Ροή
Όπως έγινε γνωστό το βράδυ της Παρασκευής, η Prodea Investments ανακοίνωσε την άντληση 300 εκατ. ευρώ με την έκδοση ομολόγου, με την τελικά απόδοση να διαμορφώνεται στο 2,3%.
Η συνολική έγκυρη ζήτηση που εκδηλώθηκε από επενδυτές οι οποίοι συμμετείχαν στη Δημόσια Προσφορά ανήλθε σε €554,243 εκατ., σημειώνοντας υπερκάλυψη της Έκδοσης κατά 1,85 φορές. Η τιμή διάθεσης των Ομολογιών έχει προσδιοριστεί στο άρτιο, ήτοι €1.000 ανά Ομολογία. Η τελική απόδοση των Ομολογιών ορίστηκε σε 2,30% και το επιτόκιο των Ομολογιών σε 2,30% ετησίως. Οι Ομολογίες κατανεμήθηκαν ως εξής: α) 196.500 Ομολογίες (65,5% επί του συνόλου των εκδοθεισών Ομολογιών) κατανεμήθηκαν σε Ιδιώτες Επενδυτές, και β) 103.500 Ομολογίες (34,5% επί του συνόλου των εκδοθεισών Ομολογιών) κατανεμήθηκαν σε Ειδικούς Επενδυτές.
Σημειώνεται ότι η έκδοση αυτή θα συνδράμει το επενδυτικό πλάνο της εισηγμένης ΑΕΕΑΠ, άνω των 400 εκατ. ευρώ, αλλά και στη μείωση δανεισμού της Prodea. Σε κάθε περίπτωση πάντως, έχει ενδιαφέρον να αναφέρουμε κάποιες… παραμέτρους που «βλέπει» η διοίκηση της εισηγμένης για την αγορά ακινήτων γενικότερα, τους όποιους κινδύνους διαγράφονται και λόγω της πανδημίας για το real estate ή τις μπίζνες της ίδια της Prodea, όπως βέβαια είθισται να αναλύονται σε κάθε αντίστοιχη κίνηση (ενημερωτικά για ομολογιακά, αυξήσεις κεφαλαίου κ.α.).
Όπως αναφέρονταν στο ενημερωτικό», «αναφορικά με την επίδραση του COVID-19 στις αξίες των ακινήτων, σε ορισμένες περιπτώσεις, καταγράφεται περιορισμένη δυνατότητα ρευστοποίησης και χαμηλότερος αριθμός συναλλαγών, το οποίο έχει σαν επακόλουθο την έλλειψη επαρκών συγκριτικών στοιχείων. Γενικότερα, η λειτουργία των καταστημάτων επηρεάστηκε αρνητικά, λόγω των περιορισμών στη λειτουργία και στις μετακινήσεις. Αναφορικά με το Χαρτοφυλάκιο, η σχετική επίδραση μετριάστηκε σημαντικά από το γεγονός ότι μεγάλο μέρος των καταστημάτων του Χαρτοφυλακίου δεν υποχρεώθηκε σε παύση λειτουργίας στα πλαίσια των μέτρων κατά του COVID-19, ενώ αντιθέτως η επίδραση στις υπεραγορές τροφίμων ήταν θετική. Τα γραφεία αποδεικνύονται ιδιαιτέρως ανθεκτικά όλη την περίοδο του κορωνοϊού, ενώ αυξημένη ζήτηση καταγράφουν τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών ή/και τα βιοκλιματικά κτήρια σε ελκυστικά σημεία και λόγω της έλλειψης αντίστοιχου προϊόντος. Τα παραπάνω έχουν οδηγήσει σε μείωση των αποδόσεών τους και σε αρκετές περιπτώσεις αύξηση των μισθωμάτων».
Αναφορικά με τα ξενοδοχεία, «η επίδραση του COVID-19 είναι άμεση λόγω της δραματικής μείωσης των ταξιδιών και κατ’ επέκταση της πληρότητας των ξενοδοχείων, λειτουργώντας αρνητικά στα αναμενόμενα έσοδα. Μικρότερη είναι η επίδραση στην περίπτωση των ξενοδοχείων που λειτουργούν υπό καθεστώς μίσθωσης».
Οι εμπορικές αποθήκες (logistics) «σημειώνουν ολοένα και αυξανόμενη ζήτηση, που έχει οδηγήσει στη συμπίεση των αποδόσεών τους και σε ορισμένες περιπτώσεις αύξηση των μισθωμάτων. Ως εκ τούτου, οι τάσεις που δημιουργήθηκαν ως αποτέλεσμα της πανδημίας ενδέχεται να επιφέρουν αρνητική επίδραση στη ζήτηση ορισμένων ακινήτων και παράλληλα αύξηση στη ζήτηση ακινήτων συγκεκριμένων προδιαγραφών (π.χ. «πράσινα» κτήρια γραφείων, ανοικτού τύπου εμπορικά κέντρα) και κατηγοριών (π.χ. Logistics). Ωστόσο, δεδομένης της αβεβαιότητας από την εξέλιξη της πανδημίας COVID-19 και των ενδεχόμενων μελλοντικών επιπτώσεων, οι μακροπρόθεσμες τάσεις που θα επικρατήσουν δεν μπορούν να προβλεφθούν με ευκολία ή βεβαιότητα».
Ειδικότερα, όπως αναφέρεται, «τυχόν υιοθέτηση καθεστώτος ολικής ή μερικής τηλεργασίας από τις επιχειρήσεις, τάση η οποία επιταχύνθηκε το τελευταίο διάστημα λόγω της υγειονομικής κρίσης, ενδέχεται να επιφέρει αρνητική επίδραση στη ζήτηση γραφειακών χώρων. Επιπλέον, η εξοικείωση με το ηλεκτρονικό εμπόριο που επίσης επιταχύνθηκε λόγω της πανδημίας και τυχόν διατήρηση της επιφυλακτικότητας των καταναλωτών να βρεθούν σε κλειστούς χώρους, ενδέχεται να δημιουργήσει πιέσεις στη ζήτηση για εμπορικά καταστήματα/κέντρα. Οι ως άνω τάσεις ενδέχεται να οδηγήσουν σε μείωση της εμπορικής αξίας ορισμένων ακινήτων του Χαρτοφυλακίου ή/και αυξημένα κόστη για την μετατροπή/προσαρμογή αυτών ή/και αδυναμία της Εταιρείας να αποκτήσει τέτοια ακίνητα λόγω του αυξημένου ανταγωνισμού και της περιορισμένης προσφοράς».
Συνεπώς, όπως σημειώνεται στο ενημερωτικό, «ο Όμιλος είναι εκτεθειμένος σε διακυμάνσεις στην προσφορά και τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων, οι οποίες είναι συνήθως φύσει κυκλικές, δύσκολα προβλέψιμες και επηρεάζονται από την συνολική κατάσταση της οικονομίας».
Οι κύριοι τομείς στον κλάδο ακινήτων οι οποίοι επηρεάστηκαν από τον COVID-19 είναι τα καταστήματα /εμπορικοί χώροι (εκτός των υπεραγορών τροφίμων) και τα ξενοδοχεία. Οι παραπάνω τομείς αντιπροσωπεύουν περίπου το 10% των Ετησιοποιημένων Μισθωμάτων του Ομίλου την 31.12.2020. Επίσης, τα έσοδα του Ομίλου από τους πέντε μεγαλύτερους μισθωτές του Ομίλου, ήτοι ΕΤΕ, Σκλαβενίτης, Ελληνικό Δημόσιο, Cosmote και Ιταλικό Δημόσιο, οι οποίοι αντιπροσωπεύουν το 73% περίπου των Ετησιοποιημένων Μισθωμάτων την 31.12.2020, δεν επηρεάστηκαν από τον COVID-19. Λαμβάνοντας υπόψιν τα παραπάνω, η μείωση στα έσοδα από μισθώματα για το 2020 ανέρχεται σε €2.523 χιλ. για τον Όμιλο και €1.373 χιλ. για την Εταιρεία (η οποία αντιστοιχεί σε 2,0% και 1,4% επί των Ετησιοποιημένων Μισθωμάτων του Ομίλου και της Εταιρείας, αντίστοιχα).
Όσον αφορά τον ξενοδοχειακό τομέα, η παρουσία της Εταιρείας κατά το 2020 ήταν στην Κύπρο μέσω των The Landmark Nicosia (CTDC) και Aphrodite Hills (ΑΗ). Πρόκειται για τον επιχειρησιακό τομέα και τη γεωγραφική τοποθεσία δραστηριοποίησης του Ομίλου που επηρεάστηκε περισσότερο από την πανδημία, καθώς οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις στην Κύπρο τέθηκαν σε υποχρεωτική αναστολή από τις 16.03.2020 έως τις 14.06.2020 με αποτέλεσμα οι εν λόγω θυγατρικές να διακόψουν τη λειτουργία τους και στην συνέχεια, λόγω της ευρύτερης κατάστασης, να υπολειτουργούν. Ως αποτέλεσμα οι εταιρείες κατέγραψαν το 2020 λειτουργική ζημία, μη λαμβανομένων υπόψιν αποτιμησιακών αποτελεσμάτων, ύψους €6.664 χιλ.
Στις Ετήσιες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις, οι ως άνω εταιρείες εμφανίζονται ως διακρατούμενα προς πώληση στοιχεία, και τα αποτελέσματα των εταιρειών έχουν παρουσιαστεί ως διακοπείσες δραστηριότητες, λόγω της στρατηγικής συνεργασίας στον ξενοδοχειακό χώρο μεταξύ της Εταιρείας, του ομίλου εταιρειών Invel Real Estate, μέσω της εταιρείας «Flowpulse Limited» και του κυπριακού ομίλου εταιρειών YODA Group συμφερόντων του κου Ιωάννη Παπαλέκα, μέσω της εταιρείας «Papabull Investments Limited»
Κατά την 31.12.2020, 70,0% της Εκτιμηθείσας Αξίας του Χαρτοφυλακίου βρισκόταν στην Ελλάδα, 11,9% στην Κύπρο και 12,9% στην Ιταλία. Επιπλέον, 92,0% των λειτουργικών κερδών κατά την 31.12.2020 (μη λαμβανομένων υπόψη των μη κατανεμημένων λειτουργικών εσόδων/εξόδων) προέρχονται από Ελλάδα και 5,3% από Κύπρο. Ως αποτέλεσμα, η επιχειρηματική και γενική οικονομική κατάσταση του Ομίλου επηρεάζεται άμεσα και σημαντικά από τις μακροοικονομικές εξελίξεις και τις πολιτικές συνθήκες αυτών των χωρών και κυρίως της Ελλάδας.
Την 31.12.2020 οι πέντε κυριότεροι μισθωτές του Ομίλου ήταν η ΕΤΕ, η Σκλαβενίτης, το Ελληνικό Δημόσιο, η Cosmote και το Ιταλικό Δημόσιο (όπως έχει ανακοινωθεί από την Εταιρεία, εντός του 2020 τα αρμόδια όργανά της αποφάσισαν την έναρξη των διαδικασιών για την πώληση ενός ακινήτου της Picasso Fund επί της οδού Cavour 5, στη Ρώμη, Ιταλία. Εξαιρουμένου του εν λόγω ακινήτου, τα Ετησιοποιημένα Μισθώματα από το Ιταλικό Δημόσιο αντιπροσωπεύουν το 2,8%), τα μισθώματα από τους οποίους αντιστοιχούσαν στο 41,7%, 10,7%, 7,3%, 7,9% και 5,0%, αντίστοιχα, των συνολικών Ετησιοποιημένων Μισθωμάτων. Η σταθμισμένη μέση διάρκεια των μισθωτικών συμβάσεων (WAULT) του Ομίλου κατά την 31.12.2020, εάν υποτεθεί ότι ασκούνται τα δικαιώματα πρόωρης καταγγελίας από τους μισθωτές, ανέρχεται σε 10 έτη, ενώ υπό την παραδοχή της μη εξάσκησης των δικαιωμάτων πρόωρης καταγγελίας, ανέρχεται σε 14,9 έτη.
Ενδεικτικά, οι συμβάσεις μίσθωσης με την ΕΤΕ λήγουν στις 29.12.2038 και η ΕΤΕ έχει παραιτηθεί από τα εκ του νόμου δικαιώματά της να καταγγείλει τις μισθώσεις πρόωρα, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον Νόμο περί Εμπορικών Μισθώσεων, έως το 2028 ή έως το 2038, ανάλογα με το ακίνητο και με την επιφύλαξη του Μηχανισμού Ευελιξίας (βλ. σχετικά ενότητα 3.14 «Σημαντικές Συμβάσεις»). Οι συμβάσεις μίσθωσης του Ομίλου με την Σκλαβενίτης λήγουν το 2039 ή το 2042, ενώ η μισθώτρια έχει το δικαίωμα να εκκενώσει τα μισθωμένα ακίνητα μόνο μετά το 2029 ή το 2032, αντίστοιχα. Οι συμβάσεις μίσθωσης με το Ελληνικό Δημόσιο λήγουν το 2034 με την επιφύλαξη του Πρώτου και του Δεύτερου Δικαιώματος Καταγγελίας. Τέλος, η Cosmote έχει παραιτηθεί από το δικαίωμα πρόωρης καταγγελίας έως την 31.03.2023.
