Ροή
Αν και το 2020 μόνο ως μια… εύκολη χρονιά δεν μπορεί να χαρακτηριστεί, εντούτοις οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ, ιδίως οι εισηγμένες εταιρείες που επενδύουν σε ακίνητα, όχι μόνο δεν σταμάτησαν τη δραστηριότητά τους αλλά αντιθέτως συνέχισαν την δράσης τους είτε επενδύοντας σε νέα projects, είτε αναδιαρθρώνοντας το χαρτοφυλάκιό τους.
Η… επιβεβαίωση έρχεται και από τις δημοσιοποιήσεις των οικονομικών καταστάσεων για το σύνολο του 2020 από πλευράς των ΑΕΕΑΠ, με την τάση να δείχνει άνοδο στην αξία των επενδυτικών χαρτοφυλακίων των εισηγμένων, για όσες τουλάχιστον έχουν ήδη ανακοινώσει κάτι σχετικό, ενώ ήδη και από το 9μηνο του 2020, εν μέσω δηλαδή κρίσης, οι εταιρείες είχαν ήδη δείξει τις… ανοδικές τους διαθέσεις. Μάλιστα, αθροιστικά η αξία των χαρτοφυλακίων 8-9 ομίλων ακινήτων με σχετικό ειδικό βάρος, καθώς είναι είτε εισηγμένες στο Χρηματιστήριο είτε υποψήφιες προς εισαγωγή, προσεγγίζει τα 3 δισ. ευρώ.
Βέβαια, δεν ήταν όλοι οι τομείς του real estate στην ίδια «γραμμή ενδιαφέροντος». Προφανώς κλάδοι όπως τα logistics, τα επαγγελματικά ακίνητα, οι γραφειακοί χώροι, τα εμπορικά ακίνητα αποτέλεσαν «αιχμή του δόρατος». Και αυτό φάνηκε τόσο από deals που έκαναν εισηγμένες του κλάδου Trastor, Prodea, Premia (πρώην Pasal), Briq Properties κ.λπ, όσο και από εταιρείες εκτός (για την ώρα) Χρηματιστηρίου όπως για παράδειγμα η Noval, θυγατρική της Viohalco.
Εχει ενδιαφέρον να δούμε πως διαμορφώνεται η αξία των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ. Σημειώνεται ότι γενικότερα, σε διεθνή βάση, οι ΑΕΕΑΠ αποτελούν εναλλακτική επιλογή για ιδιώτες επενδυτές που αναζητούν είσοδο στην αγορά ακινήτων όσο και για θεσμικά χαρτοφυλάκια. Αλλωστε, διακρίνονται για τα φορολογικά κίνητρα, το χαμηλότερο ρίσκο, τα ταμειακά διαθέσιμα και τη διανομή μερίσματος. Ωστόσο, αν και ο κλάδος των ακινήτων έχει ενδιαφέρον, οι μετοχές συνήθως έχουν χαμηλή εμπορευσιμότητα και δεν βοηθούν τους επενδυτές στις συναλλαγές.
Θα ξεκινήσουμε από μία μη εισηγμένη. Η Noval Property, η δεύτερη μεγαλύτερη ελληνική ΑΕΕΑΠ, διαθέτει χαρτοφυλάκιο 42 ακίνητων, ως επί το πλείστον στην Ελλάδα, το οποίο περιλαμβάνει κτήρια γραφείων, εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία και πρώην βιομηχανικά κτήρια συνολικής δομημένης επιφάνειας 430.000 τ.μ. περίπου. Η αξία αποτίμησης του χαρτοφυλακίου της στις 31.12.2020 ήταν 364,6 εκ. ευρώ, παρουσιάζοντας αύξηση 22% σε σχέση με την 31.12.2019. Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Noval Property αποτελείται από κτήρια γραφείων, εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία και βιομηχανικά κτήρια συνολικής δομημένης επιφάνειας 430.000 τ.μ. περίπου. Κατά το 2020, στο πλαίσιο του επενδυτικού προγράμματος της Noval Property έλαβαν χώρα, μεταξύ άλλων, η έναρξη της εμπορικής δραστηριότητας του συγκροτήματος γραφείων The Orbit επί της Λεωφόρου Κηφισίας στην Αθήνα (συνολικής δομημένης επιφάνειας 39.650 τ.μ.), το οποίο αποτέλεσε το πρώτο έργο στην Ελλάδα που πιστοποιήθηκε κατά LEED v4 στο επίπεδο PLATINUM και η επέκταση του εμπορικού κέντρου River West (κατά περίπου συνολικά 25.000 τ.μ. δομημένης επιφάνειας). Πρόσφατα, η NOVAL Property σε κοινοπραξία με την επενδυτική Brooklane απέκτησε το ακίνητο Kodak της Ektasis Development στο Μαρούσι με προσφορά στα 28,6 εκατ. ευρώ.
Η συνολική αξία αποτίμησης των 65 επενδυτικών ακινήτων του ομίλου Trastor την 31.12.2020, ανερχόταν στα 301,6 εκατ. ευρώ. Η εταιρεία, μέσα στο 2020, υλοποίησε 7 νέες επενδύσεις σε ακίνητα (γραφειακοί χώροι και logistics) και ενσωμάτωσε στο χαρτοφυλάκιό της 4 ακίνητα τα οποία προήλθαν από τη συγχώνευση των κατά 100% τεσσάρων θυγατρικών εταιρειών. Επιπλέον, εντός του 2020, η Εταιρεία συνήψε σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης για το ακίνητο επί της οδού Μιχαλακοπούλου αρ. 80. Επίσης, η Εταιρεία επένδυσε ποσό ύψους 9,5 εκ. ευρώ για την απόκτηση του 100% των μετοχών ανώνυμης εταιρείας, η οποία έχει στην ιδιοκτησία της ακίνητο (logistics), με αξία αποτίμησης 15,4 εκ. ευρώ κατά την 31.12.2020.
Την 30η Σεπτεμβρίου 2020, το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Briq Properties περιλάμβανε 26 επενδυτικά ακίνητα συνολικής αξίας 72,5 εκατ. ευρώ. έναντι 22 ακίνητων αξίας 57,8 εκατ. ευρώ την 31.12.2019, καταγράφοντας αύξηση 21%. Εντός του 9μήνου του 2020, η Εταιρεία υλοποίησε επενδύσεις συνολικού ποσού 12,3 εκατ. ευρώ. Στη συνέχεια, εντός του 2020, η εισηγμένη έκανε και άλλα deals, όπως η αγορά οικοπέδων στον Ασπρόπυργο έναντι 2 εκατ. ευρώ, η εξαγορά του 80% της SARMED WAREHOUSES S.A. (που έχει στην κυριότητά της δύο οικόπεδα, συνολικής έκτασης 131.232,40 τ.μ. επί των οποίων έχουν αναγερθεί κτίρια συνολικής επιφάνειας 58.641,60 τ.μ. αποθηκευτικών και βιομηχανικών χρήσεων, γραφείων και βοηθητικών χώρων, με το τίμημα για την απόκτηση του 80% των μετοχών της εταιρείας να φτάνει τα 23,6 εκατ. ευρώ), ενώ συνέχισε τις αγορές και το 2021. Ανεβάζοντας γενικά την αποτίμηση του χαρτοφυλακίου σε πάνω από 100 εκατ. ευρώ.
Προφανώς βέβαια, η Prodea «κρατάει τα ηνία» του χώρου με αξία αποτίμησης ακινήτων και συμμετοχών άνω των 1,8 δις ευρώ, βάσει της κατάστασης επενδύσεων την 31/12/2020. με το χαρτοφυλάκιο του ομίλου να αποτελείται από εμπορικά ακίνητα που στην πλειοψηφία τους, είναι κτήρια γραφείων και καταστήματα. Πρόσφατα προχώρησε στην δημιουργία ενός ισχυρού πόλου στην κατηγορία των τουριστικών ακινήτων σε συνεργασία με τον κυπριακό όμιλο Yoda Group του κ. Ιωάννη Παπαλέκα. Η Prodea τους τελευταίους μήνες έχει δρομολογήσει κινήσεις προκειμένου να περιορίσει τη μόχλευσή της.
Η εισηγμένη εταιρεία Premia Properties (πρώην Pasal) μπορεί να μην είναι ΑΕΕΑΠ αλλά… θέλει να γίνει. Κατέχει ακίνητα αξίας περίπου 120 εκατ. ευρώ. Όπως έχουν σημειώσει στελέχη του ομίλου, ο σχεδιασμός ορίζει την μετεξέλιξη του ομίλου σε ΑΕΕΑΠ μέσω της σταδιακής ανάπτυξης της εισηγμένης και της προώθησης ενός μεγάλου επενδυτικού πλάνου, με μεσοπρόθεσμο στόχο η αξία χαρτοφυλακίου να προσεγγίσει τα 500 εκατ. ευρώ. Πάντως, μέσα στο 2021 θα ξετυλιχθεί το κουβάρι των ενεργειών της Premia Properties ώστε η αξία των ακινήτων που θα διαθέτει η εισηγμένη να ξεπεράσουν τα 200 εκατ. ευρώ. Αυτό θα συμβεί μέσα από εξαγορές και μέσω της κεφαλαιακής ενίσχυσης της εταιρείας (που θα είναι πολύ μεγαλύτερη των προηγούμενων ΑΜΚ), είτε με καταβολή μετρητών είτε και με εισφορά ακινήτων.
Η Intercontinental International ΑΕΕΑΠ, στο τέλος 6μήνου 2020 είχε αξία χαρτοφυλακίου πάνω από 95 εκατ. ευρώ, αν συμπεριλάβουμε επενδυτικά ακίνητα, συμμετοχές και ιδιοχρησιμοποιούμενα της εταιρείας ανερχόταν σε 93,9 εκατ. ευρώ, ενώ αποτελούνταν από 34 ακίνητα συνολικής επιφάνειας 43.715 τ.μ.
Οσον αφορά στη μη εισηγμένη Orilina Properties, βάσει της κατάστασης επενδύσεων στις 31.12.2020, το χαρτοφυλάκιο αποτελείται από 9 ακίνητα με αποτίμησης (ακινήτων και συμμετοχών) στα 83,7 εκατ. ευρώ, ενώ η Trade Estate ΑΕΕΑΠ (όμιλος Fourlis) έχει αξία χαρτοφυλακίου στα 180-190 εκατ. ευρώ (ακίνητα ΙΚΕΑ, logistics κ.λπ.). Αναφορικά με την Alpha Αστικά Ακίνητα, την 30.06.2020 το χαρτοφυλάκιο του Ομίλου περιλάμβανε 24 ακίνητα εκ των οποίων 23 βρίσκονταν στην Ελλάδα και 1 στη Βουλγαρία. Η λογιστική αξία του συνόλου των ακινήτων του ομίλου ανέρχονταν σε 36,97 εκατ. ευρώ.
