Ροή
Ξεκάθαρη και σαφής παραμένει η στρατηγική και η στόχευση της Premia Properties για «χτίσιμο» χαρτοφυλακίου αξίας 1 δισ. ευρώ μέσα στην προσεχή 5ετία. Αυτό σημείωσε η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ σε σχετική παρουσίαση προς αναλυτές που αναρτήθηκε στην ιστοσελίδα της εισηγμένης. Η Premia, υπό τον CEO Κώστα Μαρκάζο, θα «πατήσει» πάνω σε συγκεκριμένους πυλώνες προς την επίτευξη του στόχου της.
Χαρτοφυλάκιο ακινήτων: ένα ισορροπημένο, υψηλής ποιότητας και καλής διαφοροποίησης χαρτοφυλάκιο, επενδυτική εστίαση στους τομείς των logistics, της βιομηχανίας, των big boxes, των κοινωνικών ακινήτων, καθώς και του τομέα serviced residential, μπαίνοντας και επιλεκτικά σε νέους τομείς, εστίαση σε περιουσιακά στοιχεία που παράγουν εισόδημα με στόχο άνω του 7% ακαθάριστη απόδοση κατά μέσο όρο, αξιόπιστοι ενοικιαστές και μακροχρόνιες συμβάσεις που δημιουργούν σταθερές ταμειακές ροές.
Στρατηγική ανάπτυξης: επιδίωξη επενδύσεων ανώτερης απόδοσης σε εκτός αγοράς ευκαιρίες, περαιτέρω στρατηγικές συμμαχίες μέσω εισφοράς σε είδος, επέκταση της επενδυτικής βάσης, ενεργή διαχείριση της κεφαλαιακή διάρθρωσης με όλες τις διαθέσιμες επιλογές χρηματοδότησης.
ESG: ενεργή διαχείριση ακινήτων & συστηματική διαχείριση εγκαταστάσεων δημιουργώντας εμπιστοσύνη και σύναψη μακροχρόνιων σχέσεων με την ενοικιαστές, αλληλεπίδραση και υποστήριξη σε τοπικό επίπεδο στις περιοχές παρουσίας, στενή συνεργασία με τους ενοικιαστές με στόχο τον εξορθολογισμό της χρήσης ενέργειας ώστε να βελτιωθεί η αποδοτικότητα, η εξοικονόμηση κόστους, καθώς και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα, εξερεύνηση ευκαιριών από το RRF (Ταμείο Ανάκαμψης) με στόχο την αύξηση της περιουσίας της.
Outlook 2022
Η Premia διαθέτει σταθερή βάση και επαρκή τρέχουσα ισχύ πυρός (75 εκατ. ευρώ) για τη χρηματοδότηση της ανάπτυξής της, αναφέρεται στην παρουσίαση. Έχοντας επίγνωση των σοβαρών προκλήσεων του μακρο-περιβάλλοντος, η διοίκησή της θεωρεί ότι είναι καλά εξοπλισμένη για να συνεχίσει την εκτέλεση του επενδυτικού της σχεδίου και να παραμείνει η ΑΕΕΑΠ σε τροχιά ανάπτυξης. Στα θετικά σημεία διακρίνονται η σημαντική ταμειακή θέση, η κεφαλαιακή πειθαρχία και οι ισχυροί μέτοχοι, τα μακροπρόθεσμα συμβόλαια ενοικίασης με ποιοτικούς ενοικιαστές αλλά και το νέο καθεστώς της ΑΕΕΑΠ που θα επιτρέψει στην Premia να λειτουργήσει πιο αποτελεσματικά επωφελούμενη από το σχετικό φορολογικό πλεονέκτημα.
Όπως σημειώνεται, ενώ η εστίασή της παραμένει σε τομείς στους οποίους έχει ήδη εδραιωμένη παρουσία, εξετάζεται ενεργά η είσοδο σε νέους πολλά υποσχόμενους τομείς της ελληνικής αγοράς ακινήτων: συνεχές ενδιαφέρον για τον τομέα των logistics, περαιτέρω επέκταση στην αγορά κατοικιών (ελεύθερες, εξυπηρετούμενες πολυκατοικίες), στόχευση στην κοινωνική ακίνητη περιουσία με έμφαση στους τομείς της εκπαίδευσης και της υγείας, επιλεκτική είσοδος σε πρόσθετους τομείς εάν προκύψουν κατάλληλες ευκαιρίες.
Pipeline projects σε διάφορες φάσεις ωρίμανσης: Ένας συνδυασμός περιουσιακών στοιχείων που αποδίδουν «την πρώτη ημέρα» με συμφωνίες «προθεσμιακής χρηματοδότησης» όπου η ταμειακή ροή είναι βέβαιη από την αρχή, με σκοπό την ενίσχυση των ταμειακών ροών, τη διασφάλιση ποιοτικών assets και την επίτευξη ελκυστικών αποδόσεων, προσεκτική επένδυση πόρων σε απαιτητικές περιπτώσεις με σκοπό την επιδίωξη κεφαλαιακών κερδών άνω του μέσου όρου, συνολικό προφίλ χαμηλού κινδύνου που αποφεύγει τις κερδοσκοπικές είδους επενδύσεις και ανάπτυξη.
Το χαρτοφυλάκιο της Εταιρείας περιλαμβάνει συνολικά είκοσι επτά ακίνητα:
· Δεκατρία (13) επενδυτικά ακίνητα εισοδήματος εκ των οποίων εννέα logistics (173 χιλ. τ.μ. συνολικά, αξίας 114,6 εκατ. ευρώ), τρία big-boxes (συνολικά 7 χιλ. τ.μ., αξίας 10.2 εκατ. ευρώ) και ένα ακίνητο εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments, 58 units, GLA: 4k sqm GAV: €11.1 mn).
· Τέσσερα επενδυτικά ακίνητα προς μελλοντική αξιοποίηση εκ των οποίων δύο βιομηχανικά ακίνητα (GLA: 41k sqm GAV: €5.5 mn) και δύο οικόπεδα (Surface: 114k sqm GAV: €5.3 mn).
· Δέκα σχολεία υπό διαχείριση μέσω σύμβασης ΣΔΙΤ (GLA: 36k sqm GAV: €39.2 mn)
Η εταιρεία έχει επίσης υπογράψει προσύμφωνα για την απόκτηση τεσσάρων ακόμη επενδυτικών ακινήτων, τριών ακινήτων φοιτητικών εστιών και ενός ακινήτου βιοτεχνολογίας.
Διαθέτει 13 επενδύσεις σε ακίνητα που παράγουν εισόδημα, με 100% πληρότητα, μακροπρόθεσμα συμβόλαια και διαφοροποιημένο μείγμα ενοικιαστών. Σε αυτούς ανήκουν ονόματα όπως οι: Σκλαβενίτης (17% των χώρων), ΑΒ Βασιλόπουλος, Praktiker, Metro, Henkel, Diakinisis, Seagull (13%), Teleperformance (9%), Friesland (11%), Synergy (5%) και άλλοι.
Το 2021 η εισηγμένη εμφάνισε έσοδα 9,5 εκατ. ευρώ έναντι 1,7 εκατ. το 2020, με τα έσοδα μίσθωσης επενδυτικών ακινήτων να διαμορφώνονται αντίστοιχα σε 6,5 εκατ. ευρώ έναντι 1,5 εκατ. Στα στοιχεία καταγράφεται αύξηση κατά 87% της συνολικής αξίας επενδύσεων του Ομίλου η οποία ανήλθε σε 198,9 εκατ. ευρώ την 31.12.2021, με τη συνολική επιφάνεια να ανέρχεται σε 260,5 χιλ. τ.μ.. Η αξία των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου διαμορφώθηκε σε 146,8 εκατ. έναντι 65,9 εκατ. ευρώ την 31.12.2020. Επιπλέον, καταβλήθηκαν προκαταβολές ύψους 12,9 εκατ. κατά την υπογραφή των ανωτέρω προσυμφώνων αγοράς. Η NAV ανήλθε το 2021 σε 125,9 εκατ. ευρώ, τα ταμειακά διαθέσιμα σε 29,3 εκατ. ευρώ, το cost of debt σε 2,9%. Το gross yield συνολικά ανέρχεται σε 7,6%. Ο τομέας logistics εισφέρει το 83% των εσόδων, με τα big boxes το 8% και τα serviced apartments 9%.
Αναφορικά με τη λήξη εισοδήματος από ενοίκια (ως % του ετήσιου ενοικίου), αναφέρεται ότι το 2023 λήγει το 6%, το 2024 το 15%, το 2025 δεν υπάρχουν, το 2026 το 20% και μετά το 2027 το 50%.
Να υπενθυμίσουμε, όπως αναφέρεται και στην παρουσίαση, ότι το 2019 η εταιρεία (ως Pasal τότε) είχε στο χαρτοφυλάκιό της 5 περιουσιακά στοιχεία αξίας 31,8 εκατ. ευρώ για να εξελιχθεί σταδιακά, με εξαγορές, είσοδο επενδυτών, ΑΜΚ και ομολογιακά, σε μια μεγάλη εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων που πλέον έχει και την «σφραγίδα» της ΑΕΕΑΠ.
Ανακοίνωσε 4 δεσμευτικές προσυμφωνίες για νέες εξαγορές το 2021 αλλά και το deal για τη διάσωση της Μπουτάρης προ ολίγων εβδομάδων.
Στα ακίνητα που παράγουν εισόδημα στο υφιστάμενο χαρτοφυλάκιο ανήκουν, μεταξύ άλλων, το Logistics Centre Aspropirgos «Kyrillos» (GLA: 53,781 sqm - 5 buildings, εκτιμήθηκε στα €32.6 εκατ. ευρώ), το Logistics Centre στην Ελευσίνα (35,237 sqm,:€22.4 mn, με μισθωτή τον Σκλαβενίτη), το Logistics Centre στη Θεσσαλονίκη (GLA: 24,703 sqm, Appraisal: €14.9 mn, μισθωτής Seagull), το Logistics Centre στη Μάνδρα (GLA: 15,664 sqm, Appraisal: €7.0 mn, μισθωτής Henkel), το Logistics Centre Aspropirgos «Dyo Peuka» (GLA: 11,982 sqm, Appraisal: €15.4 mn, μισθωτής Friesland), το Big-box στην Καλαμάτα (GLA: 4,462 sqm, Appraisal: €5.1 mn, μισθωτής Praktiker), τα Serviced Apartments στον Αγ. Διονύσιο Πειραιά (ετήσια έσοδα 0,9 εκατ. ευρώ, εκτίμηση 11,1 εκατ. ευρώ) και άλλα ακίνητα.
Ο συνολικός δανεισμός του Ομίλου ανήλθε σε € 103,0 εκ. την 31.12.2021, έναντι € 50,0 εκ. την 31.12.2020, ενώ αντίστοιχα τα συνολικά ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου διαμορφώθηκαν σε €29,3 εκ. έναντι €4,3 εκ.. Ο καθαρός δανεισμός του Ομίλου ανήλθε σε €73,7 εκ. έναντι €45,7 εκ. την 31.12.2020, ενώ ο καθαρός συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) του Ομίλου αντίστοιχα διαμορφώθηκε σε 37% έναντι 43%. Τα λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) του Ομίλου, αυξήθηκαν κατά περίπου 10 φορές σε σχέση με το 2020 και ανήλθαν σε €10,8 εκ. ενώ τα EBITDA μη συμπεριλαμβανομένων κερδών από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογη αξία (Adjusted EBITDA), αυξήθηκαν κατά περίπου 7 φορές και διαμορφώθηκαν σε €3,7 εκατ.
