Ροή
Επενδύσεις 300 εκατ. ευρώ έχει πραγματοποιήσει τα χρόνια της κρίσης η Grivalia Properties, αξιοποιώντας κεφάλαια που έχει συγκεντρώσει από τους μετόχους της όπως η καναδική Fairfax.
Μάλιστα, όπως τονίζει στο insider.gr η Διευθύντρια Εργασιών της εταιρείας, κυρία Ναταλία Στράφτη το πλάνο της Grivalia προβλέπει επενδύσεις άλλων 300 εκατ. ευρώ στο εμπορικό κομμάτι και επιπλέον επενδύσεις σε ξενοδοχεία με βασική στόχευση την ελληνική αγορά.
Την ίδια στιγμή, η εταιρεία παρακολουθεί ενεργά τις εξελίξεις στο θέμα των «κόκκινων δανείων» τα οποία είναι εξασφαλισμένα με ακίνητα.
Η Grivalia είναι εταιρεία που παρέμεινε ενεργή επενδυτικά κατά τη διάρκεια της κρίσης. Θα συνεχίσετε τις επενδύσεις;
Έχουμε ένα σταθερό πλάνο ανάπτυξης, το οποίο έχει ξεκινήσει από το 2013 αμέσως μετά από τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης της οικονομίας και της αγοράς real estate και εξακολουθούμε με τον ίδιο ρυθμό να προσδοκούμε ότι θα λειτουργήσουμε και το επόμενο διάστημα. Η πρώτη φάση ανάπτυξης της εταιρείας ξεκίνησε το 2006 όταν γίναμε ΑΕΕΑΠ. Από το 2010 μέχρι και το 2013 ακολούθησε μια περίοδος που κοιτούσαμε την αγορά ενεργά αλλά δεν κάναμε κάποια επένδυση. Εκείνη την περίοδο δώσαμε βαρύτητα στην διαχείριση του χαρτοφυλακίου. Στο τέλος του 2013 ξεκινήσαμε να επενδύουμε και συνεχίσαμε μέχρι και σήμερα μια επενδυτική δραστηριότητα της τάξης των 300 εκατ. ευρώ. Αυτή τη στιγμή έχουμε 80 εκατ. ευρώ διαθέσιμα για επενδύσεις συν βεβαίως και τη δυνατότητα που έχουμε για να δανειστούμε και να επενδύσουμε ακόμη παραπάνω. Το πλάνο μας περιλαμβάνει 300 εκατ. επενδύσεις στο κομμάτι το εμπορικό συν την καινούργια μας δραστηριότητα στο ξενοδοχειακό κομμάτι. Παραμένουμε ενεργοί στην αγορά και συνεχίζουμε να αναζητούμε ευκαιρίες για επενδύσεις.
Έχετε ανακοινώσει ότι μπαίνετε στον ξενοδοχειακό τομέα αλλά ακόμα δεν έχετε κάνει κάποια επένδυση
Ακόμη δεν έχουμε κλείσει κάποια συμφωνία. Είμαστε, όμως, σε συζητήσεις προχωρημένες για κάποια έργα και αναμένουμε ότι σύντομα θα μπορέσουμε να ανακοινώσουμε κάποιες εξελίξεις.
Στο εμπορικό κομμάτι η τελευταία σας κίνηση ήταν στον Πειραιά;
Ναι, ανακοινώσαμε την συνεργασία μας με την εταιρεία Dimand για το ένα από τα τρία κτήρια του Παπαστράτου στον Πειραιά. Πρόκειται για την πρώτη συνεργασία ΑΕΕΑΠ με εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων μετά από την αλλαγή που έγινε στο θεσμικό πλαίσιο το 2015 και επέτρεψε στις ΑΕΕΑΠ να εμπλακούν σε νωρίτερο στάδιο κατασκευής για τα ακίνητα. Πιστεύουμε ότι το ακίνητο του Παπαστράτου έχει μεγάλη επιρροή και εκτιμούμε ότι θα αλλάξει τελείως την αγορά του Πειραιά.
Σχεδιάζετε επενδύσεις στο εξωτερικό;
Έχουμε ήδη παρουσία με ένα μικρό ποσοστό του χαρτοφυλακίου μας στη Ρουμανία και τη Σερβία. Όμως αυτή τη περίοδο δεν θεωρούμε ότι οι ξένες αγορές παρουσιάζουν ενδιαφέρον με βάση τα επενδυτικά μας κριτήρια. Στο εξωτερικό στραφήκαμε όταν στην Ελλάδα οι αποδόσεις είχαν φθάσει σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Προς το παρόν δεν κοιτάμε ενεργά ξένες αγορές γιατί θεωρούμε ότι υπάρχει πεδίο δράσης στην Ελλάδα. Είμαστε πολύ καλά τοποθετημένοι στην ελληνική αγορά και εδώ παραμένει η προσοχή μας για τα επόμενα χρόνια. Πάντα βεβαίως εξετάζουμε καλές επενδυτικές ευκαιρίες εφόσον προκύψουν. Δεν έχουμε αποχωρήσει από το εξωτερικό αλλά η προσοχή μας είναι στην Ελλάδα.
Θα τοποθετηθείτε στην αγορά των κόκκινων δανείων;
Είναι γεγονός ότι ένα μεγάλο μέρος των ακινήτων στην Ελλάδα «βρίσκεται στους ισολογισμούς» ιδιοκτητών που δεν δραστηριοποιούνται πρωτογενώς στον τομέα του real estate όπως εταιρίες, φυσικά πρόσωπα, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και άλλα. Πολλά από αυτά είναι κατά κάποιο τρόπο δεσμευμένα από ένα μη εξυπηρετούμενο ή σχεδόν μη εξυπηρετούμενο δάνειο. Με αυτό το δεδομένο εμείς διατηρούμε επαφές με ιδιοκτήτες και δυνητικούς πωλητές μεταξύ των οποίων και χρηματοπιστωτικά ιδρύματα για οποιεσδήποτε ευκαιρίες υπάρξουν. Βεβαίως υπάρχει πεδίο δράσης για εταιρείες όπως η Grivalia γιατί υπάρχει ένα χαρτοφυλάκιο το οποίο οι δυνητικοί πωλητές μεταξύ των οποίων και οι τράπεζες θέλουν να ρευστοποιήσουν και εμείς έχουμε ενδιαφέρον να το αποκτήσουμε. Αυτές τις επαφές τις κάναμε από πάρα πολύ νωρίς γιατί αυτή η πηγή επενδυτικών ευκαιριών φαινόταν ότι θα υπάρχει από την αρχή της κρίσης. Το ενδιαφέρον μας αφορά εμπορικά ακίνητα και όχι το οικιστικό κομμάτι. Όσο, πάντως υπάρχουν εκκρεμότητες σχετικά με το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, η συγκεκριμένη πηγή είναι μάλλον αναξιοποίητη και δεν γεννά πολλές ευκαιρίες.
Πρόσφατα είδατε την φορολογία σας να αυξάνεται σημαντικά. Πως σας επηρέασε αυτό;
Φέτος ήταν μια χρονιά έκπληξης για τις ΑΕΕΑΠ, που έχουν υπάρξει ένας κλάδος που όχι μόνο επιβίωσε μέσα στη κρίση αλλά αναπτύχθηκε πάρα πολύ και με τη συμμετοχή ξένων θεσμικών επενδυτών. Υπό κάποιες προϋποθέσεις, που σχετίζονται με το είδος των ακινήτων που έχει επενδύσει η ΑΕΕΑΠ, τα ποσοστά πληρότητας στο χαρτοφυλάκιό της και τα επίπεδα δανεισμού που διατηρεί, η αλλαγή στη φορολογία που έγινε καθιστά ασύμφορη την εταιρική δομή των ΑΕΕΑΠ σε σχέση με τις ΑΕ. Ως αποτέλεσμα, πήγαμε λίγο πίσω στην υλοποίηση του επενδυτικού μας πλάνου γιατί έπρεπε να επανασχεδιάσουμε τον τρόπο με τον οποίο επενδύουμε.
Έχετε ως βασικό σας μέτοχο την καναδική Fairfax. Τι σημαίνει το κεφάλαιο Fairfax για την Grivalia;
Η Fairfax είναι μέτοχος μας από το 2012, αρχικά με ένα μικρό ποσοστό γύρω στο 20% και μετά από τρία χρόνια μας έδειξε την εμπιστοσύνη της και εισήλθε στο μετοχικό μας κεφάλαιο με ένα ποσοστό της τάξης του 42%. Έτσι έγινε ο μεγαλύτερος μας μέτοχος. Θεωρώ ότι ανταποκρινόμαστε στην εμπιστοσύνη που μας δείχνουν.
Είναι ένας από τους παράγοντες που έπαιξαν σημαντικό ρόλο στη μετεξέλιξη της Grivalia η οποία έγινε γνωστή αρχικά ως μία “τραπεζική” ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα και σταδιακά απέκτησε ένα πιο διεθνές προφίλ, επάξια αντίστοιχες ευρωπαϊκές εταιρίες. Σε αυτό συνέβαλλαν μεταξύ άλλων οι αλλαγές που έγιναν στη σύνθεση του μετοχικού μας κεφαλαίου, η περαιτέρω ανεξαρτητοποίηση από τον προηγούμενο μεγάλο μας μέτοχο και μισθωτή (σ.σ. Eurobank) που ήταν ήδη σε εξέλιξη, η αλλαγή του ονόματος μας (σ.σ. από Εurobank Properties) και άρα η Fairfax ήταν και εξακολουθεί να είναι ένα μεγάλο κεφάλαιο για την εταιρεία.
Τι πιστεύετε ότι πρέπει να κάνουμε για να έχουμε περισσότερες Fairfax στην Ελλάδα;
Η Ελλάδα έχει υπάρξει στο ραντάρ των ξένων θεσμικών επενδυτών. Στον δικό μας τον κλάδο αυτό φάνηκε πάρα πολύ έντονα την περίοδο του 2013- 2014 μόλις η οικονομία άρχισε να δείχνει σημάδια σταθεροποίησης. Εκείνη την περίοδο παρατηρήθηκε πολύ μεγάλο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές οι οποίοι έδειξαν ενδιαφέρον να επενδύσουν έμμεσα μέσω εταιρειών ή και άμεσα σε real estate. Είδαμε σημαντικές επενδύσεις σε ΑΕΕΑΠ, σε εταιρίες ανάπτυξης, σε τράπεζες κοκ
Σημαντικός παράγοντας σε αυτό είναι το σταθερό επενδυτικό περιβάλλον από όλες τις απόψεις, φορολογικό, οικονομικό, πολιτικό, το οποίο όταν δεν υπάρχει, οδηγεί τους επενδυτές να στραφούν σε εναλλακτικές αγορές. Θεωρώ ότι η χώρα μας έχει όλες τις προοπτικές για να αποτελέσει πεδίο ενδιαφέροντος ξένων θεσμικών επενδυτών και ελπίζω και πιστεύω ότι στο επόμενο διάστημα η εμπιστοσύνη θα αρχίσει σταδιακά να επανέρχεται.
Πως βλέπετε την αγορά ακινήτων;
Δεν έχουν αλλάξει πολύ τα πράγματα τα τελευταία δύο χρόνια. Η αγορά επηρεάζεται πολύ από τη χαμηλή ζήτησης που υπάρχει για όλους τους κλάδους ακινήτων και τη χαμηλή πληρότητα για συγκεκριμένες κατηγορίες. Έτσι, τα ενοίκια και οι τιμές εξακολουθούν να είναι σε πολύ χαμηλά επίπεδα παρόλα αυτά παρατηρούμε ότι η πτωτική τάση δεν είναι τόσο έντονη, ειδικά σε κάποιους κλάδους.
Ο κλάδος των καταστημάτων λιανικής εξακολουθεί να είναι ευάλωτος λόγω του ότι επηρεάζεται σημαντικά από την ιδιωτική κατανάλωση. Όμως τολμώ να πω ότι τα κτήρια γραφείων είναι σε μια σταθεροποιημένη φάση.
Παρατηρούμε κάποια κινητικότητα στην αγορά που προέρχεται κυρίως από την αύξηση της φορολογίας. Υπάρχουν ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να αντέξουν την αυξημένη φορολογία και θέλουν να ρευστοποιήσουν τα ακίνητα τους. Αλλά ακόμα υπάρχει κάποια αναντιστοιχία μεταξύ της τιμής που πουλάνε οι ιδιοκτήτες και αυτής που αγοράζουν οι επενδυτές. Κάποια στιγμή θα κλείσει αυτό το κενό και θα αρχίσουμε να βλέπουμε καινούργιες συναλλαγές.Πάντως δεν βλέπουμε άμεσα σημαντικές τάσεις ανάπτυξης σε κάποιον από τους κλάδους.
Κατά την εκτίμησή μας η ανάπτυξη στο real estate θα ακολουθήσει την οικονομική ανάπτυξη. Και θα έρθει σε τρεις φάσεις: Μόλις σταθεροποιηθούν τα μακροοικονομικά θα αρχίσουμε να παρατηρούμε μια σταδιακή πτώση στις αποδόσεις (yields), στη συνέχεια μόλις δούμε την κατανάλωση να σταθεροποιείται αυτό θα δημιουργήσει αυξητικές τάσεις στην κατανάλωση η οποία θα ωφελήσει του χρήστες καταστημάτων και θα δούμε μια αύξηση στη ζήτηση και στα ενοίκια των εμπορικών ακινήτων. Τελευταία θα ακολουθήσουν τα γραφεία, όταν θα αρχίσουν να επεκτείνονται οι εταιρείες και θα υπάρχει ζήτηση για νέους χώρους άρα θα αυξηθούν και τα ενοίκια των γραφείων. Αυτό δεν το βλέπω στο άμεσο μέλλον.
