Ροή
Nωρίτερα από τις κινήσεις της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας στην άνοδο των επιτοκίων της, έρχονται οι αυξήσεις επιτοκίων από τις τράπεζες στα δάνεια.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του insider.gr, οι τράπεζες ετοιμάζονται για τις πρώτες αυξήσεις επιτοκίων μέσα στον Μάιο, ανεβάζοντας τα σταθερά επιτόκια των στεγαστικών δανείων κατά 0,20% - 0,40%. Σημειώνεται ότι οι αυξήσεις θα αφορούν στα νέα δάνεια και όχι στα υφιστάμενα, καθώς η λήψη σταθερού επιτοκίου «κλειδώνει» το κόστος δανεισμού του πελάτη.
Οι αυξήσεις στα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου θα ακολουθήσουν την αύξηση του βασικού επιτοκίου της ΕΚΤ, αναπροσαρμοζόμενα αυτόματα, ενώ τον Οκτώβριο αναμένονται οι αυξήσεις στα επιτόκια καταθέσεων.
Οι αυξήσεις των σταθερών επιτοκίων έχουν ήδη καθυστερήσει από τις τράπεζες, καθώς το τελευταίο δίμηνο το κόστος των swap για το κλείσιμο των θέσεων στη 10ετία – 15ετία (περιόδους στις οποίες κινείται η πλειοψηφία των στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο) που συνάπτουν οι τράπεζες για την κάλυψη του κινδύνου της μακροχρόνιας χρηματοδότησης, έχει ανέβει κατά 0,70 – 0,80 μονάδες βάσης.
Τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου χορηγούνται από περιόδους 3 – 30 ετών, με επιτόκια που διαμορφώνονται από 2,50% - 2,75% έως 4%. Όπως αναφέρουν τραπεζίτες στο insider.gr, οι αυξήσεις που θα επέλθουν στα επιτόκια αυτά εξακολουθούν να διαμορφώνουν επιτόκια πολύ ελκυστικά για τον μακροχρόνιο δανεισμό στη στεγαστική πίστη, επιτρέποντας στον δανειολήπτη να κάνει τον οικογενειακό οικονομικό προγραμματισμό του για τα επόμενα πολλά χρόνια, χωρίς να αγωνιά για τις αυξήσεις στο κόστος του δανεισμού του σε κάθε επικείμενη άνοδο των επιτοκίων από την ΕΚΤ.
Παράλληλα, το κλείσιμο ενός σταθερού επιτοκίου δεν σημαίνει ότι ο δανειολήπτης του στεγαστικού δανείου εγκλωβίζεται σε μία άκαμπτη σύμβαση.
Αντιθέτως, μπορεί να αλλάξει το επιτόκιό του σε κυμαινόμενο, έχει δυνατότητα αποπληρωμής χωρίς κόστος προεξόφλησης, μπορεί να κάνει έκτακτες καταβολές ώστε να μειώσει το κεφάλαιο του δανείου και μπορεί να ωφεληθεί επίσης από πρόγραμμα χαμηλής εκκίνησης για τα δύο πρώτα χρόνια του δανείου ώστε να καταβάλλει χαμηλότερη δόση.
Η σταθερότητα στον οικονομικό προγραμματισμό και η μεγάλη ευελιξία που παρέχουν τα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο, αποτελούν βασικούς λόγους για τους οποίους παρατηρείται μεγάλη στροφή των δανειοληπτών στα σταθερά επιτόκια. Τα στεγαστικά σταθερού επιτοκίου που ξεκίνησαν να λανσάρουν οι τράπεζες την τελευταία τριετία κερδίζουν συνεχώς έδαφος, αφού η μεγάλη άνοδος στα ενοίκια που παραμένει ως τάση, καθιστά ελκυστικότερη την λήψη δανείου από την μίσθωση για την απόκτηση στέγης.
Κατόπιν αυτού, σήμερα 8 στα 10 στεγαστικά δάνεια συνάπτονται με σταθερό επιτόκιο, όταν προ τριετίας η αναλογία αυτή ήταν αντίστροφη υπέρ των δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου. Όπως αναφέρουν αρμόδια στελέχη τραπεζών στο insider.gr, τον Απρίλιο οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων κινήθηκαν στα 75 – 80 εκατ., έναντι 100 εκατ. ανά μήνα για το τρίμηνο Ιανουαρίου – Μαρτίου. Η μικρή κάμψη στη ζήτηση που σημειώθηκε σε έναν εορταστικό μήνα (Πάσχα) δεν αλλάζει την εικόνα της σταθερά ανεβασμένης ζήτησης για λήψη στεγαστικών δανείων και όπως εκτιμάται, για το σύνολο της φετινής χρονιάς οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αναμένονται στο 1,5 δις. ευρώ, με άνοδο της τάξεως του 25% - 30% από πέρυσι.
Πέρα από τα δάνεια σταθερού επιτοκίου, 2 στους 10 δανειολήπτες επιλέγουν κυμαινόμενο επιτόκιο. Όσο για το στοκ των στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου, διαχωρίζεται σε δάνεια πριν συνάφθηκαν πριν από την κρίση του 2009 και μετά. Και στις δύο περιπτώσεις, τα δάνεια έχουν συναφθεί στη βάση του επιτοκίου Euribor τριών μηνών συν περιθώριο, το οποίο κινείται γύρω στο 3% - 3,5%. Με τον επικείμενο ανοδικό κύκλο επιτοκίων από την ΕΚΤ, οι δόσεις και στις δύο κατηγορίες δανείων θα αναπροσαρμοστούν ανοδικά. Ωστόσο, τα παλαιά (προ 2009) στεγαστικά κυμαινόμενου επιτοκίου, δεδομένου ότι το Euribor είναι τώρα αρνητικό -0,50%, θα δουν μικρότερη επιβάρυνση με την άνοδό του μέχρι το 0%, καθώς η αύξηση θα «τρώει» από το spread. Έτσι, δεν θα δουν το κόστος του δανεισμού τους να αυξάνεται για ένα αρχικό διάστημα άνω του 3%.
Τα στεγαστικά κυμαινόμενου επιτοκίου που συνάφθηκαν μετά το 2009, αν και τιμολογούνταν επίσης στο Euribor τριμήνου συν spread, περιείχαν τη ρήτρα zero floor limit. Δηλαδή, η βάση για την τιμολόγησή τους δεν μπορούσε να γίνει αρνητική. Η ρήτρα αυτή επιβλήθηκε στις συμβάσεις των τραπεζών καθώς αυτές έβλεπαν την συνεχή καθοδική πορεία των επιτοκίων της ΕΚΤ και πριν αυτή η πορεία γίνει αρνητική, επέλεξαν να βάλουν στις συμβάσεις τη ρήτρα zero floor αντί να προβούν σε αυξήσεις των περιθωρίων δανεισμού. Με την ίδια πρακτική, οι τράπεζες έκαναν και τις ρυθμίσεις στεγαστικών δανείων. Με την δομή τιμολόγησης που έχουν, τα νέα (μετά το 2009) στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου θα δουν άμεσα στη μηνιαία δόση την αναπροσαρμογή του κόστους, μόλις η ΕΚΤ ανεβάσει τα επιτόκια και κάθε φορά που θα το κάνει.
Ενδεικτικά, για ποσό δανείου 100.000 ευρώ, με διάρκεια 15 έτη, 20 έτη, 30 έτη και επιτόκιο Euribor 3μήνου (το οποίο είναι σήμερα αρνητικό – 0,50%) + 3,50% (ενδεικτικό μέσο περιθώριο), ο δανειολήπτης πληρώνει σήμερα και θα πληρώνει την εξής μηνιαία δόση, εφόσον το Euribor αυξηθεί κατά 0,50% και 1%:
Με την διευκρίνιση ότι η δόση έχει υπολογιστεί με το τελικό επιτόκιο (ονομαστικό επιτόκιο πλέον 0,12% για στεγαστικά δάνεια), το ονομαστικό επιτόκιο σήμερα διαμορφώνεται σε 3,04% και η μηνιαία δόση σε 698 ευρώ για το δάνειο 15ετίας, 563 ευρώ για το 20ετίας και 430 για το 30ετίας.
Εφόσον το Euribor αυξηθεί κατά 0,50%, το τελικό ονομαστικό επιτόκιο θα διαμορφωθεί σε 3,54%. Οι μηνιαίες δόσεις για τον πελάτη θα ανεβούν αντίστοιχα στα 723, 588 και 458 ευρώ, προσαυξημένες κατά 25 ευρώ στην 15ετία και την 20ετία και κατά 28 ευρώ στην 30ετία.
Εάν το Euribor αυξηθεί κατά 1%, το τελικό ονομαστικό επιτόκιο θα διαμορφωθεί σε 4,04%. Οι μηνιαίες δόσεις για τον πελάτη θα ανεβούν αντίστοιχα στα 748, 614 και 487 ευρώ, αυξημένες κατά 50 ευρώ στην 15ετία, 51 ευρώ στην 20ετία και 57 ευρώ στην 30ετία.
