Ροή
Η Δημόσια Προσφορά και εγγραφή των ενδιαφερόμενων επενδυτών για τη συμμετοχή στο «πράσινο» ομόλογο της Prodea Investments, ύψους έως 300 εκατ. ευρώ θα ξεκινήσει στις 14 Ιουλίου 2021 και θα ολοκληρωθεί στις 16 Ιουλίου 2021. Αυτό αναφέρεται στην ανακοίνωση-πρόσκληση προς το επενδυτικό κοινό που εξέδωσε επισήμως χτες η Prodea, μετά και την έγκριση του ενημερωτικού/πληροφοριακού δελτίου από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς.
Υπενθυμίζεται ότι προ ημερών το Δ.Σ. της ΑΕΕΑΠ αποφάσισε: την έκδοση κοινού ομολογιακού συνολικού ποσού κατά κεφάλαιο έως 300.000.000 ευρώ, διάρκειας επτά (7) ετών, διαιρούμενου σε έως 300.000 άυλες, κοινές, ανώνυμες ομολογίες με ονομαστική αξία €1.000 εκάστη καθώς και την έγκριση των ειδικότερων όρων του Ομολογιακού Δανείου. Οι Ομολογίες θα διατεθούν προς κάλυψη μέσω Δημόσιας Προσφοράς στο σύνολο του επενδυτικού κοινού εντός της Ελληνικής Επικράτειας, ήτοι σε ειδικούς και ιδιώτες επενδυτές εντός περιόδου τριών (3) εργασίμων ημερών κατά την οποία θα διεξαχθεί η κάλυψη του Ομολογιακού Δανείου. Η τιμή διάθεσης ανά Ομολογία έχει οριστεί στο άρτιο, ήτοι σε €1.000 ανά Ομολογία.
Μετά τον προσδιορισμό της τελικής απόδοσης και του Επιτοκίου, οι Συντονιστές Κύριοι Ανάδοχοι θα καθορίσουν το ύψος της Έκδοσης και στη συνέχεια, θα πραγματοποιηθεί η κατανομή των Ομολογιών στους επενδυτές, ως εξής: • Ποσοστό τουλάχιστον 30% των Ομολογιών της Δημόσιας Προσφοράς (ήτοι τουλάχιστον 90.000 Ομολογίες σε ενδεχόμενη πλήρη κάλυψη του ΚΟΔ, ήτοι έκδοση 300.000 Ομολογιών) θα διατεθεί για την ικανοποίηση των εγγραφών των Ιδιωτών Επενδυτών, και • Ποσοστό έως και 70% των Ομολογιών της Δημόσιας Προσφοράς (ήτοι έως και 210.000 Ομολογίες σε ενδεχόμενη πλήρη κάλυψη του ΚΟΔ, ήτοι έκδοση 300.000 Ομολογιών) θα κατανεμηθεί μεταξύ των Ειδικών Επενδυτών και των Ιδιωτών Επενδυτών.
Από τα έσοδα του ομολόγου 56 εκατ. θα δοθούν, εντός 30 ημερών από την ημερομηνία εκδόσεως, για την ολική αποπληρωμή κοινοπρακτικού ομολογιακού δανείου που σχετίζεται με ακίνητο στην περιοχή της Παιανίας (γραφεία μισθωμένα στην Cosmote). Επίσης, κεφάλαια συνολικού ύψους 236 εκατ. ευρώ από την έκδοση του κοινού ομολογιακού δανείου θα διαθέσει για πράσινες επενδύσεις μέχρι το τέλος του 2024, περιλαμβανομένης της πληρωμής δανειακών υποχρεώσεων που τυχόν υφίστανται και συνδέονται αποκλειστικά με τις πράσινες επενδύσεις κατά τον χρόνο ολοκλήρωσής τους.
Όπως αναφέρεται στο ενημερωτικό δελτίο οι δαπάνες έκδοσης εκτιμώνται σε 8 εκατ. και θα αφαιρεθούν από τα συνολικά αντληθησόμενα κεφάλαια. Ως εκ τούτου, τα καθαρά αντληθησόμενα κεφάλαια, σε περίπτωση πλήρους κάλυψης της Έκδοσης, θα ανέλθουν σε 292 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων ποσό 56 εκατ. θα διατεθεί για την ολική αποπληρωμή του από 20/02/2018 κοινοπρακτικού ομολογιακού δανείου της εταιρείας, ενώ το εναπομείναν ποσό, ήτοι 236 εκατ. ευρώ, θα διατεθεί έως την 31.12.2024 για Πράσινες Επενδύσεις περιλαμβανομένης της πληρωμής δανειακών υποχρεώσεων που τυχόν υφίστανται και συνδέονται με αυτές.
Το επενδυτικό πρόγραμμα της Prodea περιλαμβάνει πιθανές επενδύσεις σε ακίνητα ή και εταιρίες ακινήτων ύψους περίπου 415 εκατ., εκ των οποίων το 18% (ή 76,8 εκατ.) αφορά σε ακίνητα που η εταιρεία έχει ήδη ποσοστό ιδιοκτησίας από 35% έως 100%, ενώ 25% (ή 102,6 εκατ.) αφορούν επενδύσεις οι οποίες βρίσκονται σε τελικό στάδιο απόκτησης βάσει σχετικών υπογεγραμμένων προσυμφώνων ή/και δεσμευτικών προσφορών που έχουν υποβληθεί. Επιπλέον, 30% περίπου αφορούν επενδύσεις, οι οποίες έχουν εγκριθεί από την Επενδυτική Επιτροπή της Εταιρείας και για τις οποίες έχει συναφθεί Μνημόνιο Κατανόησης (MoU) ή/και διενεργείται ενδελεχής έλεγχος (due diligence) ή συζητούνται τα συμβατικά κείμενα για την ολοκλήρωση των συναλλαγών. Περίπου το 52% του συνολικού επενδυτικού προγράμματος αναμένεται να χρηματοδοτηθεί από τα αντληθέντα κεφάλαια του Ομολογιακού ενώ 11% του επενδυτικού προγράμματος έχει ήδη καλυφθεί από την εταιρεία ως προκαταβολή ή συμμετοχή.
Για τη χρηματοδότηση του υπολειπόμενου μέρους η Prodea σκοπεύει να χρησιμοποιήσει, ανάλογα με τις επικρατούσες συνθήκες, τόσο τραπεζικό δανεισμό όσο και ίδια κεφάλαια.
Σύμφωνα με την επενδυτική της στρατηγική, η ΑΕΕΑΠ επενδύει, άμεσα ή έμμεσα, μέσω των θυγατρικών της ή των κοινοπραξιών στις οποίες συμμετέχει, κυρίως σε χώρους γραφείων, κέντρα αποθήκευσης και διανομής (logistics) στην Ελλάδα, την Κύπρο, την Ιταλία και επιλεκτικά σε γειτονικές της Ελλάδας χώρες, καθώς και σε ξενοδοχεία σε Ελλάδα, Κύπρο και στην ευρύτερη περιοχή της Μεσογείου.
Παρακάτω παρατίθενται ορισμένες Πράσινες Επενδύσεις, οι οποίες θα χρηματοδοτηθούν από τα αντληθέντα του ΚΟΔ:
• Την 01.06.2020 η Εταιρεία προχώρησε στην υπογραφή προσυμφώνου για την απόκτηση του 100% των μεριδίων εταιρείας, ιδιοκτήτριας οικοπέδου στο οποίο βρίσκονται υπό ανέγερση δύο κτήρια με χρήση κέντρου αποθήκευσης και διανομής («ΚΑΔ») σύγχρονων προδιαγραφών. Το τελικό τίμημα θα προσδιοριστεί την ημερομηνία μεταβίβασης των μεριδίων της εταιρείας λαμβάνοντας υπόψιν την οικονομική της θέση την εν λόγω ημερομηνία. Η Εταιρεία στο πλαίσιο του προσυμφώνου κατέβαλε ποσό €7.030 χιλ. ως προκαταβολή (χρηματοδότηση μέσω δανειακών κεφαλαίων), ενώ αναμένεται να καταβάλει για την ολοκλήρωση της συναλλαγής περίπου €7.816 χιλ..
• Την 23.12.2020 η Εταιρεία προχώρησε στην υπογραφή προσυμφώνου για την απόκτηση του 100% των μετοχών εταιρείας, ιδιοκτήτριας οικοπέδου στο οποίο θα ανεγερθούν ακίνητα με χρήση ΚΑΔ. Το τελικό τίμημα θα προσδιοριστεί την ημερομηνία μεταβίβασης των μετοχών της εταιρείας λαμβάνοντας υπόψιν την οικονομική της θέση την εν λόγω ημερομηνία. Η Εταιρεία στο πλαίσιο του προσυμφώνου κατέβαλε ποσό €12.935 χιλ. ως προκαταβολή (χρηματοδότηση μέσω ιδίων και δανειακών κεφαλαίων), ενώ αναμένεται να καταβάλλει περίπου €12.516 χιλ. έως την ολοκλήρωση και εξαγορά.
• Η Εταιρεία μέσω της κοινοπραξίας «PIRAEUS TOWER A.E.» (ποσοστά συμμετοχής: 30% Prodea και 70% «Cante Holdings Ltd», η οποία αποτελεί τον κοινό επενδυτικό φορέα του ομίλου Dimand κατά 65% και της EBRD κατά 35%) συμμετέχει στην ανακατασκευή του Πύργου Πειραιά με στόχο να μετατραπεί σε ένα σύγχρονο βιοκλιματικό κτήριο γραφείων και καταστημάτων συνολικής επιφάνειας περίπου 34.518 τ.μ., έργο το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του α’ εξαμήνου του 2023 (επένδυση η οποία εμπίπτει στην Κατηγορία Α 57 του ανωτέρω πίνακα). Ο συνολικός προϋπολογισμός της επένδυσης ανέρχεται σε €50 εκατ. περίπου και η Εταιρεία αναμένεται να εισφέρει €4.320 χιλ. για τις απαραίτητες εργασίες. Έως την Ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου έχει καταβληθεί συνολικό ποσό €1.230 χιλ. το οποίο έχει χρηματοδοτηθεί από δανειακά κεφάλαια.
• H Εταιρεία μέσω της κοινοπραξίας «PANTERRA Α.Ε» (ποσοστά συμμετοχής: 49% Prodea και 51% «STIVALEOUS HOLDINGS LIMITED» του ομίλου Dimand) συμμετέχει στην ανάπτυξη κτηρίου σύγχρονων προδιαγραφών βάσει των αρχών της αειφόρου ανάπτυξης, εκτιμώμενης συνολικής επιφάνειας άνω των 30 χιλ. τ.μ. επί των οδών Λεωφόρου Συγγρού και Λαγουμιτζή στην Αθήνα, έργο το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του πρώτου εξαμήνου του 2022. Η Εταιρεία είναι σε διαδικασία εξαγοράς του 51% και αποπεράτωσης των κατασκευαστικών εργασιών. Σημειώνεται ότι έως την Ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου έχει καταβληθεί συνολικό ποσό €11.711 χιλ. το οποίο έχει χρηματοδοτηθεί από δανειακά και ίδια κεφάλαια, ενώ οι συνολικές μελλοντικές εκροές υπολογίζονται σε €38.980 χιλ.
• Η Εταιρεία μέσω της κοινοπραξίας «RINASCITA Α.Ε.», συμμετέχει κατά 35% στη μίσθωση πολυώροφου κτηρίου επί της οδού Σταδίου 65 και Πλατεία Ομονοίας, στην Αθήνα, το οποίο ανακατασκευάζεται ώστε να λειτουργήσει ως ξενοδοχειακή μονάδα, την οποία η Εταιρεία θα εξαγοράσει πλήρως. Η Εταιρεία έχει ήδη εισφέρει €1.961 χιλ. (χρηματοδότηση μέσω ιδίων και δανειακών κεφαλαίων) και τα συνολικά μελλοντικά κεφάλαια για την συμμετοχή στην ολοκλήρωση της ανακατασκευής του ακινήτου και εξαγοράς του 65% υπολογίζονται σε €9.419 χιλ.
• Την 30.06.2021 η Εταιρεία απέκτησε οικόπεδο συνολικής επιφάνειας 2.6 χιλ. τ.μ. στο οποίο σχεδιάζει να αναπτύξει πολυτελείς κατοικίες σύγχρονων προδιαγραφών βάσει των αρχών της αειφόρου ανάπτυξης (επένδυση η οποία εμπίπτει στην Κατηγορία Α του ανωτέρω πίνακα). Το τίμημα απόκτησης του οικοπέδου ανήλθε σε €4,4 εκ. (χρηματοδότηση μέσω ιδίων κεφαλαίων), ενώ οι συνολικές μελλοντικές εκροές για την ανάπτυξη των κατοικιών υπολογίζονται σε €7,2 εκατ.
Σύμφωνα με την επενδυτική της στρατηγική, η Εταιρεία επενδύει, άμεσα ή έμμεσα, μέσω των θυγατρικών της ή των κοινοπραξιών στις οποίες συμμετέχει, σε τύπους ακινήτων που αφορούν κυρίως σε χώρους γραφείων, κέντρα αποθήκευσης και διανομής (logistics) στην Ελλάδα, την Κύπρο, την Ιταλία και επιλεκτικά σε γειτονικές της Ελλάδας χώρες, καθώς και σε ξενοδοχεία σε Ελλάδα, Κύπρο και στην ευρύτερη περιοχή της Μεσογείου.
Βιοκλιματικά / «Πράσινα» Ακίνητα
Σχετικά με τους γραφειακούς χώρους, ο Όμιλος στοχεύει, στην απόκτηση ή ανάπτυξη σύγχρονων κτηρίων που υιοθετούν τις αρχές της αειφορίας, λαμβάνοντας υπ’ όψιν πρακτικές για τη διασφάλιση της υγείας και ευεξίας των εργαζομένων και τα οποία αναμένεται να πιστοποιηθούν κατά LEED. Ακίνητα με αντίστοιχες προδιαγραφές δεν υπάρχουν έτοιμα στην αγορά οπότε η Εταιρεία είτε αναπτύσσει η ίδια τα ακίνητα, είτε συνεργάζεται με εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων (developers) μέσω συμμετοχής σε κοινοπραξίες ή με την σύναψη προσυμφώνων για την απόκτηση ακινήτων αφού έχει ολοκληρωθεί η κατασκευή τους. Η ολοκλήρωση της ανάπτυξης των ακινήτων μέσω των επενδύσεων αυτών και έναρξη της εμπορικής τους εκμετάλλευσης από την Εταιρεία αναμένεται σταδιακά σε ορίζοντα διετίας αρχής γενομένης από την έναρξη της εκάστοτε επένδυσης.
Σε εξέλιξη βρίσκεται η ανάπτυξη ενός υπερσύγχρονου, βιοκλιματικού, πενταώροφου κτηρίου γραφειακής χρήσης το οποίο βρίσκεται στις οδούς Αιγιαλείας, Φραγκοκκλησιάς και Κοσμά Αιτωλού στο Μαρούσι Αττικής, υλοποιείται μέσω της 100% θυγατρικής της εταιρείας «Ανάπτυξη Φραγκοκκλησιά Ακινήτων Μονοπρόσωπη Α.Ε.» και το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του 2021. Επίσης βρίσκεται σε εξέλιξη η ριζική ανακατασκευή και ενεργειακή μετατροπή του κτηρίου γραφείων επί της Λεωφ. Συγγρού 44, η οποία αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2022. Παράλληλα, η Εταιρεία μέσω της κοινοπραξίας «PANTERRA Α.Ε» (ποσοστά συμμετοχής: 49% Prodea και 51% «STIVALEOUS HOLDINGS LIMITED» του ομίλου Dimand) συμμετέχει στην ανάπτυξη κτηρίου γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών βάσει των αρχών της αειφόρου ανάπτυξης, εκτιμώμενης συνολικής επιφάνειας άνω των 24 χιλ. τ.μ. επί των οδών Λεωφόρου Συγγρού και Λαγουμιτζή στην Αθήνα, έργο το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του πρώτου εξαμήνου του 2022.
Πέρα από τα υπό ανάπτυξη ακίνητα, σημειώνεται ότι το Χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει ήδη πιστοποιημένα «πράσινα» ακίνητα, όπως το Κτήριο ΚΑΡΕΛΑ, το οποίο είναι το πρώτο συγκρότημα γραφείων στην Ελλάδα που έλαβε πιστοποίηση LEED («Leadership in Energy and Environmental Design») σε επίπεδο Gold, το κτήριο γραφείων που βρίσκεται στον Γέρακα Αττικής (Πόρου, Γαργηττού και παραπλεύρου της Λ. Σταυρού) το οποίο στεγάζει τις κεντρικές εγκαταστάσεις μηχανογράφησης και γραφεία της ΕΤΕ και το οποίο είναι πιστοποιημένο κατά LEED σε επίπεδο Gold, καθώς και το κτήριο στο οποίο στεγάζεται η Έδρα της Εταιρείας το οποίο επίσης έλαβε πιστοποίηση LEED σε επίπεδο Gold και αποτελεί το πρώτο διατηρητέο κτήριο γραφείων στην Ελλάδα που έχει λάβει τη σχετική πιστοποίηση. Πέραν της πιστοποίησης κατά LEED, το κτήριο στο οποίο στεγάζεται η Έδρα της Εταιρείας είναι στη διαδικασία διεθνούς πιστοποίησης κατά το Well Building Standard, το οποίο επικεντρώνεται στην υγεία και ευεξία των ανθρώπων στα κτήρια.
Logistics
Αναφορικά με τα logistics, στόχος είναι να αποτελέσουν βασικό πυλώνα του Χαρτοφυλακίου της τα επόμενα χρόνια. Στρατηγική της είναι η απόκτηση εμπορικών αποθηκών σύγχρονων προδιαγραφών, οι οποίες δεν είναι άμεσα διαθέσιμες και απαιτείται χρόνος για την ολοκλήρωσή τους, ο οποίος κυμαίνεται μεταξύ εννέα και δώδεκα μηνών.
Μεταξύ άλλων τον Δεκέμβριο του 2020 η ΑΕΕΑΠ υπέγραψε προσύμφωνο για την απόκτηση του 100% των μετοχών της εταιρείας «Θέτις Κτηματική – Εμπορική ΑΕ», ιδιοκτήτριας οικοπέδου στο οποίο θα ανεγερθούν ακίνητα με χρήση κέντρων αποθήκευσης και διανομής.
Επιπρόσθετα, εντός του 2020, ολοκλήρωσε την απόκτηση ενός ακινήτου συνολικής επιφάνειας 12,4 χιλ. τ.μ. με δυνατότητα ανέγερσης νέου όμορου κτηρίου συνολικής επιφάνειας 3,0 χιλ. τ.μ. στο Μαρκόπουλο Αττικής, το οποίο είναι εξ ολοκλήρου μισθωμένο και χρησιμοποιείται ως κέντρο αποθήκευσης και διανομής.
Οικιστικά Ακίνητα
Σχετικά με την κατηγορία των οικιστικών ακινήτων, ο Όμιλος διερευνά επιλεκτικές επενδύσεις σε προάστια της Αττικής με μεγάλη ζήτηση για υψηλής ποιότητας κατοικίες, για την αξιολόγηση των οποίων λαμβάνεται υπόψη μεταξύ άλλων, η γεωγραφική περιοχή, η εμπορευσιμότητα, και οι ελκυστικές αποδόσεις. Σκοπός της Εταιρείας είναι να δημιουργήσει 55 κατοικίες υψηλής ποιότητας και αρχιτεκτονικής αισθητικής και χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος τις οποίες θα διαθέσει προς πώληση στην ελληνική και διεθνή αγορά.
Ξενοδοχειακός Κλάδος
Αναφορικά με επενδύσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο, αυτές θα πραγματοποιούνται, κατά κύριο λόγο, μέσω της «MHV Mediterranean Hospitality Venture Limited» στην οποία η Εταιρεία κατέχει ποσοστό 45%, η θυγατρική του κυπριακού ομίλου εταιρειών YODA Group, «Papabull Investments Limited», συμμετέχει επίσης με ποσοστό 45% και ο όμιλος εταιρειών Invel Real Estate, μέσω θυγατρικής της «Flowpulse Limited», με ποσοστό 10%. Εκτός από την συμμετοχή μέσω της MHV, η ΑΕΕΑΠ κατέχει επτά ξενοδοχεία προς μίσθωση, συνολικής δυναμικότητας 750 δωματίων από τα οποία δύο είναι υπό ανακατασκευή.
Από το σύνολο, τα τέσσερα λειτουργούν ή αναμένεται να λειτουργήσουν από τους μισθωτές υπό τη σημαία διεθνών ξενοδοχειακών αλυσίδων μέσω σύμβασης franchise.
Σημειώνεται ότι εάν ληφθούν υπόψη και τα ξενοδοχεία The Landmark Nicosia (CTDC) και Aphrodite Hills (ΑΗ), η δυναμικότητα ανέρχεται σε 1.611 δωμάτια.
