Ροή
Η Trade Estates ΑΕΕΑΠ, θυγατρική του ομίλου Fourlis στο real estate, έχει στην κατοχή της ακίνητα μικτής εκτιμώμενης αξίας (GAV) 300 εκατ. ευρώ και καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) 211 εκατ. Η real estate εταιρεία συνεχίζει την υλοποίηση του επενδυτικού της πλάνου αξίας άνω των 250 εκατ. μέσω αγορών και ανάπτυξης επιπλέον εμπορικών πάρκων και logistics. Μεσοπρόθεσμος στόχος είναι η δημιουργία χαρτοφυλακίου ακινήτων ύψους 700 - 800 εκατ. ευρώ. Η εισαγωγή της εταιρείας στην αγορά του Χρηματιστηρίου Αθηνών εντός του τρέχοντος έτους, παραμένει βασικός στόχος του ομίλου. Αυτά αναφέρθηκαν χτες, μεταξύ άλλων, κατά την παρουσίαση των αποτελεσμάτων χρήσης 2022 του ομίλου στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών.
Η διοίκηση του ομίλου αναφέρθηκε και στην μετακόμιση των κεντρικών της γραφείων από το Μαρούσι, (σε ακίνητο που ανήκε στο επιχειρηματία Λ. Έλληνα αλλά περιήλθε πέρυσι στην κυριότητα της Trastor μέσω σχετικού πλειοδοτικού διαγωνισμού), για να μεταφερθεί σε ιδιόκτητους χώρους. Τα νέα γραφεία του ομίλου θα ενταχθούν στο retail park που αναπτύσσει στα Σπάτα η Trade Estates (σε συνεργασία με την Ten Brinke).
Η ΑΕΕΑΠ στο Χρηματιστήριο
Ειδικότερα, την πρόθεση της να εισαγάγει τη θυγατρική ΑΕΕΑΠ, Trade Estates, στο ΧΑ μέσα στο 2023 επανέλαβε χθες η διοίκηση του ομίλου Φουρλή, υπογραμμίζοντας ωστόσο ότι η κίνηση αυτή θα εξαρτηθεί από το κλίμα στις αγορές, τον «ανταγωνισμό» των IPO’s του κλάδου αλλά και την εκλογική αναμέτρηση, καθώς και την πολυαναμενόμενη επενδυτική βαθμίδα. Ο λόγος περί «ανταγωνισμού» έγινε καθώς αναμένονται ακόμη δύο εισαγωγές, των Noval (του ομίλου Viohalco) και Orilina. Πάντως, τόσο ο πρόεδρος του ομίλου Β. Φουρλής, όσο και διευθύνουν σύμβουλος, Απ. Πεταλάς, επανέλαβαν την πρόθεση αυτονόμησης της εταιρείας, ώστε να αποκτήσει διακριτή θέση έναντι των λιανικών δραστηριοτήτων.
Το deal με την Autohellas
Ο όμιλος Fourlis σχεδιάζει μείωση της μετοχικής συμμετοχής του ομίλου κάτω του 50% (έως τότε η ΑΕΕΑΠ ενοποιείται πλήρως στα μεγέθη του ομίλου) αλλά και η διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου ακινήτων της εταιρείας με τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούνται από τις λιανικές αλυσίδες του ομίλου να περιορίζονται στο 30%. Η είσοδος της ΑΕΕΑΠ στο ΧΑ θα γίνει μέσω κλασικής αύξησης μετοχικού κεφαλαίου και έκδοσης νέων μετοχών, χωρίς προηγουμένως να προηγηθεί carve out μετοχών στους μετόχους της Φουρλής, σκέψη που είχε διατυπωθεί κατά τον πρώτο χρόνο ίδρυσης της ΑΕΕΑΠ. Σημειώνεται ότι ήδη το μετοχικό κεφάλαιο της ΑΕΕΑΠ βρίσκεται υπό μόχλευση καθώς έχει συμφωνηθεί η απόκτηση του 12% από την Autohellas. Η προθεσμία για την ολοκλήρωση συμμετοχής της δεύτερης στην αύξηση κεφαλαίου της Trade Estates, με εισφορά σε είδος ακινήτου, παρατάθηκε έως τις 30 Απριλίου 2023.
Η αύξηση αυτή θα καλυφθεί αποκλειστικά από την AUTOHELLAS ΑΤΕΕ, κατόπιν λήψης της απαιτούμενης από το νόμο έγκρισης από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, μέσω εισφοράς σε είδος ακινήτου, και συγκεκριμένα οικοπέδου 45,408.04 τ.μ. εντός Επιχειρηματικού Πάρκου στην περιοχή Βαμβακιάς του Δήμου Ελευσίνας μετά του επ’ αυτού συγκροτήματος επαγγελματικών κτηρίων και εμπορικών αποθηκών επί του οποίου η TRADE ESTATES ΑΕΕΑΠ θα αναπτύξει σύγχρονο κέντρο Logistics.
Στο τέλος του 2022, ο δανεισμός της ΑΕΕΑΠ ανερχόταν 110 εκατ. ευρώ περίπου (με μέσο επιτόκιο της τάξης του 3,5%), ενώ η εταιρεία έχει εξασφαλίσει και 40 εκατ. ευρώ χαμηλότοκου δανεισμού μέσω των πόρων του ΤΑΑ, για τις αναπτύξεις πράσινων κτιρίων. Να αναφερθεί ότι πέρα από τη σταδιακή ωρίμανση των αδειοδοτήσεων για το retail hub στο Ελληνικό, ξεκινά ήδη η κατασκευή του retail park στην Πάτρα, όπου θα δημιουργηθεί και ένα μεσαίου μεγέθους ΙΚΕΑ, ενώ αναμένεται η έκδοση οικοδομικής άδειας για το αντίστοιχο retail park που θα αναπτυχθεί στο Ηράκλειο Κρήτης.
Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων
Σύμφωνα με την ετήσια χρηματοοικονομική έκθεση (2022) για την Trade Estates ΑΕΕΑΠ, το σύνολο εσόδων του ομίλου το 2022 ανήλθε σε ποσό 20,8 εκατ. ευρώ. Την 31/12/2022, ο Όμιλος εμφάνισε καθαρό κέρδος από την αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία ύψους ευρώ 13,575 εκατ. ευρώ.
Το Χαρτοφυλάκιο ακινήτων του Ομίλου κατά την 31/12/2022 περιλαμβάνει i) εμπορικά πάρκα και εμπορικά καταστήματα μεγάλης επιφάνειας (big boxes) αντιπροσωπεύοντας το 86,9% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία και 86,4% με βάση τα Ετησιοποιημένα Μισθώματα και ii) logistics τα οποία αντιπροσωπεύουν το 13,1% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία και 13,6% με βάση τα Ετησιοποιημένα Μισθώματα. Η συνολική Μεικτή Εκμισθώσιμη Επιφάνεια είναι 242 χιλ. τ.μ.. Οκτώ βρίσκονται στην Ελλάδα, ένα στην Κύπρο και ένα στη Βουλγαρία.
Επιπλέον, σημειώνεται ότι τα τρία σημαντικότερα ακίνητα του Ομίλου (ακίνητο Θεσσαλονίκης (ΙΚΕΑ), ακίνητο Σόφιας (ΙΚΕΑ Βουλγαρίας) και εμπορικό πάρκο FLORIDA1), κατά την 31.12.2022, αντιστοιχούν σε ποσοστό 51,5% σε όρους Εκτιμηθείσας Αξίας και σε 52,7% σε όρους Ετησιοποιημένου Μισθώματος.
Η εύλογη αξία τους την 31.12.2022 ανερχόταν σε ευρώ 288,762 χιλ. σύμφωνα με σχετική εκτίμηση των Ανεξάρτητων Εκτιμητών. Η πληρότητα του Χαρτοφυλακίου ανέρχεται σε 99,14% και η σταθμισμένη μέση υπολειπόμενη διάρκεια των μισθωτικών συμβάσεων του Ομίλου κατά την 31.12.2022, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα μονομερή δικαιώματα παράτασης των μισθωτών, ανέρχεται σε 22,1 έτη, ενώ μη λαμβάνοντας τα δικαιώματα παράτασης υπόψη, ανέρχεται σε 12,7 έτη.
Οι τάσεις σε βασικούς τομείς
Τα εμπορικά πάρκα αποτελούν σήμερα την ισχυρότερη τάση στις νέες αναπτύξεις λιανικού εμπορίου παγκοσμίως, καθώς οι καταναλωτές έχοντας στη διάθεσή τους λιγότερο διαθέσιμο χρόνο αλλά και στη μετά Covid εποχή θα αναζητούν συνεχώς εύκολη, ασφαλή και άμεση πρόσβαση σε αγορές και υπηρεσίες. Σκοπός της TRADE ESTATES ΑΕΕΑΠ είναι να δραστηριοποιηθεί αμιγώς σε ακίνητα λιανικής αγοράς μεγάλης επιφάνειας («Big Bοxes») και υποδομών ηλεκτρονικού εμπορίου, μέσω της απόκτησης νέων ακινήτων και εκτός Ομίλου, δημιουργώντας ένα χαρτοφυλάκιο υψηλής ποιότητας και απόδοσης.
Αναφορικά με τις πρόσφατες τάσεις που επικράτησαν και αναμένονται στην αγορά ακινήτων συνοπτικά αναφέρονται τα ακόλουθα ανά κύρια κατηγορία ακινήτου:
- Εμπορικά Πάρκα: Τα εμπορικά πάρκα αποτελούν σήμερα την ισχυρότερη τάση στις νέες αναπτύξεις λιανικού εμπορίου παγκοσμίως, καθώς οι καταναλωτές έχοντας στη διάθεσή τους λιγότερο διαθέσιμο χρόνο αλλά και στη μετά COVID-19 εποχή θα αναζητούν συνεχώς εύκολη, ασφαλή και άμεση πρόσβαση σε αγορές και υπηρεσίες. Σκοπός της Εταιρείας είναι να δραστηριοποιηθεί αμιγώς σε ακίνητα λιανικής αγοράς μεγάλης επιφάνειας («Big Bοxes») και υποδομών ηλεκτρονικού εμπορίου, μέσω της απόκτησης νέων ακινήτων, δημιουργώντας ένα χαρτοφυλάκιο υψηλής ποιότητας και απόδοσης.
- Logistics: Στον τομέα των logistics, η ραγδαία ανάπτυξη της εφοδιαστικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια, εν μέρει συνδέεται με την επέκταση του ηλεκτρονικού εμπορίου και αναμένεται να συνεχιστεί, καθώς το ηλεκτρονικό εμπόριο ενισχύεται περαιτέρω, ενώ η εμπιστοσύνη των καταναλωτών ολοένα και αυξάνεται. Σημειώνεται ότι όταν οι εύλογες αξίες των ακινήτων υποχωρούν, η Εταιρεία εμφανίζει ζημιές από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία.
