Ροή
Ανάμεσα στις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) που αναμένεται το προσεχές διάστημα να «εμπλουτίσουν» τον χώρο στο Χρηματιστήριο, και πέραν των θυγατρικών στο real estate δυο μεγάλων εισηγμένων γκρουπ (Noval της Viohalco και Trade Estate της Fourlis) που επίσης σχεδιάζουν να «περάσουν το κατώφλι» του ΧΑ, είναι οι Μπλε Κέδρος και Orilina. Μόνο που τα… χρονοδιαγράμματα για αυτές τις δύο ΑΕΕΑΠ έχουν σημαντική απόκλιση και τα περιθώρια διαφέρουν σημαντικά.
Η μεν Μπλε Κέδρος επί της ουσίας έχει ασφυκτικά χρονικά περιθώρια καθώς, εάν δεν θέλει να οδηγηθεί σε εκκαθάριση, θα πρέπει έως το τέλος του μήνα (30/05) που διανύουμε να έχει «πετύχει» να ολοκληρώσει τις σχετικές διαδικασίες. Από την πλευρά της, η Orilina θεωρητικά έχει περιθώριο έως τα μέσα Δεκεμβρίου. Ωστόσο, όπως αναφέρουν σχετικές πληροφορίες, έχει περιθώριο για να λάβει πρόσθετη χρονική προθεσμία από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς ενός επιπλέον έτους, δηλαδή έως τον Δεκέμβριο του 2023. Ετσι, η μεν Μπλε Κέδρος πρέπει να επιδοθεί σε αγνά δρόμου εάν τελικά έχει όντως σκοπό να εισέλθει στο ΧΑ, η δε Orilina έχει μπροστά της σαφώς μεγαλύτερα περιθώρια και ευχέρεια χρόνου αλλά και αυτή θα κληθεί αργά ή γρήγορα να λάβει αποφάσεις. Εχουμε να κάνουμε με δύο εταιρείες που εφόσον οι μετοχές του μπούνε στο Χρηματιστήριο θα ενισχύσουν το υφιστάμενο «επενδυτικό χαρτοφυλάκιο» των ΑΕΕΑΠ του ΧΑ κατά περίπου 185 εκατ. ευρώ (κάτι πάνω από 100 εκατ. ευρώ η Μπλέ Κέδρος, περί τα 83-84 εκατ. ευρώ η Orilina).
Στην χρηματοοικονομική έκθεση (2021) της Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ, συμφερόντων της οικογένειας Ευμορφίδη, γίνεται αναφορά ότι η εταιρεία έλαβε, κατόπιν απόφασης του Διοικητικού Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, άδεια παράτασης της προθεσμίας εισαγωγής των μετοχών της στο Χρηματιστήριο Αθηνών μέχρι την 30η Μαΐου 2022. Βασική προτεραιότητα της Εταιρείας παραμένει η εισαγωγή της στο ΧΑ. Άλλωστε, βάσει νόμου, εάν η εταιρία δεν έχει επιτύχει την εισαγωγή των μετοχών της σε οργανωμένη αγορά εντός των προθεσμιών η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς ανακαλεί την άδεια λειτουργίας της και η εταιρία τίθεται υπό εκκαθάριση, κάτι βέβαια που ισχύει για όλες τις πιθανές περιπτώσεις.
Πάντως, όπως αναφέρονταν, η ΑΕΕΑΠ είχε αναθέσει σε έμπειρους συμβούλους – εξωτερικούς συνεργάτες το σύνολο των απαραίτητων ενεργειών. Κατά το 2022, η εταιρεία θα προχωρήσει στην περαιτέρω υλοποίηση του επενδυτικού της σχεδίου με τις διαδικασίες αδειοδότησης εργασιών για την αξιοποίηση ακινήτων που είναι ήδη ενταγμένα στο χαρτοφυλάκιό της
Στις 31 Δεκεμβρίου 2021, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του Ομίλου, περιλάμβανε 33 ακίνητα, συνολικής εύλογης αξίας 100,3 όπως αποτιμήθηκε από τους ανεξάρτητους εκτιμητές της εταιρείας Solum Property Solutions. Αναλυτικότερα, το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Εταιρείας και των θυγατρικών της αποτελείται από 33 κτίρια, εκ των οποίων τα 20 είναι εκμισθωμένα και 10 οικόπεδα/αγροτεμάχια. Η αξία των ακινήτων του Ομίλου στις 31 Δεκεμβρίου 2021 αυξήθηκε κατά € 16.696.800 ή 20,0% σε σχέση με την αξία στις 31 Δεκεμβρίου 2020. Από το χαρτοφυλάκιο των 100 εκατ. ευρώ, τα ξενοδοχεία έχουν επενδυτική αξία 57,23 εκατ. ευρώ, οι εμπορικοί χώροι 8 εκατ. ευρώ, τα βιομηχανικά/βιοτεχνικά κτήρια 17,4 εκατ. ευρώ (λοιπά ακίνητα: 16,11 εκατ.).
Τα ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου την 31.12.2021, ανήλθαν σε €2.521.737, έναντι € 1.025.402 της 31.12.2020. Οι δανειακές υποχρεώσεις του Ομίλου προς τράπεζες την 31.12.2021, μειώθηκαν σε € 2.824.394, έναντι € 3.167.282 την 31.12.2020.
Το σύνολο του κύκλου εργασιών του Όμιλου αφορά έσοδα από μισθώματα. Για την εξεταζόμενη περίοδο από 1 Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου 2021 ο κύκλος εργασιών του Ομίλου ανήλθε σε € 4.755.302 έναντι € 3.469.173 για την αντίστοιχη περίοδο του 2020, παρουσιάζοντας αύξηση € 1.286.129 ή 37,1 %. Στα ποσά αυτά συμπεριλαμβάνεται η κρατική αποζημίωση που αναφέρθηκε ανωτέρω και αφορούσε καταβολή 60% των μισθωμάτων για όσες περιπτώσεις έγινε υποχρεωτική εκ του νόμου έκπτωση 100% στους μισθωτές. Ειδικότερα, τα έσοδα από μισθώματα επενδυτικών ακινήτων (χωρίς τις αποζημιώσεις) ανήλθαν σε 3,26 εκατ. ευρώ εκ των οποίων σχεδόν 2 εκατ. ευρώ από τον ξενοδοχειακό τομέα (728 χιλ. ευρώ από εμπορικούς χώρους/καταστήματα, 437 χιλ. ευρώ από βιομηχανικά/βιοτεχνικά κτήρια κ.α.).
Η εσωτερική λογιστική αξία της μετοχής (NAV) σε επίπεδο Ομίλου αυξήθηκε σε 2,72 το 2021 έναντι 2,18 το 2020. Στις 30 Ιουλίου 2021 η εταιρεία προέβη στην απόκτηση τριών αγροτεμαχίων σε προνομιακό σημείο στη θέση Λεύκη Ελαφονήσου Νομού Λακωνίας συνολικής επιφάνειας 13.780,32 τμ. έναντι του ποσού €390.000. Η εκτιμηθείσα αξία τους ανέρχεται σε € 742 χιλ. Το σύνολο της επένδυσης χρηματοδοτήθηκε με ίδια κεφάλαια.
Οσον αφορά στην Orilina Properties ΑΕΕΑΠ, συμφερόντων A. Howard και της οικογένειας Νάτση, έχει λάβει άδεια για εισαγωγή των μετοχών εταιρείας στο Χρηματιστήριο Αθηνών μέχρι και την 14η Δεκεμβρίου 2022. Πλην όμως, όπως ειπώθηκε, υπάρχουν πληροφορίες ότι αν χρειαστεί μπορεί να λάβει πρόσθετο χρόνο, ενώ υπάρχουν και αναπτυξιακά σχέδια.
Στις 31.12.2021, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο των ακινήτων της περιλάμβανε τρία ακίνητα καθώς και το σύνολο των εταιρικών μεριδίων της Εταιρείας «ΟΡΙΛΙΝΑ ΑΓΟΡΑ ΚΑΙ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», η οποία από 31.5.2019 ανήκει στον Όμιλο. Συνολικά, την 31.12.2021, ο Όμιλος διέθετε 9 ακίνητα, από τα οποία 8 είναι επενδυτικά ακίνητα, ενώ ένα ιδιοχρησιμοποιείται. Οι εύλογες αξίες των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου, όπως υπολογίστηκαν από Πιστοποιημένο Εκτιμητή, σημείωσαν αύξηση στο 2021, με τη συνολική τους αξία την 31.12.2021 να φτάνει τις 83,6 εκατ. ευρώ. Όπως αναφέρονταν στην ετήσια οικονομική κατάσταση, ο όμιλος συνεχίζει να διατηρεί την υψηλή εισπραξιμότητα των μισθωμάτων με πολύ μικρό ποσοστό επισφαλειών, γεγονός που χαρακτηρίζει την ποιότητα των κερδών του ως υψηλή.
Η διοίκηση της εταιρείας σύμφωνα με σχετική αναφορά στις οικονομικές καταστάσεις χρήσης 2021, έχει προχωρήσει σε αναπροσαρμογή των επενδυτικών της επιλογών, λαμβάνοντας υπόψη τόσο τις τάσεις της κτηματαγοράς μετά και την πανδημία, αλλά και το ρευστό μακροικονομικό περιβάλλον ενώ λαμβάνει υπόψη της και τη μεγάλη αύξηση του κόστους κατασκευής και ανάπτυξης ακινήτων. Πάντως, δεν υπάρχουν πληροφορίες για αλλαγή πλεύσης σχετικά με τα σχέδια των ανθρώπων του ομίλου για την ΑΕΑΑΠ.
Τα ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου ανήλθαν σε 32.2 εκατ. ευρώ. Τα έσοδα από μισθώματα του Ομίλου την 31.12.2021, ανήλθαν σε 5 εκατ. ευρώ. Το κέρδος από την αποτίμηση των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου στην εύλογη αξία τους την 31.12.2021 ανήλθε σε 1,937 εκατ. ευρώ. Τα λειτουργικά αποτελέσματα του Ομίλου για την χρήση 2021 ανήλθαν σε κέρδη ύψους 5,370 εκατ. ευρώ. Όπως σημειώνεται, οι πρόσφατες δυσάρεστες εξελίξεις στις σχέσεις Ρωσίας – Ουκρανίας έχουν σαφώς αυξήσει την αβεβαιότητα σχετικά με τις τιμές ενέργειες και συντελούν σε περαιτέρω πληθωριστικές πιέσεις. Σε επίπεδο Ομίλου, τα υφιστάμενα μισθωτήρια παρέχουν, στη συντριπτική τους πλειονότητά, κάλυψη έναντι του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Η παρατεταμένη υγειονομική κρίση δημιούργησε νέα δεδομένα και επέφερε αλλαγές στις συνήθειες των χρηστών των χώρων. Ανησυχητικό πλέον χαρακτηριστικό διεθνώς αποτελεί ο υψηλός πληθωρισμός, με τα ακίνητα όμως να αποτελούν μια από τις σημαντικότερες επιλογές πολλών επενδυτών που αναζητούν επενδυτικά εργαλεία πληθωριστικής προστασίας. Το 2021 τα καταστήματα τροφίμων και ο γραφειακός τομέας επέδειξαν αξιοσημείωτα επίπεδα αντοχών συγκριτικά με άλλους τύπους ακινήτων, σε όρους μισθωτικών αξιών, πληρότητας και επενδυτικών αποδόσεων.
