Ροή
Βρισκόμαστε στην αρχική φάση της ανοδικής πορείας ενός νέου κύκλου στην αγορά ακινήτων, εκτιμούν οι αναλυτές της Τράπεζας Πειραιώς που προβλέπουν ότι οι τιμές θα αυξηθούν κατά 7% με 8% το 2020 και το 2012 και θα συνεχίσουν την άνοδο με ρυθμούς κοντά στο 3% μέχρι το 2027.
Στην ανάλυσή τους εκτιμούν ότι οι κατοικίες ξεκινούν τον ανοδικό κύκλο από μια θέση υποτιμημένη κατά 7% με 10% έναντι της «δίκαιης τιμής». Αντίστοιχα τα εμπορικά ακίνητα (με έμφαση στους χώρους γραφείων) βρίσκονται υποτιμημένα κατά περίπου 4%, έτσι αναμένονται ρυθμοί αύξησης της τάξης του 4% με 5% φέτος και τους χρόνου και υποχώρηση του ρυθμού ανόδου κοντά στο 3% στη συνέχεια.
Η «δίκαιη τιμή»
Οι αναλυτές της Τράπεζας (Ηλίας Λέκκος, Ειρήνη Στάγγελ, Χάρης Γιαννακίδης και Αναστασία Αγγελοπούλου) αποτίμησαν τις αξίες των ακινήτων βάσει θεμελιωδών στοιχείων και χωρίς να εξετάζουν τις παρατηρούμενες τιμές ακινήτων. Εν ολίγοις, υπολόγισαν τις τιμές κατοικιών από το μέγιστο ποσό που μπορούν να δανειστούν με ασφάλεια τα νοικοκυριά με βάση τρία στοιχεία: Το διαθέσιμο εισόδημα, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων και τα επίπεδα του λόγου δάνειο/αξία (Loan to Value).
Διαπίστωσαν με αυτό το μοντέλο ότι από το 2000 έως το 2010 οι τιμές των ελληνικών κατοικιών ήταν προσβάσιμες μόνο για το ανώτερο 10%-20% των νοικοκυριών με βάση το διαθέσιμο εισόδημά τους. Ήταν δηλαδή υπερτιμημένα κατά 12-35% σε σχέση με τα επίπεδα εισοδήματος της μεσαίας τάξης. Με βάση το ίδιο μοντέλο οι τιμές κατοικιών το 2018 εμφανίζονται υποτιμημένες κατά 14% και το 2019 κατά 10%.
Αναλύοντας τις εξελίξεις την τελευταία 20ετία, οι αναλυτές της Τράπεζας διαπιστώνουν ότι μετά από σχεδόν μια δεκαετία (1999-2008) όπου η αγορά λειτουργούσε σε όρους που υπαγόρευαν οι πωλητές, η αγορά εισήλθε σε βαθιά κρίση την περίοδο 2009-2014 για να μεταβεί σε μια περίοδο ανάκαμψης συναλλαγών όπου όμως το «επάνω χέρι» στις αγοραπωλησίες βρίσκονταν με το μέρος των αγοραστών. Σημειώνουν ακόμη ότι από το 2018 και μετά ανοίγει ένας νέος κύκλος εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, ο οποίος φαίνεται ότι θα διαρκέσει τουλάχιστον έως το 2027.
Η «τέλεια καταιγίδα»
Στα χρόνια της κρίσης ο ευρύτερος κλάδος των ακινήτων βρέθηκε αντιμέτωπος με την «τέλεια καταιγίδα» καθώς επλήγη όχι μόνο από ένα μεμονωμένο σοκ αλλά από μια σειρά παραγόντων όπως η ραγδαία μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών, η προσπάθεια απομόχλευσης του τραπεζικού συστήματος καθώς και η ταυτόχρονη εκτόξευση των φορολογικών βαρών στην ακίνητη περιουσία.
Ωστόσο, θεωρώντας ότι το τελευταίο διάστημα έχουμε εισέλθει σε μια περίοδο αναθέρμανσης του κλάδου των ακινήτων οι αναλυτές θεωρούν «ότι είναι η ώρα να κοιτάξουμε πίσω και να προσπαθήσουμε να αντλήσουμε διδάγματα από τον κύκλο ανόδου και πτώσης των ακινήτων που μόλις έκλεισε. Παράλληλα, προσπαθούν να εκτιμήσουν και μια σειρά από υποδείγματα τιμών ισορροπίας ακινήτων τα οποία θα τους επιτρέψουν να διαγνώσουν έγκαιρα φαινόμενα υπερθέρμανσης και κερδοσκοπίας στη συγκεκριμένη αγορά- εάν και εφόσον παρουσιαστούν.
Υπό τη στενή έννοια του όρου, δηλαδή ως ο κλάδος που έχει ως αντικείμενο την αγοραπωλησία ή/και μίσθωση οικιστικών ακινήτων, ο κλάδος του real estate συμβάλλει κατά ένα περιορισμένο μόνο ποσοστό στην συνολική οικονομική δραστηριότητα κάθε χώρας. Ταυτόχρονα όμως ο κλάδος διαχείρισης ακινήτων αποτελεί έναν από τους βασικότερους μοχλούς οικονομικής ανάπτυξης μέσω της στενότατης διασύνδεσης του με τους κλάδους των κατασκευών και συνολικότερα της επενδυτικής δραστηριότητας, του τραπεζικού δανεισμού αλλά (ιδιαίτερα το τελευταίο διάστημα) και της προσέλκυσης κεφαλαίων από το εξωτερικό.
