώρους, καθώς επενδυτικό πρόγραμμα των ομίλων real estate προβλέπει την παράδοση 370.000 τ.μ. μέχρι το 2025, με τη βιωσιμότητα και την ευελιξία να αποτελούν νέους μοχλούς ζήτησης. Όμιλοι όπως οι Prodea, Dimand, Noval, Premia, Trastor, Briq επενδύουν κατά κόρον στον τομέα γραφείων, είτε στις περιοχές Αμαρουσίου και Χαλανδρίου, στη Λ. Κηφισίας, στη Λ. Συγγρού, είτε εσχάτως ολοένα και περισσότερο προς περιοχές στο ευρύτερο κέντρο, τα νότια προάστια κ.α. Ακόμα και φορείς, όπως το ΤΕΕ, προωθούν επενδύσεις σε κτηριακούς χώρους (κοντά στο δακτυλίδι του ΟΤΕ), έστω και με μοντέλο αντιπαροχής.

Ελκυστικά τα prime ακίνητα

Παρά την πρόσφατη αύξηση του πληθωρισμού και των επιτοκίων τα prime ακίνητα εξακολουθούν να είναι ιδιαίτερα ελκυστικά, υπαγορεύοντας χαμηλές αποδόσεις γεγονός που εν μέρει οφείλονται και στην έλλειψη κατάλληλου επενδυτικού προϊόντος. Αναφορικά με τα γραφεία, πλέον των προαναφερόμενων, συνεχίζεται να καταγράφεται μεγάλη ζήτηση, ιδιαίτερα για κτήρια υψηλών προδιαγραφών ή/και βιοκλιματικά κτήρια, συμπαρασύροντας παράλληλα την αγορά γραφείων γενικότερα, ενώ φαίνεται ότι οι αποδόσεις για πράσινα γραφεία μπορεί να συμπιεστούν ακόμα περισσότερο.

Πρόσφατα σχετικά, ο κ. Καρυτινός, CEO της Prodea, μιλώντας σε ημερίδα στη ΔΕΘ, τόνισε για τα βιοκλιματικά κτήρια ότι δημιουργούνται τεράστιες εξοικονομήσεις και προέβλεψε ότι πλέον τα κτήρια χωρίς βιοκλιματικά χαρακτηριστικά δεν θα έχουν καμία τύχη στην αγορά. Σε αυτό το πλαίσιο και η PRODEA Investments μέχρι το τέλος του χρόνου θα έχει επενδύσει συνολικά περισσότερα από 500 εκατομμύρια ευρώ σε «πράσινα» κτήρια. Κατά τον ίδιο, η τάση της αγοράς επιτάσσει τέτοιες αναπτύξεις που οδηγούν σε μεγάλες εξοικονομήσεις (π.χ. 70% ενέργεια) ενώ σημείωσε ότι προσεχώς ακίνητα που δεν θα είναι ενεργειακά αναβαθμισμένα θα μένουν ως στοκ δίχως ιδιαίτερη ζήτηση.

Οι τιμές στην Αττική

Υπενθυμίζεται ότι με βάση τα στοιχεία της έρευνας της Cushman & Wakefield Proprius, τα ενοίκια των ποιοτικών ακίνητων παρέμειναν σταθερά στα επίπεδα των 25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και κατά τη διάρκεια του β' τριμήνου. Εκτός από το κέντρο της Αθήνας και τα βόρεια προάστια, πάντως, τα μισθώματα κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα γύρω από την Εθνική Οδό (16 ευρώ/τ.μ. το μήνα), στα νότια προάστια (22 ευρώ) και πέριξ του λιμένα Πειραιά (18 ευρώ). Σε ό,τι αφορά τις αποδόσεις, το μέσο yield ανέρχεται σε 6,58%, με το χαμηλότερο να καταγράφεται στο κέντρο της πρωτεύουσας (5,8%).

Από την πλευρά της η Danos (μέλος του διεθνούς οργανισμού BNP PARIBAS REAL ESTATE), σε πρόσφατη ανάλυσή της για το real estate της Αθήνας με τον τίτλο «Danos Group Property Market Overviews 1st Semester 2022» που είχε αναδείξει το καλοκαίρι το insider.gr, σημείωνε ότι η Athens Office Market παραμένει στο επενδυτικό ραντάρ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2022 τα βασικά ενοίκια και η ζήτηση για χώρους υψηλής ποιότητας με υψηλά πρότυπα βιωσιμότητας, σύμφωνα με τα ESG κριτήρια, αυξάνονταν συνεχώς.

Σύμφωνα με την ανάλυση οι αξίες ενοικίασης στο πρώτο 6μηνο 2022 κυμάνθηκαν στα επίπεδα των 25 ευρώ/τ.μ. σε prime χώρους (κάτω των 25 ευρώ το 2021, γύρω στα 20 ευρώ το 2019 και κάτω των 15 ευρώ το 2017), ενώ έφτασαν σε επίπεδα λίγο κάτω των 19-20 ευρώ κατά μέσο όρο συνολικά (στα 15 ευρώ/τ.μ. το 2020, στα 10 ευρώ/τ.μ. το 2017). Στους βασικούς οδικούς άξονες της Αθήνας, καταγράφηκαν τιμές ενοικίασης 23 ευρώ/τ.μ. στο κέντρο της πόλης, στα 22 ευρώ/τ.μ. στη Λ. Κηφισίας, στα 20 ευρώ/τ.μ. στη Λεωφόρο Βασ. Σοφίας, στα 15 ευρώ/τ.μ. στη Συγγρού, στα 14 ευρώ/τ.μ. στη Μεσογείων ενώ στα 13 ευρώ/τ.μ. ήταν κατά μέσο όρο οι τιμές ενοικίασης στη Λ. Βουλιαγμένης και σε άλλες περιοχές. οι ενοικιαστές απαιτούν υψηλότερα πρότυπα. Η ζήτηση για χώρο γραφείου Βαθμού Α (Grade A office) εξακολουθεί να παραμένει σε υψηλό επίπεδο και πολλοί δυνητικοί επενδυτές εστιάζουν στη συγκεκριμένη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων όπως φαίνεται και από τις πρόσφατες συναλλαγές. Όμως, η έλλειψη χώρου γραφείων ποιότητας Α εξακολουθεί να αποτελεί πρόβλημα.

Ακολουθήστε το insider.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις από την Ελλάδα και τον κόσμο.