Ροή
Ξεκινά σήμερα Τρίτη 30 Νοεμβρίου και ολοκληρώνεται το απόγευμα της Πέμπτης 2 Δεκεμβρίου η δημόσια προσφορά για την ομολογιακή έκδοση 120 εκατ. ευρώ που προωθεί η Noval Property ΑΕΕΑΠ, ο real estate βραχίονας του ομίλου Viohalco, με στόχο να χρηματοδοτήσει «πράσινες» επενδύσεις άνω των 300 εκατ. ευρώ αλλά και να αναχρηματοδοτήσει δανεισμό.
Χτες, η θυγατρική της Viohalco ανακοίνωσε το εύρος απόδοσης που ορίστηκε από 2,60% έως 2,95% για το ομόλογο διάρκειας επτά ετών, διαιρούμενου σε έως 120.000 άυλες, κοινές, ανώνυμες ομολογίες με ονομαστική αξία 1.000 ευρώ εκάστη. Οι ομολογίες θα εισαχθούν προς διαπραγμάτευση στην Κατηγορία Τίτλου Σταθερού Εισοδήματος της Ρυθμιζόμενης Αγοράς του Χ.Α. με την έναρξη της διαπραγμάτευσης να έχει οριστεί, βάσει του ενημερωτικού, για τις 7 Δεκεμβρίου. Από το συνολικό ποσό των 120 εκατ. ευρώ που είναι και το «πλαφόν» της έκδοσης, τα 17,78 εκατ. ευρώ θα κατευθυνθούν σε αποπληρωμές δανείων, ενώ 98,39 εκατ. ευρώ θα κατευθυνθούν σε πράσινες επενδύσεις.
Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Noval, Παναγιώτη Καπετανάκο, στόχος είναι η εισαγωγή της εταιρείας στο Χρηματιστήριο εντός του επόμενου έτους. Σημειώνεται ότι τον Οκτώβριο του 2022 λήγει η σχετική προθεσμία που έχει η ΑΕΕΑΠ για είσοδο στο ΧΑ. Όπως είπε χθες κατά τη διάρκεια παρουσίασης της ομολογιακής έκδοσης, στα πλεονεκτήματα της εταιρείας περιλαμβάνεται το γεγονός ότι έχει ήδη στην κατοχή της ακίνητα προς ανάπτυξη (κυρίως βιομηχανικά) και ως εκ τούτου δεν βρίσκεται υπό πίεση για την αναζήτηση νέων αγορών. Ο κ. Καπετανάκος σημείωσε πως η άνοδος των τιμών των υλικών κατασκευής προβληματίζει, επανέλαβε ωστόσο, το πλεονέκτημα είναι ότι η ΑΕΕΑΠ διαθέτει ακίνητα προς ανάπτυξη και δεν επιβαρύνεται με την αγορά της γης. Αναφορικά με την προοπτική της αγοράς του real estate είπε ότι οι τιμές κινούνται ανοδικά και υπάρχει ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές.
Όσον αφορά στο ομολογιακό, τα συνολικά κεφάλαια, σε περίπτωση πλήρους κάλυψης της Έκδοσης, θα ανέλθουν σε 120 εκατ. ευρώ. Οι δαπάνες έκδοσης εκτιμώνται σε έως 3,8 εκατ. (συμπεριλαμβανομένου Φ.Π.Α. Ως εκ τούτου, τα καθαρά αντληθησόμενα κεφάλαια, σε περίπτωση πλήρους κάλυψης της Έκδοσης, θα ανέλθουν σε 116,2 εκατ. ευρώ:
- Ποσό 5,33 εκατ. ευρώ (συμπεριλαμβανομένων των αναλογούντων τόκων) θα διατεθεί εντός ενενήντα (90) ημερών από την Ημερομηνία Έκδοσης για την ολική αποπληρωμή του από 23.07.2020 ομολογιακού δανείου της Εκδότριας
- Ποσό 12,45 εκατ. ευρώ θα αξιοποιηθεί για την αποπληρωμή δανεισμού. Αναλυτικότερα, ποσό 6,78 εκατ. (συμπεριλαμβανομένων των αναλογούντων τόκων) θα διατεθεί εντός τριακοσίων εξήντα (360) ημερών από την Ημερομηνία Έκδοσης για την ολική αποπληρωμή του από 21.04.2015 ομολογιακού δανείου της Εκδότριας, και ποσό έως 5,67 εκατ. ευρώ (συμπεριλαμβανομένων των αναλογούντων τόκων) για τη μερική αποπληρωμή της από 29.07.2014 υπ’ αρίθμ. 45358 Σύμβασης Πίστωσης Ανοιχτού (Αλληλόχρεου) Λογαριασμού συνολικού ανεξόφλητου κεφαλαίου ύψους €9 εκατ. κατά την Ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου
- Το εναπομείναν ποσό, ήτοι έως 98,39 εκατ. ευρώ, θα διατεθεί έως την 31.12.2025 για Πράσινες Επενδύσεις, περιλαμβανομένης της πληρωμής δανειακών υποχρεώσεων που συνδέονται αποκλειστικά με Πράσινες Επενδύσεις κατά τον χρόνο ολοκλήρωσης των σχετικών αποκτήσεων.
Η Εταιρεία θα εστιάσει στην απόκτηση ή/και την ανάπτυξη, ανέγερση ή/και ανακαίνιση ακινήτων κατά κύριο λόγο σε κατηγορίες ακινήτων όπως κτίρια γραφείων με πιστοποίηση LEED ή/και BREEAM, έργα αστικής ανάπλασης μικτής χρήσης, τουριστικά καταλύματα, κέντρα logistics, data centres, και οικιστικά.
Κατά την Ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου, το επενδυτικό πρόγραμμα της Εταιρείας περιλαμβάνει τις κάτωθι δυνητικές επενδύσεις, οι οποίες πληρούν τα κριτήρια του Green Bond Framework, το ύψος των οποίων αναμένεται να ανέλθει σε περίπου 316 εκατ. ευρω:
Α. Επενδύσεις επί ακινήτων του υφιστάμενου Χαρτοφυλακίου:
α) Υπό ανάπτυξη συγκρότημα κτιρίων γραφείων επί των οδών Χειμάρρας 10-12 και Λεωφόρου Αμαρουσίου - Χαλανδρίου στο Μαρούσι (πρώην ακίνητο Kodak) συνολικής επιφάνειας περίπου 49.000 τ.μ. και αναμενόμενης διεθνούς πιστοποίησης κατά LEED, μέσω της εταιρείας THE GRID Α.Ε. (μετοχική σύνθεση: 50% Noval Property, 50% Mavani Holdings Limited του ομίλου Brook Lane Capital). Για το εν λόγω έργο αναμένονται την περίοδο 2022-2025 κεφαλαιουχικές δαπάνες από την THE GRID Α.Ε. ύψους περίπου €48,7 εκατ. (€77,3 εκατ. περιλαμβανομένου και του τιμήματος αγοράς της γης, το οποίο αναμένεται να καταβληθεί μέχρι το τέλος του 2021), το 50% του οποίου, ήτοι €24,4 εκατ. (€38,7 εκατ. συμπεριλαμβανομένης της αναλογίας επί του τιμήματος αγοράς της γης), αντιστοιχεί στην Εταιρεία.
β) Υπό ανάπτυξη αστική ανάπλαση του πρώην βιομηχανικού ακινήτου (αρχικής επιφάνειας 72.500 τ.μ. περίπου) στην οδό Πειραιώς 252, η οποία εντάχθηκε στο καθεστώς Στρατηγικών Επενδύσεων (Νόμος 3894/2010) στο τέλος του 2019, σε μικτές χρήσεις που αναμένεται να περιλαμβάνουν συνδυασμό γραφείων, ξενοδοχείου, κατοικιών, αθλητικών εγκαταστάσεων και λοιπών χρήσεων, με αναμενόμενη διεθνή πιστοποίηση LEED / LEED Neighborhood Development ή BREEAM Communities και κατάλληλης ενεργειακής απόδοσης, έργο για το οποίο αναμένονται κεφαλαιουχικές δαπάνες ύψους περίπου €152 εκατ. την περίοδο 2022-2025.
γ) Ανακατασκευή του κτιρίου στην οδό Αρδηττού στο Μετς, συνολικής επιφάνειας περίπου 3.480 τ.μ. σε κτίριο διαμερισμάτων και γραφείων αναμενόμενης διεθνούς πιστοποίησης κατά LEED ή BREEAM, έργο για το οποίο αναμένονται κεφαλαιουχικές δαπάνες ύψους περίπου €8 εκατ. την περίοδο 2022-2024.
δ) Υπό ανάπτυξη νέο κτίριο γραφείων στο ακίνητο της οδού Χειμάρρας 16 στο Μαρούσι, συνολικής επιφάνειας περίπου 20.175 τ.μ. με αναμενόμενη διεθνή πιστοποίηση κατά LEED, έργο για το οποίο αναμένονται κεφαλαιουχικές δαπάνες ύψους περίπου €22 εκατ. την περίοδο 2022-2025 (για την ανάπτυξη του εν λόγω νέου κτιρίου αποκτήθηκαν τα δύο (2) οικόπεδα επί της οδού Χειμάρρας, στον Δήμο Αμαρουσίου, όπως αυτά αναφέρονται στο σημείο 3.3.3.1. ανωτέρω).
ε) Υπό σχεδιασμό μετατροπή πρώην βιομηχανικών ακινήτων συνολικής επιφάνειας 22.200 τ.μ. σε κτίρια logistics κατάλληλης ενεργειακής απόδοσης, έργα για τα οποία εκτιμώνται κεφαλαιουχικές δαπάνες ύψους περίπου €10 εκατ. την περίοδο 2022 – 2024.
Β. Λοιπές Επενδύσεις
Πέραν των ανωτέρω που αφορούν επενδύσεις επί των υφιστάμενων ακινήτων του Χαρτοφυλακίου, το επενδυτικό πρόγραμμα της Εταιρείας περιλαμβάνει δυνητικές Πράσινες Επενδύσεις σε νέα ακίνητα για τις οποίες έχει ήδη διενεργηθεί ή διενεργείται ενδελεχής έλεγχος (due diligence) ή/και συζητούνται συμβατικά κείμενα, κυρίως στις κατηγορίες των γραφείων, τουριστικών καταλυμάτων, logistics και κατοικιών, συνολικού εκτιμώμενου ύψους περίπου €85 εκατ. Σημειώνεται ότι η υλοποίηση των εν λόγω επενδύσεων για τις οποίες δεν έχει υπογραφεί προσύμφωνο ή άλλο δεσμευτικό έγγραφο, τελεί υπό την επιφύλαξη των συνθηκών της αγοράς και των αποτελεσμάτων των σχετικών ελέγχων και δεν μπορεί να υπάρξει διαβεβαίωση ότι θα ολοκληρωθούν.
Οι ως άνω (υπό Α και Β) επενδύσεις αφορούν σε χώρους μικτής χρήσης οι οποίοι αντιπροσωπεύουν περίπου το 48% (αφορά κυρίως στην αστική ανάπλαση του πρώην βιομηχανικού ακινήτου στην οδό Πειραιώς 252), γραφειακούς χώρους οι οποίοι αντιπροσωπεύουν περίπου το 22%, τουριστικά καταλύματα/κατοικίες οι οποίοι αντιπροσωπεύουν περίπου το 24%, και τέλος logistics που αντιπροσωπεύουν περίπου το 6%.
Σημειώνεται ότι για την αξιολόγηση των επενδυτικών ευκαιριών, λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων, η γεωγραφική περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, η κατάσταση και η ποιότητα σχεδιασμού (εφόσον αφορά κτίριο), η δυνατότητα να παράγει μακροπρόθεσμα σταθερές ταμειακές ροές και ελκυστικές αποδόσεις, το ενεργειακό αποτύπωμα του κτιρίου, η θετική επιρροή του ακινήτου στο χαρτοφυλάκιο της Εταιρείας καθώς και η αποτίμηση κατά το χρόνο απόκτησης. Το σύνολο του ανωτέρω επενδυτικού προγράμματος αφορά Πράσινες Επενδύσεις. Σημειώνεται ότι πέραν όσων αναφέρονται στην υπό (Α) κατηγορία σχετικά με επενδύσεις επί του υφιστάμενου Χαρτοφυλακίου, συνολικού ποσού €231 εκατ., λοιπές επενδύσεις δεν είναι δυνατό να παρατεθούν λεπτομερώς στο Ενημερωτικό Δελτίο καθώς είτε δεν υπάρχουν δεσμευτικές συμφωνίες ή τελούν υπό την επιφύλαξη των συνθηκών της αγοράς και των αποτελεσμάτων των σχετικών ελέγχων.
Αναφορικά με τη χρηματοδότηση του εν λόγω προγράμματος, περίπου το 31% αναμένεται να χρηματοδοτηθεί από τα αντληθέντα κεφάλαια του Κοινού Ομολογιακού Δανείου. Για τη χρηματοδότηση του υπολειπόμενου μέρους που δεν καλύπτεται από τα αντληθέντα κεφάλαια του ΚΟΔ, η Noval σκοπεύει να χρησιμοποιήσει, ανάλογα με τις επικρατούσες συνθήκες, τόσο τραπεζικό δανεισμό όσο και ίδια κεφάλαια.
Η Noval Property έχει στο χαρτοφυλάκιό της 43 επενδυτικά ακίνητα. Η εύλογη αξία των οποίων ανέρχεται στα 389,7 εκατ. ευρώ. Στο πρώτο 6μηνο του 2021 η εταιρεία κατέγραψε καθαρά κέρδη 16,8 εκατ. ευρώ. Η Noval έχει το δικαίωμα να το επαναγοράσει μερικώς ή πλήρως μετά τη λήξη του τρίτου έτους με τους εξής όρους: Στη λήξη του 7ου και του 8ου εξαμήνου, με premium τους τόκους ενός έτους, στη λήξη του 9ου και του 10ου εξαμήνου, με premium το 60% των ετήσιων τόκων, στη λήξη του 11ου και του 12ου εξαμήνου, με premium το 30% των ετήσιων τόκων και κατά τη διάρκεια του 7ου έτους, χωρίς premium.
