Ροή
Σε αποπληρωμή δανείων με ποσό 39,6 εκατ. ευρώ, σε επενδύσεις σε ακίνητα κατά περίπου 54 εκατ. ευρώ και σε κεφάλαιο κίνησης κατά 3 εκατ. ευρώ θα διοχετευθούν τα κεφάλαια που σχεδιάζει να αντλήσει η εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων Premia Properties μέσω της έκδοσης ομολογιακού δανείου, 5ετούς διάρκειας, ύψους έως 100 εκατ. ευρώ (διαιρούμενου σε έως 100.000 άυλες, κοινές, ανώνυμες ομολογίες με ονομαστική αξία €1.000 εκάστη). Προϋπόθεση έκδοσης των Ομολογιών είναι η κάλυψη σε ποσό τουλάχιστον €75 εκατ.
Όπως έχει ήδη αναφέρει το insider.gr, η Δημόσια Προσφορά θα ξεκινήσει την 19 Ιανουαρίου 2022 και θα ολοκληρωθεί την 21 Ιανουαρίου 2022. Μία ημέρα πριν, στις 18.01.2022, θα γίνει η ανακοίνωση του εύρους απόδοσης, ενώ για τις 26.01.2022 προγραμματίζεται η έναρξη διαπραγμάτευσης των Ομολογιών στην Κατηγορία Τίτλων Σταθερού Εισοδήματος της Ρυθμιζόμενης Αγοράς του Χ.Α.
Σύμφωνα με το ενημερωτικό δελτίο της δημόσιας προσφοράς της Premia, τα συνολικά αντληθησόμενα κεφάλαια, σε περίπτωση πλήρους κάλυψης της Έκδοσης, θα ανέλθουν σε €100 εκατ. Οι δαπάνες έκδοσης εκτιμώνται σε έως €3,5 εκατ. (συμπεριλαμβανομένου Φ.Π.Α.) και θα αφαιρεθούν από τα συνολικά αντληθησόμενα κεφάλαια. Ως εκ τούτου, τα καθαρά αντληθησόμενα κεφάλαια, σε περίπτωση πλήρους κάλυψης της Έκδοσης, θα ανέλθουν σε €96,5 εκατ. και θα κατευθυνθούν ως εξής:
· Pοσό €39,6 εκατ. (συμπεριλαμβανόμενων τόκων, εξόδων και λοιπών επιβαρύνσεων) θα διατεθεί, εντός 120 ημερών από την Ημερομηνία Έκδοσης, εφάπαξ ή σταδιακά, για την πλήρη αποπληρωμή του από 11.12.2020 δανείου της Εκδότριας, ανεξόφλητου λογιστικού υπολοίπου ύψους περίπου €39,3 εκατ. κατά την 04.01.2022.
· Ποσό €53,9 εκατ. θα διατεθεί εντός 24 μηνών για επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία (είτε προσθήκες/βελτιώσεις/ανακαινίσεις σε υφιστάμενα ακίνητα, είτε επενδύσεις σε υπό ανάπτυξη και νέα ακίνητα, και τυχόν προσθήκες/βελτιώσεις επ’ αυτών), δικαιώματα, μετοχές ή μερίδια σε ακίνητη περιουσία, σύμφωνα με την επενδυτική στρατηγική της Εταιρείας, περιλαμβανομένης της πληρωμής δανειακών υποχρεώσεων που τυχόν υφίστανται και συνδέονται με τις εν λόγω επενδύσεις κατά τον χρόνο ολοκλήρωσής τους,
· Ποσό €3,0 εκατ. θα διατεθεί εντός 24 μηνών για την κάλυψη χρηματοδοτικών αναγκών του Ομίλου σε κεφάλαιο κίνησης.
Όπως αναφέρεται, ο όμιλος Premia Properties κατά την 30.09.2021 διαθέτει συνολικά δεκαέξι (16) επενδυτικά ακίνητα, εκ των οποίων δώδεκα (12) είναι πλήρως μισθωμένα, συνολικής εκτιμηθείσας αξίας 131,566 εκατ. ευρώ (με ημερομηνία εκτίμησης την 30.06.2021).
Όσον αφορά στα μισθωμένα επενδυτικά ακίνητα, αυτά είναι: α) αποθήκες (logistics) στην ευρύτερη περιοχή του Ασπρόπυργου/ Ελευσίνας Αττικής, και στην περιοχή της Σίνδου στη Θεσσαλονίκη, τα οποία μισθώνονται σε μεγάλους ομίλους λιανεμπορίου (π.χ. «Ελληνικές Υπεραγορές Σκλαβενίτης ΑΕΕ», «ΜΕΤΡΟ Ανώνυμος Εμπορική και Βιομηχανική Εταιρεία Ειδών Διατροφής και Οικιακής Χρήσης»), εταιρείες logistics (π.χ. «Seagull S.A.», «Medlog Α.Ε.», «SYNERGY IN SUPPLY CHAIN AE») και μεγάλες εταιρείες τροφίμων/καταναλωτικών αγαθών (π.χ. «Friesland Campina Hellas Α.Ε.», «HENKEL Hellas ABEE»), β) δύο κτίρια σούπερ μάρκετ, εκ των οποίων το ένα βρίσκεται στην περιοχή της Παιανίας Αττικής (μισθωμένο στην εταιρεία «ΑΛΦΑ ΒΗΤΑ ΒΑΣΙΛΟΠΟΥΛΟΣ Μ.Α.Ε»), και το άλλο βρίσκεται στην περιοχή της Κατερίνης (μισθωμένο στην εταιρεία «Ι.Σ.Σκλαβενίτης Α.Ε.») και γ) ένα κτίριο εμπορικού καταστήματος (big box) στην περιοχή της Καλαμάτας, μισθωμένο στην εταιρεία «Praktiker Hellas Α.Ε.».
Επιπλέον, μετά την 30.09.2021 και συγκεκριμένα στις 30.11.2021, η Εταιρεία ολοκλήρωσε την εξαγορά αυτοτελούς ακινήτου εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments), μέσω απόκτησης του 100% των μετοχών των Zonas και Top Realty, ιδιοκτητριών του ακινήτου.
Επίσης, την 21.12.2021 η Εταιρεία υπέγραψε δύο (2) προσύμφωνα για την απόκτηση από την Εταιρεία του συνόλου των οριζοντίων ιδιοκτησιών δύο πολυκατοικιών κείμενων στην Κυψέλη του δήμου Αθηναίων και στην Πάτρα, αντιστοίχως. Τα οριστικά αγοραπωλητήρια συμβόλαια θα υπογραφούν το αργότερο έως την 31.03.2022, με δυνατότητα της Εταιρείας να παρατείνει μονομερώς την προθεσμία μέχρι την 30.04.2022
Η Premia την 21.12.2021 υπέγραψε τα εξής προσύμφωνα αγοραπωλησίας οριζοντίων ιδιοκτησιών:
(α) προσύμφωνο με την ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία «ΚΥΨΕΛΗ STUDENT STUDIOS ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» για την απόκτηση από την Εταιρεία του συνόλου των οριζοντίων ιδιοκτησιών μιας πολυκατοικίας που λειτουργεί σαν φοιτητική εστία αποτελούμενη από 19 διαμερίσματα. Το οριστικό πωλητήριο συμβόλαιο θα υπογραφεί το αργότερο έως την 31.03.2022, με δυνατότητα της Εταιρείας να παρατείνει μονομερώς την προθεσμία μέχρι την 30.04.2022. (β) προσύμφωνο με την ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία «ΠΑΤΡΑ STUDENT STUDIOS ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» για την απόκτηση από την Εταιρεία του συνόλου των οριζοντίων ιδιοκτησιών μιας πολυκατοικίας που λειτουργεί σαν φοιτητική εστία αποτελούμενη από 49 διαμερίσματα . Το οριστικό πωλητήριο συμβόλαιο θα υπογραφεί το αργότερο έως την 31.03.2022, με δυνατότητα της Εταιρίας να παρατείνει μονομερώς την προθεσμία μέχρι την 30.04.2022.
Ως προς τα επενδυτικά ακίνητα τα οποία παραμένουν κενά, η Διοίκηση του Ομίλου εκτιμά ότι αυτά δύνανται να χρησιμοποιηθούν ή να διαμορφωθούν (ανακαινίζοντας/διαμορφώνοντας τις υφιστάμενες ή αναγείροντας νέες κτιριακές εγκαταστάσεις) ώστε να χρησιμοποιηθούν ως χώροι γραφείων, χώροι αποθήκευσης (logistics), βιομηχανικοί χώροι ή οικιστικά συγκροτήματα, επιδιώκοντας, κατόπιν της διαμόρφωσης αυτών, προσδοκώμενα έσοδα μέσω της εκμίσθωσης ή πώλησης αυτών.
Περαιτέρω, μέσω της κατά 100% θυγατρικής εταιρείας JPA, ο Όμιλος δραστηριοποιείται στον κλάδο της διαχείρισης σχολικών μονάδων δυνάμει της Σύμβασης ΣΔΙΤ (Partnership Agreement) μεταξύ της JPA με την ΚΤΙΡΙΑΚΕΣ ΥΠΟΔΟΜΕΣ Α.Ε. αναφορικά με τη λειτουργία και συντήρηση 10 σχολικών μονάδων στην Περιφέρεια Αττικής για 25 έτη (έως το 2041).
Όπως αναφέρεται, τα έσοδα από μισθώματα επενδυτικών ακινήτων αναμένεται να παρουσιάσουν αύξηση εντός της χρήσης 2021, λόγω της διεύρυνσης του χαρτοφυλακίου ακινήτων του Ομίλου από την 07.12.2020 έως την 30.09.2021 με την ένταξη 11 πλήρως μισθωμένων ακινήτων με συνολικά ετησιοποιημένα μισθώματα ποσού περίπου €7.291 χιλ. κατά την 30.06.2021 (ή €7.723 χιλ. εάν ληφθεί υπόψιν η αλλαγή στο ετήσιο μίσθωμα που αφορά το μισθωτή «Seagull S.A.» από 01.01.2022).
H μέση υπολειπόμενη διάρκεια μισθωτικών συμβάσεων του Ομίλου ανέρχεται σε 6 έτη κατά την 31.12.2021 (λαμβάνοντας υπόψιν επιπρόσθετα τα ετησιοποιημένα έσοδα που προκύπτουν από το νέο ακίνητο στον Πειραιά, ιδιοκτησίας των εταιρειών Zonas και TOP Realty).
Σημειώνεται ότι σημαντικό τμήμα των εισπραττόμενων από τον Όμιλο μισθωμάτων καταβάλλεται από την εταιρεία «Ελληνικές Yπεραγορές Σκλαβενίτης Α.Ε.Ε.» (ακίνητο επί της οδού 27 Χλμ ΠΕΟ Αθηνών - Κορίνθου, Ελευσίνα), την εταιρεία «Ι.Σ.Σκλαβενίτης Α.Ε.» (ακίνητο επί της Α παρόδου Δημοτικού Σταδίου 2 στην Κατερίνη), τη «Friesland Campina Hellas Α.Ε.», και τη «Seagull SA» τα μισθώματα από τους οποίους αντιστοιχούν στο 17% (από κοινού για τις εταιρείες «Ελληνικές Yπεραγορές Σκλαβενίτης Α.Ε.Ε.» και «Ι.Σ.Σκλαβενίτης Α.Ε.»), 11,1% και 12,7% αντίστοιχα, επί των συνολικών ετησιοποιημένων μισθωμάτων του Ομίλου κατά την 30.06.2021 (συμπεριλαμβανομένου του αναπροσαρμοσμένου μισθώματος του μισθωτή SEAGUL και του ετησιοποιημένου μισθώματος που αφορά στο ακίνητο εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων στον Πειραιά, το οποίο αποκτήθηκε μετά την 30.09.2021). Ως εκ τούτου, τα εισοδήματα του Ομίλου από τα επενδυτικά ακίνητα εξαρτώνται σημαντικά από την οικονομική κατάσταση των τριών συγκεκριμένων μισθωτών (που συνολικά αντιπροσωπεύουν το 40,8% των συνολικών ετησιοποιημένων μισθωμάτων κατά την 30.06.2021).
Σημειώνεται, ωστόσο, η πρόθεση του Ομίλου, με βάση την πολιτική επενδύσεων που εφαρμόζει, είναι να επεκτείνει το χαρτοφυλάκιό του. Στο πλαίσιο αυτό, στις 30.11.2021 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την εξαγορά αυτοτελούς ακινήτου εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments), το σύνολο των οποίων έχουν εκμισθωθεί προς την εταιρεία Teleperformance Hellas με συνολικό ετησιοποιημένο μίσθωμα κατά την 30.11.2021 (ημερομηνία εξαγοράς) ποσού €945.264 (στο οποίο περιλαμβάνεται και η μίσθωση με την εταιρεία catering).
Τα επενδυτικά ακίνητα του Ομίλου (μισθωμένα και μη), τα οποία βρίσκονται στον νομό Αττικής αναλογούν στο 80,7% της συνολικής αξίας αποτίμησης του χαρτοφυλακίου ακινήτων με ημερομηνία 30.06.2021, ενώ τα μισθωμένα μόνο επενδυτικά ακίνητα του Ομίλου, τα οποία βρίσκονται στον νομό Αττικής αναλογούν στο 75,0% της συνολικής αξίας αποτίμησης του χαρτοφυλακίου των μισθωμένων ακινήτων με ημερομηνία 30.06.2021. Επιπλέον, η πλειονότητα των μισθωμένων επενδυτικών ακινήτων είναι επαγγελματικά ακίνητα – αποθήκες logistics.
Σημειώνεται ότι, κατά την 30.06.2021, πλην τεσσάρων μισθωμένων ακινήτων εκ των δώδεκα μισθωμένων, όλα τα υπόλοιπα επενδυτικά ακίνητα βρίσκονται στην ευρύτερη περιοχή του Ασπρόπυργου Αττικής, η οποία σύμφωνα με μελέτη που δημοσίευσε η εταιρεία «Arbitrage Real Estate Advisors» με τίτλο «Greek Logistics and Industrial Real Estate» (Μάιος 2020)3 αποτελεί τη βιομηχανική περιοχή με την υψηλότερη εμπορική δραστηριότητα στην Αττική.
Στόχος της Premia είναι να ενισχύσει περαιτέρω το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων κυρίως στους ακόλουθους τομείς: στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics, βιομηχανικά ακίνητα), στον τομέα εξυπηρετούμενων οικιστικών ακινήτων (serviced apartments), στον τομέα των εμπορικών ακινήτων (big boxes), σε κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα, ιδιαίτερα στον χώρο της εκπαίδευσης, της υγειονομικής περίθαλψης και δημόσιων υπηρεσιών (όπως ενδεικτικά σχολεία, χώρους περίθαλψης τρίτης ηλικίας), και να εξετάσει επιλεκτικά την είσοδό της σε άλλους τομείς του κλάδου ακινήτων, όπως ενδεικτικά, ακίνητα γραφείων με εξαιρετικά λειτουργικά χαρακτηριστικά και εμπορικές προοπτικές όπως ακίνητα που πιστοποιούνται ενδεικτικά κατά LEED, WELL, BREEAM, EDGE, κλπ.
Ειδικότερα, η Εταιρεία σκοπεύει να δώσει ιδιαίτερη έμφαση στην ενίσχυση των ποιοτικών χαρακτηριστικών του χαρτοφυλακίου της επιδιώκοντας την υιοθέτηση αρχών Περιβαλλοντικών, Κοινωνικών και Εταιρικής Διακυβέρνησης (Environmental, Social and Governance «ESG»).
Σημειώνεται ότι ο Όμιλος διαθέτει χαρτοφυλάκιο εννέα (9) πλήρως μισθωμένων ακινήτων logistics, συνολικής επιφάνειας 173.102 τ.μ. και εύλογης αξίας €110.760 (με ημερομηνία εκτίμησης την 30.06.2021), το οποίο αποτελεί το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο logistics σε όρους τ.μ. και αξίας κατά την ίδια ημερομηνία, σε σύγκριση με τις εισηγμένες στο Χ.Α. ΑΕΕΑΠ.
Απόκτηση ακινήτων μετά την 30.09.2021 και προσύμφωνα απόκτησης ακινήτων
• Την 03.12.2021, η Εταιρεία ανακοίνωσε την ολοκλήρωση της εξαγοράς αυτοτελούς ακινήτου εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments) στον Πειραιά (περιοχή Αγ. Διονυσίου), μέσω απόκτησης του 100% των μετοχών των ιδιοκτητριών εταιρειών του ακινήτου (Zonas και Top Realty). Πρόκειται για δύο οικόπεδα επί των οποίων έχει ανεγερθεί κτίσμα, αποτελούμενο από 58 πλήρως εξοπλισμένα διαμερίσματα, συνολικού εμβαδού 3.600 τ.μ., τα οποία είναι εκμισθωμένα στην εταιρεία Teleperformance Hellas, ενώ η διάρκεια της μίσθωσης λήγει την 31.09.2033. Η Εταιρεία σκοπεύει μέχρι τέλους του 2026 να έχει στην ιδιοκτησία της ένα χαρτοφυλάκιο αντιστοίχων ακινήτων συνολικής δυναμικότητας της τάξεως των 1.000 διαμερισμάτων. Η Εταιρεία, σκοπεύει να επενδύσει με συνέπεια σε ποιοτικά ακίνητα στον τομέα των εξυπηρετούμενων οικιστικών ακινήτων με ισχυρούς εταιρικούς μισθωτές και μακροχρόνιες μισθώσεις.
• Επιπλέον, την 15.12.2021, η Εταιρεία ανακοίνωσε την υπογραφή προσυμφώνου για την απόκτηση αυτοτελούς ακινήτου στο οποίο θα αναπτυχθεί πάρκο βιοτεχνολογίας. Το ακίνητο βρίσκεται εντός της Βιομηχανικής Περιοχής Παιανίας και έχει έκταση περίπου 23.000 τ.μ., εντός του οποίου υπάρχουν κτίρια γραφείων και αποθηκών 4.180 τ.μ., τα οποία θα ανακατασκευασθούν και επαναχρησιμοποιηθούν, ενώ πρόκειται να αναπτυχθούν και νέα κτίρια συνολικής επιφανείας 16.000 τ.μ. Μισθωτής του ακινήτου και φορέας λειτουργίας του πάρκου θα είναι κοινοπρακτικό σχήμα ελληνικής και αμερικανικής εταιρείας βιοτεχνολογίας με εξειδίκευση στον τομέα των κυτταρικών θεραπειών, μετά του οποίου έχει υπογραφεί προσύμφωνο κλειστής μίσθωσης διάρκειας 20 ετών.
• Επιπλέον, την 10.12.2021 η Εταιρεία υπέγραψε προσύμφωνο για την απόκτηση από την Εταιρεία του συνόλου των εταιρικών μεριδίων της εταιρείας «VALOR PROPERTIES ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΙΚΕ», η οποία έχει συνάψει σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης για τη μίσθωση ενός κτιρίου στη Θεσσαλονίκη. H σύναψη της οριστικής σύμβασης μεταβίβασης τελεί υπό την προϋπόθεση ολοκλήρωσης ικανοποιητικού για την Εταιρεία ελέγχου δέουσας επιμέλειας (τεχνικού, οικονομικού, φορολογικού και νομικού) και του τερματισμού υφιστάμενων συμβάσεων υπομίσθωσης του ακινήτου και ενεργοποίησης και θέσης σε ισχύ νέας.
Οι βασικοί μέτοχοι του Εκδότη, ήτοι μέτοχοι με ποσοστό >5%, είναι: (α) η εταιρεία Sterner Stehnus Greece (41,62% των μετοχών), (β) η Fastighets AB Balder (17,22% των μετοχών), (γ) η εταιρεία Nequiter (10,70% των μετοχών) και (δ) η εταιρεία ΝΟΕ (7,86% των μετοχών).
Η Εταιρεία στοχεύει στην μετατροπή της σε ΑΕΕΑΠ εντός του πρώτου εξαμήνου του 2022, ωστόσο δε δύναται να διασφαλιστεί ότι η εν λόγω μετατροπή θα λάβει χώρα εν γένει ή ότι θα πραγματοποιηθεί εντός του ανωτέρου χρονικού διαστήματος.
