Ροή
«Εξαιρετικά αισιόδοξη πορεία καταγράφηκε και το 2022 στα Logistics, τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και σε επίπεδο αξιών, καθώς ο κλάδος αναδεικνύεται ο μεγάλος ωφελημένος της πανδημίας. Η εποχή του e-commerce έχει ξεκινήσει επιφέροντας σεισμικές αλλαγές στον τρόπο που αντιλαμβανόμαστε την καταναλωτική εμπειρία. Πρόβλεψή μας για το 2023 είναι η συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης και του επιπέδου ενοικίων, με μικρότερη όμως ταχύτητα, και η σταθεροποίηση ή ελαφριά μείωση των αποδόσεων».
Αυτό αναφέρεται στο τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών Logistics 2022 της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρίας εκτιμήσεων στην Ελλάδα. Πρόβλεψή της για το 2023 είναι η συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης και του επιπέδου ενοικίων, με μικρότερη όμως ταχύτητα, και η σταθεροποίηση ή ελαφριά μείωση των αποδόσεων. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας. Σε γενικές γραμμές, καταγράφεται άνοδος ενοικίων για σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους της τάξεως του 5%-10%. Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτηριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά.
Η μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο ευνόησε τόσο πολύ τον κλάδο που πλέον μια εξαιρετικά μεγάλη πλειοψηφία επενδυτών και funds ψάχνουν να τοποθετηθούν, σε παγκόσμιο επίπεδο. Ο μεγάλος ανταγωνισμός σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά έχουν ωθήσει τις αξίες σε πρωτοφανή επίπεδα, τις αποδόσεις σε μεγάλη συμπίεση και τον δείκτη κενότητας κοντά στο μηδέν.
Νέες επενδύσεις 250.000 τ.μ. προσεχώς
Ειδικά για την Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,5 εκατομμύρια τ.µ., ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου. Στο απόθεμα των αποθηκών στην Αττική στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000τμ στην Αττική.
Οι αποδόσεις
Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 7,0% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Οι μελλοντικές προοπτικές και η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) οδηγεί θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics.
Υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2022, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4,50 €/τμ/μήνα, δεύτερα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4,07 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 3,37 €/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 2,85 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,61 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,52 €/τμ/μήνα.
«Παρατηρούμε πως οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,6-4,5 euro/τμ/μήνα. Θεωρούμε πως μισθώσεις πάνω από 4,0 euro/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης», αναφέρεται στην έρευνα της Geoaxis, υπό τον Ιωάννη Ξυλά.
Η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 8.100τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Μεσόγεια Αττικής με 4.150τμ και τρίτα έρχονται τα Οινόφυτα με 3.902τμ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 3.345τμ, η Ελευσίνα με 3.100τμ και το Καλοχώρι με επιφάνεια 2.070τμ. Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας
«Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθεί το έργο. Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2023, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα μεγαλύτερο των 5,25 euro/τμ/μήνα», αναφέρεται στο Παρατηρητήριο.
Οι μεγάλοι «παίκτες»
Σύμφωνα με την ανάλυση, πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2023. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Premia Properties, η Prodea Investments, η Trastor και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Dimand στη Βόρεια Ελλάδα. Σημαντικό πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα. Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2023, μια νεόδμητη αποθήκη με επιμέρους χώρους ψύξης σε κομβικό σημείο, μπορεί να καταγράψει πώληση μεγαλύτερη των 800 euro/τμ.
Η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η εταιρεία τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2022, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 687,27 €/τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Μεσόγεια με 634,14 €/τμ και τρίτη έρχεται η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 468,84 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 405,24 €/τμ, τα Οινόφυτα με 394,64 €/τμ και τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 345,64 €/τμ. «Παρατηρούμε πως οι αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 340-690 euro/τμ. Θεωρούμε πως πωλήσεις πάνω από 650 euro/τμ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης», σημειώνεται σχετικά.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4.500τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Μεσόγεια Αττικής με 4.492τμ. και τρίτη έρχονται η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 4.303τμ. Τις μικρότερες επιφάνειες εμφανίζουν τα Οινόφυτα με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.232τμ, η Ελευσίνα με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 3.740τμ και τέλος το Καλοχώρι με επιφάνεια 2.080τμ.
Η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης
Με βάση έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2022, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 157,87 €/τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 112,78 €/τμ, τρίτη έρχεται η εντός ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 91,53 €/τμ και η Ελευσίνα με 78,88 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει το Καλοχώρι με 54,84 €/τμ, τα Οινόφυτα με 44,88 €/τμ και τελευταία έρχεται η περιοχή εκτός της ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 21,60 €/τμ.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στα Οινόφυτα με 21.800τμ, ακολουθεί ο Ασπρόπυργος με 20.000τμ, το Καλοχώρι με 17.000τμ, η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 13.500τμ, τα Μεσόγεια με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 13.131τμ, η Σίνδος (εκτός ΒΙ.ΠΕ) με επιφάνεια 12.000τμ και τέλος η Ελευσίνα με επιφάνεια 8.400τμ.
