Ροή
Στα επίπεδα των 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα φτάνουν, κατά μέσο όρο, οι τιμές ενοικίασης στην αγορά γραφείων της Αθήνας και σε προβεβλημένα σημεία της πρωτεύουσας.
Σύμφωνα με σχετική έρευνα της Danos, μέλους του διεθνούς οργανισμού BNP PARIBAS REAL ESTATE για την εικόνα του αθηναϊκού real estate και εν προκειμένω για την OFFICE MARKET, σε περιοχές όπως το κέντρο της πόλης, η Λ. Κηφισίας, η Λ. Βασ. Σοφίας ή η Λ. Μεσογείων τα ενοίκια κατά μέσο όρο ανέρχονται στα 25 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση. Στα επίπεδα των 22 ευρώ/τ.μ. φτάνουν σε οδικούς άξονες όπως η Συγγρού και η Λ. Βουλιαγμένης, ενώ σε άλλες περιοχές κατά μέσο όρο ανέρχονται σε 13 ευρώ/τ.μ..
Σύμφωνα με τη Danos, το 2022 τα prime rents ξεπερνούσαν τα 25 ευρώ/τ.μ. ενώ το μέσο ενοίκιο συνολικά (για όλες τις περιοχές, prime ή άλλες) ήταν κάτω των 20 ευρώ/τ.μ. (σχεδόν 18-19 ευρώ/τ.μ.). Κατά το report οι ίδιες τιμές μίσθωσης ήταν το 2015 σε 12 ευρώ/τ.μ. και περίπου 7-8 ευρώ/τ.μ., με τα ίδια «νούμερα» να ανέρχονται αντίστοιχα σε 20 ευρώ/τ.μ. τη διετία 2019-2020 (prime rents) και 14-15 ευρώ/τ.μ. (την ίδια περίοδο, average rents). Οι επενδύσεις σε γραφειακούς χώρους στο πρώτο 6μηνο 2023 ανήλθαν σε 92,7 εκατ. ευρώ, με την εταιρεία να εκτιμά ότι η αγορά γραφείων στην Αθήνα εξακολουθεί να αναπτύσσεται και τα ενοίκια θα έχουν θετική τάση το 2023.
Σχετικά με τα ποσοστά κενών χώρων στα γραφεία, η ανάλυση κάνει λόγο για σχεδόν μηδενικά νούμερα (οριακά άνω του 0%) για χώρους Grade A αλλά και επίπεδα σχεδόν 15% για Grade B και C. Σε σχέση με τις αποδόσεις, η Danos κάνει λόγο για yields 6 με 6,5% σε prime περιοχές (Grade A Prime Locations), για 7% -7,5% σε Grade B Prime Locations και 8% -8,5% σε Grade B Secondary Locations. Αναφορικά με κάποιες σημεία – «κλειδί» για το πρώτο 6μηνο του 2023, η ανάλυση καταγράφει σύνολο χώρων 2,59 εκατ. τετραγωνικών μέτρων, 43.000 τ.μ. νέων γραφειακών χώρων και κενούς χώρους της τάξης του 10%.
Η... «πράσινη λάμψη» της Αθήνας
Σύμφωνα με το Office Report της Danos με τίτλο «Green office space maintains it’s shine in Athens during the post - pandemic era», η «πράσινη» αγορά γραφείων στην Αθήνα συνεχίζει να διατηρεί τη λάμψη της. Όπως αναφέρεται, η αγορά γραφείων φαίνεται να διατηρεί θετικές αποδόσεις. Το τέλος του 2022 και η αρχές του 2023 ήταν μια εποχή όπου οι επενδυτές συνέχισαν να ενδιαφέρονται για νεόδμητους χώρους γραφείων, ενώ νέα έργα τροφοδοτούσαν την αγορά με αναπτύξεις (μελλοντικές). Η ζήτηση κατά κύριο λόγο καθοδηγείται από την τοποθεσία και τις ανέσεις. Οι επιχειρήσεις στην μετα-πανδημική εποχή θα υιοθετήσουν τελικά νέα τακτικές, και ενώ τα γραφεία θα συνεχίσουν να είναι κρίσιμα για επιχειρήσεις και εργαζόμενους, οι ενοικιαστές επίσης απαιτούν υψηλότερα πρότυπα.
Η τάση, οι επενδυτές, η ζήτηση και η προσφορά
Όπως αναφέρεται στο report, όπως αποδεικνύεται από πρόσφατες συναλλαγές, εξακολουθεί να υπάρχει υψηλή ζήτηση για χώρους γραφείων Βαθμού Α και πολλοί υποψήφιοι επενδυτές δίνουν προσοχή στη συγκεκριμένη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Οι επενδυτές συνεχίζουν να δίνουν προσοχή στην αγορά γραφείων της Αθήνας, ειδικά οι ΑΕΕΑΠ, οι οποίες έχουν συσσωρεύσει μεγάλες ποσότητες κεφαλαίου. Υπάρχει συσσώρευση νέων έργων για πιστοποιημένους χώρους γραφείων Βαθμού Α, που μερικώς θα ικανοποιήσουν τη συνεχιζόμενη ζήτηση, αλλά υπάρχουν αισιόδοξα σχέδια για την επόμενη πενταετία του κλάδου. Σύμφωνα με τα κριτήρια ESG, τα prime ενοίκια και η επιθυμία για υψηλής ποιότητας χώρους με αυστηρά πρότυπα βιωσιμότητας αναμένεται να αυξηθούν όλο το 2023, μετά από μικρή πτώση. Το προηγούμενο εξάμηνο, ΑΕΕΑΠ και ξένοι επενδυτές συμμετείχαν σε αγώνα δρόμου για να συμμετάσχουν στην κατασκευή και ανακαίνιση επαγγελματικών χώρων.
Δεδομένου ότι υπάρχει έλλειψη χώρων υψηλής ποιότητας για την ικανοποίηση της ζήτησης των επενδυτών, η οποία φαίνεται να είναι επίμονη και να αυξάνεται στη μετα-πανδημική εποχή, η έλλειψη χώρου γραφείων Βαθμού Α εξακολουθεί να αποτελεί πρόβλημα για την αγορά. Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές γραφείων, η Αθήνα προσφέρει στους επενδυτές περισσότερες ευκαιρίες για κέρδη και υψηλότερες αποδόσεις. Η ανάγκη των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων για τοποθέτηση περιουσιακών στοιχείων έχει δημιουργήσει ένα κύμα ζήτησης. Ωστόσο, η περιορισμένη προσφορά απαγορεύει την άμεση εκμετάλλευση κτιρίων γραφείων Βαθμού Α. Ως αποτέλεσμα, η πλεονάζουσα ζήτηση σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά υπό τη συνεχιζόμενη διογκωμένη οικονομία έχει δημιουργήσει ένα φαινόμενο σταθεροποίησης όσον αφορά τον όγκο των συναλλαγών. Το ενδιαφέρον για τα κτίρια Grade Β και C φαίνεται να συρρικνώνεται. Τα ποσοστά κενών θέσεων εξακολουθούν να παραμένουν χαμηλότερα σε σύγκριση με χρόνια πριν, ωστόσο η πληρότητα είναι αποτέλεσμα της έλλειψης κτιρίων υψηλότερης ποιότητας.
Κομβικός ρόλος των ΑΕΕΑΠ
Κατά τη Danos, το προφίλ του επενδυτή δεν έχει αλλάξει και οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ συνεχίζουν να διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο σε τοπικές συμφωνίες καθώς και σε εκείνες που αφορούν διεθνείς εταιρείες που θέλουν να μετεγκατασταθούν εν αναμονή των μελλοντικών αναγκών και της επιχειρηματικής επέκτασης. Πριν από το πρώτο τρίμηνο του 2023, νέα χαρτοφυλάκια δανείων που είναι εξασφαλισμένα με περιουσιακά στοιχεία με εξαιρετικά υψηλή ρευστότητα και πιστώσεις ποιότητας αναμενόταν να ανταλλάξουν χέρια.
