ΕΛΛΑΚΤΩΡ – REDS: Η δημόσια πρόταση, η Reggeborgh και τα μεγάλα real estate projects

Οι ζυμώσεις, μετοχικές και επιχειρηματικές, στο εσωτερικό του ισχυρού κατασκευαστικού ομίλου ΕΛΛΑΚΤΩΡ δεν σταμάτησαν στην είσοδο της Motor Oil, στον τομέα ΑΠΕ και στην αποχώρηση των εφοπλιστών, αλλά συνεχίζονται. Μετά την ολοκλήρωση (τέλη Ιουλίου) της προαιρετικής δημόσιας πρότασης της Reggeborgh για την απόκτηση μετοχών της εισηγμένης, διαδικασία που έφερε του Ολλανδούς με ποσοστό άνω του 46,1% στην ΕΛΛΑΚΤΩΡ, πλέον, επίκειται μια νέα διαδικασία, η υποβολή υποχρεωτικής δημόσιας πρότασης για τις μετοχές της θυγατρικής στο real estate REDS, στην οποία το γκρουπ ελέγχει άνω του 55%.

Ενδιαφέρον για το real estate

Μπορεί στην αγορά να γίνεται λόγος για υποχρεωτικής εκ του νόμου και τεχνικής φύσεως διαδικασία, στον απόηχο των εξελίξεων της μητρικής, ωστόσο, μόνο και μόνο το γεγονός ότι η REDS προωθεί επενδυτικό πρόγραμμα άνω των 500-600 εκατ. ευρώ με αιχμή του δόρατος τα σχέδια σε Γούρνες Ηρακλείου, Μαρίνα Αλίμου, Smart Park και βέβαια Campas Project, αναμφίβολα φέρνει την εν λόγω κίνηση στον «αφρό». Άλλωστε, οι real estate επενδύσεις στην Ελλάδα έχουν περάσει σε μια φάση mega ανάπτυξης, με «όχημα» το project της Lamda στο Ελληνικό (και όχι μόνο αυτό). Ενώ συχνά πυκνά στο παρελθόν έχουν κυκλοφορήσει, ακουστεί ή γραφτεί σενάρια περί ενδιαφέροντος όχι μόνο του ομίλου Ελλάκτωρ για τον τομέα ακινήτων, αλλά και του βασικού μετόχου, δηλαδή της Reggeborgh και της οικογένειας Χόλτερμαν. Ωστόσο, όλα αυτά θα φανούν στην πορεία, αν και σε κάθε περίπτωση οι Ολλανδοί πλέον «βάζουν πόδι» άμεσα και έμμεσα στη REDS.

Πάντως, και στο real estate προωθούνται μπαράζ επενδύσεων και κινήσεων πολλών δις. ευρώ συνολικά, οι PRODEA, TRASTOR, BRIQ κ.α. ολοένα και ενισχύουν τα χαρτοφυλάκιά τους, η PREMIA «ανέβηκε» κατηγορία (ΑΕΕΑΠ), είχαμε νέες εισαγωγές στο ΧΑ (Dimand, Μπλε Κέδρος) ενώ αναμένονται και νέες (Trade Estates του ομίλου Fourlis, η Noval της Viohalco, η Lamda Malls), ενώ γενικότερα ο χώρος περνάει μια φάση έντονης ανάπτυξης.

Η πρόταση, τα μετοχικά ποσοστά και οι Reggeborgh - Prosilio 

Για την ώρα, αυτό που υπάρχει είναι η ανακοίνωση περί επικείμενης, όταν «ανάψει πράσινο φως» η Ε.Κ., υποχρεωτικής δημόσιας πρότασης στην τιμή των 2,48 ευρώ/μετοχή, για το περίπου 21% των τίτλων της REDS που είναι θεωρητικά σε ελεύθερη διασπορά, καθώς, σύμφωνα με όσα αναφέρονται στην έκθεση αποτίμησης της Eurocorp προς το Δ.Σ. της εισηγμένης, η ΕΛΛΑΚΤΩΡ ελέγχει άνω του 55,4%, ο πρόεδρος της REDS (και μεγαλοστέλεχος του ομίλου ευρύτερα) Χρ. Παναγιωτόπουλος περί το 11,6% και ο γνωστός εφοπλιστής Δ. Διαμαντίδης λίγο άνω του 7,1%. Όπως προκύπτει και από χτεσινές ανακοινώσεις, η PROSILIO N.V., εταιρεία που εδρεύει στο Wierden Ολλανδίας, έχει μερίδιο 4,81% στη REDS. Η εν λόγω εταιρεία δρα συντονισμένα με την RB ELLAKTOR HOLDING B.V. ενώ δεν θα προσφέρει τις μετοχές που κατέχει στην Εταιρεία προς την RB ELLAKTOR HOLDING B.V. Ο μέγιστος αριθμός μετοχών που μπορεί να αποκτήσει ο Προτείνων ανέρχεται σε 22.820.829.

Η τιμή των 2,48 ευρώ

Η τιμή των 2,48 ευρώ υπερβαίνει κατά 22,8 % τη μέση χρηματιστηριακή αξία κατά τη διάρκεια των έξι (6) μηνών που προηγούνται της Ημερομηνίας Δημιουργίας Υποχρέωσης Υποβολής Δημόσιας Πρότασης, ήτοι υπερβαίνει το ποσό των 2,02 ευρώ, είναι η υψηλότερη τιμή στην οποία ο Προτείνων ή πρόσωπα που ενεργούν για λογαριασμό του ή συντονισμένα με αυτόν απέκτησαν Μετοχές κατά τη διάρκεια των δώδεκα (12) μηνών που προηγούνται της Ημερομηνίας Δημιουργίας Υποχρέωσης Υποβολής Δημόσιας Πρότασης ανέρχεται σε δύο Ευρώ και σαράντα οκτώ λεπτά (€2,48) ανά Μετοχή, ενώ υπερβαίνει κατά 27,2% την τιμή της Μετοχής, (€1,95) όπως εκτιμάται σύμφωνα με την Έκθεση Αποτίμησης της Eurocorp Α.Ε.Π.Ε.Υ. με ημερομηνία 18 Αυγούστου 2022. Δηλαδή, τον τελευταίο χρόνο έχουν αποκτηθεί μετοχές στην τιμή των 2,48 ευρώ από τους προτείνοντες.

Η χρηματιστηριακή χρησιμοποιώντας συγκεκριμένα μοντέλα, συγκρίσεις, παραμέτρους και λαμβάνοντας υπόψη της συναλλαγές στον χώρο ακινήτων, κατέληξε ότι η τελική αποτίμηση ανέρχεται σε 111,9 εκατ. ευρώ, ή 1,95 ευρώ ανά μετοχή. Στη τιμή της πρότασης η κεφαλαιοποίηση της REDS θα «γράφει» άνω των 140 – 141 εκατ. ευρώ. Για την ιστορία, το τελευταίο 6μηνο η μετοχή στο ΧΑ έχει δώσει διακύμανση μεταξύ 1,8 ευρώ (κάμποσες φορές ως βάση) και 2,24 ευρώ (κυρίως όμως έως τα 2,1-2,15 ευρώ), ενώ το προηγούμενο δίμηνο βρίσκονταν κατά βάση στη «ζώνη» 1,85 -2 ευρώ.

Οι μεγάλες μπίζνες των 500 - 600 εκατ. ευρώ

Όπως είχε γίνει γνωστό στο πλαίσιο της πρόσφατης τακτικής γενικής συνέλευσης της REDS (REDS: Το 2023 ξεκινούν εργασίες στη Μαρίνα Αλίμου - Τι έρχεται για Campas Project, Smart Park),  η εισηγμένη βρίσκεται εν αναμονή της Κοινής Υπουργικής Απόφαση (ΚΥΑ) για τη Μαρίνα Αλίμου, ενώ παράλληλα βρίσκεται σε εξέλιξη η διαδικασία κατάρτισης του επιχειρηματικού σχεδίου και του master plan για το μεγάλο τουριστικό project της αξιοποίησης της έκτασης – «φιλέτο» στις Γούρνες Ηρακλείου. ο διευθύνων σύμβουλος της θυγατρικής του ομίλου ΕΛΛΑΚΤΩΡ, Γ. Κωνσταντινίδης, ανέφερε επίσης ότι η εταιρεία βρίσκεται σε συζητήσεις με την Εθνική Τράπεζα αλλά και την Πειραιώς για αναχρηματοδότηση του υφιστάμενου δανεισμού της με 36 εκατ. ευρώ, με ευνοϊκότερους όρους (χαμηλότερο επιτόκιο), ενώ εξετάζεται και η επέκταση του ποσού της αναχρηματοδότησης για περαιτέρω ενίσχυση της χρηματοοικονομικής εικόνας της εταιρείας.

Εντός του 2022 θα φτάσουν στο 100% οι μισθώσεις στο εμπορικό πάρκο Smart Park, συνολικής επιφάνειας 53.000 τ.μ., στα Σπάτα. Πέρυσι το ποσοστό ήταν στο 90% και πλέον ήδη προσεγγίζει το 98%. Επιπλέον, εξετάζει την αγορά οικοπέδων (από εταιρίες του ομίλου Ελλάκτωρ αλλά και τρίτων) που βρίσκονται περιμετρικά του πάρκου και σε συνδυασμό με τις ιδιοκτησίες του ομίλου σχεδιάζει συμπληρωματικές αποδοτικές δράσεις που θα αυξήσουν και την επισκεψιμότητα του Εμπορικού Πάρκου, το οποίο ακριβώς λόγω του ανοικτού σχεδιασμού του έχει ευνοηθεί εν μέσω Covid 19 και παρουσιάζει αυξημένη επισκεψιμότητα. 

Για τη Μαρίνα Αλίμου, όπως ήδη αναφέρθηκε, η REDS είναι εν αναμονή της σχετικής ΚΥΑ ώστε να προχωρήσει η έκδοση αδειών που απαιτούνται για την έναρξη των εργασιών της β’ φάσης, ενώ ήδη έχει ήδη ολοκληρωθεί το πρώτο «κομμάτι», οι κυκλοφοριακές και άλλες μελέτες, έχει επιλεγεί αρχιτεκτονικό γραφείο κ.α. Καλώς εχόντων των πραγμάτων οι εργασίες θα εκκινήσουν εντός του 2023. ς. Να σημειωθεί ότι στην επένδυση προβλέπονται (εκτός από καταστήματα, υπηρεσίες κ.α.) και 2 τουριστικά projects, το ένα στη δεξιά πλευρά με χαμηλά units (περίπου 100-110 ισόγεια-διώροφα κτίσματα).

Για μια άλλη μεγάλη επένδυση της εταιρείας, το Cambas Project στα πρώην κτήματα Καμπά στην Παλλήνη, όπου έχει επικαιροποιηθεί το business plan, στην παρούσα φάση η εταιρεία βρίσκεται στην τελική διαδικασία διαμόρφωσης του master plan για την επένδυση άνω των 200 εκατ. ευρώ. Εν συνεχεία ακολουθεί η έκδοση της οικοδομικής άδειας μέσα στην επόμενη χρονιά και έπεται η έναρξη των εργασιών εντός του 2023, με ορίζοντα ολοκλήρωσης σε μία τριετία για το έργο μικτής χρήσης που θα περιλαμβάνει γραφεία, πολιτιστικούς χώρους, εμπορικούς χώρους, εστίαση, ένα μικρό ξενοδοχείο κ.α.

Ψηλά στη λίστα της εταιρείας είναι και η μεγάλη επένδυση στις Γούρνες Ηρακλείου (345 στρέμματα). Σε συνέχεια και των διαδικασιών που προβλέπεται βάσει του διαγωνισμού του ΤΑΙΠΕΔ, είναι σε εξέλιξη οι διαδικασίες αγοράς μετοχών της Εταιρείας Ειδικού Σκοπού (SPV) όπου θα εισφερθεί σε είδος το ακίνητο. Ταυτόχρονα έχουν ξεκινήσει οι διαδικασίες για την κατάρτιση του business plan, ενώ προχωρά και το master plan για τη μικτή τουριστική επένδυση που περιλαμβάνει ξενοδοχειακές υποδομές, σύνθετα τουριστικά καταλύματα, λειτουργία καζίνο, εκθεσιακούς κι εμπορικούς χώρους, μαρίνα και ελικοδρόμιο, χώρους γραφείων, κ.α. 

Τα μοντέλα αποτίμησης

Όσον αφορά στα μοντέλα αποτίμησης, η Eurocorp σημείωνε ότι η σύγκριση της Χρηματιστηριακής Τιμής με την Εσωτερική Αξία του Χαρτοφυλακίου της εταιρίας είναι η πιο συνηθισμένη μέθοδος αποτίμησης στην περίπτωση της εταιρίας. Δεδομένου ότι το μεγαλύτερο μέρος της αξίας και των εσόδων της REDS προκύπτει από το Smart Park το οποίο έχει χαρακτηριστικά REIT, καθιστά τη μέθοδο αυτή αντιπροσωπευτική . Ένα χαρακτηριστικό του εν λόγω κλάδου στην Ελλάδα και το εξωτερικό είναι ότι η Χρηματιστηριακή Αξία υπολείπεται της Εσωτερικής Αξίας (discount). Το discount αυτό ποικίλει ανάλογα με τη χρήση των ακινήτων της εταιρίας. Η πλειοψηφία των εταιριών του κλάδου στο Ελληνικό Χρηματιστήριο διαπραγματεύεται σε discount. Οι περισσότερες εταιρίες που διαπραγματεύονται σε premium έχουν κοινό χαρακτηριστικό την πολύ χαμηλή εμπορευσιμότητά τους με αποτέλεσμα η χρηματιστηριακή τους αξία να αποκλίνει της πραγματικής. Η REDS είναι μία από αυτές και διαπραγματεύεται σε premium έναντι της εσωτερικής της αξίας. Εάν η REDS είχε αποτίμηση στο ύψος του διαμέσου του κλάδου, η Χρηματιστηριακή της Αξίας θα ήταν 94,9 εκατ. ευρώ.

Με τη μέθοδο των Πρόσφατων Συναλλαγών Συγκρίσιμων Εταιριών συγκρίνεται η αποτίμηση της εταιρίας με αποτιμήσεις εταιριών του κλάδου που πρόσφατα έγιναν αντικείμενο εξαγοράς. Στα θετικά της μεθόδου αυτής είναι ότι κατά την πώληση εμφανίζεται η πραγματική αξία της εταιρίας λόγω του γεγονότος ότι ο αγοραστής, αφού έχει κάνει due diligence, έχει μεγαλύτερη γνώση των δεδομένων σε σχέση με τη γνώση που έχει ένας επενδυτής που βασίζεται σε δημόσια πληροφόρηση (public information). Στα αρνητικά είναι το γεγονός ότι, σε αρκετές περιπτώσεις, ο αγοραστής είναι διατεθειμένος να πληρώσει ένα premium για να αποκτήσει τον έλεγχο της εταιρίας. Premium της τάξης των 20-25% συναντώνται συχνά σε τέτοιες συναλλαγές. Προκειμένου να εφαρμόσει αυτή τη μέθοδο, ανέτρεξε στις αγοραπωλησίες πάνω στον Ευρωπαϊκό κλάδο ακινήτων των τελευταίων 12 μηνών και περιορίστηκε σε αγοραπωλησίες μεταξύ 100 και 500 εκατ. ευρώ για να έχουμε ένα δείγμα εταιριών μεγέθους αντίστοιχου της REDS. Σε αυτές τις εταιρίες, ο διάμεσος των αποτιμήσεων σε σύγκριση με τον Κύκλο Εργασιών, το EBITDA και το EBIT ανήλθε σε 14,2x, 22,4x και 24,1x, αντίστοιχα). Εάν ίσχυαν αυτά τα μεγέθη στην περίπτωση της REDS, το τίμημα θα ανερχόταν σε 98,5 εκατ. ευρώ.

«Πέρα από τη σύγκριση με τις συναλλαγές αντίστοιχων εταιριών του κλάδου στην Ευρώπη, σκόπιμο θα ήταν να παρατηρούμε συγκρίσιμες συναλλαγές στην Ελλάδα. Εν προκειμένω, στις αρχές Αυγούστου ανακοινώθηκε πως η Lamda Development, εξαγόρασε την εταιρία που κατέχει το McArthurGlen Designer Outlet Athens στα Σπάτα, για ένα συνολικό ποσό της τάξεως των 109 εκατ. ευρώ. Το McArthurGlen Designer Outlet Athens είναι συγκρίσιμo με το Smart Park της REDS 1) γιατί είναι και τα δύο υπαίθρια εμπορικά πάρκα και 2) γιατί γειτνιάζουν. Δεδομένου ότι το Smart Park αποτελεί το μεγαλύτερο περιουσιακό στοιχείο στον ισολογισμό της εταιρίας, μία σύγκριση των δύο θα ήταν χρήσιμη», αναφέρει η Eurocorp.

Με τη που «πατά» στο Σύνολο επιμέρους δραστηριοτήτων (Sum of the Parts) η εύλογη αξία των ακινήτων βάσει αυτής της μελέτης ανέρχεται σε 156 εκατ. ευρώ. Δεδομένου ότι η συγκεκριμένη μελέτη έχει ημερομηνία 31/12/21 και λόγω της ανόδου των επιτοκίων διεθνώς θα πρέπει να προσαρμοσθεί το προεξοφλητικό επιτόκιο αναλόγως. Όπως αναφέρεται στο Ετήσιο Δελτίο της εταιρίας, «μια ευλόγως πιθανή μεταβολή κατά 250 μονάδες βάσης (+/-)του συντελεστή προεξόφλησης της υφιστάμενης ανάπτυξης του Εμπορικού Πάρκου Smart Park θα είχε ως αποτέλεσμα την μείωση/αύξηση της εύλογης αξίας αυτού για το 2021 κατά 3 εκατ. ευρώ περίπου». Από την αρχή του έτους, η ΕΚΤ έχει αυξήσει τα επιτόκια βάσης κατά 50 μονάδες βάσης, συνεπώς θα πρέπει να αφαιρεθούν 6 εκ από την αξία των ακινήτων. «Κατόπιν, αφαιρούμε την αξία των δανείων ύψους 23 εκατ. ευρώ και καταλήγουμε σε μία τελική αποτίμηση 127 εκατ.», σημειώνεται.

Οι δύο πρώτες μέθοδοι, δεν αποτιμούν επαρκώς τις «κρυφές αξίες» της εταιρίας που προκύπτουν από τα υπόλοιπα ακίνητα εκτός του Smart Park. Σε αντίθεση, η τρίτη μέθοδος δίνει μια αποτίμηση και στα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία. Η χρηματιστηριακή έδωσε βαρύτητα 25% στην πρώτη μέθοδο, 25% στη δεύτερη μέθοδο και 50% στην τρίτη. Με τα δεδομένα αυτά, η τελική αποτίμηση ανέρχεται σε 111,9 εκατ. ή 1,95 ευρώ ανά μετοχή.