Ροή
Η διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs) θα είναι μια σταδιακή διαδικασία που θα διαρκέσει αρκετό χρόνο σημειώνει ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία ΑΕΕΑΠ κ. Άρις Καρυτινός. Ο επικεφαλής της μεγαλύτερης επενδυτικής εταιρείας ακινήτων της Ελλάδα μιλώντας στο insider.gr αναφέρει μεταξύ άλλων ότι δεν είναι προς όφελος κανενός να βγουν μαζικά προς πώληση τα ακίνητα που είναι υποθηκευμένα σε «κόκκινα δάνεια» και τα οποία εκτιμά πως είναι αξίας αρκετών δισεκατομμυρίων ευρώ.
Ο κ. Καρυτινός σημειώνει, ακόμη, πως η Εθνική Πανγαία έχει επενδύσει περισσότερα από 600 εκατ. ευρώ τα τελευταία τέσσερα χρόνια και αναμένει πως αν δεν υπάρξουν δυσάρεστες εκπλήξεις, οι επενδύσεις αλλά και η καλή πορεία της εταιρείας θα συνεχιστεί και φέτος.
Ερωτηθείς, για τα πρόσφατα δημοσιεύματα που κάνουν λόγο για ποινική δίωξη σε σχέση με την μεταβίβαση ποσοστού της Εθνικής Τράπεζα στην Πανγαία το 2013 ο κ. Καρυτινός απαντά ότι δεν υπάρχει κάποια επίσημη ενημέρωση πέραν των δημοσιευμάτων και προσθέτει ότι η εταιρεία συνεχίζει κανονικά την επενδυτική της δραστηριότητα.
Σε τι κατάσταση βρίσκεται η αγορά ακινήτων μετά από εννέα χρόνια κρίσης; Υπάρχει κάποια τάση ανάκαμψης στα επαγγελματικά ακίνητα ή θα συνεχιστεί η ιστορία αυτή;
Η ελληνική κτηματαγορά είναι «κατακερματισμένη» (fragmented σύμφωνα με τη διεθνή ορολογία). Αυτό σημαίνει ότι δεν υπάρχει ομοιομορφία στη «συμπεριφορά» των αξιών των ακινήτων. Υπάρχουν επενδυτικά εμπορικά ακίνητα Α’ κατηγορίας τα οποία επλήγησαν πολύ λιγότερο ενώ σε περιφερειακές αγορές και στα ακίνητα Β’ κατηγορίας οι μειώσεις ήταν δραματικές. Τα δε οικιστικά ακίνητα έχουν ακολουθήσει μια εντελώς ξεχωριστή πορεία καταγράφοντας τις υψηλότερες μειώσεις.
Αναφορικά με τα επαγγελματικά ακίνητα, όσα έχουν αξιόλογα επενδυτικά χαρακτηριστικά δείχνουν τάσεις σταθεροποίησης στις αξίες, δεν διατίθενται σε τιμές distressed, και καταγράφεται ένας όλο και αυξανόμενος όγκος αγοραπωλησιών, ενώ αυξημένη φαίνεται να είναι και η ζήτηση, ειδικά στο high street retail. Είναι σαφές ότι η ελληνική αγορά ακινήτων διαθέτει ελκυστικά στοιχεία τα οποία είναι και σε πλήρη γνώση των επενδυτών.
Γενικότερα, μόλις οι τράπεζες μπορέσουν να προβούν σε δανεισμό με ευνοϊκότερους όρους, η αγορά θα μπορέσει να κινηθεί περισσότερο. Ενδιαφέρον θα έχει και το πώς θα εξελιχθεί η ρευστοποίηση των ακινήτων (εμπορικών πάντα) που συνδέονται με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια .
Πώς θα επηρεάσουν την αγορά τα κόκκινα δάνεια και τι ρόλο θα παίξουν ΑΕΕΑΠ όπως η Εθνική Πανγαία;
Να ξεκαθαρίσουμε ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν έχουν σαν αντικείμενο τα «κόκκινα δάνεια» αλλά είναι ιδανικά οχήματα για να απορροφήσουν εμπορικά ακίνητα στο πλαίσιο της όποιας διαχείρισης των NPLs που θα κάνουν οι τράπεζες ή οι αγοραστές των NPLs.
Το κλειδί για την διαχείριση των ακινήτων που συνδέονται με NPLs είναι το πότε το πώς και σε τι τιμή θα βγουν. Ακόμα δυστυχώς δεν είναι ξεκάθαρο ούτε το προϊόν που θα βγει στην αγορά ούτε οι μηχανισμοί και οι διαδικασίες.
Είναι σαφές ότι η διαχείριση των NPLs θα είναι σταδιακή διαδικασία που θα διαρκέσει εύλογο χρόνο, που η δική μου εκτίμηση είναι ότι μπορεί να φθάσει ή και να ξεπεράσει τα πέντε έτη. Σαφώς δεν είναι προς όφελος κανενός να βγουν μαζικά προς πώληση όλα αυτά τα ακίνητα, που όπως εκτιμάμε είναι αξίας αρκετών δισ. ευρώ.
Εκτιμώ ότι οι τράπεζες θα κοιτάξουν κατ’ αρχήν να ρυθμίσουν τα δάνεια και η πώληση ακινήτων, αν απαιτηθεί ως τελευταίο βήμα, θα γίνει σταδιακά, εφόσον υπάρξει και διαχωρισμός των ακινήτων, καθώς είναι σχεδόν αδύνατον να είναι όλα ιδανικά για πώληση, ώστε και οι τράπεζες να ωφεληθούν από την επερχόμενη βελτίωση των αξιών, εφόσον οι συναλλαγές αυξηθούν, αλλά και η αγορά να μην διαταραχθεί.
Να σημειώσουμε ότι οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ είναι επενδυτές με μακροπρόθεσμο ορίζοντα στην ελληνική αγορά την οποία και γνωρίζουν και κατανοούν καλύτερα από οποιοδήποτε ξένο επενδυτή. Συνεπώς, είναι σε θέση να αξιολογήσουν τις προοπτικές των εμπορικών ακινήτων από τα NPLs και να προσφέρουν σωστές τιμές αγοράς βασιζόμενες καθαρά σε κριτήρια real estate.
Παρά τη δύσκολη οικονομική κατάσταση, το 2016 ήταν μια καλή χρονιά για την Πανγαία. Πού οφείλεται αυτό; Θα συνεχιστεί η καλή πορεία και το 2017;
Οι επιτυχημένοι οργανισμοί ξεχωρίζουν για την ικανότητά τους να προσαρμόζονται σε όλες τις συνθήκες. Όντως καταφέραμε να εμφανίσουμε αυξημένη κερδοφορία για το 2016. Αυτό είναι αποτέλεσμα ενός συνδυασμού παραγόντων όπως ο συνεχής εμπλουτισμός του επενδυτικού μας χαρτοφυλακίου με νέα ακίνητα εισοδήματος, η επιλογή αξιόπιστων μισθωτών, η ενεργός διαχείριση του χαρτοφυλακίου έτσι ώστε να επιτυγχάνεται εξαιρετικά χαμηλό ποσοστό μη μισθωμένων ακινήτων (χαμηλότερο από 2%) κ.λπ. Όλα αυτά μας δίνουν τη δυνατότητα να έχουμε ένα σταθερά αυξανόμενο κύκλο εργασιών. Και βέβαια πρέπει να τονίσω ότι τα θετικά αποτελέσματά μας συνδέονται με την εξαιρετική εμπειρία και τον υψηλό επαγγελματισμό των στελεχών μας.
Υπό την προϋπόθεση ότι το 2017 δε θα έχουμε εκπλήξεις ως προς το γενικότερο μακροοικονομικό περιβάλλον και θα ολοκληρωθεί η αξιολόγηση όπως αναμένεται, θεωρώ πως θα συνεχίσουμε με την ίδια ανοδική πορεία και αυτή τη χρονιά.
Η Πανγαία συνεχίζει τις επενδύσεις μέσα στην κρίση και μάλιστα πρόσφατα επένδυσε σε εναλλακτικές μορφές ακινήτων (φοιτητική στέγαση). Πού κοιτάτε πλέον σαν επενδυτές;
Προσπαθούμε να μην χάνουμε επενδυτικές ευκαιρίες και όντως έχουμε καταφέρει να επενδύσουμε περισσότερα από 600 εκατ. ευρώ τα τελευταία τέσσερα χρόνια, τα περισσότερα στην Ελλάδα.
Διατίθενται πλέον προς πώληση ακίνητα που προ κρίσης είτε δεν ήταν διαθέσιμα είτε ήταν σε τιμές εκτός πραγματικότητας. Τώρα πλέον οι τιμές, χωρίς να είναι σε επίπεδα distressed για τα αξιόλογα επενδυτικά ακίνητα, είναι προσαρμοσμένες στις σημερινές συνθήκες και, χάρη στην ικανότητα εξεύρεσης επενδύσεων που έχουμε, μπορούμε να τοποθετηθούμε σε εξαιρετικά ακίνητα.
Η ελληνική αγορά είναι μικρή οπότε πρέπει να «βλέπουμε» όλους τους κλάδους των εμπορικών ακινήτων που έχουν προοπτικές. Ο τουριστικός κλάδος είναι ένας από τους πλέον σημαντικούς για επενδύσεις στην Ελλάδα, ωστόσο τα ξενοδοχεία πόλης, που ταιριάζουν απόλυτα με τον αστικό επενδυτικό χαρακτήρα της εταιρείας μας, υστερούν σε σχέση με τα resorts, δεν υπάρχουν ούτε αρκετές μονάδες ούτε και τα μεγάλα διεθνή brands. Οπότε βλέπουμε σε αυτόν τον κλάδο σημαντικές προοπτικές και ήδη έχουμε ολοκληρώσει την πρώτη μας επένδυση στην Πάτρα.
H φοιτητική στέγαση είναι μια «niche» αγορά με ειδικές προδιαγραφές και κάποιες δυσκολίες. Έχει ωστόσο εξασφαλισμένη ζήτηση καθώς προσφέρει στους φοιτητές ποιότητα και ασφάλεια με εξαιρετικό value for money. Οπότε και αυτός είναι ένας νέος κλάδος που μπήκαμε πρόσφατα με την επένδυση στην Πάτρα.
Βεβαίως μας ενδιαφέρουν και τα logistics και ελπίζουμε το 2017 να μπορέσουμε να επεκταθούμε και σε αυτόν τον κλάδο ενώ δεν είμαστε και αντίθετοι σε επενδύσεις που ενέχουν και ανάπτυξη του ακινήτου υπό την προϋπόθεση ότι έχουμε εξ αρχής εξασφαλίσει τον μισθωτή.
Δεδομένου ότι σε σχεδόν όλες τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ συμμετέχουν ξένοι επενδυτές, ποιο είναι το ενδιαφέρον των ξένων για άμεσες και έμμεσες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων;
Οι ξένοι επενδυτές αξιολογούν το πλεονέκτημα της συνεργασίας με τοπικές αξιόλογες εταιρείες, θέλουν δηλαδή να έχουν έναν τοπικό εταίρο, και οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ είναι ιδανικά οχήματα καθώς συγκεντρώνουν τα καλύτερα ακίνητα και στελέχη αλλά είναι και εποπτευόμενες από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και λειτουργούν με αυστηρούς κανόνες και διαφάνεια. Υπάρχει ενδιαφέρον τόσο για ακίνητα που σχετίζονται με τα NPLs όσο και με τον τουρισμό αλλά και με development.
Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ «παίζουν μπάλα» στο ίδιο γήπεδο με τα ευρωπαϊκά ή τα παγκόσμια REITs ή υπάρχουν στρεβλώσεις;
Το μέγεθος είναι βασικός παράγοντας. Να φανταστείτε ότι στο εξωτερικό REITs με χαρτοφυλάκια των 2-3 εκατ. ευρώ θεωρούνται ότι είναι στο κάτω εύρος της μεσαίας κατηγορίας. Στη χώρα μας, οι περισσότερες ΑΕΕΑΠ έχουν προς το παρόν μικρά χαρτοφυλάκια. Ταυτόχρονα, και το διαθέσιμο προϊόν είναι λιγότερο από τις διεθνείς αγορές.
Από πλευράς θεσμικού πλαισίου είμαστε σε γενικές γραμμές εναρμονισμένοι αλλά βεβαίως υπάρχουν περιθώρια βελτίωσης.
Το κύριο θέμα που πρέπει να αντιμετωπιστεί είναι η φορολογία. Το 2016, για πρώτη φορά από τη δημιουργία του θεσμού το 1999, άλλαξε σημαντικά η προσέγγιση της φορολογίας των ΑΕΕΑΠ. Διεθνώς αυτά τα οχήματα έχουν ειδικό τρόπο φορολόγησης καθώς έχει αναγνωριστεί ότι με τη λειτουργία τους προσφέρουν σημαντικά πολλαπλασιαστικά οφέλη στην οικονομία. Μέχρι πέρσι ήμασταν εναρμονισμένοι με τη διεθνή πρακτική, ωστόσο πλέον υπάρχει σημαντική επιβάρυνση.
Αυτό που πρέπει να γίνει αντιληπτό είναι ότι οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ είναι τα πλέον έτοιμα και ενδεδειγμένα οχήματα για να προσελκύσουν επενδύσεις ξένων κεφαλαίων στην Ελλάδα σε μικρό χρονικό διάστημα. Ο ανταγωνισμός με τα REITs του εξωτερικού που λειτουργούν σε αγορές χωρίς τα οικονομικά προβλήματα της χώρας μας δεν μπορεί να αγνοηθεί. Συνεπώς για να μπορέσουμε να προσελκύσουμε κεφάλαια που τώρα στρέφονται σε αγορές όπως η Ισπανία ή η Ιταλία, πρέπει όχι απλά να «παίζουμε μπάλα στο ίδιο γήπεδο», όχι απλά να είμαστε ίδιοι με τα ξένα REITs αλλά καλύτεροι και πιο ανταγωνιστικοί. Και αυτό μπορεί να γίνει μόνο μέσα από την προσαρμογή τόσο του θεσμικού όσο και του φορολογικού πλαισίου.
Πώς σχολιάζετε τα πρόσφατα δημοσιεύματα αναφορικά με την άσκηση ποινικής δίωξης σε σχέση με τη μεταβίβαση ποσοστού συμμετοχής στην Πανγαία το 2013;
Δεν έχουμε κάποια επίσημη ενημέρωση πέραν των δημοσιευμάτων οπότε δεν μπορούμε να σχολιάσουμε δημοσιεύματα. Σε κάθε περίπτωση δε διερευνάται η εταιρεία καθώς ήταν το αντικείμενο της επιχειρηματικής αυτής πράξης. Η εταιρεία μας συνεχίζει κανονικά την επενδυτική της δραστηριότητα και τον σχεδιασμό της και οποιαδήποτε τοποθέτηση επί του θέματος θα γίνει αν και όποτε αυτό θεωρηθεί απαραίτητο.
