Ροή
Σε τροχιά θα ξαναμπεί τον Ιανουάριο ο διαγωνισμός για τη σύσταση του Φορέα Απόκτησης & Επαναμίσθωσης Ακινήτων του Πτωχευτικού Νόμου. Μετά τον πρόσφατο νόμο για τη διαφάνεια και την ανταγωνιστικότητα στα δάνεια, ο οποίος περιέλαβε και βελτιώσεις στο καθεστώς του Φορέα, η Γενική Γραμματεία Χρηματοπιστωτικού Τομέα αναμένεται να επανεκκινήσει τον Ανταγωνιστικό Διάλογο για τον σχολιασμό της Σύμβασης Παραχώρησης με βάση τους νέους όρους που προβλέπει ο νόμος 5072/2023.
Οι βασικές αλλαγές πάνω στις οποίες θα προχωρήσει ο διάλογος με τους υποψήφιους επενδυτές, αναδεικνύοντας τελικά το κατά πόσον υπάρχει πραγματικό ενδιαφέρον για τον Φορέα Ακινήτων, προβλέπουν έκπτωση 30% στο τίμημα αγοράς ακινήτων από πλειστηριασμούς, αλλά και επαναγοράς από τον οφειλέτη, είσοδο εμπειρογνωμόνων εντός του ακινήτου για αυτοψία και φορολόγηση του Φορέα ανάλογη με αυτήν των εταιρειών επενδύσεων ακινήτων (REIC).
Το άρθρο 219 του πρόσφατα ψηφισθέντος νόμου, προβλέπει ότι σε περίπτωση που ευάλωτος οφειλέτης κηρυχθεί σε πτώχευση, ή σε περίπτωση που σε βάρος της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή, ο ευάλωτος οφειλέτης μπορεί να υποβάλει αίτημα μεταβίβασης ή μίσθωσης της κύριας κατοικίας του στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης. Το αίτημα περιλαμβάνει και τη χορήγηση συναίνεσης από τον ευάλωτο οφειλέτη στη διενέργεια αυτοψίας της κύριας κατοικίας του, εκ μέρους πιστοποιημένου εκτιμητή που ορίζεται από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, στο πλαίσιο της αποτίμησης του ακινήτου.
Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης θα μπορεί να απορρίπτει το αίτημα για την απόκτηση της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη, εφόσον η έκθεση αυτοψίας του μηχανικού διαπιστώνει την ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων χρήσεων στη συγκεκριμένη κύρια κατοικία, οι οποίες οδηγούν σε απαγόρευση μεταβίβασης και δεν μπορούν να τακτοποιηθούν, ή για την τακτοποίησή τους απαιτείται η συναίνεση συγκυρίων εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Επίσης, ο Φορέας θα απαλλάσσεται από την υποχρέωση απόκτησης της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη, εφόσον ο μηχανικός εμποδίστηκε να εισέλθει στην κύρια κατοικία του ευάλωτου και να διενεργήσει σε αυτήν αυτοψία.
Οι αλλαγές στο πλαίσιο του νόμου προβλέπουν επίσης έκπτωση 30% για την αγορά του ακινήτου. Ειδικότερα, το τίμημα μεταβίβασης της πρώτης κατοικίας ευάλωτου στον Φορέα ισούται προς το 70% της εμπορικής της αξίας, σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Σε περίπτωση που το αίτημα προς τον Φορέα υποβάλλεται λόγω κατάσχεσης και η τιμή πρώτης προσφοράς είναι μεγαλύτερη από την εμπορική αξία, κατά την εκτίμηση του πιστοποιημένου εκτιμητή, σε ποσοστό ανώτερο του 15%, το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το 70% του χαμηλότερου μεταξύ: α) της τιμής πρώτης προσφοράς, και β) της εμπορικής αξίας, σύμφωνα με την εκτίμηση άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή που διορίζει με έξοδά του ο επισπεύδων πιστωτής.
Καίριας σημασίας για το συμφέρον του οφειλέτη είναι το δικαίωμα επαναγοράς του ακινήτου από τον Φορέα, το οποίο μπορεί να ασκηθεί και πριν από τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, δηλαδή τα 12 χρόνια. Επιπλέον, η επαναγορά από τον οφειλέτη θα γίνεται με την ίδια έκπτωση (30%) που αγόρασε ο Φορέας το ακίνητο από τον πλειστηριασμό (ή το απέκτησε από εθελοντική παράδοση).
Συγκεκριμένα, ο νόμος προβλέπει ότι με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προσδιορίζεται κάθε ειδικότερο ζήτημα που αφορά τη μίσθωση της κύριας κατοικίας στον οφειλέτη και, ιδίως, το μίσθωμα και το τίμημα επαναγοράς από τον οφειλέτη, τις λοιπές υποχρεώσεις και τα δικαιώματα του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και του οφειλέτη, ως προς την κύρια κατοικία, τη μισθωτική σύμβαση και την υπερημερία του οφειλέτη, τις μισθωτικές του υποχρεώσεις, το καταβαλλόμενο ποσό κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς και τους λοιπούς όρους καταβολής του τιμήματος επαναγοράς, καθώς και κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα. «Το οριζόμενο σύμφωνα με την απόφαση αυτή τίμημα επαναγοράς οφείλει να αντιστοιχεί στο τίμημα με το οποίο το ακίνητο αποκτήθηκε από τον Φορέα κατά το ποσοστό επί της τιμής πρώτης προσφοράς ή της εμπορικής αξίας του, και να διασφαλίζει προς όφελος του Φορέα εύλογη αναλογική συμμετοχή σε τυχόν υπεραξία του ακινήτου. Αντιστοίχως, σε περίπτωση όπου η αξία του ακινήτου έχει μειωθεί σε σχέση προς την αξία του κατά τον χρόνο απόκτησής του από τον Φορέα, να διασφαλίζεται η εύλογη αναλογική προσαρμογή του προς όφελος του οφειλέτη.
