Ροή
Η αγορά ακινήτων στη χώρα μας συνεχίζει να ανακάμπτει, με τις τιμές των οικιστικών ακινήτων να καταγράφουν αύξηση σταθερά από το πρώτο τρίμηνο του 2018 και τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων -γραφείων και καταστημάτων- να παραμένουν σε ανοδική τροχιά το 2022, για έβδομο και έκτο συνεχόμενο έτος, αντίστοιχα. Παράλληλα, αυξάνονται τα ενοίκια, αν και με ηπιότερο ρυθμό.
Η Alpha Bank, στο εβδομαδιαίο δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων, σημειώνει ότι η πορεία της αγοράς ακινήτων χαρακτηρίζεται από ισχυρά αποτελέσματα βάσης (base effects) και επηρεάζεται από παράγοντες που συνδέονται τόσο με την πλευρά της προσφοράς, όσο και της ζήτησης, όπως: (i) η επιστροφή σε θετικούς ρυθμούς οικονομικής μεγέθυνσης από το 2017 και η θεαματική περαιτέρω ισχυροποίησή τους την τελευταία τριετία, (ii) η ανοδική τροχιά που ακολουθεί η κατασκευαστική δραστηριότητα, (iii) η αύξηση των επενδύσεων, ειδικότερα σε κατασκευές, αλλά και των Ξένων Άμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ) σε ακίνητα, (iv) η ανάπτυξη του τουρισμού και της οικονομίας διαμοιρασμού, (v) το πρόγραμμα Golden Visa το οποίο έδωσε κίνητρα σε πολίτες τρίτων χωρών για απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ-27) και (vi) η συσσώρευση αποταμιευτικών πόρων κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Ειδικότερα, η αγορά οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα παρουσιάζει στην τρέχουσα φάση σημαντικές διαφορές σε σχέση με τις αντίστοιχες αγορές άλλων ανεπτυγμένων χωρών, όπου, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, καταγράφεται είτε επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών, είτε ακόμη και μείωσή τους.
Βάσει των δημοσιευθέντων στοιχείων για το τρέχον έτος, εκτιμάται ότι οι ανωτέρω παράγοντες θα συνεχίσουν να στηρίζουν την αγορά κατοικίας.
Συγκεκριμένα, το πρώτο εξάμηνο του 2023, το ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 2,4%, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες κατά 47,5% και σε λοιπές κατασκευές κατά 12,7% σε ετήσια βάση (σε σταθερές τιμές, εποχικά μη διορθωμένα στοιχεία). Παράλληλα, οι ΞΑΕ σε ακίνητα κατέγραψαν ετήσια άνοδο, το πρώτο τρίμηνο του έτους, κατά 33%, ενώ οι ταξιδιωτικές αφίξεις και εισπράξεις αυξήθηκαν περισσότερο από 20%, το πρώτο επτάμηνο, σε σύγκριση με το ίδιο διάστημα του 2022, υπερβαίνοντας τα αντίστοιχα μεγέθη του 2019, έτος-ρεκόρ για τον ελληνικό τουρισμό.
Επιπρόσθετα, η συνεχιζόμενη αύξηση του κόστους των πρώτων υλών εκτιμάται ότι δημιουργεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές πώλησης των ακινήτων. Υπάρχουν, ωστόσο, επιπλέον παράγοντες που ενδέχεται να επηρεάσουν, σε κάποιο βαθμό, τις τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια, όπως η αύξηση του ορίου για απόκτηση Golden Visa από τις 250.000 ευρώ στις 500.000 ευρώ, σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, με ισχύ από τον Αύγουστο του 2023 και τα νέα φορολογικά μέτρα που ανακοίνωσε πρόσφατα η Κυβέρνηση με εφαρμογή από το 2024, τα οποία αφορούν τους εκμισθωτές καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως: η υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για φυσικά πρόσωπα που αναρτούν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο), η επιβολή διαφόρων τελών (π.χ. τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής).
Η εξέλιξη των τιμών στην αγορά ακινήτων και των ενοικίων
Η ανάκαμψη της αγοράς οικιστικών ακινήτων, η οποία ξεκίνησε το 2018, συνεχίστηκε κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023, καταγράφοντας διψήφιο ρυθμό μεταβολής των τιμών για έβδομο διαδοχικό τρίμηνο. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 13,9% σε ετήσια βάση, το δεύτερο τρίμηνο του 2023, έναντι ανόδου κατά 15%, το πρώτο τρίμηνο, ενώ και οι τιμές των ενοικίων, βάσει των στοιχείων της σχετικής κατηγορίας του Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΕνΔΤΚ), συνεχίζουν να αυξάνονται, με ηπιότερο, ωστόσο, ρυθμό μεταβολής. Σημειώνεται ότι οι τιμές των οικιστικών ακινήτων έχουν ανακάμψει σωρευτικά κατά περίπου 54% από τα χαμηλότερα επίπεδα που έχουν καταγραφεί (Γ’ Τρίμηνο 2017), αλλά υπολείπονται κατά 11,4% από τα υψηλότερα επίπεδα που σημειώθηκαν πριν από την οικονομική κρίση (Γ’ Τρίμηνο 2008). Οι τιμές γραφείων και καταστημάτων βρίσκονται, επίσης, σε ανοδική πορεία, καταγράφοντας ετήσια αύξηση κατά 3,1% και 5,3%, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη παρατήρηση (Β’ εξάμηνο 2022), ενώ η αντίστοιχη αύξηση των τιμών των μισθωμάτων γραφείων και καταστημάτων ήταν της τάξης του 1,8% και 4,7%.
Επενδύσεις, άδειες οικοδομών και κατασκευαστική δραστηριότητα
Η ισχυρή δυναμική της αγοράς ακινήτων αντανακλάται στην έντονη άνοδο των επενδύσεων σε κατοικίες, το πρώτο εξάμηνο του έτους, κατά 46,8% σε ετήσια βάση, έναντι ηπιότερης ανόδου κατά 16,4%, το πρώτο εξάμηνο του 2022 (Γράφημα 2). Επιπλέον, το πρώτο πεντάμηνο του έτους, οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 11,5% (έναντι 1%, το πρώτο πεντάμηνο του 2022), ενώ ο δείκτης παραγωγής στις κατασκευές αυξήθηκε κατά 16,8%, το πρώτο εξάμηνο του 2023 (Α’ εξάμηνο 2022: 20,8%). Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, η οποία, όπως προαναφέρθηκε, ξεκίνησε το 2018, συμπίπτει χρονικά με την αύξηση τόσο των επενδύσεων σε ακίνητα, όσο και των οικοδομικών αδειών.
Πώς επηρεάζει η βραχυχρόνια μίσθωση την αγορά κατοικίας
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια στη χώρα μας, ενισχύοντας τα μεγέθη του τουρισμού, δηλαδή τις ταξιδιωτικές αφίξεις και τις αντίστοιχες εισπράξεις. Παράλληλα, η άνοδος της εν λόγω αγοράς, μαζί με το πρόγραμμα Golden Visa το οποίο θεσπίστηκε στην Ελλάδα το 2013, συνέβαλαν στις αυξημένες εισροές ξένων κεφαλαίων, με κατεύθυνση την αγορά κατοικίας.
Στο Γράφημα 3 αποτυπώνεται αφενός, ο αριθμός των διαθέσιμων καταλυμάτων μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας Airbnb -σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, τα οποία έλαβαν τουλάχιστον μία αξιολόγηση (βλ. Σημείωση)- αφετέρου οι ΞΑΕ σε ακίνητα, στο διάστημα 2013-2022. Όπως παρατηρείται στο γράφημα, τα δύο μεγέθη κινήθηκαν σχεδόν παράλληλα, την τελευταία δεκαετία, ενώ η άνοδος που κατέγραψαν ήταν ραγδαία. Συγκεκριμένα, το 2022, οι ΞΑΕ σε ακίνητα ανήλθαν σε περίπου Ευρώ 2 δισ., σημειώνοντας αύξηση κατά 68% σε ετήσια βάση και την καλύτερη επίδοση από το 2002 . Σημειώνεται ενδεικτικά ότι, το 2013, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, οι ΞΑΕ σε ακίνητα διαμορφώθηκαν σε Ευρώ 156 εκατ.
Σε ό,τι αφορά στα ακίνητα που διατέθηκαν για βραχυχρόνια μίσθωση στις επιλεγμένες περιοχές, στις οποίες μάλιστα καταγράφεται έντονη τουριστική δραστηριότητα, δηλαδή στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, την Κρήτη και το Νότιο Αιγαίο και αξιολογήθηκαν τουλάχιστον από έναν πελάτη, ανήλθαν σε σχεδόν 42 χιλ. το 2022, ενώ μέχρι το 2016 ήταν λιγότερο από 10 χιλ. Αξίζει να σημειωθεί ότι ο συνολικός αριθμός των εγγεγραμμένων καταλυμάτων στην πλατφόρμα στις τέσσερις περιοχές, το 2022, ήταν σημαντικά υψηλότερος, καθώς προσέγγιζε τις 73 χιλ., ενώ εκτιμάται ότι στο σύνολο της επικράτειας ξεπέρασε τις 100 χιλ.
Σύμφωνα με μελέτη του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών («Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων στην Ελλάδα», Νοέμβριος 2022) αλλά και τη σχετική βιβλιογραφία , μία επιπλέον επίπτωση της ανάπτυξης της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μία χώρα είναι το γεγονός ότι δύναται να περιορίσει την προσφορά ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση και να οδηγήσει σε άνοδο των ενοικίων. Ο βαθμός στον οποίο θα συντελεστεί το τελευταίο εξαρτάται, μεταξύ άλλων παραγόντων, από τα επιμέρους χαρακτηριστικά της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, π.χ. εάν θα διατεθεί ολόκληρο το ακίνητο ή ένα μέρος αυτού. Επιπρόσθετα, σύμφωνα με σχετική έρευνα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής (ΕΕ, 2021b ), σε διάφορες χώρες της ΕΕ-27, μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα, παρατηρείται ότι σημαντικό ποσοστό των ακινήτων που ενοικιάζονται μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν αγοραστεί για αυτό τον σκοπό (Ελλάδα: 11,3%, ΕΕ-27: 12,8%, ένα ακίνητο, Ελλάδα: 30,2%, ΕΕ-27: 5,7%, περισσότερα από ένα ακίνητα). Το γεγονός αυτό συνάδει με την άνοδο των ΞΑΕ σε ακίνητα και αποτελεί έναν από τους παράγοντες αύξησης της ζήτησης.
Νομισματική πολιτική και αγορά οικιστικών ακινήτων στις ανεπτυγμένες οικονομίες
Οι ενεργειακές ανατιμήσεις, με επακόλουθο τις πληθωριστικές πιέσεις, η πρόσφατη κρίση στον χρηματοπιστωτικό τομέα των ΗΠΑ, οι γεωπολιτικές εντάσεις, καθώς και η πρωτοφανής περιοριστική νομισματική πολιτική αποτελούν σημαντικά γεγονότα, που έλαβαν χώρα την τελευταία 4ετία και δοκίμασαν τις αντοχές της παγκόσμιας οικονομίας. Το αποτέλεσμα ήταν να σημειωθούν υφεσιακές τάσεις στην αγορά ακινήτων, το τελευταίο διάστημα, η οποία είναι ένας από τους σημαντικότερους κλάδους της παγκόσμιας οικονομίας, προκαλώντας, κατ’ επέκταση, πολλαπλασιαστικές επιδράσεις και σε άλλους τομείς. Σε αυτό το δελτίο, εστιάζουμε στις εξελίξεις στις αγορές οικιστικών ακινήτων των μεγαλύτερων ανεπτυγμένων οικονομιών, στις οποίες καταγράφηκαν, από τα μέσα του 2022 κυρίως, οι μεγαλύτερες πτώσεις στις τιμές κατοικιών, ενώ φαίνεται να υπερβαίνουν τις αντίστοιχες πτώσεις, μετά από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008. Αξίζει να σημειωθεί ότι η πτώση, ενδεχομένως, να ήταν μεγαλύτερη, αν δεν υπήρχαν άλλοι, εξισορροπητικοί παράγοντες, όπως οι συσσωρευμένες αποταμιεύσεις των νοικοκυριών, κατά την πανδημική περίοδο, η περιορισμένη προσφορά στην αγορά ακινήτων και η αύξηση της μετανάστευσης των τελευταίων ετών. Ποιοι είναι, λοιπόν, οι βασικοί παράγοντες της επιβράδυνσης της αύξησης και, εν τέλει, της πτώσης των τιμών των οικιστικών ακινήτων;
Πρώτος και σημαντικότερος παράγοντας είναι η περιοριστική νομισματική πολιτική, με τη μεγάλη αύξηση των επιτοκίων να έχει οδηγήσει σε μείωση της ζήτησης για αγορά κατοικιών. Η αγορά ακινήτων είναι ένα από τα κύρια κανάλια, μέσω του οποίου η νομισματική πολιτική «μεταδίδεται» στην πραγματική οικονομία. Οι αυστηρότερες πιστωτικές συνθήκες αυξάνουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, ιδίως όταν αυτά είναι με κυμαινόμενα επιτόκια, και μειώνουν τη ζήτησή τους (Γράφημα 4α). Δεδομένης της περιοριστικής νομισματικής πολιτικής σε πολλές από τις προηγμένες οικονομίες, σημειώθηκε επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών στις αγορές οικιστικών ακινήτων.
Συγκεκριμένα, οι αγορές κατοικιών σε πολλές αναπτυγμένες οικονομίες άρχισαν να προσαρμόζονται, από τα μέσα του 2022, σε ένα πλαίσιο αυξανόμενων επιτοκίων και μείωσης του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Από τις μεγαλύτερες οικονομίες που κατέγραψαν σημαντική πτώση στις τιμές των κατοικιών, στο πρώτο τρίμηνο του 2023, είναι ο Καναδάς (-19%), η Ζώνη του Ευρώ (-7%), η Κίνα (-5%) και οι ΗΠΑ (-3%). Εξαίρεση αποτελεί η Ιαπωνία, η οποία κατέγραψε ήπια αύξηση κατά 1%, η οποία προφανώς αποδίδεται στα πολύ χαμηλά (αρνητικά) επιτόκια της κεντρικής τράπεζας της χώρας.
Όμως, παρά τις μειώσεις, οι τιμές των κατοικιών σε αυτές τις χώρες εξακολουθούν να είναι πάνω από τα προπανδημικά επίπεδα και πολύ υψηλότερα σε σχέση με τη χρηματοπιστωτική κρίση (Γράφημα 5).
Ακόμη και αν τα βασικά επιτόκια των κεντρικών τραπεζών δεν αυξηθούν περαιτέρω, οι επιπτώσεις των προηγούμενων αυξήσεων θα συνεχίσουν να επηρεάζουν τις οικονομίες για κάποιο χρονικό διάστημα, καθώς τα επιτόκια των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων προσαρμόζονται. Ο τραπεζικός δανεισμός έχει επιβραδυνθεί απότομα στη Ζώνη του Ευρώ, μια οικονομία που είναι σχετικά εξαρτώμενη από τις τράπεζες, και ιδιαίτερα όσον αφορά στα δάνεια προς τα νοικοκυριά. Ταυτόχρονα, σε πολλές αναπτυγμένες χώρες έχει καταγραφεί μείωση του όγκου των συναλλαγών για αγορές κατοικιών, γεγονός που μπορεί να προμηνύει περαιτέρω αδυναμία στις αγορές κατοικιών. Επίσης, εξακολουθούν να υφίστανται κίνδυνοι, αν και περιορισμένοι, ότι τα υψηλά επιτόκια που απαιτούνται για τον έλεγχο των πληθωριστικών πιέσεων μπορεί, παράλληλα, να προκαλέσουν κραδασμούς στο διεθνές χρηματοπιστωτικό σύστημα, που θα απαιτήσουν άμεσες πολιτικές απαντήσεις για τη σταθεροποίησή του.
Δεύτερος παράγοντας της πτώσης των τιμών των κατοικιών είναι η παγκόσμια αβεβαιότητα, η οποία επηρεάζει τους δυνητικούς αγοραστές. Παρά την πτώση του πληθωρισμού, το κόστος διαβίωσης συνεχίζει να αυξάνεται, με αποτέλεσμα να περιορίζεται το πραγματικό εισόδημα των νοικοκυριών. Ειδικότερα, οι υποψήφιοι αγοραστές κατοικίας εκτιμάται ότι θα περιμένουν για κάποιο χρονικό διάστημα, ώστε να δουν τις εξελίξεις στην αγορά, ιδιαίτερα στις χώρες όπου τα στεγαστικά δάνεια είναι, κυρίως, κυμαινόμενου επιτοκίου και το κόστος εξυπηρέτησής τους αποτελεί σημαντικό μέρος του οικογενειακού προϋπολογισμού.
Τρίτος παράγοντας είναι η κλιματική αλλαγή, η οποία επηρεάζει, έμμεσα, τη ζήτηση, αφού η ασφάλιση των κατοικιών είναι πλέον η ενδεδειγμένη και η συνηθισμένη πρακτική, αλλά αυξάνει το κόστος αγοράς. Η κλιματική αλλαγή δύναται να επηρεάσει την αγορά οικιστικών ακινήτων με διάφορους τρόπους. Πρώτον, σε κάποιες χώρες, οι υποψήφιοι αγοραστές διενεργούν, εκ των προτέρων, έρευνα αγοράς όσον αφορά στις κλιματικές συνθήκες. Για παράδειγμα, σε πρόσφατη έρευνα στον Καναδά (BNN Bloomberg και Ratesdotca, Ιούνιος 2023), το 60% των νέων υποψήφιων αγοραστών (ηλικίας 18-34 ετών) εξέτασαν τις πιθανές επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής στην περιοχή που θα αγόραζαν την οικία τους. Επίσης, η κλιματική αλλαγή επιβάλλει τη χρησιμοποίηση ακριβότερων και πιο φιλικών προς το περιβάλλον δομικών υλικών, που αναπόφευκτα αυξάνει το κόστος κατασκευής και συντήρησης των κατοικιών. Τέλος, η ασφάλιση της κατοικίας αποτελεί ένα επιπλέον κόστος, το οποίο μάλιστα έχει αυξηθεί σημαντικά το τελευταίο διάστημα, αλλά κρίνεται αναγκαία, ειδικότερα στις περιοχές με καταγραφή ακραίων καιρικών φαινομένων.
Συνοψίζοντας, η αγορά οικιστικών ακινήτων δέχθηκε ισχυρούς κλυδωνισμούς, το τελευταίο διάστημα, σε πληθώρα χωρών, με την περιοριστική νομισματική πολιτική να έχει καταλυτικό αντίκτυπο. Όμως, καθώς ο ανοδικός επιτοκιακός κύκλος φαίνεται να βρίσκεται κοντά στην ολοκλήρωσή του, το δεύτερο εξάμηνο του 2023, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αναμένεται να σταθεροποιηθούν, ενώ και το αυξημένο κόστος κατασκευής, εξαιτίας του υψηλού κόστους εργασίας και υλικών, εκτιμάται ότι θα μειωθεί σταδιακά, αφού αποκλιμακώνονται οι τιμές της ενέργειας. Αυτό θα έχει πτωτικό αντίκτυπο στις τιμές των κατοικιών. Ως εκ τούτου, αναμένουμε ότι οι τιμές των κατοικιών θα σταθεροποιηθούν σε χαμηλότερο επίπεδο το 2024, πριν ανακάμψουν σταδιακά από το 2025 και μετά.
