Ροή
Έπειτα από την επιτυχημένη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου συνολικής αξίας 75 εκατ. ευρώ τον Ιούλιο 2021 και την έκδοση Κοινού Ομολογιακού Δανείου ύψους 100 εκατ. ευρώ τον Ιανουάριο 2022, η Premia Properties έχει θέσει σταθερές βάσεις για την περαιτέρω δυναμική ανάπτυξή της.
Όπως επισημάνει η διοίκηση της εισηγμένης στην ετήσια χρηματοοικονομική έκθεση, η Premia Propertieς:
- έχει διευρύνει σημαντικά το χαρτοφυλάκιό της διαθέτοντας πλέον 27 ακίνητα, ενώ έχει προχωρήσει στην υπογραφή προσυμφώνων για την απόκτηση ακόμη 4 ακινήτων,
- έχει προ ημερών μόλις λάβει την άδεια για τη μετατροπή της σε ΑΕΕΑΠ, ώστε να δραστηριοποιηθεί αποτελεσματικότερα στην αγορά ακινήτων αξιοποιώντας τα σχετικά φορολογικά πλεονεκτήματα,
- ενώ έχει ενισχύσει σημαντικά τη μετοχική της βάση και έχει στη διάθεσή της σημαντικά κεφάλαια για τη χρηματοδότηση της ανάπτυξής της.
Η Premia Properties συνεχίζει απρόσκοπτα την υλοποίηση του επιχειρηματικού της σχεδίου παρά τις αβέβαιες επικρατούσες συνθήκες, τόσο διεθνώς όσο και στην Ελλάδα. «Το μακροοικονομικό περιβάλλον παραμένει ιδιαίτερα ρευστό καθώς τα δεδομένα για την ένταση και τη διάρκεια της πανδημίας, της ενεργειακής κρίσης αλλά και της κρίσης στην Ουκρανία μεταβάλλονται διαρκώς, καθιστώντας οποιεσδήποτε ποσοτικές εκτιμήσεις αναφορικά με τις επιπτώσεις στην εγχώρια οικονομία, την αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση στα οικονομικά αποτελέσματα του Ομίλου, ιδιαιτέρως δύσκολες. Η Διοίκηση του Ομίλου παρακολουθεί προσεκτικά τις εξελίξεις και αξιολογεί συνεχώς τα δεδομένα που διαμορφώνονται», αναφέρεται σχετικά.
Η ΑΕΕΑΠ έχει επιλέξει στρατηγικά συγκεκριμένους κλάδους ακινήτων διαμορφώνοντας ένα χαρτοφυλάκιο επενδύσεων, ανθεκτικό στις επιπτώσεις της πανδημίας και έναντι του πληθωρισμού, με μακροχρόνιες συμβάσεις και μισθωτές υψηλής φερεγγυότητας. «Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω καθώς και την ισχυρή μετοχική της βάση και την ενισχυμένη χρηματοοικονομική διάρθρωσή της, η εταιρεία εκτιμά ότι είναι σε θέση να συνεχίσει απρόσκοπτα την επιχειρηματική της δραστηριότητα στο εγγύς μέλλον παραμένοντας σε τροχιά ανάπτυξης.
Η Premia Properties εστιάζει στην αξιοποίηση επενδυτικών ευκαιριών με στόχο την επίτευξη υψηλών αποδόσεων και υπεραξιών για τους μετόχους της, στους στρατηγικούς κλάδους της εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics, βιομηχανικά ακίνητα), των εξυπηρετούμενων οικιστικών ακινήτων (serviced apartments), των εμπορικών ακινήτων (big boxes) και σε κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα, ιδιαίτερα στον χώρο της εκπαίδευσης. Παράλληλα, αξιολογεί συνεχώς τις συνθήκες της αγοράς ακινήτων με στόχο, εφόσον κριθεί σκόπιμο, να εξετάσει επιλεκτικά την είσοδό της και σε άλλους κλάδους του real estate», σημειώνει η διοίκηση του ομίλου αναφορικά με τις προοπτικές και τους βασικούς στόχους για τη συνέχεια.
Το χαρτοφυλάκιο της Εταιρείας περιλαμβάνει συνολικά είκοσι επτά (27) ακίνητα • Δεκατρία (13) επενδυτικά ακίνητα εισοδήματος εκ των οποίων εννέα (9) logistics, τρία (3) big-boxes και ένα (1) ακίνητο εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments) • Τέσσερα (4) επενδυτικά ακίνητα προς μελλοντική αξιοποίηση εκ των οποίων δύο (2) βιομηχανικά ακίνητα και δύο (2) οικόπεδα • Δέκα (10) σχολεία υπό διαχείριση μέσω σύμβασης ΣΔΙΤ - Η Εταιρεία έχει επίσης υπογράψει προσύμφωνα για την απόκτηση τεσσάρων (4) ακόμη επενδυτικών ακινήτων, τριών (3) ακινήτων φοιτητικών εστιών και ενός (1) ακινήτου βιοτεχνολογίας.
Η Premia το 2021 εμφάνισε αύξηση κατά 87% της συνολικής αξίας επενδύσεων του Ομίλου η οποία ανήλθε σε €198,9 εκ. την 31.12.2021. Η αξία των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου διαμορφώθηκε σε €146,8 εκ. έναντι €65,9 εκ. την 31.12.2020. Επιπλέον, καταβλήθηκαν προκαταβολές ύψους €12,9 εκ. κατά την υπογραφή των ανωτέρω προσυμφώνων αγοράς. - Ο Όμιλος παράλληλα έχει επενδύσει σε κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα έχοντας υπό διαχείριση δέκα (10) σχολικές μονάδες στην Αττική μέσω σύμβασης ΣΔΙΤ. Η συνολική αξία του σχετικού δικαιώματος ανήλθε σε €39,2 εκ. την 31.12.2021 έναντι €40,4 εκ. την 31.12.2020.
Τα έσοδα του Ομίλου ανήλθαν σε €9,5 εκ. έναντι €1,7 εκ. το 2020, με τα έσοδα μίσθωσης επενδυτικών ακινήτων να διαμορφώνονται αντίστοιχα σε €6,5 εκ. έναντι €1,5 εκ. Τα μισθώματα του Ομίλου δεν επηρεάστηκαν σημαντικά από την πανδημία (Covid-19), με τη σχετική μείωση να ανέρχεται σε €0,2εκ. για το 2021.
Ειδικότερα ως προς την επίδραση της πανδημίας Covid-19 στον Όμιλο για το 2021 αναφέρεται ότι:
- οι αποτιμήσεις των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου δεν υπόκεινται στο σχολιασμό περί εκτιμητικής αβεβαιότητας «subject to material valuation uncertainty» κατά την ημερομηνία εκτίμησης (31.12.2021) εκτός ενός ακινήτου που ανήκει στον κλάδο των εμπορικών (big-boxes) ακινήτων
- Τα έσοδα από μισθώματα δεν έχουν επηρεαστεί μέχρι στιγμής σημαντικά από την πανδημία. Σχετικά σημειώνεται ότι ορισμένοι εκ των μισθωτών κατέβαλαν το μίσθωμα μειωμένο κατά 40% για τους μήνες Ιανουάριο-Απρίλιο 2021, βάσει σχετικού μέτρου που έχει ληφθεί στο πλαίσιο των μέτρων στήριξης για την αντιμετώπιση των οικονομικών επιπτώσεων της πανδημίας. Η μείωση αυτή αντιπροσωπεύει απώλεια συνολικών εσόδων ποσού περίπου € 232 χιλ. για τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου του Ομίλου την 31.12.2021, η οποία δεν αξιολογείται ως σημαντική για τον Όμιλο. Σημειώνεται ότι δεν είναι γνωστό εάν εντός του 2022 θα υπάρξει αντίστοιχο δικαίωμα καταβολής μειωμένου μισθώματος για ορισμένους μισθωτές ή/και περαιτέρω μέτρα στήριξης αυτών ή/και εάν θα διευρυνθούν οι κατηγορίες των πληττόμενων κλάδων που είναι δικαιούχοι του σχετικού μέτρου, συμπεριλαμβάνοντας περισσότερους μισθωτές των ακινήτων του Ομίλου.
Ενεργειακή κρίση
Η ενεργειακή κρίση που ξεκίνησε πρόσφατα, το βάθος και εύρος της οποίας δεν δύναται να εκτιμηθεί επί του παρόντος, συμβάλλει στη δημιουργία ενός κλίματος αβεβαιότητας αναφορικά με την επίδραση των πληθωριστικών πιέσεων που ήδη έχουν εμφανιστεί, στην κατανάλωση, τις επενδύσεις και κατ’ επέκταση στην οικονομική ανάπτυξη. Η άνοδος των τιμών της ενέργειας σε συνδυασμό με τις διαταραχές στις εφοδιαστικές αλυσίδες οι οποίες αυξάνουν τα κόστη μεταφοράς και παραγωγής, έχουν τροφοδοτήσει ισχυρές πληθωριστικές πιέσεις διεθνώς, μεγεθύνοντας την αβεβαιότητα για την επίπτωσή τους στον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης του 2022. Επιπλέον, η πρόσφατη κρίση στην Ουκρανία εκτιμάται ότι θα ασκήσει περαιτέρω πίεση στις τιμές της ενέργειας και κατ’ επέκταση στον πληθωρισμό. Οι οποιεσδήποτε εκτιμήσεις σχετικά με τις επιπτώσεις της ενεργειακής κρίσης στην εγχώρια οικονομία, την αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση στα οικονομικά αποτελέσματα του Ομίλου υπόκεινται σε υψηλό βαθμό αβεβαιότητας. Η εταιρεία παρακολουθεί προσεκτικά και αξιολογεί συνεχώς τα δεδομένα που διαμορφώνονται.
Η Premia επικεντρώνει την επενδυτική του δραστηριότητα σε περιοχές και κατηγορίες ακινήτων (εμπορικά ακίνητα όπως ενδεικτικά κέντρα αποθήκευσης και διανομής, σούπερ μάρκετ κλπ.) για τα οποία αναμένεται επαρκής ζήτηση και εμπορικότητα τουλάχιστον σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα με βάση τα σημερινά δεδομένα και τις προβλέψεις.
Εντός του 2021 η Εταιρεία διεύρυνε σημαντικά το χαρτοφυλάκιο επενδύσεων της με την προσθήκη συνολικά δέκα (10) ακινήτων.
Αναλυτικότερα:
- Στις 28.01.2021 απέκτησε ακίνητο σούπερ μάρκετ (big box) επί της Λ. Λαυρίου, Παιανία έναντι τιμήματος €2,63 εκ.
- Στις 6.04.2021 απέκτησε ακίνητο αποθηκών (logistics) το οποίο βρίσκεται στον Ασπρόπυργο Αττικής (περιοχή Λάκκα) έναντι τιμήματος €5,19 εκ.
- Στις 29.6.2021 απέκτησε το 100% των μετοχών έξι (6) ανωνύμων εταιρειών οι οποίες εκμεταλλεύονται επτά ακίνητα, εκ των οποίων πέντε (5) logistics και δύο (2) big boxes, συνολικής εύλογης αξίας €55,21εκ. Το τίμημα για την απόκτηση των μετοχών των εν λόγω εταιρειών ανήλθε σε €24,56 εκ.
- Στις 30.11.2021, η Εταιρεία ολοκλήρωσε την αγορά αυτοτελούς ακινήτου εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments) μέσω απόκτησης του 100% των μετοχών των εταιρειών Zonas και Top Realty. Το κόστος κτήσης των μετοχών των εν λόγω εταιρειών ανήλθε σε €10,16 εκ.
Το συνολικό χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του Ομίλου την 31/12/2021, αποτελείται από:
- δεκαεπτά (17) επενδυτικά ακίνητα συνολικής εύλογης αξίας € 146,78 εκ. όπως αποτιμήθηκε από τους ανεξάρτητους εκτιμητές της εταιρείας (SAVILLS ΕΛΛΑΣ I.K.E.), εκ των οποίων (α) (13) ακίνητα εισοδήματος συνολικής μικτής εκμισθώσιμης επιφανείας 184.085 τ.μ. η αξία των οποίων ανέρχεται σε €135,91 εκ. και (β) τέσσερα (4) ακίνητα προς μελλοντική αξιοποίηση, ήτοι (2) βιομηχανικά ακίνητα συνολικής επιφανείας 40.518 τ.μ. και αξίας € 5,53 εκ. και (2) οικόπεδα συνολικής επιφανείας 114.486 τ.μ. και αξίας €5,34 εκ. , την 31.12.2021.
- δέκα (10) σχολικές μονάδες συνολικής επιφάνειας 35.921 τ.μ., που βρίσκονται υπό τη διαχείριση της θυγατρικής εταιρείας JPA AEEΣ μέσω Σύμβασης ΣΔΙΤ, με τη συνολική αξία των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων από τη Σύμβαση ΣΔΙΤ να ανέρχονται σε € 39,16 εκ.
Σημειώνεται ότι από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου σε εύλογες αξίες στις 31.12.2021 προέκυψαν κέρδη €7,10 εκ., έναντι κερδών €0,56 εκ. της χρήσης του 2020.
Στις 10.12.2021 η Εταιρεία υπέγραψε προσύμφωνο για την απόκτηση του συνόλου των μετοχών της εταιρείας «IQ KARELA ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ», η οποία έχει στην κυριότητά της ακίνητο στο οποίο θα αναπτυχθεί πάρκο βιοτεχνολογίας. Το ακίνητο βρίσκεται εντός της ΒΙΟ.ΠΑ. Παιανίας και εντός του ακινήτου υπάρχουν κτίρια γραφείων και αποθηκών, τα οποία θα ανακατασκευασθούν και επαναχρησιμοποιηθούν ενώ πρόκειται να αναπτυχθούν και νέα κτίρια.
Στις 15.12.2021 η Εταιρεία υπέγραψε προσύμφωνο για την απόκτηση από την Εταιρεία του συνόλου των εταιρικών μεριδίων της εταιρείας «VALOR PROPERTIES ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΙΚΕ», η οποία έχει συνάψει σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης για τη μίσθωση ενός κτιρίου στη Θεσσαλονίκη το οποίο λειτουργεί ως φοιτητική εστία.
Στις 21.12.2021 η Εταιρεία υπέγραψε δύο (2) προσύμφωνα για την απόκτηση του συνόλου των οριζοντίων ιδιοκτησιών δύο ακινήτων κείμενων στην Κυψέλη του δήμου Αθηναίων και στην Πάτρα τα οποία λειτουργούν ως φοιτητικές εστίες.
Το σύνολο των Ιδίων Κεφαλαίων του Ομίλου ανήλθε σε €126,3 εκ. έναντι €38,2 εκ. την 31.12.2020, καθώς ενσωματώνουν την ΑΜΚ συνολικής αξίας €75 εκ. που ολοκληρώθηκε τον Ιούλιο 2021 και την αυξημένη κερδοφορία του Ομίλου. - Ο συνολικός δανεισμός* του Ομίλου ανήλθε σε € 103,0 εκ. την 31.12.2021, έναντι € 50,0 εκ. την 31.12.2020, ενώ αντίστοιχα τα συνολικά ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου διαμορφώθηκαν σε €29,3 εκ. έναντι €4,3 εκ.. - Ο καθαρός δανεισμός του Ομίλου ανήλθε σε €73,7 εκ. έναντι €45,7 εκ. την 31.12.2020, ενώ ο καθαρός συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) του Ομίλου αντίστοιχα διαμορφώθηκε σε 37% έναντι 43% .
