Ροή
Για σήμερα Τρίτη 23 Μαρτίου είχε οριστεί η συζήτηση και ψήφιση στο Κοινοβούλιο επί της αρχής, των άρθρων και του συνόλου του σχεδίου νόμου: «Κύρωση Σύμβασης Διανομής Ακινήτου - Σύστασης Δικαιώματος Επιφανείας Ακινήτου Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά και ρύθμιση συναφών θεμάτων», αποτελώντας ένα ακόμα «μικρό βήμα» προς την αξιοποίηση της έκτασης από την Lamda Development.
Εξέλιξη που κατά τη χρηματιστηριακή AXIA Ventures, μαζί με την τελική αδειοδότηση του καζίνο στο Ελληνικό που πρόκειται να ολοκληρωθεί σύντομα, τη λήξη νομικών εκκρεμοτήτων στο ΣτΕ κ.λπ.., ανοίγουν τον δρόμο για την απόκτηση του 100% των μετοχών της Ελληνικόν ΑΕ το προσεχές διάστημα και μαζί την έναρξη βασικών εργασιών μέσα στους επόμενους μήνες. Για αυτό και σε τμήμα πρόσφατης γενικότερης ανάλυσή της, αναφερόμενη ειδικά στη Lamda Development εκτιμά ότι ο χρόνος αναμονής τελειώνει (The wait is over).
Εξελίξεις που μαζί με το γεγονός ότι η Lamda Development προχωρά σε συμφωνίες για την ανάπτυξη περιουσιακών στοιχείων στο Ελληνικό, με στόχο την επιτάχυνση της διαδικασίας επένδυσης, ενώ βελτιστοποιεί τις αποδόσεις, μπορούν σε βάθος χρόνους (καθώς πρόκειται για ένα έργο με μεγάλο χρονικό ορίζοντα) να οδηγήσουν τη NAV (εσωτερική αξία ενεργητικού) ύψους 1,34 δισ. ευρώ (υπό αναπροσαρμογή μετά τις συμφωνίες με τρίτα μέρη και το τελικό επιχειρηματικό σχέδιο) στα επίπεδα των 2,5 δις ευρώ (με σχετικό discount μάλιστα) μέσα στα επόμενα 5 χρόνια.
Νούμερο που σε βάθος ετών μεταφράζεται σε τιμή-στόχο τα 14,2 ευρώ (η συνολική NAV εκτιμάται από την AXIA σε 3,2 δις ευρώ στα επόμενα 5 έτη, αλλά η χρηματιστηριακή βάζει σχετικό discount, με την αξία να προέρχεται από την επένδυση στο Ελληνικό συν τις υπάρχουσες εμπορικές και άλλες δραστηριότητες). Σημειώνεται ότι, αναφορικά με την τιμή-στόχο που δίνει η AXIA, η χρηματιστηριακή είχε αναβαθμίσει παλιότερα την εισηγμένη, ωστόσο, προχώρησε σε επικαιροποίηση στο πλαίσιο του ευρύτερου report. Η σύσταση για τη μετοχή είναι «αγορά».
Σε γενικότερό της σχόλιο για την εισηγμένη η AXIA αναφέρει ότι η πίεση στη μετοχή της Lamda αντανακλά, σε μεγάλο βαθμό, τον αντίκτυπο της πανδημίας στα εμπορικά κέντρα της εταιρείας η οποία συνεχίζει να επενδύσει σε αυτά τα περιουσιακά στοιχεία. Η Lamda θεωρείται ο ηγέτης της αγοράς σε εμπορικά κέντρα μεγάλης κλίμακας στην Ελλάδα και αναμένεται να ωφεληθεί όλο και περισσότερο καθώς η οικονομία βελτιώνεται και αυξάνεται τη ζήτηση για υψηλής ποιότητας χώρους λιανικής, με την προσφορά να είναι περιορισμένη.
Ελληνικό: Πώς προχωρούν οι διαδικασίες - Οι θέσεις του ΥΠΟΙΚ για ελεύθερη πρόσβαση, διανομή έκτασης, ποιοτικά χαρακτηριστικά
Ελληνικό: Πώς και πότε θα γίνει «εργοτάξιο»
«Ξεκλειδώνει» η επένδυση στο Ελληνικό
Κατά την AXIA, η Lamda έχει ήδη συγκεντρώσει 650 εκατ. ευρώ από μια AMK και 300 εκατ. ευρώ από ομολογιακό (μέρος των οποίων θα χρησιμοποιηθεί στο Ελληνικό) και έχει συνάψει συμφωνίες με τράπεζες για τη χρηματοδότηση της ανάπτυξης συγκεκριμένων περιουσιακών στοιχείων. Αυτά τα κεφάλαια δίνουν στη Lamda επαρκή ρευστότητα για να πληρώσει τις πρώτες δόσεις για την απόκτηση του 100% των μετοχών της Ελληνικόν ΑΕ και για την ολοκλήρωση του πρώτου σταδίου της ανάπτυξης του Ελληνικού (περίπου 2 δισ. ευρώ) για τα επόμενα πέντε χρόνια.
Παράλληλα, στρατηγικές συμφωνίες όπως αυτή με την TEMES επιτρέπουν στη Lamda να i) έχει γρηγορότερα έσοδα από τα περιουσιακά της στοιχεία, διατηρώντας παράλληλα ένα μερίδιο για να επωφεληθεί ii) να βελτιώσει τα χρηματοοικονομικά στοιχεία του project και iii) να επιταχύνει την ανάπτυξη περιουσιακών στοιχείων. Η Lamda συμφώνησε με την TEMES για την κοινή ανάπτυξη δύο πολυτελών ξενοδοχείων και συγκροτημάτων κατοικιών συνολικής επένδυσης που εκτιμάται σε 300 εκατομμύρια ευρώ. Η ανάπτυξη θα πραγματοποιηθεί από το δύο SPV (εταιρείες ειδικού σκοπού), στα οποία η TEMES και η Lamda Development θα κατέχουν ποσοστό 70% και 30% αντίστοιχα.
Όσον αφορά στα Malls, η Lamda ελέγχει περισσότερο από το 50% του συνολικού GLA των εμπορικών κέντρων μεγάλης κλίμακας στην Ελλάδα, με τα εμπορικά της κέντρα να απευθύνονται σε περίπου 4,5 εκατ. άτομα (40% του ελληνικού πληθυσμού), με τους χώρους να έχουν γνωστές εταιρείες-μισθωτές. Ο προσφερόμενος κατά κεφαλήν χώρος στην Ελλάδα (GLA / 1.000 πληθυσμός) είναι 56 τ.μ. έναντι του μέσου όρου στην ΕΕ που ανέρχεται σε 260 τ.μ. ανά άτομο. Δεδομένου ότι i) δεν αναμένονται σημαντικές προσθήκες χώρων στα επόμενα 3-4 χρόνια, ii) υπάρχει περιορισμένη διαθεσιμότητα ελκυστικών χώρων και iii) η ζήτηση αναμένεται ισχυρή καθώς η ελληνική οικονομία ανακάμπτει, η AXIA θεωρεί ότι οι παγκόσμιες ανησυχίες σχετικά με τα εμπορικά κέντρα δεν ισχύουν πλήρως για την Ελλάδα και ειδικότερα για τα εμπορικά κέντρα της Lamda.
Επίσης, προσθέτει ότι υπάρχει μεγάλη επίδραση από την πανδημία στη λειτουργική κερδοφορία της εταιρείας (μετά την απόφαση του κράτους για εκπτώσεις στα ενοίκια λόγω του lockdown) αλλά ο αντίκτυπος έχει μειωθεί λόγω του προσωρινού χαρακτήρα των κυβερνητικών μέτρων, ενώ αναμένει εξελίξεις σχετικά με την εμπορική θυγατρική του ομίλου, Lamda Malls, συμπεριλαμβανομένης πιθανής εισαγωγής της στο ΧΑ στο προσεχές διάστημα.
Το EBITDA της Lamda από τον τομέα λιανικής (3 εμπορικά κέντρα) φαίνεται να πέφτει 37% το 2020, σε 40,5 εκατ. ευρώ, αλλά σε ένα… κανονικοποιημένο περιβάλλον προσεχώς (2023F) προβλέπεται στα 70,2 εκατ. ευρώ, ενώ αναμένεται να πλησιάσει τα 78,2 εκατ. ευρώ τα επόμενα πέντε χρόνια, λόγω της αύξησης των ενοικίων και άλλων ενεργειών.
Η τρέχουσα NAV (εσωτερική αξία ενεργητικού) της Lamda (με στοιχεία όμως γ’ τριμήνου 2020) ανέρχεται σε 1,334 δισ. ευρώ. Υπολογίζει η χρηματιστηριακή ότι τα επόμενα 5 χρόνια, η συνολική NAV της Lamda Development (που θα προέλθει από την επένδυση στο Ελληνικό συν τις υπάρχουσες εμπορικές και άλλες δραστηριότητες) θα πρέπει να φτάσει στα 3,2 δισ. ευρώ. Με μια σχετική έκπτωση αυτού του ποσού, η AXIA υπολογίζει μια αξία στα 2,5 δισ. ευρώ ή στα 14,2 ευρώ ανά μετοχή.
Όσον αφορά στους πιθανούς κινδύνους, συμπεριλαμβάνει σε αυτούς το ευρύτερο μακροοικονομικό περιβάλλον, τυχόν νομικά ζητήματα που θα μπορούσαν να καθυστερήσουν την απόκτηση μετοχών της Ελληνικόν ΑΕ ή τον κίνδυνο εκτέλεσης του έργου, την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου (προφανώς σε σχέση με την επίδραση στα Malls), ή τον επιτοκιακό κίνδυνο.
Η ανάλυση «βλέπει» EBITDA στα 51,4 εκατ. ευρώ το 2021 όσον αφορά στα 3 Malls, στα 67,6 εκατ. ευρώ το 2022, στα 70,2 εκατ. ευρώ το 2023 και άνω των 78 εκατ. ευρώ με ορίζοντα το 2025. Από αυτά, το The Mall Athens θα εισφέρει EBITDA 30-32 εκατ. ευρώ τα προσεχή χρόνια, ενώ 20-23 εκατ. ευρώ θα εισφέρει το Golden Hall. Όσον αφορά τα yields των εμπορικών κέντρων η AXIA τα υπολογίζει σε 7% στην Ελλάδα, υψηλότερα από περιοχές όπως Λισαβόνα, Μιλάνο, Μαδρίτη (5% με 5,3%), όταν ο μέσος όρος στην Ε.Ε. είναι στο 5% και σε χώρες της ανατολικής Ευρώπης στο 5% (π.χ. Πολωνία) ή στο 6,8% (Ρουμανία).
Για το project του Ελληνικού στο σύνολο της ανάπτυξης, εκτιμά ότι η «αξία» του θα προέρχεται κατά 58% από τον οικιστικό τομέα, κατά 8% από τα δύο εμπορικά κέντρα, κατά 6% από το ξενοδοχειακό τομέα και κατά 28% από άλλες δράσεις. Στην πρώτη 5ετία, η «αξία» της επένδυσης θα προέρχεται κατά 43% από το οικιστικό κομμάτι και τις κατοικίες, κατά 35% από τα δύο Malls, το Καζίνο θα προσθέσει 10% κ.λπ.
