Ροή
Σημαντικές ευκαιρίες κρύβει ο ξενοδοχειακός κλάδος στην Ελλάδα και ως επένδυση real estate αλλά και επιχειρηματικά, καθώς τα ξενοδοχεία στη χώρα μας παραμένουν πιο φθηνά απ’ αυτά στους βασικούς ανταγωνιστικούς προορισμούς. Κλειδί για την περαιτέρω ανάπτυξη του κλάδου είναι η τραπεζική χρηματοδότηση, η οποία δεν αναμένεται όμως να αναπτυχθεί σημαντικά αν δεν αντιμετωπιστεί πρώτα το θέμα των κόκκινων δανείων.
Σύμφωνα με έρευνα για την ελληνική αγορά ξενοδοχείων της εταιρείας συμβούλων Arbitrage Real Estate Advisors, o ξενοδοχειακός κλάδος γενικά έχει παραμείνει ανθεκτικός τα χρόνια της κρίσης. Αν και οι μέσες εκτιμώμενες τιμές επηρεάστηκαν, όπως έγινε φυσικά και σε άλλους ανταγωνιστικούς διεθνώς προορισμούς, ανέκαμψαν σημαντικά από το 2014 και μετά. Το γεγονός αυτό είναι φανερό στα ξενοδοχεία της Αθήνας όπου η επενδυτική δραστηριότητα έδωσε έμφαση στην κατηγορία των 5 αστέρων.
Όμως, όπως συμβαίνει και σε άλλους κλάδους ακινήτων και η αγορά ξενοδοχείων κινείται σε δύο ταχύτητες με ωφελημένους του κύριους τουριστικούς προορισμούς (Ν. Αιγαίο, Κρήτη, Ιόνιο, Αττική, Θεσσαλονίκη και Χαλκιδική). «Αυτό σημαίνει ότι ο προορισμός αποτελεί καθοριστικό παράγοντα στην οικονομική απόδοση ενός ξενοδοχείου, με το μέγεθος και την κατηγορία του να ακολουθούν. Δεν είναι τυχαίο ότι παρατηρείται μεγαλύτερη κερδοφορία σε πεντάστερες μονάδες στους καθιερωμένους προορισμούς», σημειώνουν οι αναλυτές της Arbitrage RE.
Ανταγωνιστικά τα ελληνικά ξενοδοχεία
Με βάση διεθνείς αξιόπιστες μελέτες, οι εκτιμώμενες αγοραίες αξίες των ξενοδοχείων απέχουν συνήθως από τις αντίστοιχες σε ανταγωνιστικές αγορές. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Αθήνα όπου οι σχετικές ξενοδοχειακές αποτιμήσεις είναι χαμηλότερες σε σύγκριση με ανταγωνιστικές ευρωπαϊκές πόλεις όπως η Βαρκελώνη, η Ρώμη ή η Μαδρίτη. Η Αθήνα γενικά έχει τη δυνατότητα να γίνει προορισμός των μεγάλων πρακτορείων (Tour Operators) και να υποδέχεται συστηματικά αρκετούς επισκέπτες για πάνω από 10 μήνες. «Η Αθηναϊκή Ριβιέρα έχει από τις μεγαλύτερες δυνατότητες ανάπτυξης στην Ευρώπη και λόγω του γεγονότος αυτού η Αθήνα είναι ίσως η μοναδική Ευρωπαϊκή πόλη που θα μπορούσε να ανταγωνιστεί επάξια τη Βαρκελώνη», αναφέρεται στην έκθεση της εταιρείας.
«Κλειδί» η χρηματοδότηση
«Σε γενικές γραμμές, ο τουριστικός κλάδος βρίσκεται σε σχετικά καλή οικονομική κατάσταση, η απόδοσή του βελτιώνεται και είναι παγκόσμια ανταγωνιστικός», αναφέρουν οι αναλυτές της Arbitrage RE. Αυτό επιβεβαιώνεται και από την έκθεση του τραπεζικού συστήματος στον κλάδο, η οποία ανέρχεται σε 7,43 δισ. ευρώ και σε αντίθεση με άλλους της οικονομίας (όπως η μεταποίηση, το εμπόριο, οι μεταφορές και οι κατασκευές) ουσιαστικά δεν έχει μεταβληθεί από το 2009, όταν και ξέσπασε η εγχώρια οικονομική κρίση. Η υποστήριξη αυτή δεν επικεντρώνεται μόνο στη χρηματοδότηση μεγάλων έργων τουριστικής υποδομής αλλά και σε βιώσιμα και οικονομικά αποδοτικά ξενοδοχειακά επιχειρησιακά σχέδια που έχουν κατάλληλες λειτουργικές ταμειακές ροές, ουσιαστική συμμετοχή ιδίων κεφαλαίων και κατάλληλες εμπράγματες εγγυήσεις.
Ωστόσο, τα διαθέσιμα στοιχεία και στελέχη του κλάδου υπογραμμίζουν ενδείξεις που θα μπορούσαν να περιορίσουν τα ποσοστά ανάπτυξης ή ακόμα και να αντιστρέψουν το κλίμα αν συνδυαστούν με μια κακή συγκυρία. Καταρχήν, αρκετές ξενοδοχειακές μονάδες είναι υπερεπενδεδυμένες με υποχρησιμοποιούμενο δυναμικό με τα οικονομικά του κλάδου να παρουσιάζουν μια ουσιαστική διαίρεση μεταξύ κύριων και δευτερευόντων προορισμών. Παρά τις διαδοχικές χρονιές ρεκόρ του τουρισμού, ο ξενοδοχειακός κλάδος βρίσκεται αντιμέτωπος με την έλλειψη ιδίων κεφαλαίων με αποτέλεσμα σε πολλές περιπτώσεις να παρατηρείται έλλειψη ρευστότητας για επενδύσεις προσαρμογής του προϊόντος και εκσυγχρονισμού.
Ο κλάδος είναι επίσης από τους πρώτους σε μη εξυπηρετούμενα επιχειρηματικά δάνεια, ένας ικανός αριθμός εγχώριων ιδιοκτητών-διαχειριστών ξενοδοχειακών επιχειρήσεων έχουν χάσει περιουσίες ή εισπράττουν πολύ μικρές αποδόσεις με αποτέλεσμα να παρατηρείται απροθυμία από μεριάς τους ανάληψης επενδύσεων αναβάθμισης. Από την άλλη, οι τράπεζες έχουν υποστεί απώλειες από τις δανειοδοτήσεις τους με συνέπεια όπως είναι λογικό να έχουν επαναπροσδιορίσει τον τρόπο αξιολόγησης που πλέον βασίζεται κυρίως στις ταμειακές ροές και στις συγχρηματοδοτήσεις και κατά δεύτερο λόγο στις ορθά εκτιμώμενες εμπράγματες εγγυήσεις.
«Ο συνδυασμός των ανωτέρω έχει διαμορφώσει εμπόδια στις χρηματοδοτήσεις και έχει αυστηροποιήσει τα κριτήρια στις δανειοδοτήσεις και γενικά στις επενδυτικές συναλλαγές, το οποίο δε συμβαδίζει με τις προοπτικές του τουρισμού στην Ελλάδα. Για να ενισχυθεί περαιτέρω η δυναμική του κλάδου και η δημιουργία προστιθέμενης αξίας, είναι σημαντικό να αντιμετωπιστεί το όποιο πρόβλημα ρευστότητας με διευθέτηση καταρχήν των ξενοδοχειακών επιχειρηματικών μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs) και εξυγίανση των μονάδων με δυνατότητες τα οποία υπoαποδίδουν για διάφορους λόγους, μερικοί από τους οποίους σχετίζονται και με τον τρόπο λειτουργίας από την ιδιοκτησία», αναφέρει η μελέτη.
Παραμένουν οι προκλήσεις
«Η συνεχής αύξηση της τουριστικής ζήτησης δεν αφήνει περιθώρια εφησυχασμού», προειδοποιούν οι αναλυτές της Arbitrage RE σημειώνοντας ότι απαιτεί ευελιξία, μακροπρόθεσμη στόχευση και διορατικότητα για τη διαμόρφωση μιας τουριστικής εμπειρίας υψηλής αξίας που είναι άμεσα συνυφασμένa με τη δημιουργία και ανάδειξη των προορισμών.
Πρόκληση είναι η αντιμετώπιση του υπερδανεισμού, των μη εξυπηρετούμενων ξενοδοχειακών δανείων και η υποαπασχόληση επενδυμένων κεφαλαίων που πλήττει κυρίως 5άστερα ξενοδοχεία της χώρας σε κύριους προορισμούς (πλην την Κυκλάδων και ίσως της Αττικής). Παραμένει, επίσης ,πρόκληση η αύξηση σε βιώσιμα επίπεδα της ζήτησης για σύγχρονες μονάδες που δημιουργήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια σε λιγότερο γνωστούς προορισμούς της Ελλάδας.
Ταυτόχρονα, στον τουριστικό κλάδο αναμένεται να αποτυπωθεί η αντίληψη για το μέλλον της εγχώριας τραπεζικής που περιλαμβάνει μια πιο ολιστική προσέγγιση του δανεισμού. Συγκεκριμένα, οι νέες αντιλήψεις απαιτούν χαρτογράφηση των χρηματοοικονομικών προοπτικών και εντοπισμό των ευκαιριών ανάπτυξης, στοχευμένα χρηματοδοτικά εργαλεία και συμβουλευτικές υπηρεσίες, καθώς και άντληση στρατηγικών χρηματοδοτικών και επενδυτικών κεφαλαίων από τις διεθνείς αγορές.
