Ροή
Στο 2ο τρίμηνο του 2023 καταγράφηκε επενδυτικός όγκος ύψους 50 εκατ. ευρώ στον τομέα industrial/logistics χώρων, κατά 25% υψηλότερα σε σύγκριση με πέρυσι, επιβεβαιώνοντας το ενδιαφέρον των επενδυτών για την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, σύμφωνα με σχετικό report της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield Proprius.
«Ο όγκος της ζήτησης είναι πολύ υψηλός και υπολογίζουμε ότι συνολικά περίπου 120.000 τετραγωνικά μέτρα βιομηχανικών και logistics χώρων απορροφήθηκαν το πρώτο εξάμηνο στην Αττική, ενώ μέχρι το τέλος του 2023 θα παραδοθούν νέοι χώροι συνολικής επιφάνειας 80.000 τ.μ., με το 95% εξ αυτών να είναι ήδη προμισθωμένο. Οι επενδυτές γίνονται απαιτητικοί, τόσο όσον αφορά στην περιβαλλοντική απόδοση όσο και στην τεχνολογία», αναφέρεται στην ανάλυση της εταιρείας.
Ενοίκια και αποδόσεις
Όσον αφορά στα κύρια ενοίκια, αυτά ανέρχονται περίπου στα 5 ευρώ/τ.μ. στην Αθήνα και στα 4,25 ευρώ/τ.μ. στη Θεσσαλονίκη. Όπως σημειώνεται, η ζήτηση καθοδηγείται κυρίως από εταιρείες logistics και επιχειρήσεις στους κλάδους μεταφορών και παραγωγής. Κατά την C&W, τα prime yields ανέρχονται σε 7% με την πρόβλεψή της για το προσεχές 12μηνο να δείχνει πτωτική τάση, ενώ βλέπει άνοδο στα ενοίκια.
Σε σχετικό γράφημα φαίνεται ότι τα ενοίκια ήταν περίπου στα 6 ευρώ/τ.μ. την περίοδο 2008 - 2009, μειώθηκαν προς τα 4 ευρώ/τ.μ. έως το 2014, το 2015 υποχώρησαν οριακά περαιτέρω, ενώ ξεκίνησε ακολούθως ανοδική τάση από το 2017 - 2018. Αντίστοιχα, οι μεγαλύτερες αποδόσεις καταγράφηκαν το 2013 (13%), για να πέσουν το 2015 (yields στο 11%), το 2019 να υποχωρήσουν στο 9%, το 2020 στο 8% και να φτάσουν πλέον στο 7%.
Οι συναλλαγές
Στις σημαντικές συναλλαγές περιλαμβάνονται η εξαγορά από Trastor ΑΕΕΑΠ έκτασης 30.100 τ.μ. στον Ασπρόπυργο, στην οποία θα κατασκευαστεί υπερσύγχρονη εγκατάσταση αποθήκευσης και διανομής 23.800 τ.μ.. Η Premia Properties ΑΕΕΑΠ απέκτησε 11.300 τ.μ. logistics στον Ασπρόπυργο, που εκμισθώθηκαν σε διεθνή μισθωτή για να ολοκληρωθεί το project έως τον Οκτώβριος του 2023. Η Autohellas αύξησε το μετοχικό ποσοστό στην Trade Estates (όμιλος Fourlis), κατά το ποσό των 6 εκατ. ευρώ συνεισφέροντας συγκρότημα αποθηκών 16.655 τ.μ. εντός οικοπέδου 45.408,04 τ.μ., στο Επιχειρηματικό Πάρκο της περιοχής Βαμβακιάς του Δήμου Ελευσίνας. Η εταιρεία μεταφορών/logistics Transcombi Express, απέκτησε εντός τριμήνου 10.000 τ.μ. νέους χώρους logistics με δικαίωμα επέκτασης με επιπλέον 6.000 τ.μ.
Τι «βλέπει» η Danos/BNP Paribas
Υπενθυμίζεται ότι από την πλευρά της η Danoς/BNP Paribas, σε πρόσφατο report που παρουσίασε το insider.gr, σημείωνε ότι η αγορά εφοδιαστικής παρουσίασε εντυπωσιακές επιδόσεις τα δύο τελευταία χρόνια με εντυπωσιακή αύξηση σε όγκους συναλλαγών καθώς και σε επίπεδα ενοικίων. Η ζήτηση της Ελλάδας για ακίνητα logistics εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλή λόγω της ανόδου του ηλεκτρονικού εμπορίου και των data centers. Τα βασικά ενοίκια για μεγάλα, σύγχρονα και βιώσιμα περιουσιακά στοιχεία αυξάνονται, οι αποδόσεις περιορίζονται, ενώ συνεχίζεται η έλλειψη σύγχρονου αποθέματος χώρων logistics.
Οι εγκαταστάσεις αποθήκευσης και διανομής (logistics) διαθέτουν μεγάλο περιθώριο ανάπτυξης, σύμφωνα με τη Danoς/BNP Paribas, που προβλέπει περαιτέρω άνοδο των τιμών μίσθωσης για τους πρώτης κατηγορίας χώρους. Στο πρώτο 6μηνο 2023 το ενοίκιο ανήλθε σε 5 ευρώ/τ.μ. για Grade A χώρους, ενώ διαμορφώθηκε σε 3,5 ευρώ ανά τ.μ. για δεύτερης κατηγορίας logistics. Για το υπόλοιπο του έτος πάντως, η εταιρεία συμβούλων ακίνητης περιουσίας αναμένει περαιτέρω συμπίεση στις αποδόσεις. Να σημειωθεί ότι σύμφωνα με σχετικό report έχουν γίνει επενδύσεις 50,4 εκατ. ευρώ στο πρώτο 6μηνο του έτους.
Ενοίκια, κενοί χώροι και γενική τάση
Η Danos «βλέπει» για τη συνέχεια, και όσον αφορά σε Grade A χώρους, ανοδική τάση στα ενοίκια, πτωτική στα yields, ανοδική τάση στη ζήτηση αλλά πτωτική στην προσφορά. Όσον αφορά σε Grade Β χώρους, προβλέπεται σταθερή τάση συνολικά. Το ποσοστό κενών χώρων σε prime περιοχές υποχώρησε σε οριακά επίπεδα, έναντι 10% με 5% την περίοδο 2015 προς 2021, ενώ σε Grade B+C χώρους ανήλθε σε άνω του 10%, αν και το 2021 το ποσοστό υπερέβαινε το 15%, το 2018 ήταν άνω του 20%, το 2016 αν του 30%, όπως και το 2015. Συνολικά ανέρχεται σε 6%.
Στο πρώτο 6μηνο 2023 σε prime locations τα ενοίκια έφτασαν σε πάνω από 5 ευρώ/τ.μ., έναντι 4,5 ευρώ/τ.μ. το 2020-2021 και 3,5 ευρώ/τ.μ. τη διετία 2015-2016, ενώ συνολικά κατά μέσο όρο τα ενοίκια στο 2023 έχουν ανέλθει σε περίπου 3,5 ευρώ/τ.μ. έναντι 3 ευρώ/τ.μ. το 2019 και 2 ευρώ/τ.μ. το διάστημα 2025-2016.
Όπως είχε αναφέρει η εταιρεία, δεδομένου ότι το e - commerce είναι εδώ για να μείνει, η απουσία εξειδικευμένης αγοράς εφοδιαστικής αλυσίδας, κάτι που σαφώς φάνηκε κατά τη διάρκεια της άνθησης του ηλεκτρονικού εμπορίου της περιόδου του lockdown, εξακολουθεί να αποτελεί πρόβλημα. Η ανάπτυξη κατάλληλων logistics centers και του last mile αποτέλεσαν επίκεντρο της πλειοψηφίας των εταιρειών ταχυμεταφορών και μεταφορών, ενώ παράλληλα αναμένονται επενδύσεις που θα υλοποιηθούν από τις μεγάλες εταιρείες. Μια συγκρίσιμη τάση της αγοράς παρατηρείται επίσης στην ευρύτερη ζώνη της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ο Ασπρόπυργος ετοιμάζεται να φιλοξενήσει δεκάδες χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων νέων αποθηκευτικών χώρων, ενώ η Ελευσίνα και το Θριάσιο είναι ανερχόμενα hotspots των επενδύσεων σε εφοδιαστικής/βιομηχανική αλυσίδα.
Οι επενδυτές ενδιαφέρονται για τα prime logistics τοποθεσίες όπως ο Ασπρόπυργος και η Μαγούλα όπου η ζήτηση εκεί αναμένεται να αυξηθεί ακόμη περισσότερο στην επόμενα τρίμηνα. Δευτερεύουσες περιοχές όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο απολαμβάνουν πλέον περισσότερη ζήτηση ως αποτέλεσμα των διαρκώς αυξανόμενων τιμών στα προαναφερθέντα κύρια σημεία ενδιαφέροντος. Το λιμάνι του Πειραιά εξελίσσεται σταδιακά σε κόμβο για την Βαλκάνια.
Ο αριθμός των αποθηκών 3PL αυξάνεται και οι επιχειρήσεις 3PL επενδύουν πολλά σε νέα συστήματα, νέες τεχνολογίες και εγκαταστάσεις, που είναι ταυτόχρονα σύγχρονα και φιλικά προς το περιβάλλον.
