Ροή
Επιπλέον έσοδα της τάξεως του 1 δισ. ευρώ θα μπορεί να αποκομίσει η Lamda Development από τον οικιστικό τομέα της επένδυσης στο Ελληνικό προσεχώς (8.000 units), αποκτώντας επιπλέον χρηματοδοτική ισχύ και επάρκεια. Ο εισηγμένος όμιλος, όπως προκύπτει από όσα παρουσιάστηκαν σε σχετική ενημέρωση στη χτεσινή investor day, μπορεί να βάλει στα ταμεία του αυτό το ποσό εφόσον οι τιμές πώλησης ενισχυθούν κατά επιπλέον 1.000 ευρώ/τ.μ. (πάνω από τη «βάση» των 7.800 ευρώ/τ.μ. το 2023).
Επίσης, επαναλαμβάνεται ο στόχος για IPO του ξεχωριστού φορέα των Malls στο ΧΑ το 2024. Με την κίνηση αυτή η Lamda στοχεύει σε κύρια προσφορά 150 εκατ. ευρώ, ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς, που θα χρησιμοποιηθούν για χρηματοδότηση της ανάπτυξης των Malls στο Ελληνικό και απομόχλευση ισολογισμού. Η νέα εισηγμένη οντότητα θα προσφέρει άμεση ορατότητα του απόλυτου ηγέτη της αγοράς ακινήτων λιανικής, με ένα χαρτοφυλάκιο περιουσιακών στοιχείων υψηλής ποιότητας που παράγουν εισόδημα, που προσφέρουν μέρισμα και ανατίμηση κεφαλαίου.
Εκτίναξη προσδοκώμενων εσόδων
Το σύνολο των εσόδων σε μετρητά του project Ελληνικού (σωρευτικά) εκτιμάται σε 1,5 δισ. ευρώ στο τέλος 2024 και 3,3 δισ. στο τέλος 2026, με τα έσοδα από κατοικίες να υπολογίζονται σε 900 εκατ. (2024) και 2,3 δισ. ευρώ (τέλος 2026). Οι ταμειακές εισροές από πωλήσεις Οικοπέδων κ.α. εκτιμώνται σε 800 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2026. Η δημιουργία εσόδων από το Integrated Resort Casino (IRC - τέλος 2025), των Hard Rock – ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ (επένδυση 1 δισ. ευρώ και άνω), εκτιμάται σε 300 εκατ. ευρώ. Τα συνολικά έσοδα της πρώτης φάσης από πωλήσεις γης και άλλων (εκτός κατοικιών) θα ανέλθουν 300 εκατ. τέλος του 2023 και 800 εκατ. το 2026.
Στα 3 δισ. ευρώ η NAV το 2026
Όπως αναφέρεται, παρατηρείται αξιοσημείωτη εισροή ντόπιων και διεθνών κατοίκων και επενδυτών στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, δημιουργώντας ένα κύμα ζήτησης που η υπάρχουσα προσφορά δεν μπορεί να καλύψει. Η Lamda στην α’ φάση (έως 2026) σχεδιάζει να αναπτύξει 1.500 κατοικίες και γενικότερα στο σύνολο της ανάπτυξης (σε βάθος χρόνου) περί τα 8.000 units. Η NAV ανέρχεται σε 1,4 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 600 εκατ. ευρώ αφορούν στο Ελληνικό και άλλα 600 εκατ. στα Malls. Ωστόσο, αντανακλά μόνο το κόστος απόκτησης γης για τα οικιστικά έργα, επομένως δεν ενσωματώνει τη δημιουργία αξίας από το παραλιακό μέτωπο κατοικιών (αξίας προπώλησης €1,2 δισ.) και δεν λαμβάνει υπόψη τη δημιουργία αξίας από την αδειοδότηση, τον σχεδιασμό και την εμπορευματοποίηση όλων των υπολοίπων οικοπέδων. Έτσι, η NAV για το 2026 εκτιμάται στα 3 δισ. ευρώ, με το Ελληνικό να «εισφέρει» 1,8 δισ. ευρώ και τα Malls 1,4 δισ. ευρώ (900 εκατ. τα υφιστάμενα και 500 εκατ. τα νέα στην έκταση, όπως το Vouliagmenis Mall, το Riviera Galleria κ.α.).
Οι κατοικίες, τα έσοδα, η μέση τιμή πώλησης
Όπως αναφέρεται στην παρουσίαση σχετικά με άλλες Φάσεις Οικιστικών Αναπτύξεων (2027-2037), συνολικά η ακαθάριστη εμπορεύσιμη έκταση (GSA) υπολογίζεται σε 900.000 τ.μ., με 6.500 units, προσόδους ύψους 9,3 δισ. ευρώ και μικτό κέρδος συνολικά 3,3 δισ. ευρώ.
Σε σχέση με τα έσοδα από κατοικίες, γίνεται λόγος για εκτιμήσεις 1,118 δισ. ευρώ (Contract Value) από τα 313 units (170 του Riviera, 115 του The Cove Residences και τις 28 βίλες) με τα αναμενόμενα συνολικά έσοδα σε μετρητά στο τέλος 2023 στα 700 εκατ. ευρώ. Από τα 3 αυτά οικιστικά τμήματα αναμένεται μικτό κέρδος 422 εκατ. ευρώ και Gross Profit Margin 38%.
Από τις 1.230 κατοικίες που θα κυκλοφορήσουν στην αγορά από το δεύτερο εξάμηνο του 2023, ήτοι τις 251 στη «γειτονιά» High-Rise, από 432 σε Mainstream Posidonos και Mainstream Alimos και 115 στο τμήμα Neighborhood Retail, αναμένονται ακαθάριστα έσοδα 1,171 δισ. ευρώ, με Gross Profit 447 εκατ. ευρώ. Αρα, συνολικά μαζί με τα 3 πρώτα τμήματα, τα μικτά έσοδα εκτιμώνται σε 2,289 δισ. ευρώ.
Η μέση τιμή πώλησης για Riviera Tower, Cove Villas, Cove Residences εκτιμάται σε 12.300 ευρώ/τ.μ. και για τις νέες περιοχές σε 7.600 ευρώ/τ.μ., που οδηγούν σε συνολικό Average Selling Price 9,4 χιλ. ευρώ/τ.μ. και Average Gross Profit 9,4% για τις συνολικά 1.543 κατοικίες. Κατά συνέπεια, γίνεται αναφορά για εκτιμώμενο μικτό κέρδος 867 εκατ. ευρώ.
Επίσης γίνεται αναφορά για εκτιμώμενη δημιουργία καθαρών ταμειακών ροών ύψους 600 εκατ. ευρώ, με τις συνολικές προσόδους της πρώτης φάσης να ανέρχονται σε 3,3 δισ. ευρώ (2,3 δισ. κατοικίες, 0,3 δισ. το IRC κ.α..), αφαιρώντας τις δαπάνες. Η εκτιμώμενη δημιουργία καθαρών ταμειακών ροών άλλων φάσεων υπολογίζεται σε 1,7 δισ. ευρώ (9,3 δισ. από οικιστικά, αφαιρώντας δαπάνες για κατοικίες, υποδομές, αξία γης, φόρους κ.α.).
Σε σχέση με την Καθαρή Ταμειακή Ροή μετά Φόρων, γίνεται αναφορά για Ονομαστική αξία α’ φάσης (έως 2026) ύψους 600 εκατ. ευρώ και επόμενων φάσεων (έως 2037) ύψους 1,7 δισ. ευρώ, άρα συνολικά στα 2,3 δισ., και για Παρούσα αξία (Present Value end-2026, 8% discount rate) 600 εκατ. και 1,2 δισ. αντίστοιχα (οι δύο φάσεις), άρα συνολικά 1,8 δισ. ευρώ.
Τα EBITDA των Malls
Αναφορικά με τα υφιστάμενα Malls φέτος αναμένονται EBITDA 75 εκατ. ευρώ, το 2024 στα 83 εκατ. ευρώ, το 2025 ύψους 89 εκατ. ευρώ και το 2026 στα 92 εκατ. ευρώ, με το The Mall Athens να εισφέρει μεταξύ 28 και 35 εκατ. ευρώ, το Holden Hall μεταξύ 20 και 24 εκατ. και το «φρέσκο» Designer Outlet 8 έως 10 εκατ. ευρώ. Ο μέσος όρος των yields για τα Malls εκτιμάται στα 7,5%, έναντι 4,1% και 6,3% σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Οσον αφορά στο Vouliagmenis Mall (90.000 τ.μ.), αναμένεται η έναρξη αρχικών εργασιών εντός Ιουλίου και η ολοκλήρωσή τους το 2024, όταν και θα ξεκινήσουν οι βασικές εργασίες, με ορίζοντα το 2027 (πρώτο τρίμηνο). Για το Riviera Galleria (19.000 τ.μ. GLA, 100 καταστήματα), αναμένεται εντός 2023 η έναρξη αρχικών εργασιών και η ανάθεση σύμβασης κυρίων εργασιών, με την έναρξη των τελευταίων το 2024 και ορίζοντα ολοκλήρωσης το Q1 2026. Τα εκτιμώμενα EBITDA (2027) για τα δύο εμπορικά projects είναι στα 55 και 17 εκατ. ευρώ αντίστοιχα, ενώ έως τέλος 2023 θα υπάρχουν συμφωνίες (Agreed/Signed Heads of Terms - GLA) για 70% και 50% αντίστοιχα (στόχος).
Σε σχέση με το funding, γίνεται αναφορά για έσοδα 1,052 δισ. ευρώ (ίδια κεφάλαια 271 εκατ., δανεισμός 575 εκατ., γραφεία και άλλες πηγές 206 εκατ. ευρώ) και για Building CAPEX 656 εκατ. και Land & Infrastructure 263 εκατ. ευρώ . Τα προβλεπόμενα Pro-forma EBITDA εκτιμώνται σε 168 εκατ. ευρώ για υφιστάμενα και νέα Malls (στον πρώτο χρόνο λειτουργίας τους), εκ των οποίων τα 72 εκατ. θα προέλθουν από αυτά στο Ελληνικό (Yield 6.5%, Net LTV 39 %, NAV €1.5bn).
Έχουν γίνει συμφωνίες για το 53% των χώρων του VM και μέχρι το τέλος του έτους θα φτάσει στο 70%. Το ενδιαφέρον που έχει εκδηλωθεί ξεπερνά τα διαθέσιμα τ.μ. (είναι στο 152%). Για το RG υπάρχουν προ συμφωνίες για το 30% των χώρων του και μέχρι το τέλος του έτους θα φτάσουν στο 50%. Το ενδιαφέρον που έχει εκδηλωθεί ξεπερνά τα διαθέσιμα τ.μ. (είναι στο 190%).
Η πορεία των έργων
Όπως αναφέρεται, οι βασικές υποδομές (από ΑΒΑΞ, υπογειοποίηση Λ. Ποσειδώνος για πάνω από 1 χλμ. κ.α.) αναμένεται να ολοκληρωθούν το 2025. Μέσα στο 2023 αναμένεται η ολοκλήρωση του 40% των εργασιών εκσκαφής, οι δραστηριότητες μεταφύτευσης δέντρων είναι σε εξέλιξη. Για τον Riviera Tower μέσα στο 2023 αναμένεται η ολοκλήρωση πρώιμων εργασιών και γενικά του project το 2026. Στο τέλος 2023 θα είναι ορατός ο δεύτερος όροφος. Διαδικασίες θα έχουμε μέσα στο 2023 και για τον τομέα The Cove Residences (συμβόλαιο με κατασκευαστή για αρχικές εργασίες, υπογραφή εμπορικών συμφωνιών) με ορίζοντα ολοκλήρωσης το Q1 2026.
