Ακίνητα: «Κρατάει» το ανοδικό τέμπο στις τιμές κόντρα στο αυξημένο «κόστος στέγασης» 

Οι τιμές των ακινήτων και στο τέλος του 2022 πήραν τον ανήφορο, όπως προκύπτει και από τα πρόσφατα στοιχεία της ΤτΕ, ωστόσο, παρά το «νεφελώδες» οικονομικό περιβάλλον διεθνώς και την μεγάλη άνοδο που έχει καταγραφεί στον τομέα, το εγχώριο real estate δεν λέει να «βάλει φρένο». Αν μάλιστα επιβεβαιωθούν οι εκτιμήσεις παραγόντων του κλάδου ότι η ζήτηση κυρίως από Έλληνες για συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων σε συνδυασμό με την μειωμένη προσφορά θα στηρίξουν, εκτός απρόοπτου, τη διατήρηση της τάσης στις τιμές των κατοικιών, τότε δεν αποκλείεται οι αποτιμήσεις να συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους, παρά το γεγονός ότι στελέχη της κτηματαγοράς από την αρχή κιόλας του 2023 έβλεπαν… ευκαιρίες αποθέρμανσης. Και αυτό, παρά το γεγονός ότι η Ελλάδα έχει ανακηρυχθεί... πρωταθλήτρια Ευρώπης στο κόστος στέγασης, με σχεδόν 4 στους 10 Έλληνες να ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς. Υπενθυμίζεται, όπως πρόσφατα μόλις αποκάλυψε το insider.gr, ότι το 2022 καταγράφηκαν ξένες άμεσες επενδύσεις στο ελληνικό real estate ύψους περίπου 2 δισ. ευρώ, ποσό που αποτελεί ρεκόρ.

• Διαβάστε ακόμα: Ξένες επενδύσεις ρεκόρ ύψους 2 δισ. ευρώ το 2022 στο εγχώριο real estate – Πόσα «έριξαν» αγοραστές από ΕΕ, ΗΠΑ, Αραβικό κόσμο, Ασία

Η golden visa

Στα τέλη Απριλίου στο μεταξύ αλλάζει το καθεστώς για την golden visa και με ενδιαφέρον αναμένεται αν θα επιβεβαιωθεί η εκτίμηση πως το ενδιαφέρον των ξένων για ακίνητα στις περιοχές τις οποίες το ποσό θα παραμένει στις 250 χιλ. ευρώ θα έχει ως συνέπεια την αύξηση των τιμών σε αυτές με μεγαλύτερο ρυθμό. Πάντως, δεν λείπουν πληροφορίες της αγοράς περί ενδεχόμενης χορήγησης παράτασης στο υφιστάμενο καθεστώς για λίγους ακόμα μήνες, δηλαδή να μην ισχύει άμεσα το «πακέτο» των αλλαγών που έχουν θεσπιστεί, που κατά βάση αφορούν κυρίως τον διπλασιασμό του ελάχιστου ορίου επένδυσης σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλού επενδυτικού ενδιαφέροντος, όπως το κέντρο της Αθήνας. Σε κάθε περίπτωση, το ακριβές timing για να ισχύει το νέο καθεστώς στο πρόγραμμα golden visa θα παίξει τον ρόλο του για όσους σπεύσουν στην υπογραφή προσυμφώνων αγοράς ακινήτων, ώστε με τον τρόπο αυτόν να διασφαλίσουν τη χορήγηση άδειας παραμονής, με το υφιστάμενο καθεστώς. Υπενθυμίζεται ότι το όριο των 500.000 ευρώ θα ισχύσει στο κέντρο της Αθήνας, τα νότια και τα βόρεια προάστια, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τον Δήμο Θεσσαλονίκης.

Τι λένε μεσίτες

Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς, σύμφωνα τουλάχιστον με τη δική τους εμπειρία, στην παρούσα συγκυρία οι αγοραστές κατοικιών είναι κατά 70% Έλληνες και κατά 30% ξένοι υπήκοοι. Οι Έλληνες αγοράζουν ακίνητα αξίας μέχρι περίπου 250 χιλ. ή και 300 χιλ. ευρώ και σε σημαντικό ποσοστό χωρίς να καταφεύγουν στις τράπεζες για δανεισμό. Η ζήτηση δείχνει να παραμένει μεγαλύτερη από την προσφορά και σε αυτό συμβάλλει σε σημαντικό βαθμό το γεγονός ότι μεγάλος αριθμός ακινήτων βρίσκεται στα χέρια των τραπεζών ή των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicer’s). Ο ρυθμός που αυτά τα ακίνητα βγαίνουν στην αγορά δεν είναι τέτοιος που να οδηγεί στην ικανοποίηση της αυξημένης ζήτησης με αποτέλεσμα, σε συνδυασμό βεβαίως και με μια σειρά από άλλους λόγους την αύξηση των τιμών πώλησης.

Σύμφωνα με ανθρώπους της αγοράς, και αναφορικά με τις αλλαγές στο καθεστώς χορήγησης της golden visa, το ενδιαφέρον των ξένων για τις περιοχές που διατηρούν τη δυνατότητα άδειας παραμονής με την αγορά ακινήτου αξίας 250 χιλ. ευρώ δεν αποκλείεται να έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών και εκεί με μεγαλύτερο ρυθμό. Παράλληλα στις περιοχές που το ποσό αυξάνεται στα 500 χιλ. ευρώ θα φέρει πιθανότατα μια νέα κατηγορία επενδυτών και επίσης θα έχει ως συνέπεια την αύξηση των αξιών.  

• Διαβάστε ακόμα: Ακίνητα: Γιατί «ωριμάζει» η ιδέα της συγκατοίκησης - Τα «καυτά» ενοίκια, η ακρίβεια και το θέμα της ασφάλειας

Τι «δείχνουν» τα στοιχεία της ΤτΕ

Τα πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας για τα ακίνητα είναι ενδεικτικά, έστω και αν αφορούσαν στο τέλος του 2022. Ειδικότερα, αν και το κόστος στέγασης βρίσκεται ήδη στα ύψη, την ανιούσα έχουν πάρει και οι τιμές των διαμερισμάτων. Συγκεκριμένα, το 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,1%, έναντι αύξησης 7,6% το 2021. Όσον αφορά στο δ' τρίμηνο του 2022, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 12,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021, με βάση τα στοιχεία που είχαν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα.

Αναλυτικότερα, η αύξηση των τιμών το δ΄ τρίμηνο του 2022 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021 ήταν 12,1% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 12,2% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Για το 2022, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 11,8%, έναντι αύξησης 8,2% το 2021, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 10,5%, έναντι αύξησης 7,2% το 2021. Παράλληλα, όπως προκύπτει από τα στοιχεία που δημοσίευσε η ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα ήταν πιο «τσιμπημένες» σε σχέση με άλλες μεγαλουπόλεις.

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το δ΄ τρίμηνο του 2022 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021 ήταν 15,2% στην Αθήνα, 14,5% στη Θεσσαλονίκη, 10,3% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6,3% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2022, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2021 ήταν 13% (Αθήνα), 11,8% (Θεσσαλονίκη), 10% και 7,4% αντίστοιχα. Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το δ΄ τρίμηνο του 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 13% σε σύγκριση με το δ΄ τρίμηνο του 2021, ενώ για το 2022 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 11,5%.

• Διαβάστε ακόμα: Ακίνητα: Στα ύψη το κόστος στέγασης για νέους, «βαρίδι» τα ενοίκια – Πού «καίνε» οι τιμές

Οι «ακριβές» περιοχές

Την ανοδική εικόνα πιστοποιούσαν και τα στοιχεία από τον δείκτη τιμών του Spitogatos. Το τελευταίο τρίμηνο του 2022 έκλεινε με τις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης να διατηρούν μια σταθερά ανοδική πορεία σχεδόν σε όλη την Ελλάδα, με +8% μέσο όρο αύξησης στις τιμές πώλησης και +5% μέσο όρο αύξησης στις τιμές ενοικίασης αντίστοιχα, σε σχέση με το τελευταίο τρίμηνο του 2021. Η αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών, που φανερά επηρεάζουν τις τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών, η αύξηση του ρυθμού χορήγησης των στεγαστικών δανείων, αλλά και η αύξηση των επιτοκίων λόγω πληθωρισμού, συνέβαλλαν σημαντικά στην υψηλότερη ζήτηση ακινήτων προς πώληση και συνεπώς στις αυξανόμενες μέσες ζητούμενες τιμές τους.

Για το 2022 σε όλη την επικράτεια, η ετήσια αύξηση σε μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης σε σχέση με το 2021 κυμάνθηκε στο +7,2% με τις μεγαλύτερες μεταβολές να παρατηρούνται στο λεκανοπέδιο Αττικής και συγκεκριμένα στα Βόρεια και Νότια προάστια της Αττικής, στο Κέντρο της Αθήνας και τα Προάστια Πειραιά. Διαχρονικά, οι περιοχές των νοτίων προαστίων συγκεντρώνουν τόσο ιδιωτικό όσο και επενδυτικό ενδιαφέρον. Βέβαια, η ανάπτυξη των περιοχών αυτών στο πλαίσιο των έργων της Αθηναϊκής Ριβιέρας, φαίνεται ότι τους έδωσε ακόμα μεγαλύτερη ώθηση. Ενδεικτικά, ένα διαμέρισμα στη Βουλιαγμένη για το 2022 είχε μέση τιμή αγοράς 5.933€/τ.μ., αύξηση της τάξης του 19% σε σχέση με το 2021.

Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας, οι περιοχές του Ιστορικού Κέντρου και το Κολωνάκι βρίσκονται στην κορυφή της λίστας με τις υψηλότερες τιμές. Παράλληλα, οι αστικές παρεμβάσεις στο κέντρο της Αθήνας, στο πλαίσιο των έργων του Μεγάλου Περιπάτου, αλλά και τα επερχόμενα έργα ανάπλασης και επέκτασης των σταθμών του μετρό στις γύρω περιοχές, συνέβαλαν σε ακόμα μεγαλύτερη άνοδο στις μέσες ζητούμενες τιμές ακινήτων. Ενδεικτικά, σε σχέση με το 2021, σημειώθηκε εντυπωσιακή αύξηση στις τιμές πώλησης ακινήτων σε Μετς (+22%), Ιλίσια (+21%) και Γουδί (+20%).

Υψηλές τιμές καταγράφηκαν και στο κέντρο του Πειραιά και τα Προάστια του. Ενδεικτικά, στο Κέντρο-Λιμάνι του Πειραιά παρατηρήθηκε αύξηση +10% στις τιμές πώλησης ακινήτων σε σχέση με το 2021. Πολύ σημαντικό ρόλο στην αναβάθμιση της ευρύτερης περιοχής έπαιξε η έναρξη λειτουργίας των νέων σταθμών του μετρό τον Οκτώβριο του 2022.

Στη Θεσσαλονίκη «πρωταθλητές» αναδεικνύονται οι Σαράντα Εκκλησίες, ο Άγιος Παύλος και η Τούμπα, με αυξήσεις της μέσης τιμής πώλησης ακινήτων σε σχέση με το 2021 κατά +39%, +24% και +20% αντίστοιχα.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα, μεγαλύτερες αυξήσεις σε τιμές πώλησης ακινήτων σε σχέση με το 2021 εντοπίστηκαν στην Πρέβεζα, τις Σποράδες, την Χαλκιδική, τα Τρίκαλα, τη Λάρισα, τα Χανιά, την Κόρινθο και τις Κυκλάδες.

Πρωτοφανής ζήτηση για πολυτελείς κατοικίες στην Ελλάδα

Στις top προτιμήσεις των τουριστών και επενδυτών παγκοσμίως βρίσκεται η Ελλάδα, σύμφωνα με έκθεση της Berkshire Hathaway HomeServices για τις νέες τάσεις στην αγορά ακινήτων για το 2023. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την έκθεση «Europe India UAE 2023 Real Estate» που αναλύει τις νέες τάσεις και τη δυναμική κάθε αγοράς ακινήτων στις φετινές προκλήσεις του real estate κλάδου, η ελληνική αγορά πρωταγωνιστεί για ακόμη μία φορά στον παγκόσμιο χάρτη για τα ακίνητα, παρουσιάζοντας μάλιστα πρωτοφανή ζήτηση στην ενοικίαση πολυτελών κατοικιών, ιδιαίτερα κατά τους καλοκαιρινούς μήνες.

Όπως σημειώνεται χαρακτηριστικά, η Ελλάδα εξακολουθεί να βρίσκεται στις πρώτες προτιμήσεις επισκεπτών και επενδυτών απ’ όλο τον κόσμο, ως ο «μαγευτικός παράδεισος» της Ευρώπης, αφού συνδυάζει το εξαιρετικό ιστορικό υπόβαθρο και τον διαχρονικό πολιτιστικό πλούτο, με τις εκπληκτικές ακτές και τα τοπία, κάνοντας πολλούς να αναζητούν στην Ελλάδα την μόνιμη κατοικία τους. Η αυξημένη αυτή ζήτηση, δυσχεραίνει την ενοικίαση κατοικιών την περίοδο των διακοπών και όχι μόνο, με τους επαγγελματίες του κλάδου να παροτρύνουν τους τουρίστες για προκράτηση των ακινήτων της αρεσκείας τους, ακόμη και εννέα μήνες πριν. Παράλληλα, το όριο κατοχής για την απόκτηση της «Golden Visa» τείνει το επόμενο διάστημα να διπλασιαστεί, ενώ φαίνεται ότι πολλοί Έλληνες ένοικοι εξωθούνται από τις πυκνοκατοικημένες γειτονιές του ευρύτερου κέντρου της Αθήνας, αλλά και των δημοφιλών προαστίων της, λόγω των αλλεπάλληλων αυξήσεων στα ενοίκια.

«Πολλοί Έλληνες κάτοικοι αποκλείστηκαν από την αγορά κατοικίας, εξαιτίας των επενδύσεων που ήρθαν από το εξωτερικό και, οι οποίες, εκτόξευσαν τις τιμές. Τα τελευταία χρόνια, επενδυτές από όλον τον κόσμο αγοράζουν ακίνητα αυξάνοντας την ζήτηση και τις τιμές. Περαιτέρω, πολλοί είναι οι Έλληνες που φεύγουν από τις κατοικίες τους, που βρίσκονται σε κεντρικά και πολυπληθή σημεία, λόγω των υψηλών ενοικίων. Μέσω του συγκεκριμένου μέτρου η Κυβέρνηση προσπαθεί να τιθασεύσει τις παράλογες σε πολλές περιπτώσεις αυξήσεις των τιμών των κατοικιών, αν και τα αποτελέσματα και μόνο θα δείξουν την αποτελεσματικότητα του μέτρου», σημείωνε ο κ. Κυριάκος Ξύδης, Managing Partner της Berkshire Hathaway HomeServices Athens Properties.