Ροή
Μετά από μια επιτυχημένη διαχείριση της υγειονομικής κρίσης και μια σχολαστικά οργανωμένη εκστρατεία εμβολιασμού, οι προοπτικές της ελληνική οικονομίας φαίνεται να είναι πολύ αισιόδοξες και δείχνουν έναν πραγματικό αναπροσανατολισμό της προς τη βιώσιμη ανάπτυξη και τον ψηφιακό μετασχηματισμός.
Το Greece 2.0 (το επενδυτικό πρόγραμμα μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης) έρχεται ως απάντηση στην πανδημία και τις νέες προκλήσεις που η χώρα πρέπει να αντιμετωπίσει μετά την υγειονομική κρίση. Το νέο ελληνικό επενδυτικό πρόγραμμα επιθυμεί να αυξήσει την ψηφιοποίηση του κράτους, μαζί με την προώθηση δημοσίων επενδύσεων και μεγάλων έργων υποδομής. Με αυτή την «οπτική» η Danos Group «βλέπει» την ευρύτερη εικόνα της ελληνικής οικονομίας.
Συνολικά, το 2021 ολοκληρώθηκαν ή ανακοινώθηκαν συναλλαγές περίπου 790 εκατ. ευρώ με σημαντικό μέγεθος αναφορικά με εκκρεμείς συμφωνίες να αναμένεται να οριστικοποιηθεί στα εμπορικά Ακίνητα κατά το πρώτο εξάμηνο του 2022. Ανάμεσα σε αυτές, αναφέρει, μεταξύ άλλων, την απόκτηση του ιστορικού «Μινιόν» από την Dimand (αξία συναλλαγής 26 εκατ. ευρώ), το Logistics Center στον Ασπρόπυργο της Prodea (23.800 τ.μ., 12,5 εκατ. ευρώ), την απόκτηση από την Trastor του υπόλοιπου 20% του Kronos Business Center στο Maroussi (2,35 εκατ. ευρώ), τις συμφωνίες των Τρ. Πειραιώς και Eurobank για τα νέα κτήρια γραφείων στο Ελληνικό (40.000 τ.μ. έναντι 137 εκατ. ευρώ και 38.000 τ.μ. με 140 εκατ. ευρώ αντίστοιχα), το Kapsis Hotels Crete (από Hines, 125 εκατ. ευρώ), την απόκτηση έκτασης από τη Microsoft στα Σπάτα (14 εκατ. ευρώ).
Ο αντίκτυπος της πανδημίας στην αγορά έχει παραταθεί, ενώ το Real Estate βρίσκεται σε μια μεταβαλλόμενη διαδικασία, καθώς εμφανίζονται νέες τάσεις και νέες προκλήσεις. Ωστόσο, η ελληνική αγορά παρουσιάζει σημάδια ανθεκτικότητας και προσαρμοστικότητας, υποστηρίζει η Danos (an alliance member of BNB Paribas Real Estate).
Αγορά γραφείων στην Αθήνα
Σε σχετική της ανάλυση για το πως «έκλεισε» το 2021 η αγορά ακινήτων, η Danos έδωσε τις εκτιμήσεις της (και) για το Αθηναϊκό real estate. Οσον αφορά την αγορά γραφείων «Athens Office Market», εκτιμά ότι παραμένει στα επενδυτικά ραντάρ παρά τα προγράμματα απομακρυσμένης εργασίας (τηλεργασία) και τον σκεπτικισμό που τα ακολούθησε. Όπως σημειώνει, η αγορά γραφείων φαίνεται να διατηρεί τους καλούς δείκτες απόδοσης.
Από σχετικούς πίνακες προκύπτει ότι το 2021 οι αξίες ενοικίασης για prime χώρους ξεπέρασαν και τα 25 ευρώ/τ.μ., με τον μέσο όρο να βρίσκεται λίγο χαμηλότερα των 20 ευρώ/τ.μ. Όσον αφορά σε βασικές αγορές, στο κέντρο της πόλης και σε καλές περιοχές ο μέσος όρος ενοικίων έφτασε τα 21 ευρώ/τ.μ., σε άλλες περιοχές της Αθήνας τα 12 ευρώ/τ.μ., σε χώρους στη Λ. Κηφισίας τα 19 ευρώ/τ.μ., στη Λ. Συγγρού το μέσο ενοίκιο έφτασε στα 15 ευρώ/τ.μ., στη Λ. Μεσογείων στα 14 ευρώ/τ.μ. και στη Λ. Βουλιαγμένης τα 13 ευρώ/τ.μ.
Σχετικά με τους κενούς χώρους στην αγορά γραφείων, στους Grade A το ποσοστό έπεσε στο περίπου 15% (25% το 2015 και μεταξύ 15%-20% τη διετία 2019-2020), ενώ σε χώρους Grade B το ποσοστό μειώθηκε στο 5% (έναντι άνω του 20% το 2015). Αναφορικά με τα yields, η Danos κάνει λόγο για 6%-6,5% σε Grade A Prime Locations, για αποδόσεις 7%-7,5% σε Grade B Prime Locations και 8%-8,5% σε Secondary Locations. Γενικότερα, ως προς τα ευρύτερα trends, η τάση είναι ανοδική σε ενοίκια και απορρόφηση χώρων και καθοδική σε yields και ποσοστό κενών χώρων. Η Danos (στοιχεία β’ «μισού» 2021) αναφέρεται σε περίπου 2,6 εκατ. τ.μ. συνολικής προμήθειας χώρων, σε 49.000 τ.μ. νέων χώρων, σε χώρους 90 χιλ. τ.μ. που ήταν υπό κατασκευή και σε μέσο ενοίκιο 18 ευρώ/τ.μ.
Το 2021 ήταν μια χρονιά στην οποία οι σύγχρονοι χώροι γραφείων παρέμειναν στο μάτι των επενδυτών, ενώ συνεχώς η αγορά τροφοδοτείται με νέα έργα. Η τοποθεσία και οι ανέσεις ήταν οι βασικοί μοχλοί της ζήτησης ενώ μεγάλης κλίμακας έργα, τα οποία θα αλλάξουν την αγορά γραφείων συνολικά, έχουν ήδη ανακοινωθεί. Οι εταιρείες έχουν, λόγω της πανδημία, υιοθετήσει τελικά νέες στρατηγικές και ο χώρος γραφείου θα παραμείνει σημαντικός για τις επιχειρήσεις και τους εργαζόμενους, αλλά ταυτόχρονα οι ενοικιαστές απαιτούν υψηλότερα πρότυπα. Η ζήτηση για Grade Α χώρους γραφείων παραμένει υψηλή και πολλοί δυνητικοί επενδυτές εστιάζουν στην υψηλή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, όπως φαίνεται και από τις πρόσφατες συναλλαγές. Η αγορά γραφείων της Αθήνας βρίσκεται ακόμα σε στάδιο ανάπτυξης, προσπαθώντας να βρει τον ρυθμό και τα prime προϊόντα της. Οι αποδόσεις και οι αξίες ενοικίασης απέδωσαν ακόμη καλύτερα το 2021, σημειώνει η Danos.
Η έλλειψη χώρων γραφείων Grade Α εξακολουθεί να αποτελεί πρόβλημα για την προσφορά της αγοράς, καθώς υπάρχει έλλειψη ποιοτικών χώρων που θα μπορεί να καλύψει την ζήτηση των επενδυτών, η οποία φαίνεται να είναι επίμονη παρά την πανδημία. Η Αθήνα είναι μια εξέχουσα αγορά γραφείων από τότε που τα περιθώριο κέρδους των επενδυτών μοιάζουν θετικά σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές γραφείου. Υπάρχει μια σειρά νέων αναπτύξεων σε χώρους υψηλών προδιαγραφών που θα καλύψουν εν μέρει την τρέχουσα ζήτηση, ωστόσο υπάρχουν αισιόδοξα σχέδια για τα επόμενα 5 χρόνια δεδομένου ότι η οικονομία αναπτύσσεται συνολικά προσελκύοντας νέους παίκτες. Κατά τη Danos, το Επενδυτικό Προφίλ παραμένει το ίδιο, δηλαδή οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ διαδραμάτισαν σημαντικό ρόλο τοπικές συναλλαγές ενώ και πολυεθνικές επιδιώκουν να μετεγκατασταθούν ενόψει μελλοντικών αναγκών και ανάπτυξης.
Retail
Ο κλάδος του λιανικού εμπορίου (retail) αντιμετώπισε μια πρόκληση τα προηγούμενα χρόνια ως αποτέλεσμα της πανδημίας COVID-19, ωστόσο, τα εμπορικά κέντρα εξακολουθούν να κρατούν το ενδιαφέρον των επενδυτών και ο τομέας φαίνεται να βρίσκει ξανά το ρυθμό του. Όπως αναφέρει η Danos, η πανδημία προφανώς επιβραδύνεται, το κοινό έχει προσαρμοστεί στα νέα πρότυπα και το λιανικό εμπόριο φαίνεται επίσης να έχει προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες, ενώ η κατανάλωση αυξήθηκε ιδιαίτερα τον Νοέμβριο του 2021 φθάνοντας στα επίπεδα του 2019. Η καταναλωτική εμπιστοσύνη σταθεροποιήθηκε στο δεύτερο εξάμηνο του περασμένου έτους και αναμένεται καλύτερη απόδοση τους επόμενους μήνες, ενώ μέσα στην πανδημία αυξήθηκε κατά πολύ το ηλεκτρονικό εμπόριο (e-commerce). Όπως αναφέρει η Danos, σύμφωνα με τα στοιχεία, η συνολική αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου για το 2021 συνεχίστηκε περαιτέρω στο 26%.
Το βασικό λιανικό εμπόριο και οι υπεραγορές εξακολουθούν να συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των επενδυτών και μένει να αποδειχτεί το πως οι prime τοποθεσίες θα ανταποκριθούν σε αυτές τις αλλαγές σε συνδυασμό με την αλλαγή στις πανδημικές καταναλωτικές συνήθειες.
Τα εμπορικά κέντρα φαίνεται να κρατούν την αρχική τους «δόξα» και υπάρχει ακόμη ζήτηση από τους anchor ενοικιαστές (οι γνωστοί μισθωτές – «άγκυρα»). Βασικές τοποθεσίες όπως η Ερμού, η Γλυφάδα, η Κηφισιά, το Κολωνάκι και ο Πειραιάς παρουσίασαν σταθερότητα και εξακολουθούν να θεωρούνται prime περιοχές λιανικής, που χαρακτηρίζονται από χαμηλότερα ποσοστά κενών θέσεων, prime μισθωτές, συγκεντρώνοντας έτσι το ενδιαφέρον των επενδυτών με τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ να έχουν προχωρήσει σε σχετικές επενδύσεις. Οι περιφερειακές αγορές λιανικής σημείωσαν πτώση λόγω της πανδημίας. Επίσης, γίνεται αναφορά και στο έργο του Ελληνικού στο οποίο θα αναπτυχθούν retail assets.
Σύμφωνα με την έρευνα, οι αποδόσεις στους κεντρικούς δρόμους παρέμειναν σταθερές για το 2021, με τα υψηλότερα ποσοστά να καταγράφονται στα Εμπορικά Κέντρα, στο 6,75%-7,75%, και τα χαμηλότερα ποσοστά στην οδό Ερμού, στο 5,75%-6%. Τα yields σταθεροποιήθηκαν περαιτέρω το δεύτερο εξάμηνο του 2021 αν και επικρατούσαν φόβοι για νέο κύμα πανδημίας το φθινόπωρο, με την τάση του ηλεκτρονικού εμπορίου να μην επιβραδύνει.
Οι prime τοποθεσίες μέχρι στιγμής φαίνεται να είναι ανθεκτικές και να δείχνουν σταθερότητα βραχυπρόθεσμα, με την αγορά να είναι αυτή που θα καθορίσει εάν οι αλλαγές στην κατανάλωση και τη λιανική δραστηριότητα θα επανέλθουν στα προηγούμενα πρότυπα. Οσον αφορά στις συναλλαγές, καταγράφηκε ανοδική στροφή στις συναλλαγές μίσθωσης αφού οι έμποροι λιανικής είχαν αρχίσει να βλέπουν το τέλος της πανδημίας και να επανατοποθετηθούνται ή επεκτείνονται στην αγορά.
Αναφορικά με τα ποσοστά κενών θέσεων στο retail, αυτά ανήλθαν (prime locations) σε περίπου 20% στο τέλος του 2021, σημειώνοντας μικρή άνοδο έναντι της προηγούμενης διετίας αν και απέχουν από τα επίπεδα άνω του 25% του 2015. Στις περιοχές δεύτερης προβολής, οι κενοί χώροι αντιπροσώπευαν το 5% του συνόλου, όσο περίπου και τη διετία 2019-2020, με το υψηλό των τελευταίων ετών να καταγράφεται το 2015 (κάπου στο 12%-13%). Σύμφωνα με την έρευνα, το μέσο ενοίκιο σε δεύτερης προβολής περιοχές ανήλθε σε επίπεδα μεταξύ 20 με 25 ευρώ/τ.μ.
Στα prime – δημοφιλή εμπορικά «στέκια», το εύρος ενοικίου κυμάνθηκε μεταξύ 180 και 285 ευρώ/τ.μ. στην Ερμού, από 70 έως 130 ευρώ/τ.μ. στη Γλυφάδα, από 80 έως 120 ευρώ/τ.μ. στην Κηφισιά, από 50 έως 90 ευρώ/τ.μ. στο Κολωνάκι και από 40 έως 80 ευρώ/τ.μ. στον Πειραιά.
Συνοπτικά, σύμφωνα με τη Danos, στα Malls το μέσο ενοίκιο ανήλθε σε 30 ευρώ/τ.μ., στα 13 ευρώ/τ.μ. στα super markets, στα 22 ευρώ/τ.μ. στους οδικούς άξονες δεύτερης προβολής, ενώ μέσα στο 2021 έγιναν επενδύσεις συνολικού ύψους 17 εκατ. ευρώ.
Logistics
Η βιομηχανική αγορά / logistics παρουσιάζει εντυπωσιακές επιδόσεις τα τελευταία δύο χρόνια, με εντυπωσιακή αύξηση του όγκου των συναλλαγών καθώς και των επιπέδων ενοικίασης, σημειώνει η Danos για τον τομέα. Με τα νέα μεγάλα έργα στον τομέα σε Αττική και Πειραιά (Cosco), η Αθήνα θα μπορούσε να τοποθετηθεί ως σημαντικό εμπορευματικό κέντρο στην Ευρώπη και να διαχειριστεί τους μεγάλους όγκους προϊόντων που διοχετεύονται από την Ασία και τη Μέση Ανατολή στην αγορά της ΕΕ. Η νέα πρόκληση στον κλάδο είναι κυρίως το κόστος της ενέργειας, δεδομένου ότι η ενεργειακή κρίση θα μπορούσε να επηρεάσει τις υπηρεσίες μεταφοράς.
Η αγορά υπεραποδίδει από το 2020 και συγκεντρώνει την προσοχή των επενδυτών. Η έλλειψη χώρων σύγχρονα logistics επιπέδου Grade Α ενεργοποιεί το ενδιαφέρον των επενδυτών, που θέλουν να επενδύσουν χώρους κατάλληλους για αναπτύξεις logistics. Δεδομένης της ζήτησης, υπήρξε σημαντική δραστηριότητα στην αγορά με νέες συμβάσεις μίσθωσης, με επιφάνειες προς ενοικίαση που κυμαίνονται μεταξύ 500 - 2.000 τ.μ. σε σχετικά αστικές περιοχές και ζήτηση για μεγαλύτερες επιφάνειες έως 20.000 τ.μ. στις περιοχές, όπου οι εταιρείες 3PL αναζητούν να αναπτύξουν νέα έργα (με επιπλέον χρήσεις με χώρο γραφείων). Υπήρξαν νέες αναπτύξεις και ολοκληρώθηκαν σημαντικές συμφωνίες στον τομέα των Logistics.
Η έλλειψη εξειδικευμένων χώρων logistics απεικονίστηκε σαφώς κατά τη διάρκεια της έκρηξης του ηλεκτρονικού εμπορίου κατά την περίοδο του lockdown ενώ εξακολουθεί να είναι πρόβλημα αφού το ηλεκτρονικό εμπόριο «ήρθε για να μείνει». Στόχος των περισσότερων μεταφορικών εταιρειών υπήρξε να αναπτύξουν επαρκή logistic centres και last mile logistics, ενώ σημαντικές επενδύσεις αναμένονται επίσης από τις μεγάλες μεταφορικές εταιρείες, με την Ε.Ε. να τεκμηριώνει επίσης την συγκεκριμένη τάση της αγοράς.
Οι Prime περιοχές για Logistics όπως ο Ασπρόπυργος και η Μαγούλα έχουν συγκεντρώσει το επενδυτικό ενδιαφέρον με τη ζήτηση να αναμένεται να αυξηθεί ακόμη περισσότερο στο το επόμενο έτος, ενώ η ζήτηση έχει αυξηθεί ανάλογα και σε δευτερεύουσες τοποθεσίες όπως τα Οινόφουτα και το Μαρκόπουλο.
Τα «βιομηχανικά» assets του τομέα προσέγγισαν στο τέλος του 2021 τα 300 χιλ. τ.μ., έναντι 50 χιλ. τ.μ. το 2015 και λίγο άνω των 100 χιλ. τ.μ. το 2017. Οι κενοί χώροι βαθμίδας Grade A έχουν μειωθεί ως ποσοστό σε οριακά άνω του 10% και σε β’ και γ’ προβολής σε κάτω του 5% (από 25% και 15% περίπου αντίστοιχα το 2015). Τα ενοίκια το 2021 ανήλθαν για τους prime χώρους σε 4,5 ευρώ/τ.μ. και σε 3,5 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο συνολικά. Η Danos «βλέπει» για τη συνέχεια ανοδική τάση σε ενοίκια και ζήτηση και καθοδική στα yields για τους Grade A χώρους, ενώ για τους Grade B προβλέπει σταθεροποιητικές τιμές ενοικίων, πτώση αποδόσεων και σταθερή ζήτηση.
Αναφορικά με κάποιες εξελίξεις στο β’ εξάμηνο 2021, η Danos αναφέρεται σε χώρους συνολικής επιφάνειας 95.000 τ.μ. που ήταν υπό κατασκευή, σε ενοίκια 4,5 ευρώ/τ.μ. σε PRIMARY LOCATIONS και 2,5 ευρώ/τ.μ. σε SECONDARY, συνολικά 7% κενούς χώρους ενώ κάνει λόγο για συνολικές επενδύσεις 42 εκατ. ευρώ μέσα στο 2021.
Αγορά κατοικίας
Για την αγορά κατοικίας η Δανός σημειώνει ότι υπήρξαν αυξημένες συναλλαγές με τα νότια προάστια και το κέντρο της Αθήνας να παραμένουν στην κορυφή των προτιμήσεων των επενδυτών. Παράλληλα οι επενδύσεις στις υποδομές που έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση αναμένεται να πυροδοτήσουν τη ζήτηση και στα Δυτικά προάστια.
Στην αγορά κατοικίας της Αθήνας παρατηρείται αύξηση τιμών τόσο στις αξίες πώλησης όσο και στις μισθώσεις. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 3,6%, σε σύγκριση με τις τιμές του προηγούμενου έτους. Το 2021 χαρακτηρίζεται ως ανθεκτικό σε επίπεδο ζήτησης και συναλλαγών. Πάντως οι αριθμοί για το 2021 δείχνουν εμφανή επιβράδυνση στις αυξήσεις τιμών αλλά η θετική τάση στην αγορά συνεχίζει να υφίσταται. Οι συναλλαγές αναμένονται αυξημένες και για το πρώτο εξάμηνο του 2022 και ενώ αναμένονται οι κινήσεις κυβέρνησης για τη διευκόλυνση των συναλλαγών μέσω της ελαχιστοποίησης του χρόνου και των εγγράφων που απαιτούνται.
Η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας αναμένεται να συνεχιστεί. Η Golden Visa υπήρξε σημαντικός μοχλός της αγοράς, στήριγμα της αγοράς τα τελευταία χρόνια ως άμεσες επενδύσεις ξένου κεφαλαίου. Κινητικότητα υπάρχει και από τους Έλληνες αγοραστές με τις τράπεζες να επιστρέφουν στη χρηματοδότηση της αγοράς.
Παράλληλα αυξάνονται οι αξίες ενοικίασης σε περιοχές που ήταν σε χαμηλότερα επίπεδα, ειδικά στα Βόρεια προάστια της Αθήνας. Πολλά ακίνητα, που λειτουργούσαν ως Airbnb, έχουν διατεθεί στην αγορά για μακροχρόνιες ενοικιάσεις, λόγω του COVID-19, αλλά αναμένεται να επιστρέψουν στις προηγούμενες δραστηριότητές τους καθώς χαλαρώνουν οι περιορισμοί και αυτό μπορεί να οδηγήσει σε περαιτέρω αυξήσεις στις αξίες ενοικίασης καθώς η προσφορά θα συρρικνωθεί.
Τα Νότια Προάστια επιδεικνύουν αντοχές και ενόψει μεγάλων επενδυτικών έργων, όπως το Ελληνικό. Η ανάπτυξη του Ελληνικού φαίνεται να έχει ξεπεράσει τις προσδοκίες τιμολόγησης και οι συμφωνίες στα οικιστικά ακίνητα ολοκληρώνονται σε τιμή που αγγίζει τα 15.000 ευρώ/τμ, ενώ οι προπωλήσεις έφτασαν έως και 700 εκατ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2021 και ήταν περίπου 1,2 δις ευρώ μέχρι το τέλος του 2021.
