Ελλάδα
26-08-2021 | 09:08

Πώς κινήθηκε η αγορά επαγγελματικών ακινήτων – Ποιοι τομείς αντέχουν και «τρέχουν»

Πώς κινήθηκε η αγορά επαγγελματικών ακινήτων – Ποιοι τομείς αντέχουν και «τρέχουν»
live updates: Ανανεώθηκε πριν

Η αγορά γραφείων έχει δείξει ανθεκτικότητα στην πανδημία και η ζήτηση παρέμεινε ζωντανή για τους χώρους της κατηγορίας Α (grade A), με τα επαγγελματικά ακίνητα να παραμένουν στο επενδυτικό ραντάρ παρά την πανδημία και τις αρνητικές επιδράσεις της στην οικονομία. Αυτό προκύπτει από πρόσφατη έκθεση της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Δανός, μέλος του δικτύου BNP Paribas Real Estate, για το πρώτο εξάμηνο του έτους.

Όσον αφορά στις τιμές στην αγορά γραφείων, στο κέντρο της Αθήνας φτάνουν τα 19 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) το μήνα, στην Λεωφόρο Κηφισίας τα 18 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα, στην Βασιλ. Σοφίας επίσης τα 18 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα, στην Λεωφόρο Μεσογείων τα 13 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα, στην Συγγρού τα 15 ευρώ και στην Λεωφόρο Βουλιαγμένης τα 12 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα. Η μέση τιμή, δηλαδή, διαμορφώνεται κοντά στα 18 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα και παραμένει σχετικά σταθερή σε σχέση με πέρυσι, σύμφωνα πάντα με τη Δανός.

Η μέση απόδοση (yield) για σύγχρονους γραφειακούς χώρους στις καλύτερες τοποθεσίες (Grade A Prime Locations) καταγράφεται μεταξύ 6% – 6,5%, για την Β κατηγορία αλλά σε καλή τοποθεσία 7 με 7,5% και τη Β κατηγορία σε δευτερεύουσες τοποθεσίες 8 με 8,5%.

Η Δανός σημειώνει πως το πρώτο εξάμηνο προστέθηκαν στην αγορά γραφείων επιπλέον 42.000 τ.μ. και υπό κατασκευή βρίσκονται επιπλέον 70.000 τ.μ.

Η αγορά γραφείων αναμένεται να επηρεαστεί από τη συνεχή άνοδο της εξ αποστάσεως εργασίας. Ωστόσο, οι εταιρείες θα υιοθετήσουν τελικά νέες στρατηγικές και το γραφείο θα παραμείνει σημαντικό για τις επιχειρήσεις και τους εργαζόμενους. Η ζήτηση για χώρους γραφείου βαθμού Α παραμένει σε υψηλά επίπεδα. Κατά την έρευνα, η αγορά γραφείων της Αθήνας βρίσκεται ακόμη σε αναπτυσσόμενο στάδιο. Αποδόσεις και τιμές ενοικίων δεν φαίνεται να έχουν επηρεαστεί ακόμη, κάτι που οφείλεται στην έλλειψη ποιοτικού προϊόντος.

Η έλλειψη χώρων γραφείου Α βαθμού παραμένει ένα ζήτημα για την αγορά, καθώς υπάρχει έλλειψη ποιοτικών χώρων. Η Αθήνα είναι μια εξέχουσα αγορά αφού εδώ υπάρχει χώρος για κέρδη επενδυτών σε σύγκριση με άλλες αγορές του Ευρωπαϊκού Γραφείου. Η εκτίμηση είναι ότι οι ποιοτικοί γραφειακοί χώροι έχουν μπροστά τους μια πενταετία ανάπτυξης. Σημαντικό ρόλο στην αγορά αυτή συνεχίζουν να διαδραματίζουν οι ΑΕΕΑΠ, καθώς και πολυεθνικές επιδιώκοντας τη μετεγκατάσταση εν όψει μελλοντικών αναγκών και ανάπτυξης.

Αναφορικά με τον τομέα του λιανικού εμπορίου (retail) αντιμετώπισε μια πρόκληση το προηγούμενο έτος ως αποτέλεσμα της πανδημίας COVID-19, ωστόσο, οι πρώτης τάξεως τοποθεσίες και τα εμπορικά κέντρα εξακολουθούν να έχουν ενδιαφέρον επενδυτών.

Το λιανικό εμπόριο αμφισβητήθηκε στην αρχή του 2021. Τα lockdowns και η εξάπλωση της πανδημίας επηρέασαν σε μεγάλο βαθμό το λειτουργία της λιανικής αγοράς, που τώρα  προσπαθεί να βρει το δρόμο της και να προσαρμοστεί στα νέα πρότυπα. Το Retail Market στην Αθήνα αντιμετώπισε μια πρόκληση, αφού βίωσε διαδοχικά λουκέτα και έχασε την περίοδο των Χριστουγέννων (2020).

Οι κορυφαίες τοποθεσίες, Ερμού, Γλυφάδα, Κηφισιά, Κολωνάκι και ο Πειραιάς δείχνουν αντοχή ως προς τις τιμές και τις αποδόσεις οι οποίες παραμένουν σταθερές και ακόμα θεωρούνται ως οι κύριες τοποθεσίες λιανικής πώλησης, που χαρακτηρίζονται από χαμηλότερες ποσοστά κενών θέσεων. Πάντως, ουδείς μπορεί να προδικάσει ότι η αγορά λιανικής μετά την πανδημία θα επανέλθει στην πρότερη κατάσταση.

Σύμφωνα με την Δανός BNP Paribas Real Estate, το μέσο κόστος μίσθωσης σε εμπορικό κέντρο έφτανε στα τέλη του εξαμήνου στα 30 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα, ενώ το μέσο μίσθωμα για σουπερμάρκετ ανέρχονταν σε 12 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα.

Σύμφωνα με την τα τελευταία νούμερα η συνολική αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου για το 2021 συνεχίστηκε περαιτέρω στο 26%. Η prime λιανική και η υπεραγορά εξακολουθούν να συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των επενδυτών. Τα εμπορικά κέντρα φαίνεται να κρατούν την παλιά τους αίγλη και εξακολουθεί να υπάρχει ζήτηση από τους ενοικιαστές. Οι περιφερειακές αγορές λιανικής πέρας δυσκολότερη φάση λόγω της πανδημίας. Προς το παρόν το η αγορά φαίνεται να βρίσκεται σε ένα παιχνίδι αναμονής για το τέλος της πανδημίας.

Οι αποδόσεις στους μεγάλους δρόμους παρέμειναν σταθερές για το πρώτο εξάμηνο του 2021, με τα υψηλότερα ποσοστά να καταγράφονται στα εμπορικά κέντρα με 6,75%-7,75% και τα χαμηλότερα ποσοστά στην οδό Ερμού 5,75%-6%. Αναμένεται να σταθεροποιηθεί περαιτέρω στο δεύτερο εξάμηνο του 2021, αν και επικρατούν φόβοι για ένα ακόμα κύμα της πανδημίας το φθινόπωρο ενώ η τάση για πωλήσεις ηλεκτρονικού εμπορίου δεν φαίνεται να επιβραδύνεται. Αναμένεται επιβράδυνση των συναλλαγών αφού οι λιανοπωλητές θα αναμένουν να δουν το τέλος της πανδημίας πριν επανατοποθετηθούν ή επεκταθούν στην αγορά.

Σύμφωνα με τη Δανός, περιορισμένες ήταν οι επενδύσεις σε χώρους λιανικής που ανήλθαν περίπου στα 12 εκατ. ευρώ, Διατηρείται η ζήτηση για big boxes και κυρίως για σούπερ μάρκετ με τη μέση τιμή ενοικίασης στα 12 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα. Αντίθετα καταστήματα που δεν βρίσκονται στις μεγάλες εμπορικές πιάτσες με μισθώματα περί τα 22 ευρώ αντιμετωπίζουν πιέσεις και εξαιτίας των αρκετών μη μισθωμένων ακινήτων.

Η αγορά βιομηχανικής/ εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics) γνώρισε μια εντυπωσιακή αύξηση του όγκου συναλλαγών καθώς και στα επίπεδα ενοικίασης. Η ώθηση για μια οργανωμένη αγορά logistics ήταν εμφανής με την αύξηση του αριθμό των υπηρεσιών μεταφορών και τον αντίκτυπο της πανδημίας στην κατανάλωση. Γενικότερα η αγορά των logistics βρίσκεται σε ανοδική πορεία, κάτι που εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί και το επόμενο διάστημα.

Τα μεγάλα έργα υποδομής και τα σημαντικά επενδύσεις που έχουν προγραμματιστεί από την COSCO για το Λιμάνι του Πειραιά δημιουργούν ένα περιβάλλον, όπου η Αθήνα θα μπορούσε να θεωρηθεί σημαντικό διαμετακομιστικό κέντρο στην Ευρώπη. Σύμφωνα με την ανάλυση, η αγορά logistics παρουσιάζει υπερβολικές επιδόσεις το τελευταία έτος και συγκεντρώνει την προσοχή των επενδυτών. Η έλλειψη προϊόντος για σύγχρονη εφοδιαστική Βαθμού Α προκαλεί το ενδιαφέρον των επενδυτών, οι οποίοι αναζητούν επενδύσεις σε χώρους κατάλληλους για logistics. Όσον αφορά τη ζήτηση, υπήρξε σημαντική δραστηριότητα στην αγορά με νέες συμβάσεις μίσθωσης, με μεγέθη επιφάνειας προς ενοικίαση που κυμαίνεται μεταξύ 500 -2.000 τ.μ. σε αστικές περιοχές και ζήτηση για μεγαλύτερες επιφάνειες έως 20.000 τ.μ. στις περιοχές, όπου οι εταιρείες 3PL ψάχνουν να αναπτύξουν νέα έργα (με επιπλέον χρήσεις με χώρους γραφείων).

Η έκρηξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, που συνέχισε να αναπτύσσεται κατά 26% στο πρώτο εξάμηνο, και η ανάγκη των εταιρειών λιανικής να ανταποκριθούν στις νέες απαιτήσεις των καταναλωτών οδηγεί σε σημαντικές επενδύσεις. Οι μεγάλες επενδύσεις σε Ασπρόπυργο και Μαγούλα αναμένεται να συνεχιστούν, αλλά προβλέπεται πως οι συγκεκριμένες περιοχές θα εμφανίσουν σημάδια κορεσμού που θα στρέψει το ενδιαφέρον σε άλλες περιοχές όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο.

Το μέσο μίσθωμα για τις αποθήκες σε καλές περιοχές έχει διαμορφωθεί στα 4,25 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως και στις δευτερεύουσες στα 2 ευρώ. Η διαθεσιμότητα χώρων έχει περιοριστεί στο 8%. Κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους ολοκληρώθηκαν επενδύσεις 30 εκατ. ευρώ και υπό κατασκευή βρίσκονται 80.000 τ.μ. εμπορικών αποθηκών.

Η έλλειψη εξειδικευμένης χώρων εφοδιαστικής αγοράς απεικονίστηκε σαφώς κατά τη διάρκεια της ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου στην περίοδο του lockdown και εξακολουθεί να είναι ζήτημα αφού το ηλεκτρονικό εμπόριο είναι «εδώ». Συγκεκριμένα ο στόχος των περισσότερων εταιρειών ταχυμεταφορών και μεταφορών ήταν να αναπτυχθούν επαρκή κέντρα εφοδιαστικής στο λεγόμενο «last mile».

Ακολουθήστε το insider.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις από την Ελλάδα και τον κόσμο.