Υψηλότερο ποσοστό ιδίας συμμετοχής στα δάνεια που αφορούν οικιστικά ακίνητα απαιτούν οι τράπεζες, όπως καταγράφεται στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος.
Ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς αξία έφτασε στο υψηλότερο επίπεδο στα τέλη του 2021, ήτοι στο 64,6% και στο χαμηλότερο επίπεδο στο τρίτο τρίμηνο του 2024, στο 60,1%, με ολοένα και μεγαλύτερο περιορισμό του εύρους. Αυτό συνεπάγεται πως οι τράπεζες καλύπτουν ολοένα και μικρότερο κομμάτι των συνολικών εκταμιεύσεων δανείων που αφορούν οικιστικά ακίνητα.
Κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2024, καταγράφηκε υψηλός ρυθμός εκταμιεύσεων δανείων σε αυτή την κατηγορία, ήτοι 412 εκατ. ευρώ, κάτι που συνεπάγεται αύξηση 25,8% σε τριμηνιαία και 44,2% σε ετήσια βάση. Ωστόσο, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των στεγαστικών δανείων παρέμεινε αρνητικός τον Μάρτιο του 2025, στο -2,4%.
Ευρύτερα, ωστόσο, όπως επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος, οι εκταμιεύσεις δανείων που αφορούν οικιστικό ακίνητο την περίοδο 2021 - 2024 παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο τόσο σε απόλυτο μέγεθος όσο και σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση δημόσιου χρέους. Αναλυτικότερα, διαμορφώθηκαν σε 780 εκατ. ευρώ το 2021, σε περίπου 1 δισ. ευρώ το 2022 και το 2023, ενώ ανήλθαν σε 1,3 δισ. ευρώ το 2024. Αντίστοιχα, στην περίοδο 2005 - 2008 είχαν ανέλθει σε 12 δισ. ευρώ περίπου το χρόνο.
Στα επιμέρους στοιχεία, το μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα υπόλοιπα στεγαστικών δανείων με διάρκεια άνω των πέντε ετών μειώθηκε κατά 39 μονάδες βάσης, φτάνοντας τον Μάρτιο στο 3,95%, έναντι 4,34% τον Ιούνιο του 2024. Στα στεγαστικά δάνεια με διάρκεια από ένα έως πέντε έτη μειώθηκε κατά 12 μονάδες βάσης, υποχωρώντας τον Μάρτιος στο 5,33% από 5,45% τον Ιούνιο του 2024.
Βασιζόμενη στην αναπτυξιακή δυναμική της οικονομίας, στη ενίσχυση της απασχόλησης και του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και στο πρόγραμμα «Σπίτι μου II», η Τράπεζα της Ελλάδος βλέπει θετικές προοπτικές για φέτος. Δεδομένου του μεγέθους του προϋπολογισμού του, το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» (συνολικός δυνητικός προϋπολογισμός του προγράμματος 2 δισ. ευρώ) αναμένει να ενισχύσει τις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων το 2025 και ενδέχεται να επηρεάσει τη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις του.
Τα «καμπανάκια» ΤτΕ για αγορά κατοικίας
Οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων αναδεικνύουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικού συστημικού κινδύνου, αλλά δεν προκαλούν ανησυχία από πλευράς χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη το χαμηλό επίπεδο εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων.
Στην όξυνση του στεγαστικού ζητήματος συνέβαλαν τα τελευταία χρόνια η αύξηση των τιμών των κατοικιών σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων, αλλά και το αυξημένο λειτουργικό κόστος, το οποίο αντικατοπτρίζεται στο μερίδιο του κόστους στέγασης προς το διαθέσιμο εισόδημα.
Βασικές συνιστώσες που συμπεριλαμβάνονται στο κόστος στέγασης είναι η τακτική συντήρηση και επισκευή και το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας (νερό, ηλεκτρική ενέργεια, φυσικό αέριο και θέρμανση), και επιπλέον για τους μεν ιδιοκτήτες οι πληρωμές τόκων ενυπόθηκων δανείων, ασφάλιση και φόροι, για τους δε ενοικιαστές οι πληρωμές ενοικίου.
Από την άλλη, οι τιμές στην ελληνική αγορά κατοικιών για το επόμενο διάστημα εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν να αυξάνονται, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς, όσο η ζήτηση από το εσωτερικό και το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή και το απόθεμα κατοικιών παραμένει περιορισμένο. Η χαμηλή προσφορά σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό και της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο για μακρά χρονική περίοδο, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος.
