Ακίνητα: Το «κύμα» στις μεταβιβάσεις «φουσκώνει» τα φορο-έσοδα

Σε ανοδική τροχιά παραμένουν οι μεταβιβάσεις ακινήτων παρά το ράλι που συνεχίζουν να καταγράφουν οι τιμές στην αγορά.

Έλληνες και ξένοι αναζητούν ευκαιρίες και επενδύουν στην ελληνική κτηματαγορά όπως αντικατοπτρίζεται και στα στοιχεία της ΑΑΔΕ τα οποία δείχνουν ότι από τις αρχές του έτους έχουν υποβληθεί πάνω από 140.000 δηλώσεις για μεταβιβάσεις ακινήτων στην πλατφόρμα myPROPERTY με τους φόρους που έχουν βεβαιωθεί σε αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές να υπερβαίνουν τα 210 εκατ. ευρώ.

Σε πρώτο πλάνο βρίσκονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων ενώ έντονη κινητικότητα παρατηρείται στα συμβολαιογραφικά γραφεία για γονικές παροχές και δωρεές λόγω του υψηλού αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ.

Από τις αρχές του χρόνου έχουν υποβληθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ περίπου 70.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, 28.000 δηλώσεις φόρου γονικής παροχής, 16.330 δηλώσεις δωρεών και 30.291 ηλεκτρονικές δηλώσεις φόρου κληρονομιάς.

Χιλιάδες ακίνητα αλλάζουν χέρια με τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων να αποκαλύπτουν το «χορό» που έχει στηθεί στην αγορά. Στο πρώτο τρίμηνο του έτους υπεγράφησαν 10.277 συμβόλαια αγοραπωλησιών ακινήτων συνολικής αξίας 855,10 εκατ. ευρώ ή 83.205 ευρώ κατά μέσο όρο. Στην πρώτη θέση με τις περισσότερες αγοραπωλησίες ακινήτων βρίσκεται ο Δήμος Αθηναίων καθώς μέσα στους πρώτους τρεις μήνες του 2024 άλλαξαν χέρια 1.535 ακίνητα με τις τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια να κινούνται σε πολλές περιπτώσεις πάνω από τις αντικειμενικές αξίες. Σύμφωνα με τα στοιχεία από το Μητρώο Μεταβιβάσεων Ακινήτων στο πρώτο τρίμηνο του έτους στην πόλη της Θεσσαλονίκης έγιναν 481 αγοραπωλησίες ακινήτων ενώ στον Δήμο Πειραιά άλλαξαν χέρια 376 ακίνητα. Επίσης η Καλλιθέα είναι μια από τις περιοχές της Αττικής που προτιμούν οι αγοραστές ακινήτων και η οποία περνά με διαφορά σε μεταβιβάσεις τη Γλυφάδα, την Κηφισιά, το Χαλάνδρι, το Παλαιό Φάληρο και τη Νέα Σμύρνη.

Στον «πάγο» οι αντικειμενικές αξίες

Τα συμβόλαια αγοραπωλησιών ακινήτων που υπογράφονται δείχνουν ότι σε πολλές περιοχές έχει ανοίξει σημαντικά η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών. Ωστόσο, το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης έχει αποφασίσει να μην αλλάξει τα επίπεδα των τιμών ζώνης με τις αποφάσεις για αλλαγές να λαμβάνονται εντός του 2025. Σύμφωνα με τις πληροφορίες και η επόμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αναμένεται να γίνει με βάση τις εισηγήσεις των ιδιωτών εκτιμητών ακινήτων, καθώς καθυστερεί η ενεργοποίηση του νέου πληροφοριακού συστήματος που θα παρακολουθεί και θα καταγράφει την πορεία των εμπορικών τιμών αναπροσαρμόζοντας ανάλογα τις τιμές ζώνης.

Έλεγχοι σε συμβόλαια

Τα ακίνητα όμως βρίσκονται στο στόχαστρο και του φοροελεγκτικού μηχανισμού  με τους ελεγκτές της ΑΑΔΕ να  κάνουν «φύλλο και φτερό» 2.500 υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών με στόχο να αποκαλυφθούν παραβάσεις της φορολογικής νομοθεσίας, ιδίως μετά την καθιέρωση του αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ στις γονικές παροχές. Στο επίκεντρο των ελέγχων βρίσκονται υποθέσεις του έτους 2018 για τις οποίες στις 31 Δεκεμβρίου του 2024 λήγει η προθεσμία της Φορολογικής Διοίκησης να εκδώσει πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου.  Οι έρευνες των φοροελεγκτών επεκτείνονται σε συμβολαιογράφους και υποθηκοφύλακες προκειμένου να εντοπιστούν ακίνητα που άλλαξαν χέρια χωρίς να έχει πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ. Οι έλεγχοι αυτοί πραγματοποιούνται με βάση συγκεκριμένα κριτήρια από το γραφείο των εφοριακών.

Θετικές προσδοκίες

Πάντως οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές, καθώς οι αβεβαιότητες που σχετίζονται με τη γεωπολιτική αστάθεια σε παγκόσμιο επίπεδο εξακολουθούν να είναι σημαντικές, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος. Οι συνθήκες αυξημένου πληθωρισμού και κόστους κατασκευής, αλλά και υψηλότερων επιτοκίων, επηρεάζουν το περιθώριο επενδυτικού κέρδους και αυξάνουν τις ζητούμενες αποδόσεις από τα ακίνητα, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις. Βραχυπρόθεσμα, ωστόσο, και όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τάση τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς, συμπαρασύροντας και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές.