Ροή
Ένα ακόμα βήμα προς την κατεύθυνση της ενίσχυσης του αποτυπώματός της στην αγορά real estate και στη μετεξέλιξή της στον θεσμικό ρόλο μιας ΑΕΕΑΠ (εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία) κάνει η γνωστή εισηγμένη PREMIA Properties. Η εταιρεία, υπό τη διοίκηση του CEO, Κων/νου Μαρκάζου, που πρόσφατα ολοκλήρωσε επιτυχώς συνδυαστική ΑΜΚ ύψους 75 εκατ. ευρώ ενώ σχεδιάζει και την έκδοση ομολογιακού δανείου (περίπου 100 εκατ. ευρώ), αποφάσισε την υποβολή αίτησης για την αδειοδότηση ως Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ).
Η εν λόγω απόφαση εξυπηρετεί τον στρατηγικό σχεδιασμό της Εταιρείας που αποσκοπεί στην αποτελεσματικότερη δραστηριοποίηση της στην αγορά ακινήτων αξιοποιώντας τα φορολογικά πλεονεκτήματα που προσφέρει το πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ. Η αίτηση της Εταιρείας για την αδειοδότηση ως ΑΕΕΑΠ θα εξεταστεί από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, ενώ θα τεθεί προς έγκριση και από τους μετόχους της εταιρείας σε επικείμενη Έκτακτη Γενική Συνέλευση που έχει προγραμματιστεί για τις 10 Δεκεμβρίου 2021. Να σημειωθεί επίσης ότι μια μετατροπή σε ΑΕΕΑΠ οδηγεί την εισηγμένη να διανέμει στους μετόχους της τουλάχιστον το 50% των ετήσιων λειτουργικών κερδών της. Η Premia είναι ήδη εισηγμένη, ως εκ τούτου εκτιμάται ότι δεν είναι μακριά η μετατροπή της σε ΑΕΕΑΠ.
Υπενθυμίζεται ότι η Premia Properties είχε πρόσφατα θέσει ως στόχο να «χτίσει» χαρτοφυλάκιο αξίας 500 εκατ. ευρώ σε τρία χρόνια και ύψους 1 δισ. ευρώ σε βάθος πενταετίας, ενώ όπως έχει αναδείξει το insider, εξετάζεται η μετατροπή της σε ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας). Αλλωστε, η εισηγμένη διακρίνεται πλέον και για τη μετοχική διασπορά της μετά και την πρόσφατη ΑΜΚ.
Χτες η εισηγμένη ανακοίνωσε αποτελέσματα 9μήνου 2021 ενώ δημοσίευσε την ενδιάμεση οικονομική κατάσταση της εν λόγω περιόδου. Η PREMIA ενίσχυσε σημαντικά το χαρτοφυλάκιο επενδύσεών της στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics) και των εμπορικών ακινήτων τύπου big-box, επεκτείνοντας παράλληλα τη δραστηριότητα της στον τομέα των εξυπηρετούμενων οικιστικών ακινήτων. Στις 22.09.2021 η Εταιρεία προχώρησε σε υπογραφή προσυμφώνου, με την καταβολή προκαταβολής ποσού €2.043.800,00, για την απόκτηση αυτοτελούς ακινήτου εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments) το οποίο βρίσκεται στον Πειραιά, (περιοχή Αγ. Διονυσίου). Το ακίνητο αποτελείται από 58 πλήρως εξοπλισμένα διαμερίσματα, συνολικού εμβαδού 3.600 τ.μ. και είναι μισθωμένο σε επώνυμη διεθνή εταιρεία μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης η οποία λήγει το 2034. Η αξία της συναλλαγής θα ανέλθει σε €10,2 εκατ. και αναμένεται να ολοκληρωθεί πριν το τέλος της τρέχουσας χρήσης.
Μεταξύ άλλων, εμφάνισε σημαντική διεύρυνση του χαρτοφυλακίου ακινήτων με την προσθήκη συνολικά εννέα (9) νέων ακινήτων καθώς και στρατηγική είσοδος στον τομέα των εξυπηρετούμενων οικιστικών ακινήτων:
· Αγορά ενός (1) νέου ακινήτου logistics και ενός (1) εμπορικού ακινήτου (big-box) συνολικής εύλογης αξίας €7,8 εκ. την 30.09.2021.
· Απόκτηση την 29.6.2021 έναντι τιμήματος €24,6 εκ. (€ 23,6 εκ. μέσω εισφοράς και 1 εκ. σε μετρητά) του συνόλου των μετοχών (6) ανωνύμων εταιρειών οι οποίες εκμεταλλεύονται συνολικά επτά (7) ακίνητα, εκ των οποίων πέντε (5) logistics και δύο (2) big boxes, συνολικής εύλογης αξίας €55,2 εκ. την 30.09.2021.
· Υπογραφή προσυμφώνου με την DIMAND το Σεπτέμβριο 2021 για την απόκτηση αυτοτελούς ακινήτου εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments) στον Πειραιά. Η συνολική αξία της συναλλαγής θα ανέλθει σε €10,2 εκ.
Μεγάλη είναι η αύξηση, κατά 63%, της συνολικής αξίας επενδύσεων του Ομίλου, η οποία διαμορφώθηκε σε €173,1 εκ. την 30.9.2021.
Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων του Ομίλου περιλαμβάνει δεκαέξι (16) επενδυτικά ακίνητα αξίας €131,6 εκ., έναντι επτά (7) ακινήτων αξίας €65,9 εκ. την 31.12.2020. Επιπλέον, καταβλήθηκε προκαταβολή ύψους €2,0 εκ. κατά την υπογραφή του ανωτέρω προσυμφώνου αγοράς ακινήτου στον Πειραιά.
· Όμιλος παράλληλα έχει επενδύσει από το 2020 σε κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα (σχολεία) μέσω της θυγατρικής JPA ΑΕΕΣ η οποία έχει τη διαχείριση δέκα (10) σχολικών μονάδων στην Αττική μέσω σύμβασης ΣΔΙΤ. Η συνολική αξία του σχετικού δικαιώματος (Χρηματοοικονομικά στοιχεία στο αποσβέσιμο κόστος) ανήλθε σε €39,5 εκ. την 30.9.2021 έναντι €40,4 εκ. την 31.12.2020.
Το σύνολο των Ιδίων Κεφαλαίων του Ομίλου ανήλθε σε €114,6 εκ. έναντι €38,2 εκ. την 31.12.2020, καθώς ενσωματώνεται πλήρως η ΑΜΚ συνολικής αξίας €75 εκ. που ολοκληρώθηκε τον Ιούλιο 2021 με την έκδοση συνολικά 52.083.331 νέων μετοχών, ονομαστικής αξίας €0,50 εκάστη, σε τιμή διάθεσης €1,44 ανά νέα μετοχή, που περιλάμβανε συνδυαστικά: (α) εισφορές περιουσιακών στοιχείων συνολικής αξίας €27,5 εκ. (μετοχές των 6 εταιριών που αποκτήθηκαν στις 29.6.2021 αξίας €23,6 εκ., καθώς και ομολογίες έκδοσης της Εταιρείας αξίας €3,9 εκ.) και (β) μετρητά ύψους €47,5 εκ. Σε συνέχεια της ολοκλήρωσης της ΑΜΚ, τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα του Ομίλου ανήλθαν σε €43,8 εκ. έναντι €1,9 εκ. την 31.12.2020. Οι Μακροπρόθεσμες δανειακές υποχρεώσεις & υποχρεώσεις μισθώσεων ανήλθαν σε 97,268 εκατ. ευρώ (41,447 εκατ. στο τέλος 2020) ενώ οι βραχυπρόθεσμες δανειακές υποχρεώσεις & υποχρεώσεις μισθώσεων σε 5,306 εκατ. ευρώ (από 8,65 εκατ. στις 31/12/2020). Ο καθαρός δανεισμός φτάνει στα 51,154 εκατ. ευρώ.
Τα ενοποιημένα έσοδα του Ομίλου το εννεάμηνο 2021 ανήλθαν σε €6,5 εκ. έναντι €1,2 εκ. την αντίστοιχη περίοδο 2020, με τα έσοδα μίσθωσης επενδυτικών ακινήτων να διαμορφώνονται σε €4,3 εκ. έναντι €1,2 εκ την αντίστοιχη περίοδο 2020. Τα έσοδα από μισθώματα του Ομίλου δεν επηρεάστηκαν σημαντικά από την πανδημία (Covid-19), με τη σχετική μείωση να ανέρχεται σε €0,2εκ. για το εννεάμηνο 2021. Σε επίπεδο γ’ τριμήνου τα έσοδα ανήλθαν σε 2,894 εκατ. ευρώ έναντι 396 χιλ. στο αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο, τα Adjusted EBΙΤDA σε 1,548 εκατ. ευρώ (οριακά αρνητικά πέρυσι στο γ’ τρίμηνο), τα Λειτουργικά Κέρδη σε 1,453 εκατ. ευρώ (αρνητικά πέρυσι) και τα προ φόρων κέρδη σε 877 χιλ. ευρώ (από ζημίες 202 χιλ. στο γ’ τρίμηνο 2020).
ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΓΙΑ ΤΟ 2021
Όπως αναφέρει η διοίκηση του ομίλου, η PREMIA συνεχίζει απρόσκοπτα την υλοποίηση του επιχειρηματικού της σχεδίου παρά τις αβέβαιες επικρατούσες συνθήκες, τόσο διεθνώς όσο και στη χώρα μας, που έχουν διαμορφωθεί λόγω της πανδημίας κορονοϊού (Covid-19) αλλά και της πρόσφατης ενεργειακής κρίσης. Το μακροοικονομικό περιβάλλον παραμένει ιδιαίτερα ρευστό καθώς τα δεδομένα για την ένταση και τη διάρκεια της πανδημίας αλλά και της ενεργειακής κρίσης μεταβάλλονται διαρκώς, καθιστώντας οποιεσδήποτε ποσοτικές εκτιμήσεις αναφορικά με τις επιπτώσεις στην εγχώρια οικονομία, την αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση στα οικονομικά αποτελέσματα του Ομίλου, ιδιαιτέρως δύσκολες.
Η Διοίκηση του Ομίλου παρακολουθεί προσεκτικά τις εξελίξεις και αξιολογεί συνεχώς τα δεδομένα που διαμορφώνονται. Η PREMIA έχει επιλέξει στρατηγικά κλάδους και τύπους ακινήτων διαμορφώνοντας ένα χαρτοφυλάκιο επενδύσεων, ανθεκτικό στις επιπτώσεις της πανδημίας αλλά και έναντι του πληθωρισμού, με μακροχρόνιες συμβάσεις και υψηλής φερεγγυότητας μισθωτές.
Η PREMIA εστιάζει στην έγκαιρη και αποτελεσματική αξιοποίηση επενδυτικών ευκαιριών με στόχο την επίτευξη υψηλών αποδόσεων και υπεραξιών για τους μετόχους της, επιδιώκοντας την ενίσχυση της παρουσίας της στους στρατηγικούς κλάδους που είναι ήδη τοποθετημένη, όπως logistics, εμπορικά ακίνητα τύπου big-box και κτίρια κοινωνικών υποδομών, καθώς επίσης και στον τομέα των εξυπηρετούμενων οικιστικών ακινήτων στον οποίο εισήλθε πρόσφατα και τον οποίο σκοπεύει να αναπτύξει δυναμικά. Παράλληλα, αξιολογεί συνεχώς τις συνθήκες της αγοράς ακινήτων με στόχο, εφόσον κριθεί σκόπιμο, να εξετάσει επιλεκτικά την είσοδό της και σε άλλους κλάδους του real estate.
Ταυτόχρονα με την υλοποίηση του επενδυτικού της προγράμματος, η PREMIA επιδιώκει την ενεργή διαχείριση της κεφαλαιακής της δομής και στο πλαίσιο αυτό η Διοίκηση της Εταιρείας διερευνά τις διαθέσιμες επιλογές χρηματοδότησής της, με στόχο την περαιτέρω δυναμική και υγιή ανάπτυξή της.
Στην οικονομική κατάσταση 9μήνου, ειδικότερα ως προς την επίδραση της πανδημίας Covid-19 στον Όμιλο αναφέρεται ότι:
▪ Οι αποτιμήσεις των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου δεν υπόκεινται στο σχολιασμό περί εκτιμητικής αβεβαιότητας «subject to material valuation uncertainty» κατά την ημερομηνία εκτίμησης (30.06.2021) εκτός ενός ακινήτου που ανήκει στον κλάδο των εμπορικών (big-boxes) ακινήτων.
▪ Τα έσοδα από μισθώματα δεν έχουν επηρεαστεί μέχρι στιγμής σημαντικά από τις πρόσφατες εξελίξεις με την πανδημία κορωνοϊου και τα μέτρα που έχουν ανακοινωθεί από την ελληνική κυβέρνηση. Σχετικά σημειώνεται ότι ορισμένοι εκ των μισθωτών κατέβαλαν το μίσθωμα μειωμένο κατά 40% για τους μήνες Ιανουάριο-Απρίλιο 2021, βάσει σχετικού μέτρου που έχει ληφθεί στο πλαίσιο των μέτρων στήριξης για την αντιμετώπιση των οικονομικών επιπτώσεων της πανδημίας Covid-19. Η μείωση αυτή αντιπροσωπεύει απώλεια εσόδων ποσού περίπου €232 χιλ. για τα ακίνητα που κατείχε η Εταιρεία την 30.09.2021, η οποία δεν αξιολογείται ως σημαντική για τον Όμιλο. Σε κάθε περίπτωση, το περιβάλλον παραμένει ιδιαίτερα ρευστό καθώς τα δεδομένα για την ένταση και τη διάρκεια της πανδημίας μεταβάλλονται διαρκώς καθιστώντας οποιασδήποτε ποσοτικές εκτιμήσεις αναφορικά με την μελλοντική επίδραση στα έσοδα του Ομίλου, ιδιαιτέρως δυσχερείς.
«Οι οποιεσδήποτε εκτιμήσεις σχετικά με τις επιπτώσεις της στην εγχώρια οικονομία, την αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση στα οικονομικά αποτελέσματα του Ομίλου υπόκεινται σε υψηλό βαθμό αβεβαιότητας. Με τα μέχρι τώρα διαθέσιμα δεδομένα δεν αναμένεται να υπάρξουν ιδιαίτερες επιπτώσεις της ενεργειακής κρίσης στον Όμιλο έως το τέλος του έτους, ωστόσο η Εταιρεία παρακολουθεί προσεκτικά και αξιολογεί συνεχώς τα δεδομένα που διαμορφώνονται», αναφέρει η εισηγμένη όσον αφορά στην ενεργειακή κρίση.
«Σε κάθε περίπτωση, λαμβάνοντας υπόψη τη σύνθεση του υφιστάμενου χαρτοφυλακίου επενδύσεων που επικεντρώνεται σε κλάδους όπως π.χ. logistics που αποδείχθηκαν ανθεκτικοί κατά τη διάρκεια της πανδημίας, τις μακροχρόνιες συμβάσεις μίσθωσης που στην πλειονότητα τους παρέχουν προστασία έναντι του πληθωρισμού, την φερεγγυότητα των μισθωτών της, την ισχυρή μετοχική της βάση καθώς και την ενισχυμένη χρηματοοικονομική διάρθρωσή της μετά την πρόσφατη ΑΜΚ η Εταιρεία εκτιμά ότι είναι σε θέση να συνεχίσει απρόσκοπτα την επιχειρηματική της δραστηριότητα στο εγγύς μέλλον. Η Εταιρεία παρακολουθεί προσεκτικά τις εξελίξεις και αξιολογεί συνεχώς τα δεδομένα που διαμορφώνονται», καταλήγει.
Η Εταιρεία κατά το πρώτο ενιάμηνο 2021 απέκτησε τα εξής ακίνητα :
1.Ακίνητο στη θέση Ήμερος Τόπος (Λάκκα), Ασπρόπυργος (Αποθήκη Logistics). Πρόκειται για μισθωμένο κτιριακό συγκρότημα που περιλαμβάνει εμπορική αποθήκη ξηρού φορτίου και γραφεία συνολικής επιφάνειας 9.443 τ.μ. Το ακίνητο αποκτήθηκε από την Εταιρεία, έναντι τιμήματος €4.998,6 χιλ., το οποίο διαμορφώθηκε σε €5.194,3 χιλ. συμπεριλαμβανομένων των εξόδων μεταβίβασης.
2.Ακίνητο επί της Λεωφ. Λαυρίου 76, Παιανία (Σούπερ Μάρκετ). Πρόκειται για μισθωμένο ισόγειο κτίριο (κατάστημα τροφίμων) συνολικής επιφάνειας 1.486,78 τ.μ., Το τίμημα για το εν λόγω ακίνητο ανήλθε σε €2.520 χιλ. και σε €2.639 χιλ. συμπεριλαμβανομένων των εξόδων μεταβίβασης.
Η Εταιρεία απέκτησε κατά το πρώτο ενεάμηνο 2021 μέσω της εξαγοράς των νέων θυγατρικών τα εξής ακίνητα:
3. 1ο Χλμ. Επαρχιακής Οδού Σίνδου-Χαλάστρας (Αποθήκη Logistics). Πρόκειται για μισθωμένες εγκαταστάσεις αποθηκών (logistics) συνολικής επιφάνειας 24.703 τ.μ,, κυριότητας της ΑΔΑΜ ΤΕΝ ΑΕ.
4. 7ο Χλμ. Ε.Ο. Καλαμάτας-Τρίπολης, Καλαμάτα. Πρόκειται για υπεκμισθωμένο εμπορικό κατάστημα (big-box) συνολικής επιφάνειας επιφανείας 4.462,43. τ.μ., κυριότητας της «ΠΕΙΡΑΙΩΣ LEASING (ΛΗΖΙΝΓΚ) ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και το οποίο η ΜΕΣΣΗΝΙΑΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΕ εκμισθώνει δυνάμει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης με λήξη την 07.08.2030.
5. Α’ Πάροδος Δημοτικού Σταδίου 2, Κατερίνη. Πρόκειται για υπεκμισθωμένο εμπορικό κατάστημα (σούπερ μάρκετ) οριζόντια ιδιοκτησία-κατάστημα του υπογείου, ισογείου και πρώτου ορόφου, συνολικής επιφανείας 1.485,27 τ.μ., κυριότητας της «ΠΕΙΡΑΙΩΣ LEASING (ΛΗΖΙΝΓΚ) ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και το οποίο η ΜΕΣΣΗΝΙΑΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΕ εκμισθώνει δυνάμει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης με λήξη την 28.12.2027.
6. Θέση Δύο Πεύκα, Ασπρόπυργος. Πρόκειται για μισθωμένες εγκαταστάσεις αποθηκών (logistics) συνολικής επιφάνειας 11.982,05 τ.μ., κυριότητας της STENHUS ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ ΔΥΟ ΠΕΥΚΑ ΑΕ.
7. Οδός Λούτσας, Θέση ΞΗΡΟΠΗΓΑΔΟ - ΒΟΡΡΟ, ΒΙΠΑ Μάνδρας. Πρόκειται για μισθωμένες εγκαταστάσεις αποθηκών (logistics) συνολικής επιφανείας 15.664,3 τ.μ., κυριότητας της ΘΕΣΜΙΑ ΑΕ.
8. Θέση Ρίκια, Ασπρόπυργος. Πρόκειται για μισθωμένες εγκαταστάσεις αποθηκών (logistics) συνολικής επιφάνειας 7.298 τ.μ. κυριότητας της STENHUS ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ ΡΙΚΙΑ ΑΕ.
9. Αγροτική Οδός Θέση Στρίφι, Ελευσίνα. Πρόκειται για μισθωμένες εγκαταστάσεις αποθηκών (logistics) συνολικής επιφάνειας 10.148,82 τ.μ. κυριότητας της ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗΣ ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΥ 1 ΑΕ.
Στις 08.11.2021 η εταιρεία ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΥ 1 εξέδωσε κοινό ομολογιακό δάνειο ποσού € 3,8 εκ. η εκταμίευση του οποίου πραγματοποιήθηκε στις 15.11.2021 με σκοπό την αποπληρωμή υφιστάμενων υποχρεώσεων.
