Ροή
Σημαντικές επενδύσεις έκανε η εισηγμένη ΑΕΕΑΠ, Trastor, την περασμένη χρονιά. Στις 31.12.2020, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του ομίλου Trastor, περιλαμβανομένων των ακινήτων διαθεσίμων προς πώληση, αποτελούνταν από 65 ακίνητα, έναντι 58 ακινήτων της 31.12.2019, συνολικής επιφάνειας (προς μίσθωση) περίπου 209,57 χιλ. τ.μ. (31.12.2019: 130,32 χιλ. τ.μ.) με εύλογη αξία 301,563 εκατ. ευρώ (31.12.2019: 200,7 εκατ. ευρώ) όπως αποτιμήθηκε από τους ανεξάρτητους εκτιμητές των εταιρειών "CBRE Aξίες Α.Ε." και "Π. ΔΑΝΟΣ & Συνεργάτες Α.Ε.", ήτοι, σημείωσε αύξηση πάνω από 10ο εκατ. ευρώ μέσα σε ένα έτος.
Βασικά μεγέθη
Το 2020 η ΑΕΕΑΠ προέβη στην αγορά 7 νέων ακινήτων, συνολικής αξίας κτήσης € 61.092 χιλ. και στη σύναψη σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης ύψους € 25.067 χιλ. για την απόκτηση 1 ακινήτου, αξιοποιώντας κεφάλαια που προήλθαν κυρίως από τη σύναψη δανειακών συμβάσεων και από την αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου στο 2020. Επίσης στο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του Ομίλου περιλαμβάνεται και το ακίνητο της θυγατρικής εταιρείας, όπως αναφέρεται στη συνέχεια. Από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου σε εύλογες αξίες στις 31.12.2020 προέκυψαν κέρδη ύψους € 1.053 χιλ., έναντι € 13.840 χιλ. την 31.12.2019.
Η εταιρεία στις 06 Αυγούστου 2020 προέβη στην απόκτηση του 100% των μετοχών ανώνυμης εταιρείας (θυγατρικής) με ιδιόκτητο ακίνητο, συνολικής εύλογης αξίας την 31.12.2020 ύψους € 15.351 χιλ., στο πλαίσιο της επενδυτικής πολιτικής της για την ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου της. Το τίμημα για την απόκτηση των μετοχών της θυγατρικής εταιρείας, το οποίο αφορά αποκτηθέντα περιουσιακά στοιχεία και αναληφθείσες υποχρεώσεις, ανήλθε σε € 9.505 χιλ..
Όπως αναφέρεται στην ετήσια οικονομική κατάσταση για το 2020, τα ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου την 31.12.2020, συμπεριλαμβανομένων και των δεσμευμένων καταθέσεων, ανήλθαν σε 17,565 εκατ. ευρώ., έναντι 13,441 εκατ. ευρώ της 31.12.2019. Οι δανειακές υποχρεώσεις του Ομίλου την 31.12.2020, προ εξόδων εκδόσεως δανείων και υποχρεώσεων μισθώσεων ΔΠΧΑ 16, ανήλθαν σε 139,024 εκατ. ευρώ, έναντι 94,912 εκατ. ευρώ της 31.12.2019.
Πέραν των ανωτέρω δανειακών υποχρεώσεων την 31.12.2020, ο Όμιλος είχε και υποχρεώσεις μισθώσεων επενδυτικών ακινήτων ποσού € 17.500 χιλ., λόγω της σύναψης σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης.
Τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα κατά το 2020 ανήλθαν σε € 13.078 χιλ., έναντι € 9.620 χιλ. της προηγούμενης χρήσης, παρουσιάζοντας αύξηση 36%. Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στις νέες επενδύσεις.
Οι επιπτώσεις των μέτρων που έλαβε η ελληνική κυβέρνηση για την αντιμετώπιση των συνεπειών του κορωνοϊού στη χώρα μας, είχαν σαν αποτέλεσμα τη μείωση των εσόδων από μισθώματα ακινήτων του Ομίλου, κατά το ποσό των € 1.146 χιλ., το οποίο αντιστοιχεί στο 8% των ετήσιων, συμβασιοποιημένων εσόδων από μισθώματα.
Τα λειτουργικά αποτελέσματα του Ομίλου ανήλθαν σε κέρδη ύψους € 8.586 χιλ., έναντι κερδών € 17.579 χιλ. της προηγούμενης χρήσης. Τα λειτουργικά κέρδη του Ομίλου, μη συμπεριλαμβανομένων κερδών από αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων σε εύλογη αξία και προβλέψεων για απομείωση χρηματοοικονομικών στοιχείων, ανήλθαν σε € 7.635 χιλ., έναντι € 3.815 χιλ. της προηγούμενης χρήσης.
Τα αποτελέσματα του Ομίλου μετά από φόρους για το 2020 ανήλθαν σε κέρδη ύψους € 3.088 χιλ., έναντι κερδών € 13.768 χιλ. της προηγούμενης χρήσης. Το Διοικητικό Συμβούλιο εισηγείται προς την Τακτική Γενική Συνέλευση των μετόχων της Εταιρείας τη διανομή κερδών της χρήσης του 2020 με τη μορφή μερίσματος € 0,01 ανά μετοχή, ήτοι συνολικού ποσού € 1.506.542,28.
Η εικόνα της κτηματαγοράς
Όπως αναφέρει η Trastor ΑΕΕΑΠ στην ετήσια οικονομική έκθεση, η ελληνική κτηματαγορά και οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται σε αυτή δεν έμειναν αλώβητες στο περιβάλλον αβεβαιότητας που επέβαλε η πανδημία του Covid-19, καθώς τα έκτακτα κυβερνητικά μέτρα περιορισμού των αρνητικών επιπτώσεων επηρέασαν άμεσα το σκέλος των εσόδων των ιδιοκτητών ακινήτων (θεσμικών και μη) αλλά και εμμέσως τον πυρήνα των θεμελιωδών της κτηματαγοράς. Όσο τα μέτρα θα παρατείνονται χρονικά, τόσο θα απομειώνεται το συγκριτικό πλεονέκτημα που διατηρούσε ο κλάδος από το σκέλος της ανελαστικής προσφοράς σύγχρονων χώρων, γεγονός που επέτρεπε τον υψηλό ρυθμό αύξησης των μισθωμάτων και των τιμών κατά το προ πανδημίας χρονικό διάστημα. Βέβαια, οι επιπτώσεις για κάθε κλάδο αναμένονται σημαντικά διαφορετικές.
Οι κλάδοι του λιανικού εμπορίου (off-line retail) και του τουρισμού, αναμφίβολα δέχονται το μεγαλύτερο πλήγμα, ως συνέπεια των επαναλαμβανόμενων lockdown. Στο κλάδο του retail οι ενοικιαστές επικεντρώνονται στην προστασία των ταμειακών τους ροών και την ενίσχυση της παρουσίας τους στις διαδικτυακές πωλήσεις. Μεσοπρόθεσμα, πολλοί έμποροι λιανικής πώλησης επανεξετάζουν την αλυσίδα εφοδιασμού τους, προς εξασφάλιση της συνέχειας των δραστηριοτήτων τους από τους κλυδωνισμούς του δεύτερου κύματος της πανδημίας. Το γεγονός αυτό έχει ήδη οδηγήσει σε πρόσθετη ζήτηση χώρων αποθήκευσης ή ακόμη και σε αναδιάταξη των καταστημάτων λιανικής.
Ο κλάδος του τουρισμού αντιμετωπίζει ήδη το βάρος της επιστροφής των προκαταβολών και των ακυρώσεων των διεθνών operators καθώς και της γενικότερης αβεβαιότητας που επικρατεί παγκοσμίως, με τις ενδείξεις ανάκαμψης του κλάδου να επικεντρώνονται ετεροχρονισμένα από το 2022.
Δεδομένης της σημαντικής συνεισφοράς των δύο ανωτέρω κλάδων στο ΑΕΠ και τα επίπεδα απασχόλησης της χώρας μας, αναμένεται πως η εξασφάλιση ρευστότητας και παροχής πιστώσεων από το τραπεζικό σύστημα θα είναι ο κύριος ρυθμιστής και των θεμελιωδών τους σε επίπεδο κτηματαγοράς. Οι κλάδοι αυτοί, θα αναζητήσουν τη μέγιστη σύμπραξη ιδιοκτητών-ενοικιαστών προς τήρηση των τυπικά μακροχρόνιων μισθωτικών τους συμβάσεων, ανεξαρτήτως των οριζόντιων μέτρων προστασίας μη καταβολής ενοικίων έως και την επαναλειτουργία τους.
Για τον κλάδο των logistics και παρά τις όποιες στρεβλώσεις που σχετίζονται με τη μειωμένη ροή εμπορευμάτων, καθώς η χώρα εισάγει την πλειονότητα των καταναλωτικών προϊόντων και πρώτων υλών, το νέο τοπίο επιφυλάσσει αύξηση της ζήτησης των συγκεκριμένων χώρων. Αυτό οφείλεται κυρίως στην αναζήτηση διαφοροποίησης των προμηθευτών, την αύξηση των διαδικτυακών πωλήσεων και την αντιστροφή της υπάρχουσας αλυσίδας εφοδιασμού από χαμηλή σε υψηλή κάλυψη αποθεμάτων. Η αύξηση της ζήτησης έχει ήδη οδηγήσει σε ιστορικά υψηλά την κατασκευή νεών αποθηκευτικών χώρων, γεγονός που έχει συμπαρασύρει σημαντικό ποσοστό κεφαλαίων των θεσμικών επενδυτών στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων.
Στον κλάδο των γραφειακών χώρων, βραχυπροθέσμα αναμένουμε - ιδιαίτερα από τις πολυεθνικές εταιρείες - τη διατήρηση της πρακτικής της εξ αποστάσεως εργασίας, ωστόσο θεωρούμε ότι μόνο μία παρατεταμένη και σημαντική αύξηση της ανεργίας θα μπορούσε να απειλήσει ουσιαστικά την αυξημένη ζήτηση που παρατηρήθηκε στον συγκεκριμένο κλάδο κατά το προ πανδημίας χρονικό διάστημα.
Ιδιοκτήτες με μισθώσεις μικρής διάρκειας έχουν ήδη δεχθεί πιέσεις «παγώματος» των μισθωμάτων, όχι όμως απαραίτητα και μειώσεις. Η παγκόσμια τάση στα γραφεία είναι η βέλτιστη αξιοποίηση του χώρου, σε κτίρια υψηλών προδιαγραφών που οδηγεί σε αύξηση της παραγωγικότητας και όχι η σμίκρυνση της ζήτησης. Επίσης, το νέο τοπίο προαναγγέλλει αύξηση της ζήτησης από το χώρο των τηλεπικοινωνιών, φαρμακευτικών, ασφαλιστικών και χρηματοπιστωτικών φορέων, που καλούνται να λειτουργήσουν σε περιβάλλον ελάχιστης προσφοράς γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών.
Η συνέχεια
Κατά τη χρήση 2020 ο όμιλος απέκτησε συνολικά επτά (7) ακίνητα συνολικής αξίας € 61,1 εκ., ενώ προχώρησε στη σύναψη σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης ύψους € 25,1 εκ. με την Εθνική Leasing Α.Ε. και εξαγόρασε εταιρεία έναντι ποσού € 9,5 εκατ., η οποία κατά την ημερομηνία εξαγοράς κατείχε 1 ακίνητο εύλογης αξίας € 14,7 εκ., αυξάνοντας συνολικά την αξία του επενδυτικού του χαρτοφυλακίου ακίνητων κατά € 100,9 εκ. σε σχέση με το 2019.
Ο κύκλος εργασιών του Ομίλου κατά το 2021, αν και εκτιμάται να επηρεαστεί από τις σχεδιαζόμενες υποχρεωτικές μειώσεις των μισθωμάτων με βάση σχετικές κυβερνητικές αποφάσεις λόγω της συνέχισης της πανδημίας του Covid-19 στο 2021, αναμένεται να παρουσιάσει συνολική αύξηση σε σχέση με το 2020, λόγω της ωρίμανσης των επενδύσεων του 2020 στο 2021 αλλά και των νέων επενδύσεων που αναμένεται να ολοκληρωθούν μέσα στο 2021. Η πληρότητα των ακινήτων του Ομίλου, στις 31.12.2020 ανήλθε σε 90% σε σχέση με 95% στις 31.12.2019.
Παρά τις συνεχιζόμενες επικρατούσες συνθήκες τόσο διεθνώς όσο και στη χώρα μας λόγω της πανδημίας του Covid-19, ο Όμιλος συνεχίζει τον εντοπισμό και την αξιοποίηση επενδυτικών ευκαιριών στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων με έμφαση σε αυτά του κλάδου της εφοδιαστικής αλυσίδας, ενώ θα προχωρήσει σε επιλεκτικές αποεπενδύσεις με σκοπό την εξασφάλιση των μέγιστων αποδόσεων για τους μετόχους του και τη διαμόρφωση μιας μοναδικής σύνθεσης χαρτοφυλακίου με ξεκάθαρο επενδυτικό προσανατολισμό.
Αξίζει να σημειωθεί ότι μέσα στη χρήση και παρά τις σημαντικές δυσκολίες που προκάλεσε η πανδημία στην οικονομική δραστηριότητα της χώρας μας, ο Όμιλος ολοκλήρωσε με επιτυχία τo μεγαλύτερο έργο ανακατασκευής που έχει αναλάβει ποτέ και αφορά το αυτοτελές πολυώροφο κτήριο γραφείων επί της οδού Μιχαλακοπούλου 80 (πρώην κτήριο ΔΟΛ). Παρά τις επικρατούσες οικονομικές συνθήκες, το εν λόγω κτήριο αναμένεται να μισθωθεί σταδιακά μέσα στο 2021 στο σύνολο του, σε αξιόλογες εταιρείες και οργανισμούς, βελτιώνοντας περαιτέρω το ποσοστό πληρότητας των ακινήτων του Ομίλου.
