Ροή
Το 2016 ήταν άλλη μια άσχημη χρονιά για την αγορά ακινήτων της Αθήνας. Το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον και η συνέχιση των capital controls, η αστάθεια του φορολογικού συστήματος, καθώς και οι αρνητικές προσδοκίες για το μέλλον είχαν ως αποτέλεσμα να συνεχιστεί η πτώση των τιμών αν και με χαμηλότερους ρυθμούς απ’ ότι στο παρελθόν.
Πλέον από ένα έντονο πτωτικό σερί, όπως τόνισε η Αρχιτέκτων Μηχανικός ΕΜΠ και στέλεχος της Eurobank Property Services, Ανδριανή Πελτσεμή κατά τη διάρκεια ημερίδας του ΕΛΙΕ, «υπάρχει μια σχετική ομοιογένεια στις αξίες διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων, με εξαίρεση την περιοχή του Κολωνακίου (Ανάκτορα), η οποία παραμένει η πιο ακριβή με μεγάλη διαφορά».
Το φαινόμενο… Airbnb
Σύμφωνα με την κυρία Πελτσεμή τα τελευταία χρόνια, τα ακίνητα παλαιότητας (άνω των 40 ετών) στο κέντρο της Αθήνας είχαν υποστεί τεράστια πτώση, όμως «τα φετινά στοιχεία δείχνουν σταθεροποίηση των αξιών και σε κάποια σημεία παρατηρείται ελαφρά αύξηση αυτών, λόγω της μεγάλης ζήτησης κυρίως για μικρής επιφάνειας διαμερίσματα, προς εκμετάλλευση Airbnb».
Σημεία ενδιαφέροντος για ανάλογες κατοικίες αποτελούν, οι περιοχές σε ακτίνα 500 μέτρων από την Ακρόπολη και γύρω από τους σταθμούς του μετρό Ευαγγελισμός και Μέγαρο Μουσικής. Μάλιστα η κυρία Πελτσεμή έδωσε συγκεκριμένο παράδειγμα αναφέροντας ότι αυτοτελές κτήριο στην οδό Κακουργοδικείου στο Ψυρρή πουλήθηκε σε ξένο επενδυτή προς 500 ευρώ το τετραγωνικό για την κατασκευή hostel.
Κολωνάκι
Το Κολωνάκι μοιάζει να βρίσκεται σε άλλη πόλη σχετικά με τις υπόλοιπες περιοχές της Αθήνας. Και εκεί όμως παρατηρούνται μεγάλες διακυμάνσεις τιμών, οι οποίες εξαρτώνται κυρίως από τη θέση, τη θέα στο Λυκαβηττό και την Ακρόπολη, τον όροφο και την ποιότητα κατασκευής και συντήρησης του κτηρίου. Η συντριπτική πλειοψηφία των προς πώληση κτηρίων είναι παλαιά, καθώς το απόθεμα νεόδμητων είναι σχεδόν ανύπαρκτο, ωστόσο τα ελάχιστα νεόδμητα διαμερίσματα εξακολουθούν να πωλούνται σε υψηλές τιμές.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε η κυρία Πελτσεμή, τα πιο ακριβά ακίνητα εντοπίζονται στην πλατεία Φιλικής Εταιρείας (Κολωνακίου) και στα πρώτα οικοδομικά τετράγωνα γύρω από την πλατεία, την πλατεία Δεξαμενής, τον Λυκαβηττό και στην περιοχή της Μονής Πετράκη
Αντίθετα, στο τμήμα που περικλείεται από τις οδούς Ακαδημίας, Πινδάρου, Σόλωνος, Ηρακλείτου, Σκουφά και Λυκαβηττού καθώς και στην περιοχή που συνορεύει με τη Νεάπολη εντοπίζονται οι χαμηλότερες αξίες κατοικιών.
Οι τιμές πώλησης για σπίτια παλαιότερα των 30 ετών ξεκινούν από τα 1.500 ευρώ το τετραγωνικό για τις πιο οικονομικές περιοχές και φτάνουν και τα 3.500 ευρώ το τετραγωνικό στις πιο ακριβές αγορές.
Παγκράτι
Όπως τόνισε το στέλεχος της Eurobank Property Services, το Παγκράτι είναι μια ανομοιογενής περιοχή και αυτό αντανακλάται στις αξίες των ακινήτων, οι οποίες παρουσιάζουν μεγάλη διακύμανση.
Ακριβότερες περιοχές είναι το Μετς-Αρδηττός, η περιοχή γύρω από το άλσος Παγκρατίου και το τμήμα της συνοικίας που γειτνιάζει με τη λεωφόρο Βασιλέως Κωνσταντίνου. Εκεί τα διαμερίσματα 20-30 ετών πωλούνται από 1.200 έως 1.500 ευρώ το τετραγωνικό, και τα διαμερίσματα άνω των 30 ετών πωλούνται από 850-1.100 ευρώ.
Μεσαία περιοχή είναι το Κέντρο του Παγκρατίου και η περιοχή του Αγίου Σπυρίδωνα. Εκεί τα διαμερίσματα άνω των 30 ετών ξεκινούν από τα 500 ευρώ το τετραγωνικό και τα πιο καινούργια (10-20 ετών) μπορούν να φτάσουν τα 1.600 ευρώ το τετραγωνικό.
Οικονομικότερη περιοχή είναι ο Άγιος Αρτέμιος - Γούβα. Σε εκείνη την περιοχή τα παλαιότερα διαμερίσματα ξεκινούν από τα 400-500 ευρώ το τετραγωνικό και τα πιο καινούργια μπορεί να φτάσουν κατά 1.200 ευρώ το τετραγωνικό.
Εξάρχεια/Νεάπολη
Τα ακριβότερα σπίτια βρίσκονται γύρω από τους λόφους Λυκαβηττού και Στρέφη και ιδιαίτερα στις περιφερειακές οδούς Σαρανταπήχου, Αργυρουπόλεως, Εμμανουήλ Μπενάκη, Ειρήνης Αθηναίας, Πουλχερίας και Καλλιδρομίου.
Σημειώνεται ότι στην περιοχή συναντώνται ελάχιστες πολυκατοικίες της τελευταίας εικοσαετίας και το κτηριακό απόθεμα είναι κυρίως των δεκατιών 1950 και 1960.
Τα παλαιά σπίτια (άνω των 30 ετών) ξεκινούν από τα 500 ευρώ το τετραγωνικό και φτάνουν τα 800 ευρώ το τετραγωνικό στις μεσαίες περιοχές.
Γκύζη
Μια γενικά ομοιογενή περιοχή γενικής κατοικίας με μεγάλη πληθυσμιακή πυκνότητα και συντελεστή δόμησης εως 3,6.
Σημεία αναφοράς της περιοχής είναι το κτίριο του Αρείου Πάγου και το Πεδίο του Άρεως το οποίο αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους πνεύμονες πρασίνου του Δήμου Αθηναίων.
Τα περισσότερα κτήρια είναι πολυώροφες πολυκατοικίες που χτίστηκαν σταδιακά από τη δεκαετία του 1960 και έπειτα.
Καταγράφεται περιορισμένος αριθμός νεόδμητων διαμερισμάτων ενώ η πλειονότητα των επιφανειών δόμησης κυμαίνεται μεταξύ 75 και 110 τ.μ.
Τα διαμερίσματα ξεκινούν από τα 400 ευρώ το τετραγωνικό για τα παλαιότερα (άνω των 30 ετών) και φτάνουν τα 1.500 ευρώ το τετραγωνικό για τα διαμερίσματα 15ετίας.
Κυψέλη
Στην ευρύτερη περιοχή της Κυψέλης συγκαταλέγονται και οι υπο-περιοχές Άνω και Νέα Κυψέλη.
Πιο ακριβά σημεία της ευρύτερης περιοχής της Κυψέλης είναι αυτά που βρίσκονται γύρω από το λόφο Ελικώνος στην περιοχή Άνω Κυψέλη. Εκεί τα παλαιά διαμερίσματα (άνω των 30 ετών) πωλούνται με τιμές που ξεκινούν από τα 550 ευρώ το τετραγωνικό και τα νεώτερα (10-20 ετών) φτάνουν έως και τα 1.300 ευρώ το τετραγωνικό.
Ως μεσαίο τμήμα από πλευράς αξιών κρίνεται η περιοχή Νέα Κυψέλη ενώ τα υπόλοιπα τμήματα είναι οικονομικότερα και εκεί τα πιο παλαιά διαμερίσματα ξεκινούν από τα 250 ευρώ το τετραγωνικό.
Πατήσια
Η περιοχή των Πατησίων είναι σχετικά ομοιογενής με εξαίρεση τα Ανω Πατήσια (γύρω από τη Πλατείας Παπαδιαμάντη, περιοχή Κυπριάδου), τα οποία διαφοροποιούνται αρκετά.
Τα πλεονεκτικότερα σημεία στα Κάτω Πατήσια είναι οι συνοικίες της Ριζούπολης και της Λαμπρινής ενώ πιο οικονομικές θεωρούνται ο Προμπονάς και ο Άγιος Ελευθέριος, Τρεις Γέφυρες και Νιρβάνα.
Και στα Κάτω Πατήσια εντοπίζονται παλαιά διαμερίσματα που πωλούνται προς 250 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ στα Άνω Πατήσια (Κυπριάδου) τα διαμερίσματα φτάνουν τα 1.700 ευρώ το τετραγωνικό.
Αξίζει να σημειωθεί ότι τα στοιχεία που παρουσίασε η κυρία Πελτσεμή στην ημερίδα του ΕΛΙΕ στην παρούσα έκθεση προέκυψαν μετά από επεξεργασία εκτιμήσεων που πραγματοποιήθηκαν από την Eurobank Property Services.
Οι αξίες είναι ενδεικτικές της διακύμανσης αξιών των διαμερισμάτων κάθε περιοχής, ανάλογα με την παλαιότητά τους - σε κάθε περίπτωση, επιπλέον στοιχεία (ανακαίνιση, θέα, αυθαίρετες επιφάνειες, παρακολουθήματα, κλπ.) δύνανται να διαφοροποιήσουν την αξία του κάθε διαμερίσματος
