Ροή
Ακόμη και αν όλα πάνε καλά σε μακροοικονομικό επίπεδο, ακόμη και αν κλείσει η δεύτερη αξιολόγηση και μπει η Ελλάδα στο πρόγραμμα ποσοτικής χαλάρωσης της ΕΚΤ (QE), η αγορά επαγγελματικών ακινήτων της Ελλάδας για τα επόμενα δύο χρόνια θα βρίσκεται στην καλύτερη περίπτωση σε σταθερά επίπεδα. Στο καλύτερο σενάριο, οποιαδήποτε σοβαρή ανάκαμψη των τιμών αναμένεται από το 2020 και μετά.
Αυτό φαίνεται από την εκτίμηση που παρουσίασε ο διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services Δημήτρης Ανδρίτσος κατά την διάρκεια του συνεδρίου για την αγορά ακινήτων RED Business Forum που διοργανώθηκε χθες Τρίτη. Σύμφωνα με τις προβλέψεις της συμβουλευτικής εταιρείας της Eurobank, αν όλα πάνε καλά στην οικονομία το 2017, οι τιμές θα μειωθούν κατά 1,9%, ενώ το 2018 και το 2019 θα υπάρξει μια οριακή αύξηση της τάξης του 0,2% τον χρόνο.
Και αυτό είναι το καλό σενάριο που προϋποθέτει μεταξύ άλλων ολοκλήρωση της αξιολόγησης, ένταξη στο QE, xαλάρωση των capital controls και βέβαια την απουσία οποιουδήποτε νέου σοκ στην οικονομία. Σε αντίθετη περίπτωση η πτώση το 2017 θα διαμορφωθεί στο 2,8%, το 2018 στο 1,4% και το 2019 στο 0,3%.
Πόσο νοικιάζονται τα γραφεία στην Αττική
Στα γραφεία της Αττικής σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurobank Property Services η πτώση των τιμών από το 2007 έως και το 2016 ξεπερνά το 45%. Το μεγαλύτερο πλήγμα έχουν δεχθεί τα γραφεία στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης με τις αξίες τους να πέφτουν κατά 50,6% σε μια δεκαετία. Καλύτερη είναι η εικόνα στο κέντρο της Αθήνας όπου οι αξίες των γραφείων υποχώρησαν κάτα 30,2% από το 2007 έως το 2016. Στη Λεωφόρο Κηφισίας οι τιμές υποχώρησαν κατά 41,1%, ενώ στα Γραφεία της Λεωφόρου Συγγρού υποχώρησαν κατά 46.9%.
Αντίστοιχη είναι και η πορεία των ενοικίων των γραφείων τα οποία στο κέντρο της Αθήνας κυμαίνονται από 11 έως 17 ευρώ το τετραγωνικό, στην Κηφισίας από 8 έως 14 ευρώ το τετραγωνικό και στις Συγγρού και Βουλιαγμένης από 7 έως 11 ευρώ το τετραγωνικό.
Η «μπάλα» στις τράπεζες
Αν και τον τελευταίο χρόνο οι διάφοροι δείκτες που καταγράφουν την πορεία της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων όπως αυτός της Τράπεζας της Ελλάδας δείχνουν σημάδια σταθεροποίηση ειδικά στα πολύ καλά ακίνητα στις πολύ καλές περιοχές, τα στελέχη του real estate στην Ελλάδα παραμένουν ανήσυχα. Και ο λόγος είναι ένας: τα «κόκκινα δάνεια».
Πολλά έμπειρα στελέχη της κτηματαγοράς φοβούνται πως η πώληση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και οι πλειστηριασμοί θα δημιουργήσουν ένα κύμα υπερπροσφοράς που θα σπρώξει τις τιμές ακόμη παρακάτω το επόμενο διάστημα. Δεδομένου ότι τα οικιστικά και τα επαγγελματικά ακίνητα αποτελούν το 81% των εμπράγματων εξασφαλίσεων που έχουν οι τράπεζες για τα δάνεια τους, οι αναγκαστικές πωλήσεις λόγω χρεών (fire sales είναι ο αγγλικός όρος) που θα σημειωθούν στο πλαίσιο του ξεκαθαρίσματος των χαρτοφυλακίων των τραπεζών θα επηρεάσουν σε μεγάλο βαθμό την αγορά.
Αυτό που τα στελέχη της αγοράς ζητούν -και ελπίζουν- να γίνει είναι οι αναγκαστικές πωλήσεις ακινήτων να πραγματοποιηθούν συντεταγμένα και με σχέδιο ώστε να αποφευχθεί κάποιο σημαντικό σοκ υπερπροσφοράς που θα ρίξει περαιτέρω τις αξίες.
Ένας κλάδος στο «βαθύ κόκκινο»
Όλα αυτά δείχνουν πως ο κλάδος των κατασκευών και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας θα δεχθεί νέες πιέσεις, δεδομένου ότι περισσότερα από τα μισά δάνεια που έχουν δοθεί σε αυτόν βρίσκονται αυτή την στιγμή στο «κόκκινο». Όπως ανέφερε ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Θεόδωρος Μητράκος από τα δάνεια ύψους 22,8 δισ. ευρω που έχουν δοθεί στις επιχειρήσεις των δύο κλάδων περίπου το 55% ή 12,6 δισ. ευρώ είναι μη εξυπηρετούμενα. Από τις περίπου 67.000 επιχειρήσεις των κλάδων κατασκευών και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας που έχουν λάβει δάνειο, οι περίπου 39.000 χιλιάδες εμφανίζουν δυσκολία στην αποπληρωμή των υποχρεώσεών τους.
