Ροή
Η εκτιμώμενη συνολική καθαρή εσωτερική αξία (NAV) της Lamda Development το 2025 θα ανέλθει στα 3 δισ. ευρώ, ειδικότερα μεταξύ 2,8 και 3,2 δις ευρώ, δηλαδή εκτιμάται ότι το NAV της εταιρείας σχεδόν θα τριπλασιαστεί κατά την πρώτη πενταετία της επένδυσης στο Ελληνικό, σε σχέση με την υφιστάμενη NAV των 1,1 δις ευρώ (επιπλέον 1,7 δις με 2,1 δις ευρώ).
Όπως προκύπτει από την παρουσίαση της Lamda Development σε αναλυτές στο πλαίσιο σχετικής «investor day», η προβολή για το 2025 «δείχνει» growth της τάξεως του 21% με 24% ετησίως, με την εσωτερική αξία ανά μετοχή να φτάνει θεωρητικά στα 16-18 ευρώ σε σχέση με την πρόσφατη NAV των 6,21 ευρώ/μετοχή, δηλαδή επιπλέον 10-12 ευρώ ανά μετοχή. Τα Malls θα εισφέρουν NAV 300 εκατ. ευρώ (1,5 ευρώ ανά μετοχή επιπλέον) και το project «Ελληνικό» 1,4 με 1,8 δις ευρώ, ή αλλιώς 8,2-10,5 ευρώ ανά μετοχή (σε όρους εσωτερικής καθαρής αξίας).
Ωστόσο, γίνεται αναφορά και σε μελλοντικό IPO, καθώς θυμίζουμε ότι η Lamda σχεδιάζει απόσχιση των συμμετοχών στα Malls και αυτόνομη εισαγωγή τους στο Χρηματιστήριο. Η στοχευμένη συμμετοχή της LAMDA στο χαρτοφυλάκιο των Malls αναμένεται να μειωθεί στο 35%, από το υφιστμένο μικτό ποσοστό: 85% (κατά μέσο όρο, ήτοι 100% στο The Mall Athens, 68% σε Golden Hall και Mediterranean Cosmos). Η εισηγμένη αναφέρει ότι συμπεριλαμβάνονται και τα εμπορικά κέντρα του Ελληνικού στην περίμετρο του χαρτοφυλακίου εμπορικών κέντρων. Ο στόχος είναι η είσοδος στο ΧΑ να γίνει μέσα στο 2022. Επίσης, στόχος της Lamda είναι η επιστροφή κεφαλαίου στους μετόχους έως το 2024, ενώ γίνεται αναφορά σε δημιουργία ρευστότητας με εκτιμώμενο εύρος 340 εκατ. - 370 εκατ. ευρώ.
Το πακέτο για τους αγοραστές
Όπως σημειώνεται, αξιοποιώντας την έντονη ζήτηση για οικιστικές μονάδες στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, η Lamdaσχεδιάζει να προωθήσει την ανάπτυξη περίπου. 1.200 Κύριες οικιστικές μονάδες, συνολικής έκτασης 108.000 τ.μ., με τιμή πώλησης 5.500-6.500 ευρώ/τ.μ. (γίνεται λόγος για πωλήσεις άλλων αντίστοιχων διαμερισμάτων στην Αθηναϊκή Ριβιέρα στα 6.000 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο) και προσδοκώμενα ακαθάριστα έσοδα της τάξεως των 595 με 700 εκατ. ευρώ. Από το πακέτο αυτό αναμένεται δημιουργία NAV 330-365 εκατ. ευρώ.
Στη συνέχεια γίνεται μια αναφορά για τη μεγέθυνση της NAV στη φάση έργων 2026-2035 όπου σημειώνεται ότι ο τομέας κατοικιών θα εισφέρει NAV 1,7 έως 2,1 δις ευρώ, το retail 300-400 εκατ. ευρώ, η φιλοξενία 300 εκατ. ευρώ, ο τομέας γραφείων/αθλητισμού κ.α. 200 εκατ. ευρώ
Αναφορικά με τις οικιστικές αναπτύξεις την περίοδο 2026-2035 σημειώνονται 7 διαφορετικές επενδύσεις, συνολικού μεγέθους 924 χιλ. τ.μ., ή αλλιώς 8.500 κατοικίες.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει η πορεία των προπωλήσεων κατοικιών. Σύμφωνα με τον CEO της Lamda, Οδ. Αθανασίου, οι συμφωνημένες προπωλήσεις κατοικιών και πωλήσεις οικοπέδων ανέρχονται ήδη σε 0,7 δισ. ευρώ σηματοδοτώντας μια μεγάλη. Στο Ελληνικό, στο μεγαλύτερο έργο αστικής ανάπλασης, οι εκτιμώμενες προπωλήσεις και πωλήσεις μέχρι το τέλος του χρόνου θα ανέλθουν στα 1,2 δισ. ευρώ. Από την παρουσίαση προκύπτει ότι για τις βίλες στο παραλιακό μέτωπο υπάρχουν προπωλήσεις συνολικής αξίας 283 εκατ. ευρώ (έως τέλος 2021 αναμένονται να ανέλθουν σε 300-360 εκατ. ευρώ). Στον Marina Residential Tower υπάρχουν έως 15/07 προπωλήσεις αξία 118 εκατ. ευρώ ενώ έως τέλος 2021 αναμένεται να φτάσουν στα 300-350 εκατ. ευρώ.
Οι πολυτελείς προσφορές
Στον τομέα Luxury Hotels & Branded Residences τα αντίστοιχα νούμερα είναι 91 εκατ. ευρώ, ενώ όσον αφορά το Retail Park, τους Πύργους γραφείων κ.α. οι προπωλήσεις ανέρχονται σε 177 εκατ. ευρώ ήδη ενώ αναμένεται έως τέλος του 2021 να ανέλθουν σε 300-330 εκατ. ευρώ.
Όπως σημειώνεται, ήδη το 80% των πολυτελών κατοικιών (σε σχέση με το συνολικό εμβαδόν) στο παραλιακό μέτωπο έχουν πωληθεί, δηλαδή 21 βίλες (συνολικά 16,3 χιλ. τ.μ.), ενώ οι εκτιμήσεις για το τέλος του 2021 μιλούν για 27 βίλες που θα έχουν αγοραστεί. Αν και το πλάνο προέβλεπε τιμές πώλησης 12,500 – 15,200 ευρώ/τ.μ. εντούτοις οι βίλες πωλήθηκαν με μέση τιμή 17,500 ευρώ/τ.μ. ενώ και οι υπόλοιπες εκτιμάται ότι θα αγοραστούν για 14,500 – 17,000 ευρώ/τ.μ. (κατά μέσο όρο). Γενικότερα, υπολογίζονταν ακαθάριστα έσοδα 55-70 εκατ. ευρώ αλλά εκτιμάται ότι αυτά θα ανέλθουν (για τις βίλες) στα 300-360 εκατ. ευρώ (το 31% των εσόδων φέτος, στο 71% το 2022, στο 100% το 2024).
Στον Marina Tower πύργο των 200 διαμερισμάτων, κατά την παρουσίαση αναφέρεται ότι ήδη έχουν πουληθεί διαμερίσματα αξίας 118 εκατ. ευρώ (10,7 χιλ. τ.μ.) με τιμές κατά μέσο όρο 11.000 ευρώ/τ.μ. ενώ έως το τέλος του 2021 αναμένονται πωλήσεις 300-350 εκατ. ευρώ (μέσος όρος 12,000 – 14,000 ευρώ/τ.μ.). Εως το 2021 οι πωλήσεις στον πύργο κατοικιών αναμένονται να φτάσουν συνολικά στα 60-70 εκατ. ευρώ, το 2023 στα 135-160 εκατ. ευρώ, το 2024 έως τα 280 εκατ. ευρώ πριν κορυφωθούν στα τέλη του 2025.
Για τα ξενοδοχεία, γίνεται λόγος για «BEACH LUXURY HOTEL (5*) & BRANDED RESIDENCES» (24.500 τ.μ.) πιθανούς operators τις «φίρμες» Mandarin Oriental και Rosewood Hotel & Resorts, για το «MARINA LUXURY HOTEL (5*) & BRANDED RESIDENCES» (GFA: 38,5 χιλ. τ.μ.), με πιθανούς operators τις Edition Hotels, Sofitel και Starwood. Υπενθυμίζεται ότι έχει συναφθεί joint venture από το 2020 ανάμεσα σε Lamda και TEMES (όμιλος Κωνσταντακόπουλου, με 70%) για συνεργασία στον ξενοδοχειακό κλάδο.
Σε σχέση με τις πωλήσεις σε χώρους γραφείων και στο retail, υπενθυμίζεται το πρόσφατο deal 147 εκατ. ευρώ για μεταφορά των κεντρικών γραφείων της Πειραιώς σε χώρο 40.000 τ.μ. αλλά και η συμφωνία με τη Fourlis για το Retail Park στο βόρειο κομμάτι της έκτασης, προς τη Λ. Βουλιαγμένης. Εκεί κοντά θα ανεγερθεί και ο Πύργος γραφείων, για τον οποίον σημειώνεται ότι έχουν γίνει «εκ των προτέρων συζητήσεις».
Τα έργα
Στην πρώτη φάση του έργου (έως 2025) προβλέπονται έργα υποδομών 390-480 εκατ. ευρώ, όπως η υπογειοποίηση της Λ. Ποσειδώνος (7-85 εκατ. ευρώ), έργα στο Μητροπολιτικό Πάρκο (50-60 εκατ. ευρώ), οδικά δίκτυα (45-57 εκατ.), δίκτυα υποδομών (44-54 εκατ. ευρώ), έργα Τραμ (40-50 εκατ. ευρώ) κ.α.
Γενικότερα αναφέρεται ότι έχουν ήδη ξεκινήσει άλλες προπαρασκευαστικές εργασίες (π.χ. γεωτεχνική, ασφάλεια, βοηθητικά προγράμματα δίκτυα, απολύμανση, αρχαιολογικά) που αναμένεται να ολοκληρωθούν το πρώτο τρίμηνο του 2022, ολοκληρώθηκε το 80% των σχετικών μελετών για έργα υποδομής και αναμένεται να ολοκληρωθεί το 100% έως το τέλος του 2021, Οι πρώτες δημοπρατήσεις για έργα υποδομής αναμένονται τον Ιούλιο του 2021 (προσφορές 250 εκατ. Ευρώ).
Στην παρουσίαση αναφέρονται χρονοδιαγράμματα για την ολοκλήρωση σημαντικών projects. Για παράδειγμα, έργα υποδομής όπως το flyover της Ποσειδώνος, η υπόγεια διάβαση εμπορευμάτων, τα δίκτυα δρόμων και βοηθητικών προγραμμάτων στην παράκτια περιοχή θα ολοκληρωθούν στο β’ εξάμηνο 2025 (θα ξεκινήσουν φέτος), τα έργα στη μαρίνα θα αρχίσουν το 2022 και θα ολοκληρωθούν στο β’ εξάμηνο 2023, το Marina Residential Tower ξεκινάει στο β’ εξάμηνο 2022 και ολοκληρώνεται στο β’ εξάμηνο 2025, όπως και το Vouliagmenis Mall αλλά και οι γραφειακοί χώροι (Πύργοι κ.α.) ή τα ξενοδοχεία, η Marina Galleria ξεκινάει στο α’ εξάμηνο 2023 με ορίζοντα ολοκλήρωσης το β’ εξάμηνο 2025, οι βίλες το β’ εξάμηνο 2023 με ορίζοντα ολοκλήρωσης το β’ εξάμηνο 2025.
Σε σχέση με τα εμπορικά κέντρα στο Ελληνικό, το Vouliagmeni Mall (αξίας 620 – 760 εκατ. ευρώ) θα έχει GLA 85.500 τ.μ., εκτιμώμενα ετήσια EBITDA 41 έως 50 εκατ. ευρώ και εκτιμώμενο yield 6,5%. Η Marina Galleria GLA 19.000 τ.μ., εκτιμώμενα ετήσια EBITDA 13 έως 16 εκατ. ευρώ. Για το Vouliagmeni Mall υπάρχει ήδη εκδήλωση ενδιαφέροντος από μισθωτές για το 60% των χώρων του.
Τα εμπορικά κέντρα στην Ελλάδα εξακολουθούν να αποτελούν μέρος της λιανικής κατανάλωσης. Οποιαδήποτε αύξηση της διαδικτυακής κατανάλωσης θα μειώσει τον κατακερματισμό της αγοράς, αναφέρεται. Σημειώνεται η χαμηλή πυκνότητα εμπορικών χώρων ανά κατοίκους σε διάφορες χώρες, με την Ελλάδα να βρίσκεται στην τελευταία θέση (πηγή: Cushman & Wakefield) με 56.000 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους όταν στη Γερμανία υπάρχουν 177.000 τ.μ., στην Ισπανία 248.000 τ.μ., στην Ιταλία 229.000 τ.μ., σε Βαλκανικές χώρες από 88.000 έως 107.000 τ.μ. και σε χώρες του βορρά από 380.000 τ.μ. (Σουηδία) έως 857.000 τ.μ. (Νορβηγία).
Αναφορά γίνεται για το IRC (168.000 τ.μ.), το ολοκληρωμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα με Καζίνο για το οποίο ακόμα υπάρχουν εκκρεμότητες, σε έκταση 243.000 τ.μ., με 5άστερο ξενοδοχείο 62.000 τ.μ. συνολικής επιφάνειας, με μίνιμουμ χωρητικότητα 2.000 «κρεββάτια», με Καζίνο 1.200 «μηχανάκια» και μίνιμουμ 120 τραπέζια, με συνεδριακό κέντρο κ.α.
Η Lamda στην παρουσίαση κάνει αναφορά στο υψηλής κατάρτισης προσωπικό της και στα υψηλής εκπαίδευσης στελέχη της, στην ισχυρή παρουσία γυναικών στο «ρόστερ» της (53% στις θέσεις προσωπικού), στις υψηλού επιπέδου συνεργασίες της (Hill, Foster & Partners, AEDAS, Savills, JLL, Deloitte, EY, PwC, Kengo Kuma & Associates, Sasaki, Newtons, V&O, Yard κ.α.).
Αξίζει να σημειωθεί ότι πληρότητα των υφιστάμενων εμπορικών κέντρων της LAMDA έμεινες σχεδόν αμετάβλητη κατά την ελληνική οικονομική κρίση, με τα yields να ανέρχονται κατά μέσο όρο στο 7%, υψηλότερα σε σχέση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 5,2%, αλλά και κατά πολύ υψηλότερα της απόδοσης του 10ετούς ομολόγου του δημοσίου. Τα υφιστάμενα Malls (The Mall Athens, Golden Hall, Mediterranean Cosmos) αναμένεται συνολικά το 2025 να έχουν yields στο 6%, EBITDA στα 63 εκατ. ευρώ, συνολική NAV 120 εκατ. ευρώ.
Στρατηγική
Η ευρύτερη στρατηγική της Lamda στο Ελληνικό είναι η ανάπτυξη παράκτιας και εμπορικής περιοχής για: • ενίσχυση του τουρισμού • προσέλκυση επενδυτών • δημιουργία τάσης για απορρόφηση κατοικιών, καθώς και το «χτίσιμο» στρατηγικών συνεργασιών με καλύτερους συνεργάτες ανά κατηγορία.
Σύμφωνα με την παρουσίαση, οι βίλες θα προσθέσουν NAV 160-195 εκατ. ευρώ (ή αλλιώς περίπου 1 ευρώ/μετοχή), το Marina Residential Tower εκτιμάται ότι θα δημιουργήσει NAV της τάξης των 175 – 210 εκατ. ευρώ, το τμήμα «Park-front and Mainstream Residential» 405 – 455 εκατ. ευρώ, το Vouliagmenis Mall εσωτερική αξία (NAV) 285 – 350 εκατ. ευρώ, η Marina Galleria εκτιμάται ότι θα δημιουργήσει NAV της τάξεως των 90 – 110 εκατ. ευρώ, οι γραφειακοί χώροι (Πύργοι και άλλα) NAV 95 έως 115 εκατ. ευρώ, η φιλοξενία (ξενοδοχεία) 75-95 εκατ. ευρώ σε όρους NAV. Να σημειωθεί βέβαια ότι υπάρχει κόστος γης και υποδομών ύψους 860-950 εκατ. ευρώ στην πρώτη φάση (έως 2025).
