Ροή
Στα 2,477 δισ. ευρώ ανέρχεται η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα της Prodea Investment στις 30 Ιουνίου 2022. H εύλογη αξία των ακινήτων υπό διαχείριση ανήλθε σε 2,617 δισ. ευρώ (αύξηση 6,6%).
Στο τέλος 6μήνου το χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ αποτελείτο συνολικά από 385 (31 Δεκεμβρίου 2021: 373) εμπορικά ακίνητα (κυρίως καταστήματα και γραφεία) συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 1.408 χιλ. τ.μ. Τριακόσια τριάντα (330) από αυτά τα ακίνητα βρίσκονται στην Ελλάδα, εκ των οποίων τα περισσότερα από αυτά βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής και εμπορικότητας. Επίσης, είκοσι τέσσερα (24) ακίνητα βρίσκονται στην Κύπρο, είκοσι επτά (27) ακίνητα στην Ιταλία, δύο (2) ακίνητα στη Βουλγαρία και δύο (2) ακίνητα στη Ρουμανία. Στις 30 Ιουνίου 2022 η εύλογη αξία των ακινήτων υπό διαχείριση (Assets Under Management - AUM) της Εταιρείας ανέρχεται σε €2.617.613 (31 Δεκεμβρίου 2021: €2.455.381). Σημειώνεται ότι η εύλογη αξία των ακινήτων των συμμετοχών σε κοινοπραξίες έχει υπολογιστεί με βάση το ποσοστό συμμετοχής της Εταιρείας στην κάθε εταιρεία.
Η «εικόνα» του real estate
Όπως αναφέρεται στην χρηματοοικονομική έκθεση 6μήνου της ΑΕΕΑΠ, παρά την πρόσφατη αύξηση του πληθωρισμού και των επιτοκίων τα prime ακίνητα εξακολουθούν να είναι ιδιαίτερα ελκυστικά, υπαγορεύοντας χαμηλές αποδόσεις γεγονός που εν μέρει οφείλονται και στην έλλειψη κατάλληλου επενδυτικού προϊόντος.
Αναφορικά με τα γραφεία, πλέον των προαναφερόμενων, συνεχίζεται να καταγράφεται μεγάλη ζήτηση, ιδιαίτερα για κτήρια υψηλών προδιαγραφών ή/και βιοκλιματικά κτήρια, συμπαρασύροντας παράλληλα την αγορά γραφείων γενικότερα, ενώ φαίνεται ότι οι αποδόσεις για πράσινα γραφεία μπορεί να συμπιεστούν ακόμα περισσότερο.
Στα ξενοδοχεία, φαίνεται ότι η επίδραση του COVID-19 έχει παρέλθει, με την τουριστική αγορά να σημειώνει ιδιαίτερα δυναμική επάνοδο το 2ο εξάμηνο του 2022, ενώ υπάρχουν ενδείξεις ότι το καλοκαίρι του 2022 έχει ξεπεράσει και το αντίστοιχο του 2019.
Οι εμπορικές αποθήκες (logistics) συνεχίζουν σταθερά να έχουν μεγάλη ζήτηση, με αποτέλεσμα να εξακολουθεί να σημειώνεται συμπίεση των αποδόσεών τους. Τα αντίστοιχα μισθώματα καταγράφουν μικρές αυξήσεις. Σταδιακά διαφαίνεται και σχετική διαφοροποίηση του προϊόντος με την κατασκευή αποθηκών ιδιαίτερα μεγάλου ύψους (13,5μ), ακόμα και κατασκευές με πράσινη πιστοποίηση.
Ο Όμιλος προχώρησε εντός του α’ εξαμήνου 2022 στις κάτωθι επενδύσεις, οι οποίες συνέβαλαν στη διασπορά του χαρτοφυλακίου των ακινήτων του Ομίλου, ενώ στη συνέχεια έκανε τις εξής κινήσεις:
- Την 13 Ιανουαρίου 2022 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την απόκτηση πέντε όμορων οικοπέδων συνολικής επιφάνειας 10,4 χιλ. τ.μ. στο Μαρούσι, Αττική. Το τίμημα της απόκτησης ανήλθε σε €13.767 και η εύλογη αξία τους, σύμφωνα με σχετική εκτίμηση που πραγματοποίησαν οι ανεξάρτητοι εκτιμητές, ανερχόταν σε €15.007. Ο σκοπός της απόκτησης είναι η ανάπτυξη, μετά την κατεδάφιση του υφιστάμενου κτηρίου, και η εκμετάλλευση σύγχρονου συγκροτήματος γραφείων με κατ’ ελάχιστον περιβαλλοντική πιστοποίηση LEED Gold, το οποίο θα αποτελείται από δύο αυτόνομα και λειτουργικά ανεξάρτητα κτήρια συνολικής επιφάνειας άνω των 17 χιλ. τ.μ.
- Την 18 Απριλίου 2022 η Εταιρεία προχώρησε στην απόκτηση του 80% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας ΘΡΙΑΣΕΥΣ Α.Ε. Το τίμημα για την απόκτηση των μετοχών ανήλθε σε €528. Η ΘΡΙΑΣΕΥΣ Α.Ε. την 31 Μαΐου 2022 προέβη στην απόκτηση 17 αγροτεμαχίων στον Ασπρόπυργο Αττικής συνολικής επιφάνειας 111 χιλ. τ.μ. επί των οποίων σχεδιάζει την ανέγερση σύγχρονου Κέντρου Αποθήκευσης και Διανομής συνολικής επιφάνειας 39,8 χιλ. τ.μ. Το τίμημα για την απόκτηση των ακινήτων ανήλθε σε €5.856 και η εύλογη αξία τους κατά την ημερομηνία της απόκτησης, σύμφωνα με σχετική εκτίμηση που πραγματοποίησαν οι ανεξάρτητοι εκτιμητές, ανερχόταν σε €7.784. Επιπλέον, η Εταιρεία την 23 Μαΐου 2022 υπέγραψε σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης για την απόκτηση του υπολειπόμενου μετοχικού κεφάλαιού της ΘΡΙΑΣΕΥΣ Α.Ε. υπό την αναβλητική αίρεση της επιτυχούς ανάπτυξης του Κέντρου Αποθήκευσης και Διανομής. Το τίμημα για την αγορά των μετοχών θα προσδιοριστεί σύμφωνα με τους ειδικότερους όρους της ως άνω σύμβασης με βάση την καθαρή θέση (NAV) της εταιρείας κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
- Την 6 Ιουνίου 2022 κατακυρώθηκε στην Εταιρεία, μέσω ελεύθερης πώλησης στο πλαίσιο διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης ένα πλήρως μισθωμένο κτήριο γραφείων στο Μαρούσι Αττικής, επί των οδών Χειμάρρας 8Β και Γραβιάς συνολικής επιφάνειας 14,1 χιλ. τ.μ., το οποίο είναι εξ’ ολοκλήρου μισθωμένο σε μισθωτή με επαρκή πιστοληπτική ικανότητα. Το τίμημα της απόκτησης ανήλθε σε €35.000 και η εύλογη αξία του, σύμφωνα με σχετική εκτίμηση που πραγματοποίησαν οι ανεξάρτητοι εκτιμητές, ανερχόταν σε €34.113.
- Την 22 Ιουνίου 2022 η Εταιρεία προχώρησε στην απόκτηση του 100% του μετοχικού κεφαλαίου και των εταιρικών μεριδίων πέντε εταιρειών στην Ελλάδα, οι οποίες είναι ιδιοκτήτριες εννέα οικιστικών οικοπέδων και ενός υφιστάμενου κτηρίου κατοικιών, το οποίο είναι πλήρως μισθωμένο, με σκοπό την ανάπτυξη οικιστικών ακινήτων προς πώληση και ενοικίαση. Το τίμημα για την απόκτηση των εταιρειών ανήλθε σε €16.291 λαμβάνοντας υπ’ ‘οψιν το τίμημα για τα ακίνητα (ακίνητα επένδυσης και αποθέματα) τα οποία ανήλθε σε €17.250 ενώ η εύλογη αξία τους κατά την ημερομηνία της απόκτηση, σύμφωνα με σχετική εκτίμηση που πραγματοποίησαν οι ανεξάρτητοι εκτιμητές, ανερχόταν σε €18.177. Οι εταιρείες WISE LOUISA Μ.Α.Ε., ΘΕΡΜΟΠΥΛΩΝ 77 M.IKE και WISE ATHANASSIA M.IKE είναι ιδιοκτήτριες 4 οικοπέδων συνολικής επιφάνειας 7,2 χιλ. τ.μ. στα οποία θα αναπτυχθούν οικιστικά ακίνητα προς πώληση (αποθέματα). Οι εταιρείες BTR HELLAS M.IKE και BTR HELLAS II M.ΙΚΕ είναι ιδιοκτήτριες 5 οικοπέδων συνολικής επιφάνειας 1,7 χιλ. τ.μ. στα οποία θα αναπτυχθούν οικιστικά ακίνητα προς ενοικίαση (ακίνητα επένδυσης) και ενός πλήρως μισθωμένου κτηρίου κατοικιών συνολικής επιφάνειας 1,2 χιλ. τ.μ. το οποίο διαθέτει συνολικά 24 διαμερίσματα (Σημείωση 8 επί των Ενδιάμεσων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων).
- Την 26 Ιουνίου 2022, συστάθηκε στην Ιταλία η εταιρεία Fondo Five Lakes – Real Estate reserved closed-end Fund (Italian Real Estate Reserved AIF) (εφεξής «Five Lakes»). Η Εταιρεία κατέχει το 75% των μεριδίων της Five Lakes και αποτελεί συμμετοχή σε κοινοπραξία (Σημείωση 10 επί των Ενδιάμεσων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων).
- Στις 28 Ιουλίου 2022 εκταμιεύθηκε ποσό €25.000 από το δάνειο που έχει συνάψει η Εταιρεία με την τράπεζα Eurobank Α.Ε. ποσού έως €75.000, το οποίο χρησιμοποιήθηκε την ίδια ημέρα για την πλήρη αποπληρωμή της σύμβασης πίστωσης με ανοικτό αλληλόχρεο λογαριασμό που είχε συνάψει η Εταιρεία με την τράπεζα Eurobank Α.Ε.
- Στις 28 Ιουλίου 2022, η εταιρεία Five Lakes ολοκλήρωσε την απόκτηση του ξενοδοχείου Bellevue Cortina d’Ampezzo στην Ιταλία έναντι συνολικού τιμήματος περίπου €48.990. Το εξαώροφο αυτό κτήριο προς το παρόν λειτουργεί εν μέρει ως ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις και εν μέρει ως ιδιωτικές κατοικίες, και βρίσκεται στο κέντρο του χιονοδρομικού θέρετρου Cortina d’Ampezzo. Το ακίνητο θα ανακαινιστεί ριζικά με σκοπό να δημιουργηθεί ένα πολυτελές ξενοδοχείο πέντε αστέρων, χωρητικότητας έως και 100 δωμάτια.
- Στις 29 Ιουλίου 2022 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την πώληση ενός ακινήτου της στην Ελλάδα. Το τίμημα για την πώληση ανήλθε σε €500 ενώ η λογιστική του αξία ανερχόταν σε €444. Το ακίνητο είχε ταξινομηθεί ως διακρατούμενο προς πώληση στοιχείο στην Ενδιάμεση Συνοπτική Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης του Ομίλου και της Εταιρείας την 30 Ιουνίου 2022.
- Στις 10 Αυγούστου 2022 η Εταιρεία προέβη σε απόκτηση επιπλέον ποσοστού 55% στην εταιρεία RINASCITA A.E., με αποτέλεσμα το ποσοστό συμμετοχής της Εταιρείας να ανέλθει σε 90%. Το τίμημα για την απόκτηση του επιπλέον 55% ανήλθε σε €7.570. Η εταιρεία συνεχίζει να αποτελεί συμμετοχή σε κοινοπραξία βάσει συμφωνίας μετόχων.
- Στις 16 Σεπτεμβρίου 2022 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την πώληση ενός ακινήτου της στη Θεσσαλονίκη. Το τίμημα για την πώληση ανήλθε σε €345 ενώ η λογιστική του αξία ανερχόταν σε €313. Το ακίνητο είχε ταξινομηθεί ως διακρατούμενο προς πώληση στοιχείο στην Ενδιάμεση Συνοπτική Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης του Ομίλου και της Εταιρείας την 30 Ιουνίου 2022.
- Στις 5 Αυγούστου 2022 το Picasso Fund, ως δανειολήπτης, προχώρησε σε συμφωνία για τη λήψη δανείου με την Bank of America Europe DAC, υποκατάστημα Μιλάνου, και της Iside SPV S.r.l. (όπως τροποποιήθηκε μεταγενέστερα την 20 Σεπτεμβρίου 2022) με σκοπό, μεταξύ άλλων, την αναχρηματοδότηση των υφιστάμενων δανειακών υποχρεώσεων του Picasso Fund και του Tarvos Fund (τα οποία θα συγχωνευθούν μετά την ολοκλήρωση της αναχρηματοδότησης στο Picasso Fund). Η αναχρηματοδότηση ολοκληρώθηκε την 22 Σεπτεμβρίου 2022 από τους δανειστές Bank of America Europe DAC, υποκατάστημα Μιλάνου, (ως άμεσος δανειστής βάσει της δανειακής σύμβασης), την Alpha Bank (Ελλάδα) και την Deutsche Bank (ως ομολογιούχοι της Iside SPV S.r.l. στο πλαίσιο της σχετικής συναλλαγής τιτλοποίησης). Το ποσό της δανείου είναι €175.000 με διάρκεια 2 έτη και δυνατότητα 3 διαδοχικών ετήσιων ανανεώσεων, βάσει, μεταξύ άλλων, του χρηματοοικονομικού δείκτη Λόγος Δανείων προς Αξία Χαρτοφυλακίου Ακινήτων.
Τράπεζες και Μισθωτές
Όπως επίσης σημειώνεται στην έκθεση, η ΑΕΕΑΠ βρίσκεται σε συζητήσεις με τράπεζες σχετικά με την παροχή πρόσθετων κεφαλαίων για τη διασφάλιση των διαθεσίμων προκειμένου να πραγματοποιήσει το βραχυπρόθεσμο/μεσοπρόθεσμο επενδυτικό της σχέδιο. Στο πλαίσιο αυτό η Εταιρεία την 19 Απριλίου 2022 προέβη στη σύναψη ομολογιακού δανείου ποσού έως €75.000 με την Τράπεζα Eurobank Α.Ε.
Το 63,8% των ετησιοποιημένων μισθωμάτων προέρχεται από τους εξής μισθωτές: Εθνική Τράπεζα, Σκλαβενίτης, Ελληνικό Δημόσιο, Cosmote και Ιταλικό Δημόσιο και δεν υπήρξε μείωση στα έσοδα από μισθώματα για την εξαμηνιαία περίοδο που έληξε την 30 Ιουνίου 2022, λόγω της πανδημίας Επίσης, ο Όμιλος για τον περιορισμό του πιστωτικού κινδύνου λαμβάνει από μισθωτές, στο πλαίσιο των μισθωτικών συμβάσεων, εξασφαλίσεις, όπως ενδεικτικά εγγυήσεις.
Γεωπολιτικές εξελίξεις και ενεργειακή κρίση
Όπως σημειώνεται, οι στρατιωτικές ενέργειες της Ρωσίας που ξεκίνησαν στην Ουκρανία τον Φεβρουάριο 2022 επηρέασαν άμεσα την παγκόσμια αγορά η οποία εξακολουθεί να παραμένει ευμετάβλητη. Επίσης, προκάλεσαν σοβαρές συνέπειες στην αγορά ενέργειας και προβληματισμό σχετικά με τις αυξημένες τιμές προϊόντων ιδιαίτερα στην Ευρώπη.
- Ως κυριότερο σημείο που χρήζει προσοχής η Εταιρεία αναγνωρίζει την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους ακινήτων. Ωστόσο ο Όμιλος έχει περιορισμένη έκθεση σε έργα ανάπτυξης ακινήτων σε σχέση με το σύνολο του επενδυτικού χαρτοφυλακίου, με την πλειοψηφία αυτών να βρίσκονται σε προχωρημένη φάση ολοκλήρωσης.
- Παράλληλα έχει καταγραφεί αυξητική τάση στα επίπεδα των μισθωμάτων στους κλάδους της ελληνικής αγοράς ακινήτων στους οποίους δραστηριοποιείται η Εταιρεία και ο Όμιλος με αποτέλεσμα η όποια αύξηση του κατασκευαστικού κόστους να αναμένεται να εξισορροπηθεί σε σημαντικό βαθμό από τα αυξημένα έσοδα από μισθώματα. Συνεπώς δεν αναμένεται να είναι ουσιώδης η επίπτωση στα συνολικά αποτελέσματα του Ομίλου.
- Αναφορικά με την έναρξη νέων έργων ανάπτυξης, η Εταιρεία είναι σε φάση αναμονής και αξιολόγησης πριν προβεί στην έναρξη εργασιών.
- Αναφορικά με την πληθωριστική πίεση, τα έσοδα της Εταιρείας από μισθώματα είναι στην πλειοψηφία τους συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή.
- Αναφορικά με την αύξηση των επιτοκίων, η Εταιρεία παρακολουθεί στενά τις εξελίξεις και αξιολογεί τις πιθανές επιπτώσεις στα αποτελέσματα και τη ρευστότητά της έτσι ώστε να ληφθούν τα απαραίτητα μέτρα ανάλογα με τη διαμόρφωση των συνθηκών και τις προβλέψεις. Σε αυτή τη φάση δεν είναι δυνατόν να προβλεφθεί η γενικότερη επίπτωση που μπορεί να έχει στην οικονομική κατάσταση των πελατών του Ομίλου μια παρατεταμένη ενεργειακή κρίση και αύξηση των τιμών εν γένει.
- Τέλος η Εταιρεία θα εντατικοποιήσει τις ενέργειές της για την υλοποίηση σε επιλέξιμα ακίνητά της «πράσινων» ενεργειακών επενδύσεων (π.χ. εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων στις οροφές αποθηκευτικών χώρων) έτσι ώστε να μειωθεί το ενεργειακό κόστος των μισθωτών της μέσω του περιορισμού της εξάρτησής τους από παραδοσιακές πηγές ενέργειας.
Τα μεγέθη 6μήνου
Η Prodea Investments ανακοίνωσε ότι ο κύκλος εργασιών του oμίλου ανήλθε σε €73,5 εκατ. έναντι €64,9 εκατ. το πρώτο εξάμηνο 2021 (αύξηση 13,2%). Η αύξηση αυτή έρχεται ως αποτέλεσμα της ωρίμανσης των έργων ανάπτυξης, των νέων επενδύσεων σε ακίνητα εισοδήματος και των νέων εκμισθώσεων στο πλαίσιο της επενδυτικής στρατηγικής που υλοποιεί η εταιρεία με στόχο τη βελτιστοποίηση τόσο της σύνθεσης του επενδυτικού χαρτοφυλακίου όσο και των ποιοτικών χαρακτηριστικών των ακινήτων με βασικό πυλώνα ανάπτυξης τις αρχές της αειφορίας.
Τα λειτουργικά κέρδη ανήλθαν σε €102,5 εκατ. έναντι €99,8 εκατ. το πρώτο εξάμηνο 2021 (αύξηση 2,7%).
Τα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων, αναπροσαρμογής αξίας των ακινήτων και λοιπών μη επαναλαμβανόμενων κονδυλίων (adjusted EBITDA) ανήλθαν σε €45,0 εκατ. το πρώτο εξάμηνο 2022 έναντι €47,4 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο του 2021.
Η Εσωτερική Αξία (NAV) του oμίλου την 30η Ιουνίου 2022 ανήλθε σε €1.441,5 εκατ. ή €5,64 ανά μετοχή έναντι €1.396,3 εκατ. και €5,47 ανά μετοχή αντίστοιχα την 31η Δεκεμβρίου 2021.
