Ροή
Σε τούνελ διαρκείας βρίσκεται η ελληνική κτηματαγορά, από την οποία χάθηκαν 18 δισ. ευρώ την τελευταία επταετία. Η πληγή που έχει δημιουργήσει η οικονομική κρίση αλλά και η υπερφορολόγηση είναι τόσο μεγάλη που για να επιστρέψει η αγορά κατοικίας στα προ κρίσης επίπεδα, σύμφωνα με τα πιο ρεαλιστικά σενάρια, θα χρειαστεί να περάσουν τουλάχιστον 35 χρόνια.
Η εικόνα κατάρρευσης που επικρατεί στο ελληνικό real estate περιγράφεται σε έρευνα της PwC. Από το 2008 έως και το 2015 ο αριθμός των αγοραπωλησιών μειώθηκε κατά 72%, ενώ οι τιμές υποχώρησαν κατά 41% την περίοδο 2008-2014, παρουσιάζοντας ετήσια μείωση μεγαλύτερη του 5% από το 2011 και μετά. Την ίδια στιγμή η φορολογία στα ακίνητα αυξήθηκε κατά περίπου έξι φορές στην πενταετία 2010-2015.
Όπως φαίνεται από την ανάλυση της PwC η εικόνα αυτή δεν πρόκειται να αντιστραφεί κάποια στιγμή σύντομα. Σύμφωνα με το επικρατέστερο σενάριο για την πορεία της ελληνικής οικονομίας το κατά κεφαλήν ΑΕΠ θα επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 2030. Βάσει αυτού του σεναρίου η εξισορρόπηση της προσφοράς και ζήτησης στην ελληνική κατοικία θα επέλθει περί το 2047, λόγω της υπερπροσφοράς, της υψηλής φορολόγησης και της έλλειψης χρηματοδότησης από τις τράπεζες. Υπό αυτό το πλαίσιο οι τιμές των κατοικιών θα αυξάνονται αργά, με μέσο ρυθμό περί το 0,6% ετησίως, προσεγγίζοντας τα επίπεδα της περιόδου 2002-2008 μετά το 2050.
Και αυτό είναι το ρεαλιστικό σενάριο από αυτά που επεξεργάστηκε η εταιρεία. Σε περίπτωση χαμηλής ανάπτυξης η ισορροπίας της αγοράς θα επέλθει πολύ μετά του 2050 και άρα η επιστροφή των τιμών στα προ κρίσης επίπεδα μετατίθεται κατά πολλά χρόνια.
Σε κάθε περίπτωση «η υπερπροσφορά κατοικιών, η υπερφορολόγηση της αγοράς και η όλο και πιο περιορισμένη στεγαστική πίστη, δεν θα επιτρέψουν την ανάκαμψη της αγοράς σε προ κρίσης επίπεδα για μεγάλο χρονικό διάστημα», σχολιάζει ο Μάριος Ψάλτης, διευθύνων σύμβουλος της PwC.
Μισοάδειο βλέπουν το ποτήρι οι μεσίτες
Τις απόψεις της PwC μοιράζονται πολλοί παράγοντες του ελληνικού real estate. Αν και εμφανίζονται αισιόδοξοι για την πορεία της κτηματαγοράς τα επόμενα χρόνια, επιμένουν ότι το ποτήρι παραμένει μισοάδειο. Η παρατεταμένη ύφεση, η μικρή χρηματοδοτική δραστηριότητα και το σχεδόν μηδενικό ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας δημιουργούν ένα επικίνδυνο μείγμα για την ελληνική αγορά. Τα σπίτια παραμένουν αδιάθετα και αχρησιμοποίητα με αποτέλεσμα μέρα με την ημέρα να απαξιώνονται ολοένα και περισσότερο.
«Η υπερπροσφορά ακινήτων δεν πρόκειται να σταματήσει κάποια στιγμή σύντομα. Και με τα κόκκινα δάνεια πρόκειται να αυξηθεί ακόμη περισσότερο», σχολιάζει στο insider.gr σύμβουλος ακινήτων με μεγάλη εμπειρία στον χώρο.
Τι πρέπει να γίνει
Οι αναλυτές της PwC εκτιμούν ότι τα περιθώρια για μια δημιουργική πολιτικής για την αγορά κατοικίας είναι πολύ στενά. Ωστόσο για να επιταχυνθεί η εξισορρόπηση της αγοράς θα πρέπει να μειωθεί η υπερπροσφορά κατοικιών, μέσω της μαζικής ανάπλασης τμημάτων του κτηριακού αποθέματος με ταυτόχρονες επενδύσεις σε έργα υποδομών και τεχνολογίας.
Θα πρέπει επίσης να αντιμετωπιστούν τα προβλήματα από την κατακερματισμένη ιδιοκτησία μέσω της δημιουργία Τράπεζας Γης, η οποία θα μπορεί αποκτήσει και να μεταφέρει δικαιώματα συντελεστή δόμησης σε κατάλληλες προς δόμηση περιοχές, με σκοπό την οικονομικότερη αξιοποίηση τους και τη δημιουργία ενιαίων ιδιοκτησιών. Ακόμη η Τράπεζα Γης θα μπορεί να μετατρέπει τίτλους ιδιοκτησίας από κατοικίες σε υποβαθμισμένες περιοχές, σε δικαιώματα μακροχρόνιας εκμίσθωσης leasehold, τα οποία θα διατίθενται σε ιδιώτες, επενδυτές ή εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων για μεγάλης κλίμακας αναπτύξεις.
