Ροή
Μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) στο 7,5%, μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) στα 7 έτη, καθαρό συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) 51%, μέση σταθμισμένη διάρκεια δανείων 5,7 έτη και ανθεκτικότητα έναντι μελλοντικών αυξήσεων επιτοκίων (περίπου 50% του υφιστάμενου δανεισμού με σταθερό επιτόκιο 2,8%), αύξηση εσόδων κατά 31% στα 13,8 εκατ. ευρώ και αύξηση λειτουργικής κερδοφορίας (Adjusted EBITDA) κατά 50% σε ενοποιημένη βάση, στα 7,7 εκατ. και επενδύσεις σε ακίνητα 247,5 εκατ. ευρώ συμπεριλάμβανε η «γενική εικόνα» του 9μήνου 2023 για την Premia Properties, με την εισηγμένη να εκτιμά ότι είναι σε θέση να παραμείνει σε τροχιά ανάπτυξης στο εγγύς μέλλον.
Το discount και οι προοπτικές
Η Εσωτερική Λογιστική Αξία (NAV) στο τέλος 9μήνου 2023 ανήλθε σε 145,9 εκατ. και η NAV / Μετοχή σε 1,7 ευρώ. Με την τιμή στο ταμπλό να βρίσκεται κάπου στα 1,17 ευρώ και την αποτίμηση στο Χρηματιστήριο να ανέρχεται σε περίπου 102 εκατ., άρα διαπραγματεύεται με discount άνω του 31%.
Όπως ανακοίνωσε χτες η ΑΕΕΑΠ, υπό τον CEO, Kώστα Μαρκάζο, βασική προτεραιότητα της Διοίκησης παραμένει η συνεπής και αποτελεσματική υλοποίηση του business plan της Εταιρείας ώστε να συνεχιστεί η πορεία ανάπτυξης των τελευταίων 3 ετών, αποσκοπώντας στη βελτιστοποίηση της σύνθεσης και στη διαφοροποίηση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου της καθώς και στην ενίσχυση των ποιοτικών χαρακτηριστικών του. Η Εταιρεία παραμένει επικεντρωμένη σε κλάδους στους οποίους μεσοπρόθεσμα οι προσδοκίες παραμένουν θετικές, όπως τα logistics και τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, ενώ παράλληλα αξιολογεί συνεχώς τις συνθήκες της αγοράς με στόχο τον εντοπισμό των κατάλληλων ευκαιριών που συνάδουν με την επενδυτική στρατηγική της. Ιδιαίτερη έμφαση δίδεται επίσης στην αποτελεσματική διαχείριση του παθητικού της Εταιρείας, προκειμένου να διασφαλιστεί η απαραίτητη χρηματοδότηση με ανταγωνιστικούς όρους, αξιοποιώντας όλα τα κατάλληλα χρηματοδοτικά εργαλεία όπως χρηματοδοτήσεις στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
Από που προήλθαν τα έσοδα των 13,8 εκατ. ευρώ – Η χρηματοοικονομική εικόνα
Ο όμιλος εμφάνισε στο 9μηνο έσοδα σχεδόν 13,8 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων, σύμφωνα με τις ενδιάμεσες οικονομικές καταστάσεις, ποσό άνω του 1 εκατ. ευρώ προήλθε από εμπορικά ακίνητα, άνω των 8,71 εκατ. ευρώ από βιομηχανικά (π.χ. logistics), σχεδόν 3 εκατ. από κτήρια κοινωνικού χαρακτήρα και άνω των 1,12 εκατ. από εξυπηρετούμενα διαμερίσματα. Ο συνολικός Δανεισμός (μακροπρόθεσμες & βραχυπρόθεσμες δανειακές υποχρεώσεις και υποχρεώσεις μισθώσεων επενδυτικών ακινήτων) ανήλθε σε 195,1 εκατ. από 176,6 εκατ. ευρώ στο τέλος 2022, τα συνολικά ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα συν δεσμευμένες καταθέσεις σε 46,9 εκατ. και ο καθαρός δανεισμός σε 148,2 εκατ. ευρώ. το σύνολο ιδίων κεφαλαίων ανήλθε σε 146,2 εκατ. ευρώ, οι ταμειακές ροές από λειτουργικές δραστηριότητες σε 10,96 εκατ. ευρώ, τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (FFO - Funds from operations) σε 3,5 εκατ. ευρώ, ο δείκτης Net Loan-to-Value (Net LTV) σε 51%.
Τα δάνεια του Ομίλου είναι κυμαινόμενου επιτοκίου με εξαίρεση το κοινό ομολογιακό δάνειο ύψους 100 εκατ. ευρώ, το οποίο έχει σταθερό επιτόκιο. H λήξη των μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων δανειακών υποχρεώσεων έχει ως εξής: μέχρι 1 έτος 26.899.265 ευρώ, από 2 έως 5 έτη 137.417.199 ευρώ, περισσότερο των 5 ετών 24.916.554 ευρώ. Στις βραχυπρόθεσμες δανειακές υποχρεώσεις του Ομίλου και της Εταιρείας περιλαμβάνεται την 30.09.2023 ποσό € 1,20 εκ. και € 0,78 εκ. αντίστοιχα, τα οποία αφορούν σε δεδουλευμένους τόκους ομολογιακών δανείων, έναντι ποσού € 1,65εκ. και € 1,54 εκ. για τον Όμιλο και την Εταιρεία αντίστοιχα την 31.12.2022.
Στις 27.09.2023 η θυγατρική PRIMALAFT A.E. υπέγραψε με την Εθνική Τράπεζα ομολογιακό δάνειο ύψους €40,6 εκ. διάρκειας 20 ετών στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάπτυξης και Ανθεκτικότητας με σκοπό α) την αναχρηματοδότηση ανοιχτού αλληλόχρεου λογαριασμού και β) την ανακατασκευή του ακινήτου της. Εντός της τρέχουσας εννεάμηνης περιόδου δεν έγινε καμία εκταμίευση.
Τα κέρδη προ φόρων διαμορφώθηκαν σε χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με το εννεάμηνο του 2022 κυρίως ως αποτέλεσμα χαμηλότερων αναπροσαρμογών επενδύσεων σε εύλογη αξία και ανήλθαν σε 7,6 εκατ. από 9,2 εκατ. ευρώ στο 9μηνο 2022.
Οι επενδύσεις σε ακίνητα
Οι επενδύσεις σε ακίνητα (247,5 εκατ.) αφορούν σε Εμπορικά Ακίνητα ύψους 48 εκατ. ευρώ περίπου, Βιομηχανικά Ακίνητα 153,6 εκατ., Εξυπηρετούμενα διαμερίσματα 25,5 εκατ. ευρώ και Κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα 20,3 εκατ. ευρώ.
Στα εμπορικά ακίνητα περιλαμβάνονται α) τέσσερα οικόπεδα προς μελλοντική αξιοποίηση εύλογης αξίας € 4,66 εκ. και β) ένα εμπορικό ακίνητο του οποίου η ανακατασκευή βρίσκεται σε εξέλιξη προκειμένου να μετατραπεί σε κτίριο γραφείων εύλογης αξίας € 29,85 εκ. (πρώην Athens Heart). Στα βιομηχανικά ακίνητα περιλαμβάνονται τέσσερα ακίνητα προς μελλοντική αξιοποίηση εύλογης αξίας € 9,8 εκ. Σε αυτά περιλαμβάνεται και το ακίνητο στο Ωραιόκαστρο Θεσσαλονίκης το μεγαλύτερο μέρος του οποίου είναι προς μελλοντική αξιοποίηση. Στα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα περιλαμβάνεται ένα ακίνητο του οποίου η ανακατασκευή βρίσκεται σε εξέλιξη προκειμένου να μετατραπεί σε φοιτητική εστία εύλογης αξίας € 3,23 εκ.
Η ΑΕΕΑΠ προχώρησε στην προσθήκη δύο νέων επενδυτικών ακινήτων (εγκαταστάσεις ΙΟΛΗ και κτίριο προς μετατροπή σε φοιτητική εστία στην Ξάνθη) εντός του εννεάμηνου 2023. Την 30.10.2023 η Εταιρεία προχώρησε στην πώληση ακινήτου ιδιοκτησίας της επί της οδού Ορφέως 166 στην περιοχή του Βοτανικού-Ελαιώνα Αττικής έναντι τιμήματος € 5,5 εκ. Η εύλογη αξία του ανέρχεται σε € 4,1 εκ. κατά την 30.6.2023 και είναι άνευ δανειακής επιβάρυνσης. Επίσης, ως γνωστόν, η Premia έχει συμμετοχή σε μια από τις μεγαλύτερες συναλλαγές ακινήτων των τελευταίων ετών στην Ελληνική αγορά.
Το project Skyline
Τον Φεβρουάριο 2023 υπεγράφη δεσμευτική συμφωνία για την μεταβίβαση του 65% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας Skyline Real Estate Single Member S.A. («Skyline») από τον όμιλο ALPHA BANK στο επενδυτικό σχήμα «P&E INVESTMENTS ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ» στο οποίο η PREMIA μετέχει με ποσοστό 25% ενώ με 75% συμμετέχει ο όμιλος DIMAND. Η Skyline θα είναι ιδιοκτήτης χαρτοφυλακίου 573 ακινήτων διαφόρων χρήσεων (όπως γραφεία, εμπορικά καταστήματα, κατοικίες, βιομηχανικές εγκαταστάσεις/logistics). Σημαντικός αριθμός ακινήτων παραδίδονται μισθωμένα, με σημαντικότερο μισθωτή την ALPHA BANK, ενώ τα υπόλοιπα προορίζονται, εν μέρει για ανακατασκευή και επανατοποθέτηση στην αγορά προς εκμετάλλευση, και εν μέρει προς πώληση.
