Ροή
Δεδομένη είναι η εκ νέου «διόρθωση» των αντικειμενικών τιμών ακινήτων το επόμενο διάστημα, καθώς οι αλλαγές που ανακοινώθηκαν πρόσφατα δεν καλύπτουν την προϋπόθεση της εξίσωσης τους με τις εμπορικές αξίες. Και αυτό γιατί πέρα από τις τιμές ζώνης που διορθώθηκαν παραμένουν δεκάδες στρεβλώσεις στον υπολογισμό της φορολογίας με αποτέλεσμα οι φόροι να υπολογίζονται επί πλασματικών αξιών.
Την εκ νέου αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών τόσο το 2019 όσο και το 2020 προβλέπει και η έκθεση συμμόρφωσης της Ευρωπαϊκής Επιτροπής. Και αυτό διότι οι εκπρόσωποι της Κομισιόν δεν θεωρούν πως έχει ολοκληρωθεί στο σύνολό του το έργο εξίσωσης αντικειμενικών και εμπορικών αξίων ειδικά σε περιοχές που οι πρώτες είναι χαμηλότερες από τις δεύτερες.
Πέρα από μνημονιακή υποχρέωση η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας σε πραγματικές και όχι «πλασματικές» αξίες είναι κάτι που πρέπει να γίνει και βάσει αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας. Στόχος είναι να υπάρχει μια όσο το δυνατόν δικαιότερη φορολόγηση. Μόνο που οι στρεβλώσεις και τα προβλήματα δεν εντοπίζονται μόνο στις τιμές ζώνης που άλλαξε πρόσφατα το υπουργείο Οικονομικών.
Χαρακτηριστικό πρόβλημα που εντοπίζεται μόνο στη χώρα μας είναι ότι ένα ακίνητο έχει διαφορετική αξία όταν μεταβιβάζεται και διαφορετική όταν υπολογίζεται ο φόρος για την κατοχή του (ΕΝΦΙΑ). Και αυτό οφείλεται στους διαφορετικούς συντελεστές παλαιότητας, εμπορικότητας και ορόφου που εφαρμόζονται για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ και του φόρου μεταβίβασης.
«Η πρόσφατη παρέμβαση που έγινε μόνο στο επίπεδο των τιμών ζώνης αντιμετωπίζει και αναθεωρεί μόνο ένα πολύ μικρό τμήμα του συνόλου από το οποίο υπολογίζονται οι αντικειμενικές αξίες, ενώ οι τιμές ζώνης κάτω από τα 700 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο είναι βέβαιο ότι έχουν προκύψει με άλλα κριτήρια», σημειώνει ο πρώην πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ) και επιστημονικός σύμβουλος της SOLUP Property Solutions Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος.
Με το σημερινό σύστημα έχουμε άλλους συντελεστές ορόφου και παλαιότητας για μεταβιβάσεις και άλλους για τον ΕΝΦΙΑ. «Υπάρχουν μεγάλες αδικίες και το όλο πρόβλημα των φορολογητέων αξιών πρέπει να αναθεωρηθεί πλήρως με γνώμονα την προσέγγιση των εμπορικών αξιών και φορολόγηση είτε για μεταβίβαση είτε για ΕΝΦΙΑ με βάση τις ίδιες φορολογητέες αξίες για κάθε ακίνητο», συμπληρώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Για παράδειγμα ο συντελεστής παλαιότητας για τον ΕΝΦΙΑ ξεκινά από 1,25 για νέα ακίνητα και φθάνει το 1 για ακίνητα ηλικίας άνω των 26 ετών, ενώ για την μεταβίβαση ο συντελεστής ξεκινά από το 1 και φθάνει το 0,6. Αντίστοιχα ο συντελεστής ορόφου για τον ΕΝΦΙΑ ξεκινά από το 0,98 και φθάνει το 1,02, ενώ για τη μεταβίβαση ξεκινά από το 0,6 και φθάνει το 1,25.
Την μεγαλύτερη στρέβλωση δημιουργεί ο συντελεστής εμπορικότητας του ακινήτου που εφαρμόζεται μόνο όταν υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης και όχι όταν υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ. Σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο ένα κατάστημα 100 τμ κατασκευής 1990 στην οδό Ερμού στην Αθήνα (όπου η εμπορικότητα είναι πολύ μεγάλη δηλαδή 4,6) στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ φορολογείται περί τα 930 ευρώ δηλαδή κατά 1% λιγότερο σε σχέση με ένα γραφείο 100 τμ στον τρίτο όροφο του ιδίου κτιρίου (939 ευρώ) ενώ όταν πρόκειται για μεταβίβαση η φορολογητέα αξία του καταστήματος είναι πολλαπλάσια εκείνης του γραφείου στον τρίτο όροφο. Αν είχε εφαρμοστεί ο συντελεστής εμπορικότητας τότε ο ΕΝΦΙΑ του καταστήματος θα ήταν περί τα 4.250 ευρώ.
«Παρατηρούμε ότι ενώ θα έπρεπε η φορολογία είτε για μεταβίβαση είτε για τον ΕΝΦΙΑ να επιβάλλεται στην ίδια φορολογητέα αξία ώστε να υπάρχει φορολογική δικαιοσύνη έχουμε στρέβλωση και επιβολή φόρων σε πλασματικές αξίες», τονίζει ο ίδιος.
