Ακίνητα: Ποια τάση καταγράφηκε σε τιμές πώλησης και ενοικίασης – Ο ρόλος των ξένων

Η αυξητική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε το δ΄ τρίμηνο του 2024, αλλά με επιβραδυνόμενο ρυθμό, όπως αναφέρεται και στην πρόσφατη Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας (Μάιος 2025) που δημοσιοποίησε η Τράπεζα της Ελλάδας. Αξίζει να αναφέρουμε, ότι και μια προ ημερών έρευνα της Cerved Property Services ανέδειξε ότι οι τιμές, τόσο στις πωλήσεις όσο και στις ενοικιάσεις, δείχνουν να εισέρχονται σε φάση επιβράδυνσης των αυξητικών ρυθμών των τελευταίων ετών, διαμορφώνοντας, ωστόσο, ένα περιβάλλον που χαρακτηρίζεται από σχετική σταθερότητα και συγκρατημένη αισιοδοξία.

Πώς διαμορφώθηκαν οι τιμές

Αναλυτικότερα, σύμφωνα με την ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το δ΄ τρίμηνο του 2024 κατά 6,6% σε ετήσια βάση και πλέον απέχουν ελάχιστα από το ιστορικό υψηλό του γ΄ τριμήνου του 2008. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το δ΄ τρίμηνο του 2024 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 9,1% και πλέον έχουν ξεπεράσει κατά 5,8% το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του δ΄ τριμήνου 2008, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν αύξηση κατά 4,9%. Διακρίνοντας κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (8,2%) και στις λοιπές περιοχές της χώρας (8,7%). Στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων ανήλθε σε 6,2%, με το επίπεδο τιμών το δ΄ τρίμηνο του 2024 να διαμορφώνεται σε 107,7, έχοντας ξεπεράσει κατά 6,3 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό (β΄ τρίμηνο 2008: 101,4). Για το σύνολο του 2024, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 8,7% έναντι αύξησης 13,9% το 2023.

Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με το σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται σε 109,7 με βάση τα στοιχεία του α΄ τριμήνου του 2025, έναντι 99,9 το α΄ τρίμηνο του 2024. Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με το δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει σημαντικά χαμηλότερος από το ιστορικό υψηλό του (124,3 το γ΄ τρίμηνο του 2011). Οι τιμές στην ελληνική αγορά κατοικιών για το επόμενο διάστημα εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν να αυξάνονται, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς, όσο η ζήτηση από το εσωτερικό (οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων το 2024 ανήλθαν σε 1,3 δισ. ευρώ, σημαντικό μέρος της εγχώριας ζήτησης αφορά αγορές χωρίς τη διαμεσολάβηση των τραπεζών, δηλαδή χωρίς τραπεζικό δανεισμό) και το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή και το απόθεμα κατοικιών παραμένει περιορισμένο.

Τα ξένα κεφάλαια

Όπως και πρόσφατα είχαμε αναφέρει, για το 2024 οι ροές άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα διαμορφώθηκαν σε 2,75 δισ. ευρώ καταγράφοντας αύξηση κατά 28,9% έναντι του 2023. Από την ΤτΕ επισημαίνεται ότι η τροποποίηση του προγράμματος Golden Visa με το άρθρο 64 του ν. 5100/2024, με κυριότερη αλλαγή την αύξηση της ελάχιστης αξίας κτήσης ακίνητης περιουσίας από 250.000 ευρώ σε 800.000 ευρώ στην Περιφέρεια Αττικής, και στις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης, καθώς και σε νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, αναμένεται να μειώσει το ύψος των άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στις συγκεκριμένες περιοχές

Η χαμηλή προσφορά σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό και της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο για μακρά χρονική περίοδο, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος.

Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα

Κρίνεται θετικό, εντούτοις, το γεγονός ότι σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το 2024 καταγράφηκε σημαντικός ρυθμός αύξησης της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, που αντανακλάται στην αύξηση κατά 14,9% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν σε σχέση με το 2023. Αντίστοιχα, η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού κλάδου διαμορφώθηκε σε 2,2% για το 2024, έναντι 2,1% το 2023. Οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων αναδεικνύουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικού συστημικού κινδύνου, αλλά δεν προκαλούν ανησυχία από πλευράς χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη το χαμηλό επίπεδο εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων.

Η όξυνση του στεγαστικού προβλήματος

Η αύξηση των τιμών των κατοικιών σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων, αλλά και του αυξημένου λειτουργικού κόστους τους, συνέβαλαν τα τελευταία έτη στην όξυνση του στεγαστικού ζητήματος, το οποίο αντικατοπτρίζεται στο μερίδιο του κόστους στέγασης προς το διαθέσιμο εισόδημα (2023: 35,2%). Υπό το πρίσμα αυτό, η τρέχουσα συγκυρία κρίνεται κατάλληλη για τη λήψη μέτρων από την πολιτεία στην κατεύθυνση του περιορισμού τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό ζήτημα (όπως για παράδειγμα το μέτρο επιστροφής ενός ενοικίου ετησίως με βάση εισοδηματικά κριτήρια), καθώς και τη βελτίωση των συνθηκών πρόσβασης στην αγορά κατοικίας. Αναλυτικότερα, πρωτοβουλίες σχετικές με την παροχή στήριξης για ανακαίνιση παλαιών κατοικιών (π.χ. πρόγραμμα “Αναβαθμίζω το Σπίτι μου”) και με την ενίσχυση της προσφοράς (π.χ. “Κοινωνική Αντιπαροχή”) αναμένεται να συμβάλουν στην αντιμετώπιση του ζητήματος μέσω της βελτίωσης του κτιριακού αποθέματος. Επίσης, πρωτοβουλίες όπως το πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ” διευκολύνουν την πρόσβασή συγκεκριμένων κοινωνικών ομάδων στην αγορά κατοικίας.

Τι «δείχνει» έρευνα της Cerved για τις αξίες και την τάση της αγοράς

Πρόσφατα, η Cerved Υπηρεσίες Ακινήτων πραγματοποίησε την ετήσια έρευνά της (συμμετείχαν 508 επαγγελματίες του κλάδου, εκ των οποίων οι 300 ήταν πιστοποιημένοι εκτιμητές και οι 208 σύμβουλοι ακίνητης περιουσίας) αναφορικά με τις τάσεις στην αγορά κατοικίας. Σκοπός της έρευνας ήταν η αποτύπωση των απόψεων των ειδικών του κλάδου και η διαμόρφωση προβλέψεων για τη μελλοντική πορεία του τομέα. Βάσει αυτής, καταγράφεται αισιοδοξία και ανθεκτικότητα στην ελληνική αγορά κατοικίας. Η ζήτηση για κατοικίες παραμένει ισχυρή, με τους όγκους συναλλαγών να προβλέπεται ότι θα διατηρηθούν σε σταθερά ή ελαφρώς αυξημένα επίπεδα. Η ιδιοκατοίκηση κυριαρχεί ως κύριος σκοπός απόκτησης κατοικίας, ενώ η συμμετοχή των αλλοδαπών αγοραστών συνεχίζει να ενισχύει τη δραστηριότητα σε επιλεγμένες γεωγραφικές περιοχές.

Ειδικότερα, αναφορικά με τις τιμές πώλησης κατοικιών, 49% των ειδικών προβλέπει σταθεροποιητικές τάσεις, ενώ το 46% αναμένει περαιτέρω αύξηση. Ωστόσο, από αυτούς, το 42% θεωρεί ότι η άνοδος δεν θα ξεπεράσει το 5%. Μόνο ένα μικρό ποσοστό, κάτω του 5%, αναμένει μείωση των τιμών. Αντίστοιχη είναι και η εικόνα στην αγορά ενοικίων. Το 47% εκτιμά άνοδο των τιμών μίσθωσης, με την πλειονότητα αυτών να θεωρεί ότι η αύξηση δεν θα υπερβεί το 5%. Οι υπόλοιποι συμμετέχοντες είτε αναμένουν σταθερότητα είτε περιορισμένη πτώση.

Στην ερώτηση σχετικά με τη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά κατοικιών έως τα τέλη του 2025, το 57% των συμμετεχόντων εκτιμά ότι η αγορά χαρακτηρίζεται από πλεόνασμα ζήτησης. Το 30% θεωρεί πως υπάρχει σχετική ισορροπία, ενώ μόλις το 12,8% διαπιστώνει υπεροχή της προσφοράς.

Σε ό,τι αφορά τις προβλέψεις για την εξέλιξη των πωλήσεων, σχεδόν οι μισοί (47,4%) εκτιμούν ότι οι όγκοι θα παραμείνουν σταθεροί μέχρι το τέλος του 2025. Ποσοστό 41% προσδοκά αύξηση, ενώ μόνο το 11,6% προεξοφλεί πτώση στις συναλλαγές.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η καταγραφή των κατηγοριών ακινήτων που συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση. Το 64% των ερωτηθέντων απάντησε «διαμερίσματα», ενώ ακολουθούν οι μονοκατοικίες και μεζονέτες με ποσοστό 19,4%, τα οικόπεδα με 9,3% και οι εξοχικές κατοικίες με 7,6%.

Η πλειονότητα των αγοραστών, σύμφωνα με το 61,5% των επαγγελματιών του χώρου, αναζητά κατοικίες για ιδιοκατοίκηση. Το υπόλοιπο 38,5% στρέφεται στην απόκτηση ακινήτων με επενδυτικά χαρακτηριστικά.

Αξιοσημείωτο εύρημα αποτελεί η συμμετοχή αλλοδαπών στην αγορά ακινήτων. Το 46,4% των ειδικών εκτιμά ότι οι ξένοι αγοραστές αποτελούν ποσοστό κάτω από το 20% του συνόλου, ενώ το 35,6% πιστεύει ότι ξεπερνούν το 30%. Όμως σύμφωνα με το 90% των ερωτηθέντων που δραστηριοποιούνται στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς το ποσοστό συμμετοχής των αλλοδαπών σε αυτές τις περιοχές υπερβαίνει το 30% ενώ σε πολλές περιοχές όπως οι Κυκλάδες, τα Επτάνησα, η Χαλκιδική και η Ερμιονίδα υπερβαίνει και το 70% .

RE/MAX: Η εικόνα του real estate

Στο 6,5% διαμορφώθηκε η μέση αύξηση στις τιμές των ακινήτων πανελλαδικά το 2024 σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, που προ ημερών παρουσίασε το insider.gr. Η αύξηση αυτή καταγράφηκε σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων, ανεξαρτήτως έτους κατασκευής. Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία του δικτύου, η μέση τιμή για νεόδμητα ακίνητα έως πέντε (5) ετών το 2024 υπερέβη οριακά τα 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.), ενώ για τα παλαιότερα ακίνητα ξεπέρασε ελαφρώς τα 2.000 ευρώ ανά τ.μ.. Πρόκειται για ετήσια αύξηση 6,1% και 6,8% αντίστοιχα.

Η ανοδική πορεία των τιμών συνεχίστηκε το 2024 όχι μόνο στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και σε δημοφιλείς τουριστικές περιοχές, καθώς η ζήτηση παρέμεινε έντονη και η προσφορά περιορισμένη. Με τη συνολική εικόνα της ελληνικής οικονομίας να παρουσιάζει βελτίωση και με τους πολίτες να αναζητούν σταθερές επενδυτικές επιλογές, τα ακίνητα εξακολούθησαν να αποτελούν ένα ασφαλές «καταφύγιο» για τους Έλληνες, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για επένδυση.

Σημαντικό ρόλο στην ενίσχυση της αγοράς διαδραματίζει και η συνεχώς αυξανόμενη παρουσία ξένων επενδυτών. Είτε ενδιαφέρονται για την απόκτηση εξοχικής κατοικίας είτε για επενδύσεις ενόψει συνταξιοδότησης είτε για καθαρά επιχειρηματικούς σκοπούς, το ελληνικό Real Estate αναδεικνύεται ολοένα και περισσότερο σε ελκυστικό προορισμό. Το ενδιαφέρον αυτό εκτείνεται πλέον και σε νέες, λιγότερο προβεβλημένες περιοχές της χώρας, και δεν οφείλεται μόνο στη γοητεία του ελληνικού τοπίου και του τρόπου ζωής, αλλά και στις ανταγωνιστικές τιμές των ακινήτων, καθώς και σε επενδυτικά κίνητρα, όπως το πρόγραμμα Golden Visa, που καθιστούν την Ελλάδα ιδιαίτερα ελκυστική για επενδύσεις.