Ροή
Η ευκαιρία και οι προοπτικές που ανοίγονται ώστε τα επόμενα 4 με 5 χρόνια να αποτελέσουν μια «χρυσή περίοδο» για την περαιτέρω ανάκαμψη του εγχώριου real estate αποτελεί κοινό τόπο στις εκτιμήσεις των ανθρώπων της αγοράς ακινήτων. Αυτό πηγάζει από όσα ανέφεραν χτες άνθρωποι του χώρου κατά την πρώτη μέρα του 22ου συνεδρίου της Prodexpo για το real estate, υπό την προϋπόθεση να μην προκύψουν «μαύροι κύκνοι», να αξιοποιηθούν όλα τα εργαλεία για να ελεγχθεί η αγορά, να μειωθεί η γραφειοκρατία και η πολυνομία και βέβαια, να αντιμετωπιστεί το θέμα της αύξησης των υλικών που αποτελεί. «ωρολογιακή βόμβα για την αγορά ακινήτων», όπως είπε χαρακτηριστικά, ο Πάνος Παναγιωτίδης, Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της DIMAND SA.
Ο Υπουργός Οικονομικών κ. Χρήστος Σταϊκούρας, ανέφερε ότι η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας μπορεί να εξασφαλίσει σημαντικά, σταθερά και σε μακροχρόνια βάση έσοδα για το Ελληνικό Δημόσιο, να μειώσει το ύψος του χρέους και να συνεισφέρει – καθοριστικά – στην αναπτυξιακή δυναμική των τοπικών κοινωνιών και συνολικά της ελληνικής οικονομίας, συμβάλλοντας στον εκσυγχρονισμό των υποδομών και στην ενδυνάμωση της επενδυτικής ελκυστικότητας της Ελλάδας. Υπογράμμισε επίσης τη δρομολόγηση μεγάλων επενδύσεων, όπως εκείνης στο Ελληνικό και τη δημιουργία του Κυβερνητικού Πάρκου στις πρώην εγκαταστάσεις της ΠΥΡΚΑΛ στον Δήμο Δάφνης-Υμηττού. Πρόκειται για έργα με πολύ σημαντικό οικονομικό, αλλά και περιβαλλοντικό αποτύπωμα.
Ο Υπουργός Οικονομικών υπενθύμισε σειρά παρεμβάσεων της κυβέρνησης για την τόνωση και ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Αναφέρθηκε, ενδεικτικά, στη μείωση του ΕΝΦΙΑ, στην αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και στην αναστολή του φόρου υπεραξίας, στην έκπτωση φόρου για τις εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης υφιστάμενων κτιρίων, στο αφορολόγητο των 800.000 ευρώ για τις γονικές παροχές και δωρεές, στα φορολογικά κίνητρα για ξένους που θα επιλέξουν την Ελλάδα ως τόπο φορολογικής κατοικίας και θα επενδύσουν, μεταξύ άλλων, στην αγορά ακινήτων, στο θεσμικό πλαίσιο για τα Family Offices, στον εξορθολογισμό του τρόπου φορολόγησης των εταιρειών επενδύσεων, στις νέες αντικειμενικές αξίες που, όπως είπε ο κ. Σταϊκούρας, διόρθωσαν στρεβλώσεις και διευρύνουν τη φορολογητέα βάση, διευκολύνοντας τη δημιουργία πρόσθετου δημοσιονομικού χώρου για την περαιτέρω μείωση της φορολογίας ακινήτων – ιδιαίτερα χαμηλής και μεσαίας αξίας –, στις ψηφιακές μεταβιβάσεις ακινήτων κ.ά. Τέλος, ο κ. Σταϊκούρας σημείωσε ότι ετοιμάζεται, σε συνεργασία με την Ελληνική Εταιρεία Συμμετοχών και Περιουσίας, ένα ολιστικό στρατηγικό πλάνο καταγραφής και αποτίμησης της αξίας της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, με στόχο την προστασία, τη διαχείριση και την επενδυτική αξιοποίησή της.
Σε κάθε περίπτωση, υψηλόβαθμοι παράγοντες της αγοράς Real Estate ανέλυσαν τις τάσεις στην αγορά ακινήτων, τις κατηγορίες που προσελκύουν, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον και τις αλλαγές που απαιτούνται στο θεσμικό πλαίσιο για να βελτιωθεί το επενδυτικό περιβάλλον, θεωρώντας ότι έρχεται μια σημαντική περίοδος περαιτέρω ανάπτυξης της αγοράς.
Σε σχετικό πάνελ, ο Aziz Francis, CEO του fund BrookLane Capital, αναφέρθηκε σε θετικό περιβάλλον, σε ευκαιρίες που διαγράφονται στον ορίζοντα και σε μια αγορά που «βγαίνει από κώμα» και είναι έτοιμη μέσα στα επόμενα 4-5 χρόνια να καλύψει το κενό του παρελθόντος και της έλλειψης νέων αναπτύξεων. Κατά τον ίδιο, τα επόμενα τέσσερα, πέντε χρόνια, θα λάβουν χώρα μεγάλες αλλαγές στην ελληνική κτηματαγορά, με την χώρα μας να ακολουθεί σε μεγάλο βαθμό τις τάσεις της παγκόσμιας κτηματαγοράς. Συμπλήρωσε, δε, ότι οι επενδύσεις στην Ελλάδα γίνονται πλέον όχι μόνο επειδή έχει καλές τιμές, αλλά επειδή έχει πολλά ενδιαφέροντα ακίνητα. Μάλιστα, έκανε αναφορά για ευκαιρίες σε ξενοδοχεία, κυρίως με σύμπραξη με εγχώριους partners, αλλά και σε γραφεία (με συγκεκριμένες προϋποθέσεις που περιλαμβάνουν και την ανάπτυξη, όχι μόνο τις επενδύσεις). Επίσης σημείωσε ότι υπάρχουν παθητικοί και ενεργητικοί επενδυτές, με τους δεύτερους να επιθυμούν συμπράξεις με το τοπικό στοιχείο καθώς οι ξένοι έχουν κεφάλαια αλλά αναζητούν την εγχώρια εμπειρία και τεχνογνωσία. Ωστόσο, ο κ. Francis υποστήριξε το μεγαλύτερο εμπόδιο στην περαιτέρω ανάπτυξη της κτηματαγοράς είναι οι δυσκολίες των εγχώριων επιχειρηματιών να ανταποκριθούν στη ζήτηση των ξένων επενδυτών, κάτι το οποίο αναμένεται να ξεπεραστεί, καθώς τον τελευταίο καιρό η ποιότητα της συνεργασίας γίνεται όλο και καλύτερη, προσελκύοντας περισσότερους ξένους επενδυτές.
Ο κ. Κων/νος Πεχλιβανίδης, Chief Property Investment Manager της Premia Properties υποστήριξε ότι πλέον υπάρχει άνοδος τόσο στην ποιότητα όσο και στην ποσότητα των διεργασιών στην ελληνική κτηματαγορά και είναι πολλοί παράγοντες που έχουν συντελέσει σε αυτό όπως η ψηφιοποίηση των διαδικασιών, η καλή βαθμολογία της χώρας μας σε οικονομικούς δείκτες, αλλά και η φορολογία. Κατά τον ίδιο, εξαρτάται από τους ιδιοκτήτες, αλλά και από τις τράπεζες να παίξουν ένα σημαντικό ρόλο σε αυτή τη νέα εποχή της κτηματαγοράς, καθώς πλέον υπάρχουν μεγάλες ευκαιρίες για αξιόλογα έργα. Εξάλλου, σύμφωνα με τον κ. Πεχλιβανίδη, είναι πολύ ενθαρρυντικό ότι η Ελλάδα γίνεται πλέον ελκυστικός ως επενδυτικός προορισμός τόσο στους εγχώριους, όσο και σε ξένους επενδυτές. Μίλησε για την «τέλεια καταιγίδα» αλλά με… θετικό αντίκτυπο,
Ο Γιώργος Κορμάς, Αν. Γεν. Δ/ντής, Επικ. Group Real Estate Ομίλου ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΠΕΙΡΑΙΩΣ & CEO ΠΕΙΡΑΙΩΣ Real Estate, τόνισε ότι πλέον όλη η ατμόσφαιρα στην κτηματαγορά έχει αλλάξει και υπάρχουν πολλές επενδυτικές ευκαιρίες. Σύμφωνα με τον ίδιο, η Ελλάδα είναι στο ραντάρ ξένων επενδυτών που δεν είχαν πλησιάσει κατά την διάρκεια της προηγούμενης, δεκαετούς κρίσης, ενώ πρόσθεσε ότι για τα επόμενα τέσσερα, πέντε χρόνια θα δούμε άνοδο σε όλους τους κλάδους της κτηματαγοράς. Αυτό, κατά τον κ. Κορμά συνδέεται και με την παράλληλη ανάπτυξη κλάδων της οικονομίας όπως οι δομές R&D, τα εκπαιδευτικά κέντρα, τα data center, τα τουριστικά ακίνητα κλπ. Το στέλεχος της Πειραιώς, μάλιστα, μίλησε για πολλά ενδιαφέροντα κατασκευαστικά έργα που, ήδη, ‘’τρέχουν’’ σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων αυτή την στιγμή στην Ελλάδα, αλλά και για άλλα που αναμένεται να ξεκινήσουν το επόμενο χρονικό διάστημα. Το ίδιο στέλεχος της αγοράς σημείωσε ότι πλέον οι τράπεζες χρηματοδοτούν βάσει ESG κριτηρίων, δίνοντας δάνεια με «πράσινο περιβαλλοντικό» αποτύπωμα.
Ο Δημήτρης Ανδρίτσος, Διευθύνων Σύμβουλος της Cerved Property Services, υπογράμμισε ότι έχει μπει πάτος στο βαρέλι και πλέον η αγορά ακολουθεί ανοδική πορεία. Στάθηκε ιδιαίτερα στην ανάγκη να ανοίξουν οι τράπεζες την κάνουλα του δανεισμού προς τις επιχειρήσεις, καθώς, όπως είπε, αυτή τη στιγμή μόνο το 17% των επιχειρήσεων έχει πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό. «Η αγορά έχει γυρίσει σελίδα, αλλά πρέπει να είμαστε προσεκτικοί. Κλιματική αλλαγή και δημογραφικό θα πρέπει να μας απασχολήσουν. Το Real Estate χρειάζεται να έχει τη θέση που του αναλογεί μέσα στην Οικονομία δεν πρέπει να γίνει η ατμομηχανή της. Σημαντικό για να προσελκύσουμε ξένους επενδυτές είναι τα φορολογικά κίνητρα», σημείωσε χαρακτηριστικά.
Ο Φώτης Γιόφτσιος, Διευθύνων Σύμβουλος της Ten Brinke Hellas σημείωσε ότι πάντα υπήρχαν και θα υπάρχουν φούσκες, αλλά το ζητούμενο είναι να αξιοποιηθούν όλα τα εργαλεία για να ελεγχθεί η αγορά, με προσεκτική ανάγνωση των δεδομένων. Συμφώνησε ότι φτάσαμε στον πάτο και κινούμαστε πλέον ανοδικά, υπάρχει όμως πολύς δρόμος για να διανύσουμε. Μίλησε για την είσοδο της εταιρείας του το 2008. Τότε διαπίστωσε ότι η πραγματική αξία που είχαν τα ακίνητα σε σχέση με τις τιμές είχε διαφορά. Κάτω από αυτές τις συνθήκες δημιουργείται φούσκα. Ήρθαμε το 2008 και κάναμε την πρώτη μας επένδυση το 2013 βλέπαμε ότι οι τιμές δεν δικαιολογούνται. Είμαστε σήμερα σε καλή περίοδο οι αποδόσεις είναι καλύτερες από άλλες αγορές. Δεν θα ζήσουμε φαινόμενο φούσκας, θα δούμε υγιή αύξηση σε σχέση με τη ζήτηση και την προσφορά.
Από την πλευρά του, ο Στέφανος Βλαστός, Διευθύνων Σύμβουλος, Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) χαρακτήρισε επιτακτική την ανάγκη να μειωθεί η γραφειοκρατία και η πολυνομία, χαρακτηρίζοντας ως μεγάλο ασθενή τη δικαιοσύνη. Έφερε μάλιστα ως παράδειγμα την υπόθεση ενός τουριστικού περιπτέρου, από το οποίο η ΕΤΑΔ προσπαθούσε επί 20 χρόνια να διώξει έναν απαράδεκτο μισθωτή. Προσέθεσε ότι παρατηρείται μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον για τις μαρίνες.
Ο Μάξιμος Καλατζής, Vice President & CFO, Makt εξέφρασε τον προβληματισμό του για όσα συμβαίνουν στην Κίνα και το πόσο αυτό θα επηρεάσει την ελληνική αγορά. Αναφέρθηκε επίσης στην ανάγκη να υπάρξει διασπορά του ρίσκου μεταξύ όλων των εμπλεκομένων. «Η λιανική μεταλλάσσεται και πρέπει να είμαστε ευπροσάρμοστοι», σημείωσε.
Ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, Διευθύνων Σύμβουλος της VALUES, επισήμανε ότι θα πρέπει οι παράγοντες της αγοράς να περιορίσουν την υπερβολή και να κατευθύνουν τον κόσμο προς τις σωστές επιλογές. Στάθηκε στην ανάγκη να υπάρξουν τεκμηριωμένες μελέτες και πιστοποιήσεις για να θωρακιστεί ο κλάδος από τον κίνδυνο νέας φούσκας. «Η προηγούμενη κρίση διήρκεσε πολύ και αυτό πρέπει να μας κάνει προσεκτικούς και τεκμηριωμένους. Σε πολλές περιπτώσεις ιδιοκτήτες ακινήτων αλλάζουν προς τα πάνω τις τιμές χωρίς να αλλάζουν το προϊόν», ανέφερε.
Για την επίδραση της πανδημίας στους ευέλικτους χώρους εργασίας έκανε λόγο ο Χρήστος Μισαηλίδης, Διευθύνων Σύμβουλος, IWG, ο οποίος υποστήριξε ότι υπάρχει παγκοσμίως η τάση των μεγάλων πολυεθνικών εταιριών προς μείωση κόστους γραφειακών αναγκών, διάθεση ευελιξίας και αναζήτηση της καλύτερης ισορροπίας ανάμεσα στην τηλεργασία από το σπίτι και στους ευέλικτους χώρους, προκειμένου να μην επηρεάζεται η παραγωγικότητα της κάθε εταιρίας. Χαρακτήρισε επίσης αναγκαία την αναβάθμιση των κτιρίων που στεγάζουν γραφεία. «Οι τιμές των ακινήτων πρέπει να προσαρμόζονται στη ζήτηση αλλά και στην κατηγορία του κτηρίου, έχουμε ελάχιστα νέα γραφεία, τα περισσότερα κτήρια είναι παλαιωμένα», ανέφερε.
Ο Γιάννης Ορφανός, Διευθύνων Εταίρος της Arbitrage RE, αναφέρθηκε στο πρόβλημα της ζήτησης για σύγχρονους γραφειακούς χώρους, εξηγώντας ότι δεν υπάρχουν ενοικιαστές και θα πρέπει να προσελκύσουμε μεγάλες επιχειρήσεις από το εξωτερικό. Στάθηκε, δε, στα προβλήματα που δημιουργούν σε επενδύσεις οι δασικοί χάρτες. «Οι Ηλεκτρονικές υπηρεσίες και η τηλεργασία έχουν φέρει αλλαγές στην αγορά. Πρέπει να φέρουμε περισσότερες πολυεθνικές για να φτιάξουμε περισσότερα γραφεία. Καλό είναι να επικεντρωθούμε στις επιχειρήσεις που έχουμε ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα στην Ελλάδα. Αναμένεται άνοδος της ζήτησης για σπίτια και λόγω τηλεργασίας. Ολοένα και περισσότερο θεσμικοί αγοράζουν ξενοδοχεία και αυτή η αγορά θα πάει καλά η ζήτηση προέρχεται από το εξωτερικό. Οι ξένοι μας ρωτούν για τα πολεοδομικά και τους δασικούς χάρτες», σημείωσε.
Αναφορικά με το κομμάτι της επένδυσης σε ακίνητα, ο Πάνος Παναγιωτίδης, Γενικός Διευθυντής Λειτουργικών Δραστηριοτήτων της DIMAND SA, χαρακτήρισε πρωταθλητή της επόμενης μέρας τον κλάδο της κατοικίας. Παράλληλα έκρουσε τον κώδωνα του κινδύνου για την έκρηξη των υλικών κατασκευής (άνω του 35%), εκτιμώντας ότι πολλά έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη μπορεί να σταματήσουν, ενώ άλλα ενδέχεται να μην ξεκινήσουν καν. «Πρόκειται για ωρολογιακή βόμβα για την αγορά ακινήτων» είπε χαρακτηριστικά. «Η αγορά της κατοικίας κάνει τη μεγαλύτερη επιστροφή. Εμείς έχουμε εντάξει την κατοικία στις αναπτύξεις μας και στο πιο ακριβό (πύργος Πειραιά)», προσέθεσε.
Ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής, Danos – BNP Paribas Real Estate σημείωσε ότι η αγορά χρειάζεται μεγάλα project που μπορούν να προσελκύσουν ξένο επενδυτικό ενδιαφέρον. Προσέθεσε ότι ο κλάδος της κατοικίας αποτελεί το επόμενο μεγάλο στοίχημα της ελληνικής κτηματαγοράς. «Οι μεγάλες αναπτύξεις τύπου Καμπά θα προσελκύσουν το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών και είναι το μεγάλο στοίχημα. Η τάση για τις αποθήκες και στους σύγχρονους γραφειακούς χώρους υπήρχαν και πριν την πανδημία και τώρα ενισχύθηκαν. Στόχος το σωστό προϊόν αυτό που χρειάζεται ο χρήσης και αυτό που θα θέλει ο ξένος επενδυτής. Αναμένεται μεγάλη ανάπτυξη νότια και αύξηση τιμών», κατέληξε.
Η Δίκα Αγαπητίδου, Γενική Διευθύντρια της Αθηναϊκή Οικονομική – JLL, ανέδειξε τα προβλήματα που ταλανίζουν την αγορά, κάνοντας λόγο για τρεις πυλώνες. Τη διαφάνεια, από την οποία όμως είπε πάσχει το real estate, την έλλειψη φορολογικής σταθερότητας και τη γραφειοκρατία. Ειδικά για το τελευταίο υπογράμμισε πως αρκετές υπηρεσίες, όπως το Κτηματολόγιο και οι δήμοι, βρίσκονται σε φάση εξέλιξης και μπορεί να καθυστερήσουν μία συναλλαγή ακόμα και 6 μήνες. Τόνισε με νόημα ότι ως έναν βαθμό έχει ψηφιοποιηθεί η υπάρχουσα γραφειοκρατία.
Ο Τάσος Καζίνος, Διευθύνων Σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ είπε πως μεγάλα funds βλέπουν την Ελλάδα ως επενδυτικό προορισμό και πρότεινε αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει τις ΑΕΕΑΠ. «Τον χώρο του real estate ταλανίζουν δαιδαλώδης γραφειοκρατία, το άναρχο πολεοδομικό καθεστώς και το ασαφές χρονοδιάγραμμα έκδοσης αδειών. Σήμερα είναι θετικό ότι υπάρχει η κυβερνητική βούληση και πρωτοβουλία για την επίλυση προβλημάτων όπως η ψηφιοποίηση μέρους των διαδικασιών και η σύσταση υπηρεσίας δόμησης ανά περιφέρεια. Τα μεγάλα fund πάντως δεν αναμένουν την επίλυση των χρόνων στρεβλώσεων της ελληνικής κτηματαγοράς πριν αποφασίσουν να επιχειρήσουν στη χώρα μας. Οι περισσότεροι γνωρίζουν πλέον τα θέματα και αποτιμούν τέτοιου είδους ρίσκα, ενώ επιλέγουν θεσμικούς εγχώριους φορείς με εξειδίκευση στην ελληνική πραγματικότητα. Οι ανακοινώσεις όλων των μεγάλων σχεδίων αναδιάρθρωσης του ενεργητικού των τραπεζών, η έντονη συμμετοχή σε σχήματα αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας των τραπεζών και έως 1 δις. ευρώ όγκος συναλλαγών σε επαγγελματικά ακίνητα καταδεικνύει το γεγονός αυτό. Δηλαδή ότι τα funds ήδη βλέπουν την Ελλάδα ως μια σημαντική επενδυτική ευκαιρία. Η Trastor σε συνεργασία με τη Noval προχώρησε στην κατάθεση προτάσεων για τη βελτίωση του θεσμικού πλαισίου των ΑΕΕΑΠ. Ενδεικτικά έχουμε προτείνει: διεύρυνση του σκοπού των ΑΕΕΑΠ για να μας παρέχεται η δυνατότητα λειτουργικής αξιοποίησης των ακινήτων μας μέσω θυγατρικών (δημιουργία OppCos), δυνατότητα σύστασης θυγατρικής της ΑΕΕΑΠ η οποία δραστηριοποιείται στην αγορά δανείων που είναι εμπραγμάτως εξασφαλισμένα με ακίνητα, αύξηση του ποσοστού απόκλισης του τιμήματος αγοράς από την εκτίμηση του τακτικού εκτιμητή (σήμερα βρίσκεται στο 10%)», προσέθεσε.
Τέλος, η Σοφία Γρηγοριάδου, Managing Partner CPA Law, ανεξάρτητη Ελληνική δικηγορική εταιρεία, μέλος του διεθνούς νομικού και φορολογικού δικτύου της KPMG, ανέφερε σε τοποθέτηση της, ότι το κρίσιμο στοίχημα σήμερα είναι η υλοποίηση και εφαρμογή των μεταρρυθμίσεων στην πράξη, η σταθερότητα. Χαρακτήρισε αναγκαία την ολοκλήρωση σημαντικών μεταρρυθμίσεων, όπως το κτηματολόγιο και οι δασικοί χάρτες, η επιτάχυνση της αδειοδότησης γενικά όχι μόνο για τις μεγάλες στρατηγικές επενδύσεις, η άρση της ανασφάλειας ως προς την επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα και η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου. Προσέθεσε ότι χρειάζεται να δημιουργηθεί ένα πλαίσιο διαφάνειας και απλοποίησης των διαδικασιών το οποίο θα προσδώσει αξιοπιστία και σταθερότητα.
