Ροή
Ποσό περίπου 79 εκατ. ευρώ παραμένει προς διάθεση, και σε σχέση με τη χρηματοδότηση Πράσινων Επενδύσεων (περιλαμβανομένης της πληρωμής δανειακών υποχρεώσεων που συνδέονται αποκλειστικά με Πράσινες Επενδύσεις κατά τον χρόνο ολοκλήρωσης των σχετικών αποκτήσεων), από τη Noval Property, την ΑΕΕΑΠ (ανώνυμη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα) του ομίλου Viohalco (ελέγχει άμεσα και έμμεσε 81,04%), από το «πράσινο» ομολογιακό δάνειο που εκδόθηκε το 2021, ύψους 120 εκατ. ευρώ.
Όπως πρόσφατα είχε αναδείξει το insider.gr, η ΑΕΕΑΠ στην παρούσα φάση έχει σε εξέλιξη project περίπου 250 εκατ. ευρώ, που αποτελούν σημαντικό μέρος ενός ευρύτερου επενδυτικού προγράμματος ύψους 350 εκατ. ευρώ, για αναπλάσεις ή έργα που είναι σε σχεδιασμό και βρίσκονται σε αρχικό στάδιο ή εκτιμάται ότι θα ξεκινήσουν το 2023 ή το 2024.
Ανάμεσα σε αυτά ξεχωρίζουν επενδύσεις όπως η δημιουργία κτηρίου κατοικιών στο Μετς, η ανάπτυξη εγκατάστασης logistics στη Μάνδρα, η πλήρης ανακατασκευή και ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίου γραφείων επί της Λ. Κηφισίας 199, η κατασκευή σύγχρονων βιοκλιματικών κτιρίων γραφείων στο πρώην ακίνητο της Kodak μέσω σύμπραξης με τη Brook Lane Capital, η ανάπλαση στην Πειραιώς, καθώς επίσης και η κατασκευή κτιρίου γραφείων επί της οδού Χειμάρρας στο Μαρούσι. Στο πλαίσιο αυτό, η εταιρεία έχει αντλήσει ρευστότητα 120 εκατ. ευρώ από το σχετικό ομόλογο που εξέδωσε το 2021.
Υπενθυμίζεται ότι η ΑΕΕΑΠ έχει υποχρέωση εισαγωγής των μετοχών της σε οργανωμένη αγορά που λειτουργεί στην Ελλάδα έως την 15.10.2023, σύμφωνα με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, με την οποία η τελευταία χορήγησε άδεια για την παράταση της εισαγωγής των μετοχών της εταιρείας στο Χ.Α. για ένα έτος.
Το χαρτοφυλάκιο των 484 εκατ. ευρώ
Σύμφωνα με την ετήσια οικονομική έκθεση της Noval (2022), στις 31.12.2022, το χαρτοφυλάκιο επενδυτικών ακινήτων της ΑΕΕΑΠ περιλάμβανε 62 ακίνητα, μεταξύ άλλων, κτήρια γραφείων, εμπορικούς χώρους, τουριστικά ακίνητα, βιομηχανικά κτήρια και αποθήκες, καθώς και οικόπεδα προς μελλοντική αξιοποίηση. Η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα, όπως αυτή υπολογίστηκε από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές στις 31.12.2022, ανήλθε σε 483,963 εκατ. ευρώ. Ο τομέας καταστημάτων αποτελεί το μεγαλύτερος μέρος του ενεργητικού με 173,6 εκατ. ευρώ και ακολουθεί από κοντά ο τομέας γραφείων με 157,12 εκατ. ευρώ, με τα βιομηχανικά να ανέρχονται σε 82,34 εκατ. ευρώ, τα τουριστικά σε 56,2 εκατ. ευρώ.
Εκ του συνόλου των ακινήτων, ένα κατέχεται από την εταιρεία μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης και ένα μέσω χρηματοδοτικής μίσθωσης. Το μεγαλύτερο μέρος του τελευταίου αυτού ακινήτου, ιδιοχρησιμοποιείται. Ένα εκ των εξήντα δύο ακινήτων βρίσκεται στη Σόφια της Βουλγαρίας, ενώ τα υπόλοιπα βρίσκονται στην Ελλάδα. Επίσης, ένα ακίνητο ανήκει στη NOVAL PROPERTY μέσω κοινής συμμετοχής σε εταιρεία με έτερη επενδυτική εταιρεία ακίνητης περιουσίας.
Κατά την 31.12.2022, η NOVAL κατείχε και ένα ακίνητο μέσω της συμμετοχής της κατά 50% (με κοινή συμμετοχή με έτερη εταιρεία ακίνητης περιουσίας) στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας με την επωνυμία «THE GRID Α.Ε.» και με αντίστοιχα δικαιώματα ψήφου. Η εν λόγω εταιρεία απέκτησε τον Δεκέμβριο του 2021 ακίνητο, το οποίο βρίσκεται επί των οδών Χειμάρρας και Αμαρουσίου – Χαλανδρίου στο Μαρούσι, συνολικής έκτασης 16.109,77 τ.μ. και επί του οποίου προβλέπεται η ανάπτυξη σύγχρονου συγκροτήματος κτηρίων γραφείων και καταστημάτων, συνολικής επιφάνειας περίπου 58.000 τ.μ., το οποίο θα υιοθετεί τις αρχές βιωσιμότητας και βιοκλιματικού σχεδιασμού και θα φέρει πιστοποίηση σύμφωνα με διεθνές πρότυπο περιβαλλοντικής βαθμονόμησης.
Κατά τη διάρκεια του 2022 η Noval απέκτησε την ιδιοκτησία συνολικά είκοσι ενός (21) ακινήτων. Δεκαοκτώ (18) νέα ακίνητα αποκτήθηκαν στο πλαίσιο αύξησης του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας με εισφορές σε είδος ακινήτων και του 100% των μετοχών εκδόσεων δύο εταιρειών που κατείχαν ακίνητα. Η εν λόγω αύξηση ολοκληρώθηκε στις 27.06.2022, ενώ στις 30.12.2022 ολοκληρώθηκε συγχώνευση δια απορρόφησης των εν λόγω δύο εταιρειών (100% θυγατρικών της NOVAL PROPERTY, μέχρι τότε) από την εταιρεία, με αποτέλεσμα τα ακίνητα των εν λόγω εταιρειών να περιέλθουν απευθείας σε αυτή. Κατά τη διάρκεια του δευτέρου εξαμήνου αποκτήθηκαν επιπλέον τρία (3) ακίνητα μέσω αγοράς.
Η χρηματοοικονομική «εικόνα»
Τα έσοδα από μισθώματα της εταιρείας κατά την περίοδο 01.01.2022 έως 31.12.2022, ανήλθαν σε 24,88 εκατ. ευρώ. Εξ αυτών, ποσό 7,53 εκατ. ευρώ εισέφερε ο τομέας γραφείων, σχεδόν 12,8 εκατ. ευρώ ο τομέας καταστημάτων, σχεδόν 2,4 εκατ. ευρώ ο βιομηχανικός τομέας και λίγο άνω των 2 εκατ. ευρώ ο τουριστικός. Κατά την 31.12.2022, στα έσοδα από μισθώματα του τομέα «Καταστήματα» περιλαμβάνονται έσοδα ποσού € 5.014 χιλ. που προέρχονται από έναν μισθωτή, τα οποία αντιπροσωπεύουν το 20,15% των συνολικών εσόδων από μισθώματα. Το αντίστοιχο ποσοστό, την 31.12.2021, ήταν 21,22%.
Το λειτουργικό αποτέλεσμα της ΑΕΕΑΠ ανήλθε σε κέρδη 30,854 εκατ.. και περιλαμβάνει σημαντικό κέρδος από αναπροσαρμογή εύλογης αξίας επενδυτικών ακινήτων ποσού 18,208 εκατ. ευρώ. Τα κέρδη μετά από φόρους ανήλθαν σε 24,479 εκατ. ευρώ. Από το εν λόγω ποσό, 8,208 εκατ. αφορά σε κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες.
Τα ταμειακά διαθέσιμα της ΑΕΕΑΠ την 31.12.2022 ανήλθαν σε 88,31 εκατ. ευρώ. Οι δανειακές υποχρεώσεις και οι υποχρεώσεις από χρηματοδοτικές μισθώσεις ανήλθαν σε 224,165 εκατ.. Αναφορικά με τις δανειακές υποχρεώσεις αυτής συνολικού ποσού € 210.654, ποσό 93,259 εκατ. αφορά τραπεζικό δανεισμό και ποσό 117,395 εκατ. αφορά το λογιστικό υπόλοιπο του ανωτέρω αναφερόμενου Πράσινου Ομολόγου της Εταιρείας. Οι λοιπές υποχρεώσεις συνολικού ποσού 13,511 εκατ., αντιστοιχούν στις υποχρεώσεις (βραχυπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες) που προκύπτουν από τη χρηματοδοτική και τη μακροχρόνια μίσθωση της εταιρείας.
Χρήση αντληθέντων από το Πράσινο Ομόλογο
Σύμφωνα με την ετήσια οικονομική έκθεση της Noval, στις 31.01.2022, η Εταιρεία προέβη στην ολοσχερή αναχρηματοδότηση του από 23.07.2020 μακροπρόθεσμου ομολογιακού δανείου (Ο/Δ) μεταξύ της Εταιρείας και της «ΤΡΑΠΕΖΑ EUROBANK ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», μέσω των κεφαλαίων του Πράσινου Ομολόγου που εξέδωσε η Εταιρεία στις 6.12.2021. Το εν λόγω Ο/Δ αφορούσε την αποπεράτωση του κτηρίου γραφείων στο Χαλάνδρι BUTTERFLY, το οποίο φέρει πιστοποίηση LEED v4 for Core & Shell σε επίπεδο Gold. Το ποσό της αναχρηματοδότησης ανήλθε σε 5,33 εκατ. ευρώ.
Στις 03.10.2022, η εταιρεία προέβη στην ολοσχερή αναχρηματοδότηση του από 21.04.2015 κοινού, εμπραγμάτως εξασφαλισμένου ομολογιακού δανείου (ΟΔ) της Εταιρείας με την ALPHA ΤΡΑΠΕΖΑ Α.Ε., καθώς και στη μερική αποπληρωμή της από 29.07.2014 Σύμβασης Πίστωσης Ανοιχτού (Αλληλόχρεου) Λογαριασμού (ΣΠΑΑΛ) επίσης με την ALPHA ΤΡΑΠΕΖΑ Α.Ε., μέσω κεφαλαίων του Πράσινου Ομολόγου. Τα εν λόγω δάνεια σχετίζονται με την ανέγερση του εμπορικού πάρκου Mare West στην Κόρινθο, το οποίο πιστοποιήθηκε με τη διεθνώς αναγνωρισμένη περιβαλλοντική βαθμονόμηση BREEAM In-Use Commercial v6. Το ποσό της αναχρηματοδότησης ανήλθε σε € 6,13 εκατ. σε σχέση με το ανωτέρω αναφερόμενο ΟΔ και σε € 5,65 εκατ. σε σχέση με την ανωτέρω αναφερόμενη ΣΠΑΑΛ και περιλαμβάνει κεφάλαιο και αναλογούντες τόκους περιόδου λήξης 03.10.2022, κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 2.1 (ii) του Προγράμματος του Πράσινου Ομολόγου, το οποίο εμπεριέχεται στο από 24.11.2021 Ενημερωτικό Δελτίο.
Επιπλέον, μέσω κεφαλαίων του Πράσινου Ομολόγου, η NOVAL PROPERTY απέκτησε:
- στις 26.10.2022, κτήριο γραφείων επί της Λεωφόρου Κηφισίας 199 στο Μαρούσι, με τίμημα € 10,96 εκατ. Το συγκεκριμένο κτήριο, συνολικής δομημένης επιφάνειας 6.636 τ.μ., θα ανακατασκευαστεί σε ένα σύγχρονο, πράσινο και έξυπνο κτήριο γραφείων, που θα ενσωματώνει τις αρχές του βιοκλιματικού σχεδιασμού και στοχεύει στην πιστοποίηση κατά LEED. Ο επανασχεδιασμός αυτός του κτηρίου εντάσσεται στο πλαίσιο της επιδίωξης της NOVAL PROPERTY να αξιοποιεί παλιό κτηριακό απόθεμα και να το μετατρέπει σε σύγχρονο, πράσινο και βιοκλιματικό, επιβεβαιώνοντας έτσι τη δέσμευσή της να επενδύει σε έργα που συμβάλλουν στη βιώσιμη ανάπτυξη
- στις 22.11.2022, δύο ακίνητα στο Μαρούσι, με συνολικό τίμημα € 2,43 εκατ.. Το πρώτο ακίνητο αφορά οικόπεδο με επιφάνεια 1.543,13 τ.μ., επί της οδού Αμαρουσίου-Χαλανδρίου 43, στο οποίο υπάρχει διώροφο κτήριο (υπόγειο, ισόγειο & Α΄ όροφος) συνολικής δομημένης επιφάνειας 945,3 τ.μ.. Το δεύτερο αφορά αδόμητο οικόπεδο επιφάνειας 1.093,27 τ.μ., επί της συμβολής των οδών Φραγκοκλησιάς & Αμαρουσίου-Χαλανδρίου. Τα δύο όμορα ακίνητα θα συνενωθούν και θα σχηματίσουν ένα ενιαίο οικόπεδο συνολικής επιφάνειας 2.636,40 τ.μ.. Στο εν λόγω ενιαίο οικόπεδο, η NOVAL PROPERTY προγραμματίζει την ανάπτυξη νέου, σύγχρονου κτηρίου γραφείων, το οποίο θα ενσωματώνει τις αρχές του βιοκλιματικού και έξυπνου σχεδιασμού, ενώ θα δρομολογηθεί και η πιστοποίησή του κατά LEED.
Επίσης, κατά τη διάρκεια του 2022 η ΑΕΕΑΑΠ χρησιμοποίησε κεφάλαια του Πράσινου Ομολόγου για κεφαλαιουχικές επενδύσεις σε σχέση με πράσινα έργα, ποσού ύψους περίπου € 19,5 εκατ. (συμπ/νου ΦΠΑ). Μέχρι και τις 31.03.2023, η εταιρεία είχε προχωρήσει στη χρήση επιπλέον ποσού € 3,9 εκατ. από τα κεφάλαια του Πράσινου Ομολόγου για την κάλυψη κεφαλαιουχικών δαπανών με ημερομηνία έως και 28.02.2023.
Ποιες εργασίες έγιναν και σε ποια assets
Όπως αναφέρεται, σε όλη τη διάρκεια του 2022, διενεργήθηκαν μελέτες και εκτελέστηκαν προπαρασκευαστικές εργασίες στο πλαίσιο ανάπτυξης των ακόλουθων -μεταξύ άλλων- ακινήτων της Εταιρείας στην Περιφέρεια Αττικής:
- βιομηχανικό Κτήριο επί της Π.Ε.Ο.Α.Θ., στον Δήμο Μάνδρας - Ειδυλλίας, για την ανάπτυξη σύγχρονου κέντρου Logistics. Εντός του 2022, ολοκληρώθηκε η κατεδάφιση υφιστάμενου κτηρίου, εκδόθηκε η οικοδομική άδεια, δημοπρατήθηκε το έργο, ανατέθηκε η εργολαβία και εγκαταστάθηκε ο εργολάβος. Σημειώνεται ότι εντός του Δεκεμβρίου 2022, υπογράφηκε και μισθωτήριο συμβόλαιο αναφορικά με το σύνολο της επιφάνειας του εν λόγω ακινήτου.
- οικόπεδα επί της Χειμάρρας 16 & Αμαρουσίου-Χαλανδρίου, στον Δήμο Αμαρουσίου, για την ανάπτυξη σύγχρονου κτηρίου γραφείων. Εντός του 2022, εκδόθηκε η οικοδομική άδεια, ολοκληρώθηκαν πρόδρομες εργασίες, δημοπρατήθηκε το έργο και ανατέθηκε η εργολαβία.
- ημιτελές κτήριο επί της Αρδηττού 40-42 και Μάρκου Μουσούρου 2-6 και Κοσμά Μπαλάνου 1, στο Μετς, για την ανάπτυξη σύγχρονου κτηρίου μεικτής χρήσης, κατοικιών και γραφείων. Εντός του 2022, δημοπρατήθηκε και ανατέθηκε το έργο των στατικών ενισχύσεων, ενώ εκδόθηκε και η οικοδομική άδεια.
- ακίνητο επί της Χειμάρρας 10-12 & Αμαρουσίου-Χαλανδρίου, στη Θέση "Σωρός" στο Μαρούσι, για την ανάπτυξη σύγχρονου συγκροτήματος γραφείων (μέσω της συμμετοχής της NOVAL PROPERTY στην εταιρεία THE GRID). Εντός της κλειόμενης χρήσης, ολοκληρώθηκε η κατεδάφιση υφιστάμενων κτηρίων, εκδόθηκε η άδεια εκσκαφών και αντιστηρίξεων και δημοπρατήθηκε και ανατέθηκε η αντίστοιχη εργολαβία.
- κτήριο γραφείων επί της Λ. Κηφισίας 199, στο Μαρούσι, για την ανακαίνιση και ανακατασκευή υφιστάμενου κτηρίου γραφείου. Αμέσως μετά την απόκτηση του ακινήτου, και εντός του 2022, ολοκληρώθηκε η τοπογραφική αποτύπωση του κτηρίου και οι εσωτερικές καθαιρέσεις / κατεδαφίσεις.
Ποια είναι η πρόοδος έργων σε εξέλιξη
Σε σχέση με τα ανωτέρω αναφερόμενα έργα ανάπτυξης της εταιρείας, ισχύουν τα ακόλουθα:
- Κέντρο Logistics επί της Π.Ε.Ο.Α.Θ., στον Δήμο Μάνδρας – Ειδυλλίας: κατασκευαστικές εργασίες σε εξέλιξη.
- Κτήριο γραφείων επί της Χειμάρρας 16 & Αμαρουσίου-Χαλανδρίου, στον Δήμο Αμαρουσίου: κατασκευαστικές εργασίες σε εξέλιξη.
- Κτήριο μεικτής χρήσης, επί της Αρδηττού 40-42, στο Μετς: εργασίες στατικής ενίσχυσης σε εξέλιξη.
- Συγκρότημα γραφείων επί της Χειμάρρας 10-12 & Αμαρουσίου-Χαλανδρίου, στη Θέση "Σωρός" στο Μαρούσι (THE GRID): εργασίες εκσκαφών και αντιστηρίξεων σε εξέλιξη.
- Κτήριο γραφείων επί της Λ. Κηφισίας 199, στο Μαρούσι: σε εξέλιξη στατική μελέτη ενισχύσεων.
Η στρατηγική
Όπως σημειώνεται, η NOVAL PROPERTY, συνεχίζει να αναπτύσσει δυναμικά το χαρτοφυλάκιό της, επενδύοντας, μεταξύ άλλων, στην ανάπτυξη ποιοτικών, σύγχρονων και περιβαλλοντικά πιστοποιημένων κτηρίων γραφείων, που βρίσκονται σε βασικούς άξονες συγκέντρωσης επαγγελματικών ακινήτων, όπως στην ευρύτερη περιοχή του Αμαρουσίου, δημιουργώντας με αυτό τον τρόπο ακίνητα υψηλών προδιαγραφών και υπεραξία για τους συμμέτοχούς της. Η NOVAL PROPERTY συνεχίζει με σταθερότητα και συνέπεια να επενδύει σε κτήρια γραφείων, αστικές αναπλάσεις, logistics, εμπορικά κέντρα και πάρκα, και κατοικίες με ποιοτικά και πράσινα χαρακτηριστικά, με στόχο τη δημιουργία αξίας για τους συμμέτοχούς της».
