Ροή
Μικρές ήταν οι επιπτώσεις της πανδημίας του κορoνοϊού (COVID-19) για το εννεάμηνο του 2021, καθώς τα έσοδα από μισθώματα του Ομίλου δεν επηρεάστηκαν σημαντικά από την πανδημία λόγω της μικρής έκθεσης του χαρτοφυλακίου ακινήτων του ομίλου Prodea Investments σε επιχειρήσεις η δραστηριότητα των οποίων επλήγη από την πανδημία.
Ειδικότερα, η μείωση στα έσοδα από μισθώματα για την εννεάμηνη περίοδο που έληξε την 30 Σεπτεμβρίου 2021 ανέρχεται σε €2.056 για τον Όμιλο και €1.261 για την Εταιρεία, λαμβανομένης υπόψιν της αποζημίωσης από την ελληνική κυβέρνηση του 60% του μηνιαίου μισθώματος για τις επιχειρήσεις που παραμένουν κλειστές με κρατική εντολή για την εννεάμηνη περίοδο που έληξε την 30 Σεπτεμβρίου 2021, ποσού €1.359 για τον Όμιλο και €1.265 για την Εταιρεία. Η Εσωτερική Αξία (NAV) του Ομίλου την 30η Σεπτεμβρίου 2021 ανήλθε σε €1.381,4 εκατ. ή €5,41 ανά μετοχή έναντι €1.367,9 εκατ. και €5,35 ανά μετοχή αντίστοιχα την 31η Δεκεμβρίου 2020.
Οι κύριοι τομείς οι οποίοι επηρεάστηκαν από τον COVID-19 είναι τα καταστήματα/εμπορικοί χώροι (εκτός των υπεραγορών τροφίμων) και τα ξενοδοχεία. Οι παραπάνω τομείς εκπροσωπούν περίπου το 9,6% των ετησιοποιημένων μισθωμάτων του Ομίλου την 30 Σεπτεμβρίου 2021. Επίσης, τα έσοδα του Ομίλου από τους πέντε μεγαλύτερους μισθωτές του Ομίλου, ήτοι Εθνική Τράπεζα, Σκλαβενίτης, Ελληνικό Δημόσιο, Cosmote και Ιταλικό Δημόσιο, οι οποίοι αντιπροσωπεύουν το 65,7% περίπου των ετησιοποιημένων εσόδων από μισθώματα την 30 Σεπτεμβρίου 2021, δεν επηρεάστηκαν από τον COVID-19.
Όπως αναφέρεται στην ενδιάμεση οικονομική κατάσταση της ΑΕΕΑΠ, η διάθεση επενδυτικών κεφαλαίων που παρατηρείται στην αγορά, σε συνδυασμό με την μείωση των επιτοκίων και τις συγκριτικά υψηλότερες αποδόσεις που προσφέρει η ελληνική αγορά ακινήτων έχει οδηγήσει σε συμπίεση των αποδόσεων των prime ακινήτων και ειδικότερα εκείνων που μπορούν να παρέχουν εγγυημένο και σταθερό εισόδημα από μισθωτές με επαρκή πιστοληπτική ικανότητα, όπως η ΕΤΕ, η Ελληνικές Υπεραγορές Σκλαβενίτης Α.Ε., το Ελληνικό Δημόσιο κλπ.
Ταυτόχρονα, η αγορά καταγράφει έλλειψη κατάλληλου επενδυτικού προϊόντος με τα παραπάνω χαρακτηριστικά. Τα προαναφερθέντα αφορούν μεγάλο μέρος του χαρτοφυλακίου καταστημάτων, το οποίο επιπλέον δεν υποχρεώθηκε σε παύση λειτουργίας στα πλαίσια των μέτρων κατά του COVID-19.
Αναφορικά με τα γραφεία, πλέον των προαναφερόμενων, σημειώνεται μεγάλη αύξηση της ζήτησης και ιδιαίτερα για κτήρια υψηλών προδιαγραφών ή/και βιοκλιματικά κτήρια, συμπαρασύροντας παράλληλα την αγορά γραφείων γενικότερα.
Στα ξενοδοχεία, η επίδραση του COVID-19 είναι άμεση λόγω της δραματικής μείωσης των ταξιδιών και κατ’ επέκταση της πληρότητας των ξενοδοχείων, λειτουργώντας αρνητικά στα αναμενόμενα έσοδα.
Οι εμπορικές αποθήκες (logistics) σημειώνουν ολοένα και αυξανόμενη ζήτηση, που έχει οδηγήσει στη συμπίεση των αποδόσεών τους και σε ορισμένες περιπτώσεις αύξηση των μισθωμάτων. Η Διοίκηση θα παρακολουθεί τις τάσεις που θα εκδηλωθούν στην αγορά επενδυτικών ακινήτων τους επόμενους μήνες διότι η πλήρης αποτύπωση των συνεπειών της οικονομικής κατάστασης στην Ελλάδα και στις λοιπές χώρες στις οποίες δραστηριοποιείται ο Όμιλος μπορεί να επηρεάσει μελλοντικά τις αξίες των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου.
«Σε αυτό το πλαίσιο η Διοίκηση παρακολουθεί επίσης προσεκτικά τις εξελίξεις σχετικά με την εξάπλωση του COVID-19 καθώς παραμένουν άγνωστες οι βραχυπρόθεσμες επιπτώσεις στις αξίες των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου που συνδέονται άμεσα με την καθαρή αξία ενεργητικού του Ομίλου», καταλήγει η Prodea.
Η Prodea Investments ανακοίνωσε χτες ότι τα κέρδη από συνεχιζόμενες δραστηριότητες για το εννεάμηνο του 2021 ανήλθαν σε €121,8 εκατ. έναντι €41,2 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο του 2020. Το καθαρό κέρδος από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία ανήλθε σε €57,4 εκατ. (έναντι καθαρών ζημιών €8,6 εκατ. το εννεάμηνο του 2020) αντικατοπτρίζοντας την θετική τάση του κλάδου εμπορικών ακινήτων στην Ελλάδα.
Τα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων, αναπροσαρμογής αξίας των ακινήτων και λοιπών μη επαναλαμβανόμενων κονδυλίων (adjusted EBITDA) ανήλθαν σε €75,3 εκατ. το εννεάμηνο του 2021 έναντι €77,2 εκατ. το εννεάμηνο του 2020 και τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from Operations – FFO) ανήλθαν σε €46,6 εκατ. το εννεάμηνο του 2021 έναντι €54,3 εκατ. την αντίστοιχο περίοδο του 2020.
Ο κύκλος εργασιών του Ομίλου για το εννεάμηνο του 2021 ανήλθε σε €98,5 εκατ. έναντι €102,1 εκατ. το αντίστοιχο εννεάμηνο του 2020. Ο τομέας καταστήματα/εμπορικοί χώροι εμφάνισαν έσοδα από μισθώματα 18,7 εκατ. ευρώ, τα γραφεία πάνω από 47 εκατ. ευρώ, τα τραπεζικά καταστήματα 26,6 εκατ. ευρώ. Έσοδα από μισθώματα ύψους 23 εκατ. ευρώ προέρχονται από την Ελλάδα. Η ΕΤΕ, μισθωτής του Ομίλου, αντιπροσωπεύει άνω του 10% των εσόδων από μισθώματα. Τα έσοδα από μισθώματα για την εννεάμηνη περίοδο που έληξε την 30 Σεπτεμβρίου 2021 από την ΕΤΕ ανήλθαν σε €40.445, ήτοι 41,7% (εννεάμηνη περίοδος που έληξε την 30 Σεπτεμβρίου 2020: €45.657, ήτοι 44,7%).
Οι δανειακές υποχρεώσεις στο 9μηνο ανήλθαν σε 1,1 δις ευρώ οι μακροπρόθεσμες και σε 106 εκατ. ευρώ οι βραχυπρόθεσμες. Το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων ανήλθε σε 1,5 δις ευρώ, τα ταμειακά διαθέσιμα σε 370,78 εκατ. ευρώ.
Από τη συνολική εύλογη αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων της Prodea ύψους 2,15 δις ευρώ, περίπου 719 εκατ. ευρώ αφορούν σε καταστήματα/εμπορικούς χώρους στην Ελλάδα και 584 εκατ. ευρώ σε γραφεία στην Ελλάδα, ενώ 71 εκατ. ευρώ αφορά σε λοιπές χρήσεις (ξενοδοχεία, αποθήκες, χώρο αρχείων, πρατήρια υγρών καυσίμων και χώρους στάθμευσης).
Όπως σημειώνεται, «η Διοίκηση πάντα αξιολογεί τη βέλτιστη διαχείριση των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του Ομίλου, συμπεριλαμβανόμενης μιας πιθανής πώλησης αν οι συνθήκες της αγοράς είναι οι κατάλληλες. Στο πλαίσιο αυτό την 18 Ιουνίου 2021 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την πώληση δύο ακινήτων στην Ελλάδα. Το συνολικό τίμημα της πώλησης ανήλθε σε €18.778 και η λογιστική τους αξία ανερχόταν σε €18.780. Από το συνολικό τίμημα η Εταιρεία εισέπραξε ποσό €10.000 έως την 30 Σεπτεμβρίου 2021 ενώ ποσό €8.778 καταχωρήθηκε στις εμπορικές απαιτήσεις στην Ενδιάμεση Συνοπτική Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης του Ομίλου και της Εταιρείας της 30 Σεπτεμβρίου 2021 (Σημείωση 11). Επιπλέον, την 30 Σεπτεμβρίου η Εταιρεία ολοκλήρωσε την πώληση ενός ακινήτου της στην Ελλάδα. Το συνολικό τίμημα της πώλησης ανήλθε σε €2.400 και η λογιστική του αξία ανερχόταν σε €2.270. Το συνολικό τίμημα εισπράχθηκε την 1 Οκτωβρίου 2021 και την 30 Σεπτεμβρίου 2021».
Τα διακρατούμενα προς πώληση στοιχεία ενεργητικού στις 30 Σεπτεμβρίου 2021 περιλαμβάνουν ένα ακίνητο της έμμεσης θυγατρικής εταιρείας Picasso Fund επί της οδού Cavour 5, στη Ρώμη, Ιταλία, ένα ακίνητο της θυγατρικής εταιρείας Καρόλου Α.Ε. επί της οδού 28ης Οκτωβρίου 4, στην Πάτρα, Ελλάδα και τέσσερα ακίνητα της Εταιρείας στην Ελλάδα.
